房地产开发流程及节点控制

固定成本
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开发量
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第五讲 工程招投标及项目管理
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第六讲 税务筹划及融资
财务风险规避
①必须提供真实的财务资料；
1、招标风险规避 ②必须对承包单位的基本情况作进一步的资格审查
③所有招标项目都应由投标人提交投标保证金
2、合同风险规避
❖ 不应签订没有标的价格（履行时间、履行地点）的合 同
五、交付管理阶段
移
交
售
交
付
后
物
物
服
业
业
务
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第四讲 新型材料的应用
节能（告别空调、暖气时代） 微软总裁比尔·盖茨指出：“房地产业将会由于技术的
进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行， 只有意识到这点并接受它的人才能在房地产行业生存下去。 1、北京锋尚国际（告别暖气时代） 运用了：高舒适度低能耗的外墙保温系统
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3、评价单体户型优劣的基本原则
采光情况 通风 室外景观效果 面积利用率 室内净高 细部处理（阳台位置、厨卫位置等） 功能
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4、规划与单体之间的平衡点分析
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5、产品定位与规划单体设计（包括景观）
北京星河湾（景观设计） 广州星河湾（景观设计） 鑫苑·都市领地（大容积率） 北京诚品建筑（围合） 三林一名嘉苑 深圳金域蓝湾（大容积率、规划手法） 星河国际（大容积率下的围合） 万科（创新与造景）细部处理 天津泰达城方案 茵悦之声
❖ 金额与支付条件、核算方式、支付时间必须由财务人 员审核
❖ 合同变更审查：由合同预算部提出，经财务部、工程 部、工程设计、监理论证通过后，由项目负责人审批
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3、资金风险规避 ❖ 提供经财务部门认可有效的保函或担保证明 ❖ 交付的工程款必须达到合同约定的帐户 ❖ 加强对工程预付款、质量保证金和履约保证金的风
共 同努力！战术战略、规章制度如果不去一步一步实施， 那么，它就仅仅是一个存在，且是一个没有生命力的 存在。为了让我们的战略目标生动活泼，首先需要的 是所有索克人对全面系统的专业技术知识的熟练掌握。 让我们从今天的学习开始，一步一步一步走近我们的 理想！
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一、投资决策阶段
1.土地（用地、土地证的取得） 2.市场调研 3.方案设计 4.初步设计
房地产的特性，决定其市场营销比一般商品更 需注重销售的前期和后期。
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2、营销认识的提升
市场竞争环境的变化 营销的“技”与“道” “技”：技术、技巧，强调经验与积累，熟练程度；
特性——快、准、狠 “道”：行事的方向和方法，强调悟性；学习与提
升，“见树更要见森林”
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3.方案设计包括规划和单体两方面设计（期间应注意以下几个方面） ①方案设计是项目成功与否的转折点，必须做到：解读目标项目； 指标；方案沟通；单体沟通量。 ②给出设计条件，比如：物业类型比例、容积率等相关参数。 注意：在方案和单体设计时应保持与设计师沟通的积极性，争取在 该阶段使其设计出有价值的东西，否则重新设计时间上来不及。 ③方案构思：产品的设计与开发理念（方针、路线政策）；研究城 市的文脉，做自己的特色；建筑的基本要素（实用、经济、美观是 住宅产品设计的基本原则，另外，兼顾文化、空间、效益等。 ④如何与设计院互动？使设计师从专业角度对项目进行解读，真正 了解项目差异化，沟通一定要完全，增加互动机会，使定位更加清 晰，把握定位进行取舍。 ⑤测算（度的掌握，对取舍内容做详尽记录，以便将来的经验总结）
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投资决策阶段释义
1.土地寻找、选择、分析、判断物业类型， 决策
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第一讲 土地的取得及操作方法
1、宏观调控对土 5·11 12号文
2、土地的几种性质及土地使用年限
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3、郑州房地产企业获取土地的几种模式及方法
a.协议出让 b.招、拍、挂 c.经济适用房用地 d. “城中村”改造
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三、项目实施阶段
营销队伍及方案确定
工程管理
营销推广
预售
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第三讲 营销策划
一个好的营销策划方案应具备哪些步骤？
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1、房地产市场营销
市场营销：在适当的时间、适当的地点，以适 当的价格、适当的信息、沟通和促销手段向适 当的买家提供适当的产品和服务。
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4、“100”为界
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5、土地价值的评判
物业类型 位置 性质 周边配套 规则程度 临路状况 周边可利用环境（资源） 地上建筑物情况 安置与补偿、拆迁 区域发展潜力
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2.市场调研、可行性分析研究、预估重要参数、初步市场定位 及目标客户群体范围、中介机构提介入、双方对市场进行 充分论证；市场核心内容：①需求；②购买力；③容量； ④供给（竞争对手）⑤产品构思（差异化）
混凝土制冷采暖系统（天棚辐射） 新风系统 外窗外遮阳系统 屋面保温系统 完全体现出了绿色建筑理念、高舒适度、低能耗 杭州金都集团
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人居科技的运用
1、可再生能源 地源、水源、热泵 太阳能应用 2、智能住宅 指纹锁 智能电工产品 智能监控系统 自动坐便器
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施工论证
施工设计阶段为2－3个月。如果方案设计与施工设计是两家公 司，注意两家互动与沟通，注意各环节的交接棒工作，因为此节容 易出现问题。
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具体问题
项目部（参与前期人员）与工程人员的交接棒问题； 两家设计院之间的交接棒问题（容易漏项，成本增加） 注意给施工设计充分的时间； 注意施工设计单位的选择（“人”的问题） 开发商对接人对结构方面专业知识理解的深度和应用
问：纳税筹划应由谁来做？
财务人员是纳税遵从、企业负责人（管理者）应是纳税 筹划者。
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基本特点
1、合法性：不仅符合税法的规定，还应符合政府政策的 导向。 2、超前性：指经营者或投资者在从事经营活动或投资活 动之前，就把税收作为影响最终成果的一个重要因素来 设计和安排。 3、目的性：指纳税人要同时达到减轻税收负担和实现涉 税零风险两个目的，追求税收利益最大化。 4、专业性
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写字楼的需求量：北京（50－55万平／年）、广州 （20－30万／年）、郑州（10－12万平方／年）
？思考题：2006年底，当金融业完全放开时，对郑 州写字楼市场需求会有多大影响？
生态文化型是今后写字楼发展的方向
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四、验收结算阶段
工程收尾
竣工验收 工程结算
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容积率 覆盖率 绿化率 建筑密度 人口密度 泊车位 楼面地价 进深 楼间距 控制高度 退红线距离 基地面积、套内面积、建筑面积
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2、评价楼盘规划的基本原则
均好性 是否达到当地目前同类产品的标准 是否实现利润最大化 是否与目标客户的真实需求相吻合
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确定目标价格
改进设计／生产
目标成本
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4、标准成本法与成本控制
目标成本法的精髓：
通过产品的定价迫使成本下降
必须将价格降低到可以大大扩展销售的地步，据此确定目标价格
这个几乎强制的低价，使员工积极性调动起来达到目的
成本控制的目的就是保证企业利润最大化
金额
销售收入
总成本
保本点
盈利区
3、节能住宅 铝合金外遮阳卷帘 中空玻璃百叶窗 吸音材料 墙面保温 外墙保温隔热泡沫玻璃 通风节能屋面及高分子防水卷材 4、绿色环保 景观水处理 景观电梯、绿色电梯 热泵 电热采暖、防冻（热辐射原理） 垃圾处理系统
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成本控制
1、房地产开发企业成本构成
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房地产开发流程及节点控制
主讲人：qiuhong
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引言
索克置业从成立之初到现在，从寻找项目到目前
两个项目已全部展开，直至土地储备、新项目合同的 签订——让我们看到了一个又一个希望，并由此可预 见公司辉煌的前景，然，要实现我们索克公司既定的 战略目标，创“百年老店”，还需要我们全体索克人
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3、现代营销及核心
从产品、生产导向
市场、顾客
从4P（产品、价格、通路、促销） 4C（消费者的 需求、获取满足成本、购买的方便性与沟通）
单一
营销整合
专业营销关键：高、准、广、深、细、变、专
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销售技巧
详细告诉 制造压力（促销、优惠） 培养感情（让客户关注你） （方法：送票、音乐会、渗透信息、酒会等） 竞争力 心理战术
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2、开发成本的管理与控制
成本核算 销售成本额＝开发产品成本总额＊（已实现销售收入 ／预计全部销售收入）
成本预测 成本控制 成本分析
揭示成本管理中存在的问题 总结成本管理中成功的经验 评价企业开发成本、管理水平 为企业管理者决策提供信息
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3、开发成本控制
开发成本的形态（固定成本、变动成本） 成本控制基础（控制路线图）
险控制 ❖ 退覆履约保证金时要核对往来帐目 ❖ 办理工程结算前，应当委托工程造价咨询单位对承
包商报出的工程结算单进行审计，审计前一般要保 留工程结算金额的10％－20％，以免冒支。
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