商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析1008931
房地产业售后回租的优劣分析
房地产业售后回租的优劣分析【摘要】随着中国房地产业的成长与萧条，房地产也始终牵扯着广大消费者的利益，怎么样来保证开发商和购房者的利益显得尤其重要。
而售后回租能够比较好的解决成品房的销售问题，而且能很好的保障购房者的利益。
但是其中的风险却被一些投资者所忽略。
【关键词】房地产售后回租优劣分析所谓售后回租，也叫售后包租、返本销售，是指房地产开发经营企业在楼盘销售时与买方(散户投资者)约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，由开发企业(或委托其他物业管理公司)统一管理，统一经营，租金和期限由双方协定，并签订和约明确双方的权利义务，对双方进行约束，保护投资者的权益。
售后回租的实质是房地产产品的一种营销手法，在具备良好的信用体系和营销策略趋于完善的房地产市场中普遍存在。
一、售后回租的优势分析作为一种营销策略，售后回租能够得到市场的认可，必定有其优势所在。
客观的讲，这种营销策略在楼盘销售时起到了很大的积极作用，在某种程度上是开发商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握，更是对投资者的承诺与保障。
市场交易中各方主体，如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。
（一）：有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额售后回租对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。
因为投资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。
同时，开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。
所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的，开发商将其分割出售、利用售后回租吸引散户投资者便成为必然的选择。
此外，利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。
售后返租 地产商画出的好大一张“饼”
售后返租地产商画出的好大一张“饼”售后返租隐藏着高风险，首先是开发商经营不善而导致租金断裂的风险。
也可能铺位一直处于闲置状态，开发商获取的利润逐月减少，其向投资者支付的租金也可能随时中断。
楼市调控，让不少房产投资者把目光转向商业地产。
随着一些大型商业地产的投入销售，不少投资者更是看好购买商铺。
不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中却暗藏很大的风险，各种招商方式层出不穷。
返租租金只能值过银行贷款利息何谓售后返租?就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后，出售给中小业主，同时与之签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。
洪先生前年投资购置了一处黄金地段商铺，他当初正是看中了该商铺售后返租模式，觉得不用费神，有利可图。
开发商承诺，投资者将商铺返租6年，返租租金不仅可抵充部分首付款，返租期内每年还能坐收部分租金。
今年年初，该商业地产竣工交付，洪先生和开发商的返租协议正式生效，开发商将第一年约1万元的返租金付给洪先生。
“这点返租租金，只能值过银行贷款利息。
”洪先生感觉收益率比预期的要低，有点后悔当初的投资选择。
省了心赔了钱“返租的方式其实很早前就出现了。
”业内人士认为，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上。
不用费心费神就能坐收回报，这是售后返租模式最能吸引投资者的地方，而在对返租的认识上，投资者和开发商也达成默契：认为由开发商统一返租，然后整体招商，更能快捷地起到隆市作用，从而提升商铺价值。
其实，这种形式说穿了，更像发行企业的信用债券，一旦开发商不顾信用，投资者也只能接受“亏本”现实。
广州一处商业地产项目，曾以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12％”的高额返租方式，实现了7亿多港元销售，6楼商铺几乎全部售罄。
但小业主们在收到3个月的返租回报后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成一纸空文。
表面稳回报后的高风险俗话说“一铺养三代”，一直以来，选择商铺都是不少人的投资渠道之一，尤其在目前严厉的楼市调控背景下，不少人转而把钱投向商铺。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究售后返租模式作为商业地产行业的一种新型模式，其具有明显的优点。
通过售后返租，商业地产开发商能够更好地获得资金回流，降低企业负债率，提高现金流水平，同时也为企业带来更大的发展空间。
但是，售后返租模式在应用中也存在一些风险，需要进行有效的风险防范。
售后返租模式的应用售后返租模式指的是商业地产开发商在将已投入使用的商业地产出售给其他投资方后，租回该物业用于自身经营或其他用途的一种模式。
具体来说，售后返租模式的实施流程如下：1、商业地产开发商向投资方出售经营对象并签署租赁合同。
2、投资方成为物业所有者，并将物业租回给原所有人。
3、商业地产开发商用于经营的租金将成为投资方的收益。
售后返租模式虽然具有一定的优点，但在实际应用中也面临着一定的风险和挑战。
为了更好地防范风险，商业地产开发商需要有下列几个方面的风险防范措施：1、规避市场风险售后返租模式的风险除了包括市场风险、信用风险、经营风险外，还应该考虑到市值变化带来的波动。
因此，在执行售后返租模式时，商业地产开发商需要通过市场分析，精确把握市场变化，降低投资方的信用风险，优化资源配置，规避风险。
2、加强合同管理售后返租的核心是租赁合同，因此，加强合同管理具有重要的意义。
在签订合同时，需要明确规定租金、租赁期、物业维护责任等条款，防止合同中含有不合理、不清晰的条款，杜绝漏洞。
此外，商业地产开发商还需要加强对投资方信用状况的了解，确保收益权益不受到影响。
3、提高退出策略未来的销售、收购或其他退出策略也是售后返租模式的重要组成部分。
商业地产开发商需要提前规划退出方式，并在合同中明确规定，降低交易中的风险。
退出方式包括预先约定的条件和购回价格，可风险措施等。
总之，售后返租模式的实施能够为商业地产开发商带来更多的利益和空间，但在应用中还需要进行有效的风险防范。
商业地产开发商需要从规避市场风险、加强合同管理、提高退出策略等方面来做好风险防范措施，确保售后返租模式的实施顺利、风险可控。
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法1 / 153 / 154 / 155 / 156 / 157 / 158 / 15说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额由以上递增方式得出每年租金表（元/㎡）：9 / 1510 / 15为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件： 租期时间为8、10年计。
选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计） 假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额11 / 15其中：实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；第二种，按10年租期算：计算方法同上，则计算结果为：不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
假设为：说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加；12 / 1513 / 15计算数据说明：按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究摘要：随着社会经济的发展，城镇化建设水平不断提高，商业地产正在不断体现出更大的拉动和建设能力，对于当地经济发展，劳动人口就业等，都发挥着重要的作用。
在房地产市场中，随着国家宏观调控的加强，频繁出台的限价限购政策，以及大量开发建设保障性住房等措施，使得住宅房产的利润空间大大降低，发展潜力也被削弱。
因此，很多房地产开发商，开始将注意力向商业地产转移。
经过不断的探索，逐渐形成了售后返租这种新的商业销售模式，其市场发展潜力比较大。
然而在商业地产中，对售后返租模式的应用，也存在着一定的风险。
基于此，本文首先介绍售后返租模式在商业地产中的应用，然后分析售后返租模式存在着的风险，最后对商业地产售后返租模式的风险防范措施进行了探讨。
关键词：售后返租模式;商业地产;应用;风险防范售后返租模式，是商业地产销售模式中的一种常见方法，主要是指房地产开发商为了对销售效益进行提升，将商铺、商品房出售时，和购买者签订返租合同，规定在出售后的一段时间内，房地产开发商将购买者买下的商铺或商品房直接承租下来，统一进行管理和经营，双方可自行约定期限。
在这种模式下，投资者只需要投入一定金额首付款，开发商每年按照购房总价的一定比例，向购房者支付租金，用来对银行贷款进行偿还。
在租期满之后，购房者将对商铺或商品房的各项权利完全享有，还可根据之前的约定，由房地产开发商以约定价格回购。
售后返租模式最早起源于法国，并逐渐在欧洲范圍内扩散。
这种模式能够使投资者资金压力大大降低，具有很高的灵活性，很多地产开发商、投资者等，对这一模式都比较倾向。
不过，在实际操作当中，这一模式也存在着一定的风险，可能造成较大的经济损失，所以还需要采取有效的措施对风险加以防范。
一、售后返租模式在商业地产中的应用（一）商业地产项目定位在售后返租模式的应用中，对商业地产项目要准确定位，分别从总体定位、形象定位、主力业态定位、辅助业态定位、经营定位等方面入手进行分析。
一文读懂售后回租交易模式（优势、局限、建议、涉税问题）
一文读懂售后回租交易模式（优势、局限、建议、涉税问题）售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主(即出租人)租回，习惯称之为'回租'。
在售后回租方式下，卖主同时是承租人，买主同时是出租人。
售后回租的基本交易研究假如回租的设备只是在短期内使用，可以界定为是经营租赁;若是回租的设备准备长期使用，通过向租赁公司分期支付租金，在租金支付完毕时重新取得该资产的所有权，则售后回租实质上是一种融资行为，属于融资租赁。
融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
开展这种业务的根本目的在于筹资，在出售时可取得全部价款的现金，而租金则是分期支付的，从而获得了所需的资金；而资产的新所有者(即出租人)通过售后回租交易，找了一个风险小、回报有保障的投资机会。
该融资性售后回租交易形式是企业在告贷无门、融资困难或融资成本比较高时，为达到融资目的，同时又能够保证生产正常运作的情况下开始使用的。
通过售后回租业务可将固定资产转化为货币资金，运作程序较简单，已成为重要的筹资手段之一。
一、融资性售后回租交易的优势（一）有效盘活资产，解决资金问题融资性售后回租交易可以作为一种融资手段，切实缓解流动资金压力。
这是公司进行售后回租交易所要满足的首要目标。
通过出售交易，企业解决了资金困难，增加了企业的流动性，又盘活了自身的固定资产；而后的回租，使得企业的生产得以继续，满足了企业生产经营活动所需。
通过售后回租交易，企业可以实现与“抵押贷款”和“分期付款购买商品”同样的效果。
而灵活的租金支付方式又使其显著优于上面两种银行金融产品。
在一些特殊的情况下，企业还可以售后回租融入资金，同时约定回购条款，获得资产升值的好处。
（二）融资资金用途灵活，不受限制通过售后回租取得的融资资金，由企业按实际需要使用，既可用作流动资金、也可用作项目建设等。
商铺售后返租纠纷案件执行中的问题及对策
商铺售后返租纠纷案件执行中的问题及对策随着商业经济的发展，商铺售后返租逐渐成为一种常见的商业交易方式。
在商铺售后返租的交易过程中，执行过程中可能会出现各种问题。
本文将重点探讨商铺售后返租纠纷案件执行中的问题及对策。
一、商铺售后返租纠纷案件执行中的问题1. 双方交易意图不一致在商铺售后返租的交易过程中，可能出现双方之间的交易意图不一致的情况。
比如，在签订合同时，双方对于返租期限、租金等商铺租赁事项存在分歧，给执行过程带来了极大的困难。
2. 合同执行过程中的争议一旦商铺售后返租出现争议，执行过程往往会受到各种各样的干扰。
例如，房主可能会在合同执行过程中削弱承租人的权利或者滥用承租人的权利；承租人可能在支付租金方面存在拖欠等情况，进而导致双方之间发生法律纠纷。
3. 资金短缺问题在商铺售后返租过程中，由于返租金额较大，有可能会出现资金短缺的情况。
在资金短缺的情况下，商户可能会拖欠租金，从而造成承租人租金收益受到影响，甚至导致承租人无法按时支付银行借款等资金压力。
4. 异常租期处理问题对商铺售后返租的租期，承租人和房主双方都需要非常谨慎地处理。
其中，租期过短或者过长会给执行过程带来不必要的困难，需要双方进行深度协商。
最常见的情况是，承租人在租金期限内未正常支付租金，导致双方出现法律纠纷。
二、商铺售后返租纠纷案件执行中的对策1. 提前预防问题的发生在商铺售后返租的交易过程中，双方在签订合同之前应该充分沟通，防止交易意图不一致的情况发生。
一旦发现问题，双方应该及时解决。
2. 合同即时更新合同更新是商铺售后返租交易中最重要的事项之一。
为了防止争议的发生，双方应该严格遵守现有的合同，做好现有合同的更新工作。
如果需要对合同进行修改，双方需要再次进行深度协商，以确保合同的合法性和有效性。
3. 确保租金及时支付在商铺售后返租的交易过程中，租金是最重要的收入来源。
双方应该保证租金的及时支付，以免发生拖欠或者滥用的情况，影响双方的合作关系。
售后包租利弊谈
“售后包租”存在潜在的风险及防范所谓“售后包租”，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。
我国房地产市场现处于起步阶段，在制度不健全的情况下，操作运行尚不规范。
再加上投资者（业主）在所谓高额回报率鼓动下存在非理性投资行为，常使投资者面临极大的法律风险。
而且在国家有关部门采取非市场经济手段加以禁止又不能奏效的情况下，投资者树立良好的风险意识和防范意识，规避法律风险就显得尤为重要。
一、五种潜在风险目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其一、售价虚高，回报落空。
开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。
其二、资金挪用。
一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。
作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。
其三、经营风险。
众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。
一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。
其四、市场、政策风险。
当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少；政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。
其五、合同风险。
中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。
二、风险防范三招从市场经济的角度讲，任何的市场行为都有相应的市场风险，这是一条亘古不变的法则。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究售后返租模式指的是商业地产投资者购买商业地产后，将其租赁给原业主并要求其继续经营，同时约定在一定期限后由原业主以约定的价格将房产回购。
这种模式在商业地产中的应用可以带来一定的投资回报和风险。
售后返租模式在商业地产中的应用可以提供一种资本回笼的方式。
商业地产投资通常需要大量的资金投入，而售后返租模式可以通过回购约定，将购房资金在一定期限内回收。
投资者可以利用这笔回笼的资金继续投资其他项目，提高资金的周转效率。
售后返租模式在商业地产中的应用可以降低投资风险。
由于商业地产投资风险较大，特别是对于初次投资者来说，他们可能缺乏相关经验和信息，导致投资的不确定性增加。
而售后返租模式可以选择与原业主继续合作，减少了对新租户的寻找和调研的风险。
售后返租模式也存在一定的风险。
原业主可能无法按时回购房产，违约风险增加。
投资者需要在约定期限内保持足够的流动资金，以应对可能出现的风险情况。
投资者在选择售后返租模式时需要对原业主进行严格的审核和尽职调查，以减少经营风险。
而这种尽职调查可能需要投资者花费一定的时间和金钱。
为了降低售后返租模式在商业地产中的风险，投资者可以采取一些预防措施。
投资者应该详细了解原业主的经营状况和财务状况。
可以要求原业主提供相关证据，如财务报表、经营数据等，进行核实。
投资者可以要求原业主提供一定的担保，如提供资产作为抵押品，或者是寻求第三方机构进行担保。
这样可以在发生违约的情况下保证投资者的权益。
售后返租模式在商业地产中的应用可以提供一种资本回笼的方式和降低投资风险的机会。
投资者需要注意违约风险和经营风险，并采取相应的防范措施，以保护自身的权益。
解决商业地产运营中三方利益难题
解决商业地产运营中三方利益难题其实，这个难题是普遍存在于时下中国房地产领域的核心问题和难题。
开发商、置业方、承租方各持利益、各算各账，三方长期处于无停止的博弈和算计当中。
就像打麻将，各按算计，力求通杀三方才算痛快，所以，大红个人以为，打麻将不可是一个上升到赌博的恶俗文化，在生意场上也是一种短视、混乱的市场规则的代表。
大红欣赏桥牌文化，合作结盟，规范竞争，各取所需，同利共赢。
一、各方利益简析开发商：快速回笼资金，增大现金流的安全性快速发展的商业模式需要，一样是现金流放弃投资利益最大化给置业者放弃租赁利润最大化给承租方置业者：取得较为廉价的商铺，保值；取得资产增值收益，增值；转让产权，获利；自行出租或经营，获利；承租者：租廉价商铺，降低经营本钱，间接获利；追求服务品质和租金价钱之间的性价比；尽可能的降低租金对自身现金流影响；二、各方利益的矛盾的对立和统一性分析开发商———置业方对立：开发商想多挣钱、快挣钱，置业方想少掏钱快升值，难于调和、针锋相对的矛盾；统一：产品价值（价钱）上的认可和统一；开发商———承租方对立：开发商不过重视这部份现金流，或根本不关心经营和业态；而承租方最关心租金对现金流的支持，可以间接获利；统一：通过专业管理机构实现合作和利益统一（招商和商业管理中介机构）置业方———承租方对立：集中在租金价钱上，置业方对资产增值更感兴趣，租金对他的贷款还本付息最敏感；承租方知关心更低的租金，以目前商业地产市场看，租金都不能知足商业地产的最优贷款本息额度；统一：自用客户的统一；一般独立商铺销售开发商不做任何法律许诺，大多是引入中介服务公司，弥合统一两边矛盾。
开发商置身事外；矛盾分析：一、开发商和置业方之间是根本对立的博弈关系，合作的可能只能是成立在对产品价钱的统一熟悉上，在价钱上做文章，不必然直接涨价，也不必然直接降价，要通过价钱来介入，平衡开发商和承租方、承租方和置业方之间的关系，别无它法。
可以说，销售价钱的巧妙制定，有机结合，是解决整体矛盾的冲破点。
售后返租避免重复纳税
一、“售后返租”方式存在的问题所谓“售后返租”，即是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
这也是商业地产开发中较为盛行的模式。
但是，采用“售后返租”的方式，也存在一些问题，主要如下：（一）采用“售后返租”的方式存在一定法律风险很多法律条文对“售后返租”的问题做了规定，比如：建设部于2001年发布《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）中第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”这里，能否采用“售后返租”销售的问题关键在于是否是“已竣工商品房”，如果项目以销售期房为主的，则意味着开发商和业主签订售后返租协议本身是一件违法的事情，本身合同就不具备法律效力，如果打官司法院则是判决原价退房，开发商的利益保护就很有限。
因此在销售中依然存在一定法律风险。
（二）采用“售后返租”的方式将使开发商的运营返租压力随之加大由于在商铺后期经营中需偿付一定租金回报给投资者，开发商必须依靠稳定的经营租金收入和前期的销售收入作补贴，来偿付投资者的返租回报。
这对较多开发商的资金链来说，不得不是一个严峻的考验。
如出现意外，会使投资者、经营者、开发商、消费者等几方面利益受损，严重的后果会不堪设想。
（三）采用“售后返租”的方式将使开发商和购房者存在重复纳租赁税的情况由于购房者收到开发商返还的租金，开发商将承租物业出租后又将产生租金收入，因此，根据国家有关税收政策，对开发商和购房者收到的租金都要缴纳租赁税。
例如，我司将汇博美居广场商铺出售给某投资者，采用返租5年、每年回报7%的方式销售，即每年付购房者的租金为650万元。
我司再将所售出的商铺，统一租赁给某商业集团，进行商业经营，每年收到租金为700万元。
由此来计算“售后返租”产生的税费（房产税、印花税等不计）为：我司每年就收到的租金，需缴纳营业税为35万元，城建税及教育费附加分别为2.45万元及1.05万元，合计租赁税费为38.50万元。
商业地产三大租赁模式优劣势分析
商业地产三大租赁模式优劣势分析一、租赁的三种模式。
现在消费者已经不仅仅满足于购物，而是需要多层次的购物享受。
数据显示，目前中国在建购物中心规模居全球首位。
为了满足顾客多样性的需求，传统百货企业也逐渐向覆盖百货、超市和娱乐等业态的购物中心进行转型。
很多老百货也重新定位“购物中心式百货店”进行升级调整。
商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承当经营风险。
此外，还可委托管理公司进行经营管理。
租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。
主要模式 主要特征 优势分析 劣势分析 适用物业 零售产权整体租赁 三权分立(所有权、经营权、使用权)，售后返租，委托专业公司经营管理 快速回笼资金，风险小；可以避免零售产权导致经营混乱的局面 涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高；二层以上的商铺销售难度大大型封闭式商场零售产权分零租赁 二权分立(所有权和经营权直接分散到客户)，由产权所有人经营管理 开发商资金压力小、运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显往往一卖就散，后期难于管理，对物业的形象和开发商的品牌有损 专业型商业步行街和低层商业楼盘、专业市场自留产权整体租赁 二权分立(所有权和经营权)，产权租赁关系明晰、简资金回收有限；对开发商的社会公关能力要求极高中型的百货由经营方负责整体经营，不拆零销售单；无违规之嫌，操作安全简便；推广费用低商场和超市二、模式一：零售产权整体租赁整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20 年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”。
售后回租融资利与弊
售后 回租 融 资利 与弊
黄金 宇
【 提要】售后回租融资是融资租赁的一种形
式。 与直接贷款取得资金相比。 售后回租融资具有 突破信贷调控限制等优势．但在实际资金成本和 纳税成本上也有不足。 企业应综合考虑上述因素， 全面进行权衡后， 再决策办理售后回租融资业务。 融资运作是企业财务管理活动的重要内容之一。 影响融 资运作的主要因素包括： 融资环境、 融资渠道和资金成本。 企 业要综合权衡这三方面因素， 选择、 利用有利的外部环境， 规 售后回租的租金与资产的售价往往是以一揽子方式进行谈
认定为融资租赁： 一是在租赁期届满时， 资产的所有权转移 给承租人： 二是承租人有权购买租赁资产的选择权， 所订立 的购价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值 ， 因而
在租赁开始 日 就可合理地确定承租人将会行使这种选择权；
三是租赁期占租赁资产使用寿命的７％１上； ５ ） 四是承租人租 ． ２
在实务中． 租赁公司对设备净值额度、 使用年限等还作 具体要求。 如某租赁公司要求 自 有设备作为售后回租标的物 需符合下述条件： 单一设备账面净值原则上不低于 ５ 万元； ０
租赁设备已使用年限原则上不超过经济使用年限的４％； ０ 租 赁设备需提供原始发票，自 建设备需提供固定资产决算报
告。 对提前估值人账的固定资产需提供估值报告； 以工程安
赁开始１最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租 ３
赁资产的公允价值： 五是租赁资产性质特殊 ， 如不作较大调 整． 只有承租人才能使用。 ２ ． 售后回租融资。 本文探讨的售后回租融资， 有设备 即自
类固定资产售后回租。固定资产售后回租主要是指承租人将
商业地产的售后返租问题
商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。
XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。
售后返租引来三大疑问是出界还是擦边
售后返租引来三大疑问是出界还是擦边？新华网（2003-11-20 09:59:53）来源：北京青年报目前我国个人储蓄余额接近10万亿元，而股市创四年新低更提示人们去寻找保值增值的投资渠道。
近日在北京及南方一些房地产项目采取售后返租的方式售卖引起各界专家的注意。
这些项目以产权式商铺和酒店公寓为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者。
在项目的宣传中，可以看到“3年包租，租金回报21%，一次性全部返还，3年投资回报80%以上”、有的说“10年返租，每年8%”，尽管承诺不一，但共性都是“零风险、高回报”。
所以这些项目一经推出就非常火爆。
据了解，售后返租上世纪六七十年代开始出现在美国，后流行于日本、香港。
在内地，首度兴盛于90年代中期的海南，时值房地产泡沫破灭之前。
在海南工作多年的郑理律师告诉记者，海南当时有不少龙眼农庄和商铺写字楼采取售后返租，但不久房地产泡沫破灭，公司破产，曾经的承诺成了一纸空文。
目前房地产界和法律界专家对售后返租提出三大疑问，各方一致认为投资者须小心谨慎。
-投资还是集资？专家对投资与集资的区别分别做出阐述。
投资是预期赢利的理财行为，投资人必须明白所投资内容，要知道赢利途径和存在的风险。
集资尤其是非法集资其主要目的就是圈钱。
华高莱斯顾问公司总经理李忠认为，集资是不用考虑产品是何种形式，户型朝向如何，采光通风怎样，一切被看做是一种手段，人们关心的是自己能够有一个稳定的回报，据分析，目前房地产形势比较好，短期看可能有高额回报，这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。
而产权式商铺和酒店公寓则面向的是投资者而非自用型买主，所以目前在这两个领域采用售后返租的比较多。
可以看出，一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。
-出界还是擦边？业内一种观点认为，售后返租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，是一种发展方向，现在很多人都在打擦边球。
据宛平法律事务所律师王靖介绍，实际上国家在《中央人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究随着商业地产市场的不断发展和变化，售后返租模式在商业地产中的应用也越来越受到关注。
售后返租模式，顾名思义就是在购买商业地产后，原业主和购买方签订返租协议，将原业主作为租户继续使用该商业地产，以此来获取持续的租金收益。
这种模式在商业地产市场中的应用既可以为原业主提供临时的资金流动性支持，也可以为购买方提供长期稳定的租金收益。
售后返租模式也存在着一定的风险，需要进行有效的风险防范研究。
一、售后返租模式的应用1.1 优势售后返租模式的应用在商业地产市场中具有一定的优势:对于原业主来说，售后返租模式可以为其提供临时的资金流动性支持。
在一些特殊情况下，比如原业主急需资金用于其他投资或者生活支出时，售后返租模式可以帮助原业主获得一笔临时的租金收入，缓解资金压力。
对于购买方来说，售后返租模式可以为其提供长期稳定的租金收益。
通过售后返租模式，购买方可以在短期内获得商业地产的所有权，并且在返租期间持续获得租金收益，为其投资带来稳定的现金流。
对于市场来说，售后返租模式可以促进商业地产市场的流动性和转让。
原业主可以通过售后返租模式暂时获得资金支持，同时购买方也可以通过此模式获得稳定的租金收益，使得商业地产的交易更加灵活和多样化。
1.2 应用案例售后返租模式的应用案例在商业地产市场中并不少见。
以办公楼为例，一家企业在持有一栋办公楼很长一段时间后，为了扩大资金规模，可以将办公楼出售给其他投资者，并与购买方签订返租协议，继续作为租户使用该办公楼，以此获得持续的租金收益。
零售店铺、饭店等商业地产也可以采用售后返租模式，在获得资金支持的继续作为租户在原址继续经营。
2.1 法律风险售后返租模式存在着一定的法律风险。
在进行售后返租交易时，双方需要签订返租协议，以明确各自的权利和义务。
由于法律环境复杂多变，存在着一些法律漏洞，可能导致双方权益的不确定性。
为了防范法律风险，一方面需要严格制定和执行返租协议，确保合同内容的清晰明了，双方权益的平等保障。
商业地产售后回(包)租法律调查分析报告
商业地产售后回（包）租法律调查分析报告房地产售后返租，是指开发商在与购房者签订购买合同时约定，房屋出售后一定年限内由该开发商以代理出租的方式进行包租（，或者直接由开发商承租使用（通常开发商将其进行转租）。
目前实际中存在的售后返租具体操作方式有如下几种：1、开发商与购房者签订租赁协议，将房屋返租后自用或转租；2、其他公司与购房者签订租赁协议，将房屋返租后自用或转租；3、开发商或其他公司与购房者签订代理协议，代购房者出租房屋，该模式下，开发商为了促销，通常会给与购房者许诺——从特定时候开始，如房屋未出租出去的，由开发商给与购房者租金补偿。
目前，售后回（包）租模式为众多商业地产项目采用，但各方对其争议很大。
为此，律师团检索相关法规，对实际操作的法律问题做如下梳理和分析。
一、关于行政违法性由建设部颁布的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，自2001年6月1日起施行）第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
同时，该办法第四十二条规定，采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，将被处以警告、责令限期改正、并可处以1万元以上3万元以下罚款。
因此，根据该办法规定，房地产开发企业通过售后返租的方式销售未竣工商品房的，将面临行政处罚。
值得注意的是，城市房地产管理法规定开发商可以预售商品房，且《商品房销售管理办法》规范的是开发商的销售行为，所以笔者认为，如果是由开发商之外的其他主体承租或者代理出租的，不应当被认定为违反《商品房销售管理办法》的前述规定。
二、关于合同有效性根据前文对售后回（包）租的具体模式的解析发现，无论回（包）租的主体是开发商还是其他公司，售后回（包）租所涵盖的法律关系无外乎房地产销售与租赁或代理关系的结合。
《合同法》第二百三十七条规定，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的，为融资租赁关系。
深度解构售后返租、带租约销售等4种经营模式及风险
深度解构售后返租、带租约销售等4种经营模式及风险本文从优劣势、适用性、操作方式、风险性4大方面360°解构售后返租、带租约销售、金融化销售、返租+回购4种模式的特性，并为风险规避提供解决方法，有利于为发展商和经营管理者选择合适的“解套”方式提供思路与借鉴。
一、售后返租模式1售后返租优劣势与适用性分析类型1：售后返租类型2：长期售后返租类型3：短期售后返租2.售后返租操作方式A、招商→经营→销售→返租B、招商→销售→返租→经营C、销售→返租→招商→经营D、销售→返租→放任3.售后返租风险A.一次性抵扣房款即将承诺的租金回报一次性在购铺款中打折，单纯营销噱头；B.硬性返还承诺的租金是真正意义的包租，但这种方法考验开发商的资金实力，也给经营带来压力；C.租金收益分成即引入第三方经营，小业主以管理费或租金分成形式享受包租，但如经营不善，小业主可能无法获得租金收益，开发商将面临小业主压力。
4.售后返租风险规避方法A、开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人；B、核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛，成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。
C、在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。
这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
D、为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
E、商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。
而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。
因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。
具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究引言商业地产作为房地产市场的一个重要组成部分，一直以来都备受关注。
随着经济的不断发展，商业地产的投资和运营模式也在不断创新。
售后返租模式作为商业地产中的一种新型投资运营方式，近年来备受关注。
本文将就售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范进行研究分析。
一、售后返租模式的概念售后返租模式是指商业地产投资者在购买完成房地产项目后，将房屋出租给原业主，然后再租回使用，从而获得租金收益的一种模式。
这种模式出现的背景主要有两点：一是商业地产投资者需要更多资金进行其他投资或者用于经营；二是原业主需要资金进行其他投资或者用于生活。
1. 利用闲置资金进行其他投资通过售后返租模式，商业地产投资者可以将原本闲置的资金进行其他投资，获取更多的收益。
这对于资金周转较慢或者需要更多资金进行投资的投资者来说是一种很好的选择。
2. 减少投资者的风险通过售后返租模式，商业地产投资者可以将风险分散到不同的投资项目中，从而减少单一项目所带来的风险。
这对于投资者来说是一种保护措施，有利于稳健经营。
3. 促进商业地产市场的流动性售后返租模式的应用可以促进商业地产市场的流动性，有利于市场的繁荣。
将原业主和商业地产投资者的需求有机结合，有利于市场资源的充分利用。
1. 合同风险在售后返租模式中，合同的签订非常重要。
投资者和原业主需要在合同中明确的规定房屋的使用权和租金支付等相关事宜，避免因合同纠纷而导致的风险。
2. 房产流转风险售后返租模式中存在房产流转的风险。
由于投资者和原业主之间房屋产权的变动需要较长时间，一旦出现财产纠纷或者其他法律纠纷，将会导致房产流转的延迟，进而影响到售后返租模式的正常运作。
3. 市场风险由于市场行情的不稳定性，售后返租模式也存在市场的风险。
如果市场行情发生变化，可能会导致租金等收益出现问题，从而影响到投资者的收益。
四、结论售后返租模式作为商业地产中一种新型的投资运营模式，具有一定的应用前景和风险。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究1.售后返租模式的优势售后返租模式适用于商业地产开发商和资产持有者，具有以下优势：售后返租模式可以帮助商业地产开发商实现资产变现。
在商业地产开发完成后，开发商可以通过售后返租模式将物业出售给投资者，从而快速回笼资金，获得投资回报。
售后返租模式有利于降低商业地产开发商的风险。
通过售后返租模式，商业地产开发商可以将物业的经营风险转移给投资者，减少自身的经营压力和风险。
售后返租模式可以提高商业地产的流动性。
一旦商业地产被售出后，开发商可以选择长期租赁合同将物业租回，这样可以持续经营并获得稳定的租金收入，提高物业的流动性。
2.售后返租模式在商业地产中的应用案例售后返租模式在商业地产中已经得到了广泛的应用。
以购物中心为例，开发商在开发完成后可以选择售后返租模式将购物中心出售给投资者，并与投资者签订长期租赁合同将购物中心租回进行经营。
通过售后返租模式，购物中心开发商可以快速回笼资金，投资者可以获得稳定的租金收益，实现双赢。
1.租金风险在售后返租模式中，投资者所获得的主要收益来源于商业地产的租金收入。
一旦商业地产的租户出现违约或者无法履行租赁合同，就会给投资者带来租金收益的风险。
为了降低租金风险，投资者可以选择与可靠的租户签订长期租赁合同，并对租户的信用状况进行全面评估。
2.经营风险在售后返租模式中，商业地产的经营风险由开发商转移给投资者。
一旦商业地产的经营出现问题，就会对投资者的租金收益带来影响。
为了降低经营风险，投资者可以选择与有丰富经营经验的开发商合作，或者委托专业的物业管理公司进行经营管理。
3.市场风险商业地产市场存在着价格波动和市场供求不平衡等风险，这些风险直接影响着商业地产的价值和租金收益。
为了降低市场风险，投资者可以通过对商业地产市场的充分调研和分析，及时调整经营策略和风险防范措施。
4.法律风险售后返租模式涉及到复杂的法律关系和合同约定，一旦出现合同纠纷或者法律诉讼，就会给投资者带来法律风险。
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商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析
(一)经营管理公司
开发商一般在项目销售结束，商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给商业管理公司，通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，所有权属于投资者，经营权由专业商业管理公司掌控，入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间，这是一般返租的运作模式。
而商业管理公司如能够进行科学的营运规划，完善的经营管理及其理念将对商铺价值，长远的租金回报起到重要的作用。
在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划，市场策划，招商，工程等所有环节，对经营管理公司的综合运营能力要求极高。
(二)投资者(业主)
返租形式商铺的出现对于业主来说存在各种优劣，对业主投资者的利弊关系与其分析对比：
利
1.、省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利.
2.、免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
3、确保了市场运作初期的业主利益。
一般"管理型商铺"委托经营合同签订时，
都附有若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
4。
统一经营的商铺具备对经营业态，整体形象，商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。
弊
1、专业市场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值类型都不同，专业市场主要依赖于商场整体经营的成功。
假如不委托经营，一旦商场经营失败，商业管理公司也无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。
2、在委托经营期满后，投资者（业主）取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许部分投资者不再满足于商业管理公司的返租模式或固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露，严重将会令多年运营的专业市场土崩瓦解，而业主也注定投资失败。
(三)商铺经营者（商户）
商业地产项目的经营商的好坏的影响是多方面的，可以直接影响整个项目运营的成败，也可以影响到业主投资价值的多少。
所以在项目运营招商时应侧重于经营商的资质实力判断，以谋求日后发展。
现市场受商户实力商家少、进化渠道优势不明显、营业额难以突破等内部因素影响，从各方面来说，培育期完全未脱
离，所以商户经营的如此这般，难以对项目运营说成功。
当再次返租后，进行大规模洗牌，重新进行招商定位才是上策。
商业地产项目运营食物链
清远义乌商贸城经营管理有限公司
罗焯明。