住宅平面分析(一)20021114

1. 70㎡的户型作跃式设计，有点 勉为其难

SOHO（ 旭飞城市广场 ）
创新 户型 推介
（ 5）
优点
1.39 ㎡的跃式居住单元，层高 3.9米 2.39㎡的户型作跃式设计很难得
缺点
1.studio空间， 其自由度有限

“黄金小户型”（ 碧桐湾、好来居 ）
创新 户型 推介
（ 6）
优点
பைடு நூலகம்
缺点
1.38 ㎡的小复式居住单元，两层 1.楼梯不适应老年人居住 层高各2.8米 2.楼梯占用空间不少面积 2 2.可送阳台2.2m 3.精致实用 4.若上层层高<2.2米则可送面积， 实现“买一层，送一层”

一梯二户( 富怡雅居 ）
经典 平面 推介
（15）
优点
1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.消防楼梯通风采光
缺点
1.高层只有大户型才能采用 2.电梯厅不能通风采光

一梯二户( 紫荆苑 ）
经典 平面 推介
（16）
优点
1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.餐厅独立且通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
1. 03、04户型厨房不方正（无 大碍） 2.电梯厅不能通风采光

一梯六户（香港 • 港景峰55层）
经典 平面 推介
（7）
优点
1.主要房间方正、朝向好 2.北向户型面积小,销售压力小 3.所有房间均能通风采光 4.消防楼梯可通风采光
缺点
1.电梯厅不能通风采光 2.C、D户型厨房离大门较远

课程 讲授 目的
设计或修改设计主要是建筑 设计院的工作

策划人员 项目经理
课程 讲授 对象


销售人员 需要房地产知识的人士


一个标准：世联户型评价标准
一个 标准 二个 目的
（1）深圳住宅户型分类表 （2）世联住宅性能标准表 （3）世联住宅户型评价表

二个目的：
（1）住宅平面推介（策划部前期组）
2000年中国南北住宅获奖 设计特别金奖
经典 平面 推介
（12）
优点
1.点式住宅，户户南向 2.大多房室方正 3.客厅、餐厅分设 4. 电梯厅、楼梯间通风采光
缺点
1.主人房有斜角

一梯四户（ 海天一色 ）
经典 平面 推介
（13）
优点
1.所有房间方正实用 2.户户向南、户户有阳台 3.所有房间均能通风采光 4. A、D户型南北通透 5.电梯厅、消防电梯通风采光
一梯四户“蝶式平面”（ 德福花园 ）
经典 平面 推介
（8）
优点
1.户户南向,3A、01户型南北通 2.房房方正 3.户户双阳台 4.消防楼梯通风采光
缺点
1. 3A、01户型南向面较少（受 到03、02户型遮挡） 2. 餐厅采光不足 3.电梯厅不能通风采光

一梯四户（ 百仕达花园 ）
经典 平面 推介
缺点
1. 1、2户型厨房不方正（无碍）

一梯四户（ 碧华庭居 ）
经典 平面 推介
（11）
优点
1. 户户南向、方正实用 2. 所有房间均能通风采光 3. 北侧两户型南北通透 4. 电梯厅消防楼梯通风采光
缺点
1.厨房不方正（无大碍） 2.A~D、B~C生活阳台与服务阳 台距离较近，对视严重


一梯四户（金海湾花园）
户型 定义

创新户型定义
有独创性的 为市场接受的 新型实用户型 理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以 及审美性完美融合在一起，使以人为本的居 住理念得到最好诠释
[ 概论 ]

经典户型 创新户型
经典平面

经典 建筑 平面 定义

经典建筑平面定义：
能够容纳、布置经典户型、创新 户型的建筑平面
创新户型应在经典建筑平面中 创新设计
（ 香逸名苑高层 ）
创新 户型 推介
（ 3）
优点
1.丰富室内空间 2.客厅4.2米层高 增加客厅空间高度 3.主人房设在上层,私密性强
复式下层
高厅
复式上层
缺点
1.适应较大户型采用

SOHO（ 雕塑家园 ）
创新 户型 推介
（ 4）
优点
1.类“马赛公寓”的别墅居住单 元 2.空间丰富 3.南北通透
缺点
（9）
优点
1.所有房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4. E、G户型南北通透 5.消防楼梯通风采光
缺点
1. E、G户型客厅采光面较小 2.无生活阳台（可添加） 3.电梯厅不能通风采光

一梯四户（ 广州银海大厦 ）
经典 平面 推介
（10）
优点
1.大部主要产品房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4.户户有玄关 5.人流通道互不干扰 6.电锑厅、消防楼梯通风采光
板式
点式 联体
[ 概论 ]
1 .处理不好,易形成东 西向房 2 .围合太死,对区内通 风不力,且形成回声 等噪音影响
（2）经典平面推介

一梯八户( 都市花园 )
经典 平面 推介
（1）
优点
1.户型方正,实用率高 2.有阳台、凸窗 3.各房采光理想 4.北向二房、南向三房减少销售压力
缺点
1.东、西户型厨房离大门较远 2.电梯厅、消防楼梯不能通风 采光
[ 概论 ]
建筑平 面类型
优 点
缺 点
备 注
点式
建筑 平面 评价
1.容积率可充分利用 2.建筑风格富于变化 3.室外管道便于安排 4.对场地要求不高 5 . 便于户型布置 6 . 结构稳定性强 1 .有极好的通风性,容 易形成穿堂风 2 .朝向好,可做到户 户向阳 3 .宽敞明亮 4 . 私密性好 1 .便于围合布置，土 地利用率高 2 .部分户型能南北通 透 3 .可做到户户向阳
缺点
1.对土地要求高（东西向有充足 地块条件）


一梯二户（ 上海 • 万里城 ）
2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖
经典 平面 推介
（17）
优点
1.板式住宅，南北通透 2.房室方正 3.客厅、餐厅分设且通风采光 4.公共卫生间干湿分区 5.楼梯间通风采光
缺点
1.板式建筑有时“黑房”难免， 如 联体部分的主人房卫生间

一梯六户（ 长益花园 ）
经典 平面 推介
（ 5）
优点
1.户户南向 2.除A、F、C、D户型客厅外,所 有房厅均方正 3.电梯厅、消防楼梯能通风采光 4. A、F户型南北通透
缺点
1. A、F、C、D户型客厅欠方正

一梯六户（ 碧中园 ）
经典 平面 推介
（6）
优点
1.所有户型均能向南, 2.所有主要房厅均方正 3.消防楼梯能通风采光 4. 01、06户型南北通透
1.通风差 2.户型间可能产生对 视影响私密性
1.高层建筑常采用 2. 香港、深圳的 高层住宅区多 采用 3.可一梯多户 1.多层建筑多采用 2.大户型高档住宅 采用 3 .一般一梯二户 4 .在京、沪房地 产市场中被推 崇备至 1 .深圳目前常采 用 2 .一般多用一梯 四户平面拼接
1 .总平面布置呆板 （兵营式排列）
（10）
奇数楼层平面
户型
建筑面积
套内面积
露台面积
实用面积
㎡
119.05 115.09
㎡
105.58 101.79
㎡（赠送）
15.2 14.4

自然景观 > 朝向 > 小区景观
中心花园、组团绿化
海景、湖景、山景、高尔夫景
景观 与 朝向 选择

案例： 1． 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 2． 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力

[ 概论 ]

经典户型定义
市场上采用最多的 为大多数业主认同的 经得起专业、市场挑剔的 零缺陷(少缺陷)户型

一梯八户( 国都花园 )
经典 平面 推介
（2）
优点
1.6户三房户型均有南向房间 2.2户有较大阳台 3.管道易于布置
缺点
1.C、D、H、G户型厨房采光较差 2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光

一梯八户“蛙式平面”( 碧海蓝天 )
经典 平面 推介
（3）
优点
1.港式最新“一梯八户”户型 2.住人房、客厅采光通风好 3.每户有阳台 4.方正实用、通风采光 5.电梯厅、消防楼梯能通风采光

阳光花房（ 世纪村二期 ）
创新 户型 推介
（ 8）
优点
1.由于开间大(5米),可使入户过 渡空间大部有阳光,空中花园有 实际意义
缺点
1.计1/2建筑面积,只有大户型可 采用 2.使总价增加8~12万元,非一般 客户可接受

双拼户型（ 香蜜湖豪庭 ）
C、D户型68 ㎡， 双拼成136 ㎡五 房户型

一梯十户以上（ 丽阳天下 ）
经典 平面 推介
（18）
优点
1.一房、二房户型所有房间方正 实用,所有住人房采光充分,景 观开扬 2.所有房间均能自然通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知 2.单间户型不方正
（3）创新平面推介
一般在经典建筑平面中创新 多为空间上的创新 小户型住宅的创新设计活跃

广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前 提 广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究
[ 概论 ]
客户购楼朝向选择： 东南向 > 南向 > 西南向 > 东向 > > 东北向 > 北向 > 西向 > 西北向
住宅平面分析
一个标准 二个目的 三种方法
用专业标准评价住宅户型

去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格
客户 购房 经验 之谈


（一） 向发展商、建筑设计院提出 住宅户型的建筑平面推介 （二） 评审户型平面时，用世联特 有的专业方法，对户型方案 提出评价意见或修改建议
注： 评价 = 设计
缺点
1.实用率较低 2.北向、西向户型可能成销售难 点

一梯六户（ 长城
• 百花园 ）
经典 平面 推介
（ 4）
优点
1.所有户型均能向南,具有好朝向 2.除C、D户型客厅外,所有房厅 均方正 3.电梯厅、消防楼梯能通风采光 4. A、F户型南北通透
缺点
1. C、D户型客厅为钻石厅 ( 港式第一代“一梯八户”的 钻 石厅不被市场接受 )
目录

第三篇 户型评价及户型修改
（1）传统户型点评方法 （2）世联户型评价方法 （3）户型修改建议
住宅平面分析
（第一篇）
世联地产专业培训课程
2002 年 7 月 10 日
第一篇 建筑平面分析
（1） 概论 （2） 经典平面推介 （3） 创新平面推介 （4） 参考平面
（1） 概论


中国 民居 对朝 向的 选择

入户花园（ 中海阳光棕榈园 ）
创新 户型 推介
（ 7）
优点
1. 入户花园缓解了南侧户对北 侧户的南向遮挡 2.户户南向、方正实用 3.所有房间均能通风采光 4. 北侧两户型南北通透 5. 消防楼梯通风采光
缺点
1.电梯厅不能通风采光（小高层 应可解决） 2.若进深太大,实际上绿化很难 存活(成为开敞的房间)
创新 户型 推介
（ 9）
优点
1.具有双拼的可能性，使户型具 有客户选择的灵活性 2.应为“创新意识”的户型，在 设计时即考虑今后有双拼可能
A、B户型55 ㎡， 双拼成110 ㎡四 房户型 缺点
1.两套房双拼之间的梁底高度须 有保证（扁梁、大板、高层高）

送花园户型（ 港湾丽都 ）
偶数楼层平面
创新 户型 推介
缺点
1.实用率稍低 2.管道外露影响建筑外立面 3. C、B户型餐厅较小(若建筑改 为高层、增加电梯数可改观)

一梯三户（ 富怡雅居 ）
经典 平面 推介
（14）
优点
1.户户南向 2.后两户型南北通透 3.所有房间方正实用 4.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用 2.电梯厅间接通风采光
创新 户型 推介
（ 2）
奇数层送一房14.9 M2
优点
1.广告词“ 买一层，送一层” 2.丰富室内空间 3.客厅3.9米层高增加空间高度
缺点
1.不适应家有老年人使用 2.此类户型所增加面积已计入提 高的单价，如客户认知将事与 愿违——客户没受到真正实惠

高厅组合（ 浪琴屿花园 ）
4.2米
高厅跃式 高厅复式 2.8米

三错层（ 创世纪海滨花园 ）
创新 户型 推介
（ 1）
优点
1.增加使用面积 2.丰富室内空间 3.客厅3.9米层高增加空间高度
缺点
1.适应大户型采用 2.不适应家有老年人使用

三错层（ 丽景城 ）
3.9米 3.9米
2.8米 2.15米 2.8米
三房户型 95.7 M2 偶数层送一房一卫21.22 M2 奇数层送一房20.96 M2 二房户型 79.5 M2 偶数层送一房一卫18.2 M2
（2） 住宅户型评价（策划部前期组、后期组）

三种 方法
三种方法：
（1） 专业性：世联标准（定量） （2） 合理性：人居标准（定性） （3） 市场性：民俗标准

第一篇 建筑平面分析
（1） （2） （3） （4） 概论 经典平面推介 创新平面推介 参考平面
住宅 平面 分析

第二篇 户型平面评价
（1） 专业性：世联标准 （2） 合理性：人居标准 （3） 市场性：习俗标准