商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析1008931

商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析

(一)经营管理公司

开发商一般在项目销售结束，商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给商业管理公司，通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，所有权属于投资者，经营权由专业商业管理公司掌控，入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间，这是一般返租的运作模式。而商业管理公司如能够进行科学的营运规划，完善的经营管理及其理念将对商铺价值，长远的租金回报起到重要的作用。在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划，市场策划，招商，工程等所有环节，对经营管理公司的综合运营能力要求极高。

(二)投资者(业主)

返租形式商铺的出现对于业主来说存在各种优劣，对业主投资者的利弊关系与其分析对比：

利

1.、省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利.

2.、免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。

3、确保了市场运作初期的业主利益。一般"管理型商铺"委托经营合同签订时，

都附有若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。

4。统一经营的商铺具备对经营业态，整体形象，商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。

弊

1、专业市场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值类型都不同，专业市场主要依赖于商场整体经营的成功。假如不委托经营，一旦商场经营失败，商业管理公司也无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。

2、在委托经营期满后，投资者（业主）取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许部分投资者不再满足于商业管理公司的返租模式或固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露，严重将会令多年运营的专业市场土崩瓦解，而业主也注定投资失败。

(三)商铺经营者（商户）

商业地产项目的经营商的好坏的影响是多方面的，可以直接影响整个项目运营的成败，也可以影响到业主投资价值的多少。所以在项目运营招商时应侧重于经营商的资质实力判断，以谋求日后发展。现市场受商户实力商家少、进化渠道优势不明显、营业额难以突破等内部因素影响，从各方面来说，培育期完全未脱

离，所以商户经营的如此这般，难以对项目运营说成功。当再次返租后，进行大规模洗牌，重新进行招商定位才是上策。

商业地产项目运营食物链

清远义乌商贸城经营管理有限公司

罗焯明