土地投资模式讲解
房地产开发项目实用经济测算培训(2024)
收益还原法
预测未来土地收益，将其 还原至当前时点得出估算 价格。
成本逼近法
计算土地开发的各项成本 ，加上合理利润后得出估 算价格。
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案例分析：某地块土地成本估算
地块情况
市场比较法估算
收益还原法估算
成本逼近法估算
位于城市中心区，用途为商 住用地，面积为10000平方米
。
参考周边相似地块的价格， 进行调整后得出估算单价为 10000元/平方米，总价为1亿
2024/1/29
定量评估法
运用概率论和数理统计等方法对风 险进行量化评估，适用于对风险进 行精确测量。
综合评估法
将定性评估和定量评估相结合，综 合考虑多种因素，对风险进行全面 评估。
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应对措施制定和执行
风险减轻
采取措施降低风险发生的概率或影响程度 ，例如加强项目管理、提高施工质量等。
A 风险规避
项目规划建设方案应注重节约 集约利用土地，提高土地利用 效率，避免土地资源的浪费。
保护生态环境
项目规划建设方案应注重生态 环境保护，减少对自然环境的 破坏和污染，促进可持续发展 。
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方案优化策略及技巧
多方案比选
通过设计多个规划建设方案， 并进行综合比较和评价，选择
最优方案进行实施。
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静态与动态分析方法
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静态分析方法
静态分析方法主要依据项目的现金流量表，通过计算投资回收期、投资利润率、 净现值等指标，对项目经济效益进行初步评估。这种方法简单易行，但未考虑资 金时间价值等因素。
动态分析方法
动态分析方法在考虑资金时间价值的基础上，对项目经济效益进行深入分析。常 用方法包括内部收益率法、净现值法等。这种方法能更准确地反映项目的真实经 济效益，但计算相对复杂。
土地投资模式讲解
①高压线、地下管线、地上管道②河流、渠道 ③市政道路、村道 ④插花地
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害几个方面考虑。 影响交地、施工进度的因素 道路、水、申设施、征地、拆迁 影响成本造价的因素 一． 拆迁
事．土方工程
地价款的支付需不土 地交付挂钩，争叏地 价款能分期支付（注 意未交清地价款而先 行劢工的，需不政府 谈定未办理国土证先 行报建的手续）。
1 常见买地模式—土地一级开发
一级开収流程图
合同 签订 阶段
项目研究评估
谈定一级开发 协议
政府公开选择合作方
确定合作方后签 署土地储备合同
土储 实施 阶段 土地 出让 阶段
签约主体 土地闲置 地价款支付时间
尚未成立新的项目公 司，用股东公司参不 竞买的，先签订《成 交确讣书》徃项目公 司成立后再签署《国 有土地使用权出让合 同》 (注意：涉及签 订发更协议的，应在 报名竞买时说明清楚 ，以防涉及转让产生 税费的风险)。
在合同里需明确项目 交地时间、劢工时间、 Add Your Title 竣工时间，需特别防 范因土地闲置造成的 损失。
挃标、农转用（林转 用)报批、征收报批 出让
规划调整 (含土规、城规、林规)
征地、拆迁补偿、外围基 础设施建设、土地平整
重点关注：土规、林地、挃标、土地现状等
3 土地一级开发整理
土地一级开发的合法性审查
是否有足够 挃标 注意：农转用解决用 地性质的调整，征收 报批解决土地权属的 调整，区别农转用、 征收报批不土地现状、 建设用地、国有用地 其它调查的要点 详见“投资分析 报告中的尽职调 查与项评估报告 ”
浅探土地管理新模式激发农村土地流转活力
浅探土地管理新模式激发农村土地流转活力摘要：农村土地管理系统是现代化农业经济的重要组成部分，在此其中农村土地流转环节又是土地管理系统的关键环节，为了有效实现农村土地承包经营权的有效流转，我们需要进行土地管理模式的更新，以利于现代化农业建设的发展。
曾经在我国农村土地流转中发挥重要作用的家庭联产承包责任制随着时代的发展，如今已经逐渐暴露出很多弊端。
为了适应农村经济的发展，搞活农村土地流转，需要积极探索土地管理新模式。
关键词：土地管理；新模式；农村土地；流转压力；流转活力探讨；近几年城镇化速度急剧增加，国有土地已远远不能满足建设需要，尤其在很多大城市，建设用地尤为紧张。
而之前因为审批时间长、流程繁琐等原因，造成了一些城市耕地转性的困难。
也会导致很多农业现代化企业都会因不能拿到土地而错失机会良机。
也就是说，过去对建设用地实行了二十多年的国家计划管理，现在可以通过试点，从刚性审批制度改为相对柔性的指导性管理制度。
这一变化的意义在于，省一级政府在促进经济发展和调整年度用地供应计划上有了更大的自主权，为地方通过建设用地资源的再配置，激活经济发展，提供了重要的发展动力。
农用地加速审批还可以快速推动大棚经济、室内农业、立体农业、生态循环农业等新农业的发展速度，帮助农民提高就业和增收，推动乡村振兴。
1.什么是土地管理新模式1、创建理论与实际的新土地管理模式在设置相关课程时，一定要注重创新，紧密联系现代土地管理的工作实际和对人才的实际需求设置课程体系，并且坚持理论联系实际根本原则。
传统的教学模式过于强调纯理论教学，对实践和实务不够重视，这当然与从事土地管理教学的教师缺乏业务实践有关。
因此，高校应与自然资源管理部门联合在提升师资水平、增加教师社会实践的基础上，不断完善“实践基础上的理论创新，通过理论创新推动制度创新、科技创新、文化创新以及其他各方面的创新”的教学改革原则。
不断优化核心课程，打造精品课程。
土地管理部门、自然资源资源部门与高校加强沟通交流，提升教学、科研层次，创新课程设置、课程内容，完善教材建设，着力开发出既适应土地管理教学与科研，又能够提升岗位工作能力的完整的专业课程体系和教学模式。
招商引资工作学习心得体会精选(6篇)招商引资工作学习心得体会精选(6篇)
招商引资工作学习心得体会精选(6篇)和谐社会的建立和发展是整个经济社会发展的重要内容，国家的富强昌盛，包含着和谐社会的建立和发展。
当前，我国的改革与发展处于关键时期，改革在广度上已涉及经济、政治、文化等所有领域。
面对发展的新要求，在对外开放日益深化的今天，如何抓住机遇，实现经济的快速发展，为构建和谐社会提供必要的保证，这是摆在我们政府部门面前的一个重要课题。
对于主管招商引资工作的部门，如何在招商引资工作中把加快发展步伐与构建和谐社会结合起来，建立投资和谐社会，促进经济社会的快速、健康发展，也是一个需要认真研究的课题。
一、我区利用外资的现状1988年7月我区建立第一家合资经营企业——XX绝缘材料有限公司。
经过16年的发展，截止20XX年12月31日，我区现存外商投资企业71家，有5家通过出口先进企业考核，新确认产品出口企业1家。
20XX年1—7月份全区外商投资企业总投资额5496万美元，合同外资2835.8万美元，实际外资2380.8万美元，在全市排名第二，完成年度计划的64.7，同比增555.9。
新批外资企业3家，涉及缝制设备、金属制品加工和工艺品制造等行业。
经过16年的引资历程，引进外资与我区经济发展之间的关系已越来越密切。
通过吸收国外直接投资，引进先进适用的技术、管理体制以及管理经验，利用外资有力地推动了我区相关工业的技术进步，加快了我区经济结构和产业结构的调整步伐，增强了产品的市场竞争力。
首先外资增加了税收，促进了我区经济的发展。
20XX年度销售（营业）收入84670万元，纳税总额2319万元。
二是提升了产品技术水平，如飞跃双星成衣机机械有限公司、盛大化纤有限公司。
三是扩大了我区的贸易规模，20XX年度我区外资企业自营进出口6656.6万美元，同比增50；自营出口3359.8万美元，同比增53；自营进口3296.8万美元，同比增43。
四是创造了大量就业机会，20XX年度59家合格企业的从业总人数5019人，其中外籍人员人数40人。
管理概述知识讲解
一、管理的定义(9-3)
2、多样化的管理定义(2-2) 强调决策作用—（H.A.Simon-1978 诺 贝尔经济学奖）“管理就是决策”，决 策贯穿管理全过程与所有方面。
综合性与系统论观点定义—（Harold koontz & Heinz Weihrich ）管理就是根 据一个系统所固有的客观规律，施加影 响与这个系统，从而使该系统呈现一种 新状态的过程。
管理概述
第一篇 管理概述
课
第一章 管理与管理学原理
程
第二章 管理思想与理论的
发展
体
第三章 管理原理与方法
第四章 管理模式
系
第二篇 管理职能 课
第五章 决策
程
第六章 计划
第七章 组织
体
第八章 领导
第九章 激励
系
第十章 沟通 第十一章 控制
第三篇 管理创新 课
第十二章 信息管理
程
第十三章 人员配置
• 同仁显然是同行中的先知先觉者。2002年，医院领导层在职代 会上对医院的管理做过“诊断”：行政编制过大，员工队伍超编 导致流动受限；医务人员的技术价值不能得到体现；管理人员缺 乏专业培训，管理方式、手段滞后，经营管理机构力量薄弱。同 时他们开出药方：引入MBA，对医院大手笔改造，涉及岗位评 价及岗位工资方案、医院成本核算、医院工作流程设计、经营开
5、对管理定义的解释(2-2)
➢管理的对象是包括人力资源在内的一切可调用 资源。可调用资源通常包括原材料、人员、资本 、土地、设备、顾客和信息等，其中人员是最重 要的。所以管理要以人为中心。
➢管理的职能是信息获取、决策、计划、组织、 领导、控制和创新。
➢管理的目的是为了实现既定的目标，而该目标 仅凭单个人的力量是无法实现的。
我国农村家庭联产承包责任制的改革探索
我国农村家庭联产承包责任制的改革探索朱沁瑶;黄嬿【摘要】家庭联产承包责任制为我国的农村集体经济的主要经营模式,农村生产力得到极大的解放.伴随着农业市场化的发展,家庭联产承包责任制的许多弊端日益显著,在相当程度上影响了农业现代化的建设进程,这些弊端产生的原因不在制度本身,而是家庭经营的小规模和土地细碎化问题.对此,国家应采取各种有效的措施,稳定农村土地承包关系,发展适度规模经营的家庭农场,推动农村经济的制度改革.【期刊名称】《江西广播电视大学学报》【年(卷),期】2018(020)001【总页数】5页(P37-41)【关键词】家庭联产承包责任制;适度规模经营;家庭农场制度改革【作者】朱沁瑶;黄嬿【作者单位】福建师范大学经济学院,福建福州 350108;江西广播电视大学,江西南昌 330046【正文语种】中文【中图分类】F301.1引言我国农村集体经济过去长期实行“三级所有，队为基础”的人民公社形式，农民缺乏生产经营的自主权，加上“吃大锅饭”的社会风气严重，懒汉能够获得和辛勤劳作的农民同样的回报，极大的侵害了农民的经济利益，挫伤了农民的生产积极性，农村的生产发展受到严重阻碍。
国家实行改革开放后，先是由农民自下而上推动了农村经济制度的变迁，家庭联产承包责任制被全国推广，逐渐发展成我国农村的根本制度，破解“三农问题”的核心和关键。
对农民来说，取得土地等生产要素的支配权能够从根本上改变过去平均主义的思想，家庭联产承包责任制的出现是适应农村生产力而产生和发展的制度变迁。
［1］然而，随着改革的深入和市场经济体制的建立，家庭承包制对农村生产力的促进作用逐渐减弱，其弊端和缺陷逐渐暴露出来，归根结底，这些问题的产生在于小规模生产和土地细碎化问题。
孙雁等（2010）将土地细碎化定义为：受人为或自然条件的影响以及土地利用类型的不同，某一土地利用类型呈现零散、小块、杂乱分布的状态，无法建立起统一规模化的经营模式。
根据全国第二次土地调查，我国人均耕地面积为1.52亩，明显低于世界人均耕地3.38亩的水平，且区域间很不平衡。
德国的土地整理模式
德国的土地整理模式作者：周同来源：《国土资源导刊》2013年第08期如今德国的土地整理已经转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体，实现农村区域整体可持续发展的模式。
德国位于欧洲中部，总人口7910万，是欧洲人口密度最大的国家之一。
国土面积35.7万平方公里，其中，农用地占国土面积的53.5%，森林覆盖率达到29.5%。
梅克伦堡·前波美拉尼亚州位于德国东北部。
它是由原梅克伦堡州约三分之二的区域以及普鲁士时期的波美拉尼亚州西部，还有普里格尼茨的一部分地区和北部的乌克马克组成。
二战后的德国，分裂为德意志联邦共和国（西德）和德意志民主共和国（东德）。
东德地区农业生产力低下。
大批德国居民被波兰、匈牙利等东欧国家驱逐。
新移民迁返东德后，为了维持生计，在境内开荒进行农业生产，田块在人为影响下，逐渐零乱、破碎。
为了提高粮食产量，德国政府无偿占用大片森林组织开展农业生产。
在缺少相关制度政策的约束下，大量权属纠纷频繁涌现，大批植被被破坏，水土流失现象日趋严重，自然灾害频发，生态环境受到严重威胁。
为有效缓解各类威胁与矛盾，德国政府组织开展土地整理，先后经历了三个阶段。
整理目的从最初的“提高农地生产力，确保国家粮食安全”到“确认土地权属，推进农地集约规模化经营”，再到“缩短城乡差距，推进区域化可持续发展”。
如今德国的土地整理已经从单纯的促进农业生产，保障国民粮食安全成功转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体的农村区域整体可持续发展。
德国东部地区土地整理特点完备的法律体系保障土地整理事业的深入推进。
经过六十多年的发展，在借鉴德巴伐利亚州土地整理发展历程的基础上，德国东部地区逐步形成了其自身特有的法律体系。
主要包括：欧盟农村发展指导手册（2008-2013）、德联邦宪法、德联邦土地整理法以及德国东部地区农业调整法案等。
五到十亩地该怎么做农场才能做到投资少、回收快!
五到十亩地该怎么做农场?才能做到投资少、回收快！选择到乡村创业的朋友，如果没有经验，千万不要贪大。
虽说农业已经传承了几千年，门槛比较低，可是见不到回头钱的还是大有人在。
有一些朋友，从小到大都生长在农村，对农村的环境比较熟悉，又通过各种渠道获得了一些似是而非的农业信息，可能仅仅是因为看中一块地，就想种点东西，养点东西，或者建点什么东西。
特别是一些自媒体上出于私利，胡编乱吹的东西，感觉没有什么大不了的，我也能干，想象中觉得应该能赚点钱。
至于具体要种什么，养什么，建成什么样，一概不知。
如果这样贸然进入，迟早要摔大跟头。
要做农场建议大家使用倒推法，从运营推导规划。
比如做一个5亩或10亩规模的小型农场，首先应该考虑的是定位，然后再从运营需求去设计、推导规划，而不是说咱们先建得很漂亮，然后再去找看看适合什么客户。
究竟要做成什么样的农场？这跟当地的条件、土地、自身都有很大的联系。
可能大部分人都不知道该怎样去定位自己的农场，比如做亲子农场，就要看当地的条件如何。
人群：这个地方究竟有多少人口？又有多少3-12岁的有用客群？距离：离城市10-30公里主做亲子体验、儿童教育（儿童农业研学）、手工DIY、餐饮等；30-80公里能够餐饮配套住宿；自己的预算准备投多少？又准备赚多少？有什么优势？又有哪些危险？这些都是要提早考虑的。
针对10亩以内的小型家庭农场，这里有一些建议。
别做小型农家乐：现如今，农家乐遍地开花，但总体比较低端，大多数只提供餐饮、棋牌、垂钓老三样的服务，设备简略，卫生条件较差。
在消费升级的今日，对顾客的吸引力很有限，此类农场由于特征不明显，管理粗放，菜谱陈腐，创新力差，接待条件粗陋，大多正面临晋级或市场筛选。
别做景观型农场：景观型农场对硬件条件要求较高，要有杰出的地域风景资源，占地面积大，根底设备投资大、环境绿化、各项景点、休闲设备投入多，资金闲置糟蹋大，创收途径单一，仅有餐饮及部分住宿休闲收入，受时节和市场影响，竞争力小，收益慢。
PPP项目的运作模式论述分析
• PPP项目实施全流程
• SPV公司运作简述 • 北京京投公司轨道交通PPP操作案例 • 固安工业园区新型城镇化项目
第一章
PPP 的 概 念 原P2+P3
PPP为“Public-Private Partnership”的简写，中文
可直译为“公私合伙制”。PPP模式称为“政府和
（《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关 问题的通知》，财政部2018年3月28日）、以及最新的54号文， 一年时间内，财政部连续出台政策，对PPP模式的规范运用提
出新的要求。特别是2017年11月份财政部办公厅发布的《关于
规范政府和社会资本合作（PPP）综合平台项目库管理的通知》 是PPP大潮以来最为严厉的监管政策。PPP第四批示范项目2017 年10月份进行的评审，评审之后一直没有发布。与第三批PPP
示范项目相比，第四批示范项目入选的项目数量减少了120个，
入选投资额也减少了4120亿元。在此背景下，业内普遍认为这 是PPP市场收紧的信号。这些政策是否表明PPP模式要停止使用？ 当然不是！这次的大整顿正是为了让PPP更加规范的发展下去 的必要措施，显示了政府将PPP作为基础设施运作模式的决心。
第二章
· 编制、审查PPP项目实施方案，明确政府投资、财政承受 能力、物有所值等关键问题（PPP特需） · 起草合同（协议）草案（依照财政部和发改委颁布的合同 指南）
· 做好项目规划与储备，发挥政府主导作用（行政、资金、 税收等手段）
· 向社会推介项目，吸引社会资本（用什么来吸引？政策优 惠、税收、价格等）
资本签订PPP项目合同，项目总投资1.37亿元，其中政府以特许经营权0.22亿元出资
，社会资本方1.15亿元，占股84%。回报机制为社会收费+财政可行性缺口补助。
乡村振兴背景下农村土地流转问题及对策建议——以南阳市农村土地流转为例
乡村振兴背景下农村土地流转问题及对策建议——以南阳市农村土地流转为例土地制度关系国计民生，土地流转是促进我国农村发展的重要内容。
土地问题是贯穿我国发展过程中的重要问题。
我国农民占比高，土地是农民的基本保障。
乡村振兴战略是推进农业农村现代化发展的重要指引，土地流转是实施乡村振兴战略的基础工作，也是土地制度改革的重要内容。
“三农”问题是全党工作的重中之重，解决好“三农”问题对保证我国经济健康可持续发展和稳定社会大局具有特殊的意义[1]。
农村土地流转是实施乡村振兴战略的重要内容。
文章以南阳市为例，南阳市的土地流转已经走向相对成熟的时期，对我国一些欠发达地区的土地流转具有一定的参考价值。
在全面实施乡村振兴战略背景下，农村土地流转对推进新时代农业农村现代化发展具有重要作用。
1 农村土地流转的意义1.1 增加农民收入农民的自主性收入主要是家庭农业生产经营性收入，部分农民还有土地租金的收入，国家的土地补贴较少。
有的农民通过进城务工，因其没有专业技术，工资收入不高。
因此，乡村振兴背景下，农村土地流转提升了南阳市的土地利用效率，农民收入明显提高。
土地流转还能吸引企业资金，企业扶持乡村振兴，乡村企业充分利用农村的土地，带动乡村经济的发展，保障农民收入持续增长[2]。
1.2 为农村带来了劳动力劳动力短缺是农村经济发展迟缓的重要因素之一。
当前，我国农村老龄化严重，大多数青壮年选择进城务工。
土地流转后能为当地提供更多的就业岗位。
农户将土地承包给当地或异地的大企业进行经营和发展，在一些大企业带领下，企业会带来一定的年轻劳动力[3]。
农村土地流转是实施乡村振兴战略的重要内容，更加吸引企业将资金和工厂投资和建设在农村，农村有足够的土地空间帮助其扩大经营规模，促进企业发展。
企业规模扩大，劳动力就要不断增加，本村年轻人就会有更大的可能留在农村，村里的年轻劳动力也不需要进城务工，在当地企业和工厂的机会就会大大增加，因此，留在农村的劳动力就会越来越多，更好地促进当地的建设和发展，带动整个村庄发展。
PPP模式、含义(PPP的各种模式及其含义、现实应用、必要条件)知识讲解
P P P模式、含义(P P P 的各种模式及其含义、现实应用、必要条件)PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间，为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
公私合营模式（PPP），以其政府参与全过程经营的特点受到国内外广泛关注。
PPP模式将部分政府责任以特许经营权方式转移给社会主体（企业），政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，政府的财政负担减轻，社会主体的投资风险减小。
PPP模式比较适用于公益性较强的废弃物处理或其中的某一环节，如有害废弃物处理和生活垃圾的焚烧处理与填埋处置环节。
这种模式需要合理选择合作项目和考虑政府参与的形式、程序、渠道、范围与程度，这是值得探讨且令人困扰的问题。
PPP模式，也称PPP融资，或者PPP。
随着项目融资的发展，有一个词PPP(Public-Private Partnership，公私合伙或合营，又称公私协力)开始出现并越来越流行，特别是在欧洲。
该词最早由英国政府于1982年提出，是指政府与私营商签订长期协议，授权私营商代替政府建设、运营或管理公共基础设施并向公众提供公共服务。
本文拟对PPP的各种定义作一个综述，并论述它的理论基础。
狭义定义:从各国和国际组织对PPP的理解来看，PPP 有广义和狭义之分。
广义的PPP泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而建立的各种合作关系，而狭义的PPP可以理解为一系列项目融资模式的总称，包含BOT、TOT、DBFO等多种模式。
狭义的PPP更加强调合作过程中的风险分担机制和项目的衡工量值(ValueForMoney)原则。
广义定义:PPP是英文"Public-Private Partnership"的简写，中文直译为“公私合伙制”，简言之指公共部门通过与私人部门建立伙伴关系提供公共产品或服务的一种方式。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》解读
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。
本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。
一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。
2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。
3、价格内涵是否为市场价格。
取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。
需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。
如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。
在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。
若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。
二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。
《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。
易投水利土地造价软件操作书完整
易投水利土地造价软件操作书完整文档资料可直接使用，可编辑，欢迎下载易投水利软件操作手册易投软件系列软件介绍工程造价系列软件本系列软件包括水利水电、国土整治、水土保持、电力、公路、房建等行业造价软件。
业主投资控制与合同管理系统主要应用于工程建设行业(如：水利、水电、地铁、轨道交通、石化、房地产)，供业主单位、监理单位、承包商单位联合共同使用。
★整个合同管理系统以合同管理为核心，能对整个工程的概算、融资、合同、计量、拨款等业务进行规范统一的管理；★服务器统一放在互联网上，客户机上网操作实现数据的录入及查询；★主管领导和项目管理人员可随时、随地获取当前工程状况的准确信息，并对信息进行分析，提供相应的决策支持，从而提高了工程动态管理能力和决策能力；★为参与工程建设的业主/监理/施工单位提供统一的远程网络办公平台，使他们能实时获取和交换所需的各种报表及数据；★多角度、全方位监控整个工程的投资情况，以各种图表及科学的指标测算体系评估整个工程施工单位成本管理系统任何施工项目的主体都是业主和承包商，业主对项目的管控无非继承了监理提倡的“三控两管一协调”，而且在实际工作中管理密度会更粗，所以面向业主的项目管理系统其管控目标和管理模式与面向承包商的管理系统有很大的区别(面向业主的管理模式后续篇章会单独介绍)，而且毫无疑问的是面向承包商的信息系统，其管控会非常细致，因为目前水电承包商的中标价格及利润率都比较低，导致了水电承包商必须在施工过程中进一步实现精细化管理，以降低不必要的成本开销和为索赔提供实证依据，那么承包商本身的工作方式和境遇就导致了他们对信息系统的要求非常高，需求及其复杂，例如：价值十万元以上设备的产值核算，也希望通过系统能够方便的进行统计;因此面临如此精细的管控要求，一定要在项目前期做好“需求分析报告”，根据项目部各个科室的日常管理需求，根据项目领导的管控目的，根据企业自身积累的各种项目管理手册，事无巨细的在报告中把各方面的真实需求、潜在需求统计出来并经过各个科室的评审，才能真正满足施工企业的众多要求，从而避免项目管理系统实现过程中变更过多、新需求过多的混杂局面。
农村土地承包法讲稿
《农村土地承包法》讲稿今天，我利用这个机会给大家讲解《农村土地承包法》。
《农村土地承包法》是我们每年必须进行的一项法制宣传内容之一，从我到咱们近海街，也已经是6年了，即使我们一直在宣传，一直在贯彻实施，但在实施过程中还是存在着各种各样的问题，我们村里在依此处理问题时，也还存在着这样或那样的偏差，老百姓对一些法条的认识也出现一些断章取义的情况。
在这次讲座之前，我向村里征求过意见，希望我在这次课上给大家讲点什么方面的内容，反馈的情况是希望再把《农村土地承包法》讲一下，根据大家的需求，我今天就把《农村土地承包法》系统地逐条地给大家讲一下。
我主要从以下几个方面向大家进行讲解：一是总则。
也就是农村土地承包法总的指导原则，立法的目的，适用范围，承包制度等等。
二是家庭承包。
也就是如何进行家庭承包，有哪些原则、程序，发包方和承包方的权力、义务等家庭承包的规范。
三是其他方式的承包。
也就是说不适宜家庭承包的“四荒”土地承包方式。
四是争议的解决和法律责任。
也就是说，发生了土地承包方面的矛盾纠纷怎样解决，谁来承担相应的法律责任。
首先向大家讲一下总则部分。
我们先要明确一下《农村土地承包法》什么时间颁布实施的，农村土地承包法有多少章多少条。
农村土地承包法是2002年8月29日第九届全国人大人民代表大会常务委员会第29次会议通过，2002年8月29日中华人民共和国主席令第73号公布，自2003年3月1日起实行。
共有五章64条。
第一章：总则、共11条。
主要阐述了颁布这个法的目的，适用范围和承包制度。
国家为什么要制定《农村土地承包法》呢？就是为了稳定和完善以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法、制定本法。
按照咱们老百姓的说法，制定这部法律，就是给农民的“定心丸”。
虽然本法出台以前国家、省、州、市都出台了一系列政策，“增人不増地，减人不减地”“大稳定小调整”等等。
2024年度《房地产开发与经营管理》教学教案
建立灵活的价格调整机制，根据市场变化和项目销售情况及时调整 价格，以保持项目的市场竞争力。
21
客户关系管理与售后服务
客户关系建立
客户信息管理
通过销售过程中的沟通和交流，与客户建 立良好的关系，提高客户满意度和忠诚度 。
建立完善的客户信息管理系统，记录客户 的基本信息、购买意向、服务需求等，以 便为客户提供个性化的服务。
2024/3/23
3
房地产开发与经营管理概述
01
房地产开发与经营管理的定义
本课程将介绍房地产开发与经营管理的概念、内涵及其相互关系，帮助
学生理解房地产开发的全过程。
02
房地产开发的主要阶段
课程将详细阐述房地产开发从项目策划、前期准备、建设实施到运营管
理的各个阶段，让学生了解每个阶段的关键任务和注意事项。
• 行业变革与应对策略：分析当前房地产行业面临的变革因素，如政策调整、市 场竞争加剧、消费者需求变化等。探讨企业和个人应如何适应行业变革，制定 有效的应对策略，以抓住发展机遇并应对挑战。
2024/3/23
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THANKS
感谢您的观看
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学生自我评价报告分享
2024/3/23
学习过程反思
邀请学生代表分享他们在学习过程中的体验和感受，包括遇到的困难、解决问题的方法以 及收获的经验教训等。通过学生的视角展现学习的真实过程。
知识技能提升
学生自我评价在《房地产开发与经营管理》课程中，对于专业知识技能的掌握程度，包括 市场分析、项目策划、营销策略等方面的能力。同时，评估自己在团队协作、沟通表达等 方面的提升。
总结课程中采用的教学方法，如案例 分析、小组讨论、角色扮演等，以及 运用的教学手段，如多媒体课件、在 线资源等。强调这些方法手段在帮助 学生理解和掌握知识方面的作用。
产业勾地实操讲解
产业勾地实操讲解产业勾地前期操作要点产业方案编制及测算基本逻辑产业协议谈判要点产业地块获取流程产业招商及运营产业勾地实操讲解——产业勾地基本概念01 02 03产业勾地历史及现状产业勾地主流模式产业勾地涉及基本概念01产业勾地历史及现状1、产业勾地用语来源：勾地：土地拓展中的一种，也叫协议拓展，是与政府通过协议勾兑，提前锁定土地，定向挂牌，定向摘牌获取土地的方式。
现在行业内大部分企业将这种投资拓展方式简称勾地。
产业：在产业勾地特定语境下的产业泛指地方政府需要的产生经济贡献的产业。
现在一说到产业勾地，很多人认为即二产中的制造业，这个认识就非常狭隘，一产中也有园林东方做农业综合体进行购地，也叫产业勾地，三产中的酒店，商业综合体勾地也叫产业勾地，更不用提现在的新型产业，高科技产业更是现在对政府非常有吸引力的产业。
因此，产业勾地中的产业包括：商业mall，文旅酒店，教育，医疗，高新技术，制造业企业等。
2、产业勾地近十年发展历程：2010-2012期间：产业勾地特点：百家齐放，各显神通阶段，没有一家独大，没有行业统一认可的模式，这个时期商业地产刚刚起步，产业新城模式还在摸索过程中，纯做工业、物流地产的企业开始全国扩张。
代表企业：张江高科，苏州工业园。
政府平台类企业代表，迄今为止仍是全国做产业园开发的顶尖企业。
苏宁置业，鹏润地产。
这个时期典型的物流产业地产的代表。
大连万达。
商业勾地模式刚刚起步，模式仍在实验中前行，每年拿10个项目左右。
华夏幸福。
产城模式还在萌芽状态，固安产业新城初具产城模式的雏形。
华侨城。
文旅勾地华侨城一枝独秀。
2、产业勾地近十年发展历程：2012-2016期间：产业勾地特点：商业勾地模式成熟并大行其道，大部分房企追风商业勾地模式。
文旅勾地模式成型，国际著名ip在该阶段开始进驻国内，与地产结合。
产城模式成熟，华夏幸福崛起。
代表企业：大连万达，这段时期以大连万达为首的商业综合体勾地覆盖整个行业，很多地产企业都成立了商管公司，包括万科、中海等老牌住宅开发企业均未能免俗，纷纷进驻商业地产开发。
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乡镇土地利用总体规划
规划目标；乡（镇）土地利用总
体规划图；允许建设区、限制建 设区、禁止建设区的范围、确定
规划指标的分解；环境影响评价； 用地规则及每一块土地的用途； 环境影响评价；划定基本农田保
护区、土地开垦区、建设用地区 和禁止开垦区等。
区、建设用地区和禁止开垦区等
3 土地一级开发整理—合法性审查
3 土地一级开发整理—合法性审查
1、征地补偿的程序
由市县人民政府土地行政主管部门组织实施，向 农村集体集体经济组织和农民支付土地补偿费、 （5）组织实施 地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业 人口的安置途径，并款项的支付进行监督。
征 地 补 偿 制
度
（4）批准
征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地 行政主管部门将方案报市、县人民政府审批
按前三年土地年 均产值的30倍计 算（产值倍数 法），也可按片 区综合地价法计 算（各省制定省 域内各市县征地 区片综合地价， 报省级人民政府 批准后公布）
征 地 补 偿 制
度
地上附属物 及青苗补助费
征地房屋 拆迁补偿费
房屋拆 迁安置费 包括搬迁补 助费、临时 安置补助费 以及非住宅 房屋停产、 停业造成的 损失赔偿费
镇总体 规划
由县人民政府组 织编制县政府所 在镇的总体规划， 报上一级人民政 府审批。其他镇 的总体规划由镇 人民政府组织编 制，报上一级人 民政府审批 。
•内容包括城镇空间 布局和规模控制， 重大基础设施的布 局，为保护生态环 境、资源等需要严 格控制的区域，由 省、自治区政府编 制后报国务院审批。
政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成 征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土 地在一定期限内分期招拍挂出让 。
合作
企业缴纳 保证金
企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买， 并在竞得土地后进行项目的开发建设
保证金需要银行托管。
1 常见买地模式—土地使用权转让
注意：成本、税费、审查、用地条件
1 常见买地模式—股权收购
一级开发的目的
弥补政府财政不足，加快土地整理力度
把控土地出让的节奏，将各项开发工作 前置完成 提高土地获取的把握 获取大型项目的有效方式 最好采用公开招商或招标，签约主体原则 上为市、县或土地储备机构
3 土地一级开发整理
一级开发的几大节点
指标、农转用（林转 用)报批、征收报批
出让
规划调整
征地、拆迁补偿、外围基 础设施建设、土地平整
林地手续问题
防护林和特种用途林
建 设 用 地 审 查 报 批 制 度
1、分国家、省级、市县级，各级的重点防护林和特种用途林由 相应级别的人民政府批准后公布 ；
2、涉及到改变为其它林种的，需经原批准机关同意。 林地占用审批程序
1、用地单位应当向县级以上政府林业主管部门提出用地申请，经省级以上 林业主管部门审核同意后，预交森林植被恢复费 ； 2、由省级政府林业主管部门审核（防护林或特种用途林10公顷以上的， 用材林、经济林、薪炭林及其采伐迹地35公顷以上的，其他林地70公顷以 上的，由国务院林业主管部门审核 ）。 3、用地单位向林地所在地的县级以上地方人民政府林业主管部门或者国务 院林业主管部门申请林木采伐许可证。
重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款 支付
股权收购对价
股权转让 价款
目标公司 债务
土方等工 程费用
拆迁补偿 费用
1 常见买地模式—合作开发
1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益；
（1 2、对方以土地作价入股，我司投入后期 开发费用，按约定 比例分配收益；
3、对方以土地入股，部分变现，合作开发.
市、县人民政府土地行政主管部门根据土地征用方案， （3）拟定征 会同有关部门拟定征地补偿、安置方案并在乡镇、村 地补偿、安置 予以公告，听取村集体经济组织及农民的意见 （有不 方案并公告 同意见的应举行听证）
（1
（2）征地补偿 被征用土地的所有权人、使用权人应在公告期限内到公 登记 告指定的土地行政主管部门办理征地补偿登记 （1）征地公告
1 常见买地模式—三旧改造
企业参与三旧改造的模式
。 政府统一 收储后出让 企业直接参与旧改 自行改造主体 吸收房开企业参与 收购改造
目录
• 常见的买地模式
• 勾地等意向性开发
• 土地一级开发
• 经济效益指标及成本构成
• 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
2 勾地等意向性开发
勾地协议 需确立的 实体内容
建设用地审查报批
建 设 用 地 审 查 报 批 制 度
农用地转用
土地征用
是指国家为了公共利益的需要，强制取 是指将现状的农用地按照土 得土地所有权人（或土地使用权人）的 地利用总体规划和国家规定的 审批权限转为建设用地的行为 。 土地，并依法给予补偿的行为 。
填海、围海、海域使用权证、审批流程
3 土地一级开发整理—合法性审查
《土地投资模式讲解》
黄士冯 投资拓展中心 2012年4月
目录
• 常见的买地模式
• 勾地等意向性开发
• 土地一级开发
• 经济效益指标及成本构成
• 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
1 常见买地模式
企业获取土地模式
直接招 一级开 拍挂 发
过户
股权收 意向性 三旧改 其他衍 购 拿地 造 生类型
(含土规、城规、林规)
重点关注：土规、林地、指标、土地现状等
3 土地一级开发整理
土地一级开发的合法性审查
是否有足够 指标 注意：农转用解决用 地性质的调整，征收 报批解决土地权属的 调整，区别农转用、 征收报批与土地现状、 建设用地、国有用地 其它调查的要点 详见“投资分析 报告中的尽职调 查专项评估报告 ”
三． 分割地块： ①高压线、地下管线、地上管道②河流、渠道 ③市政道路、村道 ④插花地
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害几个方面考虑。 影响交地、施工进度的因素 道路、水、电设施、征地、拆迁 影响成本造价的因素 一． 拆迁 二．土方工程 三．防洪、排涝 四．基础工程：①地下水位②场地地质 五．需额外承担的设施：①道路、桥梁②防洪渠、河流③市政公园、绿地
是否符合 土规
重点关注 要素
3 土地一级开发整理—合法性审查
土 地 利 用 总 体 规 划 制 度
1、土地利用总体规划包含的内容
县级以上土地利用总体规划
上一轮规划实施的评价；土地利 用现状；土地利用远期目标和近 期目标；土地利用结构和布局； 土规实施的保障措施；土地利用 现状图和土地利用总体规划图； 划定基本农田保护区、土地开垦
预留集体经 济发展用地
在经济发达地区 或城乡结合部去， 可按规划用途预 留一定比例的国 有土地，确定给 被征地的农村集 体经济组织使用， 发展农业生产或 从事多种经营。 广东预留比例为 10-15%。
• 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
3 土地一级开发整理
• 土地一级开发是将土地由毛地变成净地的过程，采用“政府主导、
企业参与、市场运作”的方式
注意：分清土地一级开发和项目二级开发的区别，界定清一级开发和二
级开发的主体、权利、义务、资金等方面,避免关联交易.
3 土地一级开发整理
城 乡 规 划 制
度
与控制性 详细规划
与修建性 详细规划
城市、县政府规划部门和镇人民政府可以组织编制重要 地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制 性详细规划。
与各级土地利 必须与土地利用总体规划相衔接，其中建设用地规模 用总体规划 不得超过土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用 地规模。
3 土地一级开发整理—合法性审查
3 土地一级开发整理—合法性审查
1、城乡规划的主要类型
城 乡 规 划 制
度
全国城镇 体系规划
•由国务院城乡规 划主管部门会同 国务院有关部门 组织编制，用于 指导省域城镇体 系规划、城市总 体规划的编制。 由国务院审批。
省域城镇 体系规划
城市总体 规划
直辖市的报国务院审 批。省自治区人民政 府所在地的城市以及 国务院确定的城市， 由省自治区人民政府 审查同意后报国务院 审批。其他城市，由 城市人民政府报省自 治区人民政府审批。
产生溢价的， 对溢价进行 分配、使用
甲方返还乙方投资款
1 常见买地模式—意向性拿地
适用范围 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地 的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政 府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证 金）。
1 常见买地模式—土地一级开发
一级开发流程图
合同 签订 阶段
项目研究评估
谈定一级开发 协议
政府公开选择合作方
确定合作方后签 署土地储备合同 甲方办理征地农转用手续 及进行征地拆迁补偿
土储 实施 阶段 土地 出让 阶段 资金 返还 阶段
乙方投入土地 储备资金 竞买人报名竞买， 竞得后缴纳地价款
完成土地收储后 将土地公开出让
市、县人民政府应当自收到征地方案批准文件之日起10个工作日内， 在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告，公告的内容包括批准征 地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标 准、农业人员安置办法和办理征地补偿登记的期限和地点等
3 土地一级开发整理—合法性审查
2、征地补偿费用的构成
土地补偿费 和安置补助费
2、审批权限： 土地利用总体规划实行分级审批。
全国土地利用总体规划 国务院 省土地利用总体规划 省人民政府所在地的市 人口在一百万以上的城市 国务院指定的城市 其他城市土地利用总体规划 省自治区直辖市人民政府