第一章房地产开发概述.pptx

2.按开发程度来划分
土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；现房（含土地）
3.按是否产生收益来划分
收益性房地产；非收益性房地产
4.按经营使用方式来划分
出售型；出租型；营业型；自用型
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三、房地产的特性
1．土地的特性
(1)承受性
(2)不可移动性
(3)不可灭失性
(4)差别性
(5)有限性
(6)公共性
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（3）开发的区域分：新区开发和旧区开发 ①新区开发
•位置：一般处于城市的外围。 •不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房；适合
建造高级住宅和公寓，高级住宅的入住者多为中高收入 阶层，其消费层次和消费水平均比普通居民高。 •征用的土地与旧城区开发相比，新城区的拆迁安置比较 容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低。 •开发受周围环境制约少，城市规划条件限制也少； •存在的不利条件。征用农地所必须支付的费用也不断提 高；没有现成的道路系统，建设费用需由开发商承担； 绿地面积所占比例更高，开发商需为此支付较高的绿化
广义上讲主要包括开发区的规划、设计，主要建筑物、配 套建筑物和附属工程的施工组织，一直到把开发区建设成 为一个可以交付使用的完整功能区的全过程。
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③房地产综合开发（最主要的形式）
是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建 设区域内的基础设施和建筑实行统一规划、综合配套、 协调建设。
房地产综合开发还要求在建设程序上严格遵循客观规 律办事，按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投 标、基础设施、主体建筑、配套工程、竣工验收、使用 管理等程序进行，做到各个建设环节紧密衔接、协调发 展，从而实现以最小的投入获取最大效益。
房地产综合开发是指在一定开发区域内对土地和房 屋实行一体化开发的全过程。
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3．房地产的经济特性
(1)具有双重经济身份：消费财产和资本财产 (2)高昂的投资金额特性 (3)局限于一定市场 (4)抵御通胀性 (5)价值的双源性：
是自然产物又是社会产物，很难评估 (6)房地产商品间具有交叉弹性：
价格交叉弹性
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②旧城区
旧城区开发好的获利前景吸引着众多的开发商 优势：
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（1）开发的对象(客体)分 土地开发、房屋开发和房地产综合开发
①土地开发 通常是指改变原有土地的使用方式，提高土地经济效
益的经济活动。在土地开发过程中，一般只进行征地拆迁 手续等的办理和劳动力的安置、搞好“三通一平”等项工 作，以达到提高土地的使用价值和价值的目的。
②房屋开发 从狭义上讲主要是指各类房屋的设计和施工建设；从
狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括 工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七 通一平”部分。
通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念。
房地产开发要求有周密的规划 。
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房地产开发的含义：
第—，房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目 选择、地质勘察、规划设计、施工招标、工程管理到中介 服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程。
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（2）开发的主体分
①独资开发 既有国有不同经济形式的企业独资开发，也有外商投
资建设。
②合资开发 由数家企业合作，共同完成某个项目，常见的如以地
联建、以地联营、以地换房及以土地入股等方式合作开 发，或者共同投资开发。
③个体开发 主要是私人住宅建设，以满足家庭的居住需求，在
小城镇尤为普遍。
武汉大学经济与管理学院
程鸿群、刘越前 二零一四年二月
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武汉大学经济与管理学院
程鸿群 二零一四年二月
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参考教材： 1.王庆春 房地产开发概论
大连：东北财经大学出版社出版社
2.自编 房地产营销
联系方式：
电 话：18971202703
E-mail: chq0901@163.com
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第一节 房地产概述
一、房地产的概念
指寓含于房地产实体的各种经济利益以及由此而形成 的各种权利,如所有权、使用权。
1.一种客观存在的物质形态 作为物质存在形态的房地产之土地、房屋及固着在土 地、房屋上不可分离的部分。
2.一项法律上的财产 指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形
成的各种权利，例如所有权、使用权、租赁权等。
3.英文：estate /real estate； property/real property; realty
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二、房地产的分类
1.按用途来划分
居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产 ；餐饮房地产；娱乐房地产；工业和仓储房地产；农场房 地产；特殊用途房地产；综合房地产（10类）
第二，房地产开发的全过程必须在法律框架内进行。
第三，房地产开发的前提是依法取得国有土地使用权。
第四，房地产开发的对象是基础设施建设与房屋建设。
Hale Waihona Puke Baidu
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2．房地产开发的主要形式
房地产开发的形式多种多样，从不同的角度可以划分出 不同的类型。下表列出了房地产开发的主要形式。
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(7)受外界影响性（地域内项目间的影响和市政设施及政 策的变化的影响）
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第二节 房地产开发
一、房地产开发
1．房地产开发的内涵：广义和狭义解释 广义的房地产开发：按照城市建设总体要求和社会经济
发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地 动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和 经营管理，是一项综合性经济活动。它跨越生产和流通两个 领域。
以上属于土地的自然属性即自然物体的本身所具有的
特殊性。
(7)用途的多样性 (8)土地使用方式的可变性 (9)社会经济位置的可变性 (10)商品性 以上属于土地的人文特性及土地与人类发生某种关系 时所表现出来的特性。
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2．房地产的商品特性
(1)位置的固定性 (2)长期实用性：
居住：70年；工业用地：50年； 科教文化、卫生体育：50年； 商业、旅游、娱乐：40年；综合或其他：40年 (3)高价值性 (4)异质性 (5)有限性 (6)交易的特殊性