第7讲-第二章房地产市场与市场运行(新版)
第9讲第二章房地产市场与市场运行(新版)
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一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1.掌握房地产市场的含义、运行环境,影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者;2.掌握房地产市场结构与市场指标;3.掌握房地产市场的特性与功能;4.熟悉房地产空间市场与房地产资产市场;5.掌握房地产市场的周期循环;6.了解房地产泡沫与过热;7.了解房地产市场的政府干预。
二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性【2009、2006年考试考点】房地产市场作为市场体系的组成部分,具有市场的一般规律性,如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产具有区别于其他商品的特性,导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性,包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
(一)市场供给的垄断性开发商品的供给在短期内难以有较大的增减,因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异,市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性,导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场,使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
一般而言,在垄断的房地产市场中,开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视,这将总体上造成社会福利的损失。
有关研究表明,在香港房地产市场中,土地存量主要掌控在大型开发企业手中,因此开发企业已经在市场中形成了一定的垄断势力,会通过调整房地产供给策略来影响房地产价格。
北京市虽然有几千家房地产开发企业,但它们实际上并非在同一市场上进行竞争,其定价采取了价格领袖制的形式,本质上形成了合谋和垄断。
(二)市场需求的广泛性和多样性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件,是一种基本需求,市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的异质性相吻合,需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想,可以是自用或投资,也可以是常住或季节性使用,因而需求具有多样性。
第二章房地产市场和市场运行2课件
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2.2.2 房地产市场细分
市场细分概念是美国人温德尔·史密斯于1965 年发表的《市场营销策略中的产品差异化与细 分市场》一文中首先提出的。所谓市场细分是 指根据消费者对产品的不同欲望与需求,不同 的购买习惯,把整个市场分割为若干相类似的 消费者群,其中每个消费者群就是一个子市场 或称细分市场。
(6)技术环境,是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、 新产品开发能力以及技术发展动向等。(远大新理念)
(7)资源环境,指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等 自然资源条件(有形资源(海南房价)和无形资源(北京上海房 价)。
(8)国际环境,是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境 是一种动态的过程,是国家以外的结构体系对一国的影响和一国 对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、 相互渗透和相互影响的一个互动过程。
(6)可供租售量(Houses for Sale/Rental,HSRt),指报告 期可供销售或出租房屋的数量,单位为建筑面积或套数。可供租 售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量(HSRt =HSRt-1-AVt-1+NCt);因为并非所有的空置房屋都在等 待出售或出租,所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的 数量。
(2)城市建设方兴未艾,大量拆迁改建。我国是世界上每年新建建筑量最大的 国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,而只 能持续25~30年。英国的平均寿命达到了132年,而美国的建筑寿命也达到了74 年。质量与拆迁(南昌市2019年建成的、被评为优质工程的四星级五湖大酒店, 2019年2月6日爆破拆除,规划滞后、混乱,与未来城市发展步伐不协调,建筑 质量再过硬也难逃“夭折”厄运。一些地方甚至存在“规划跟着领导变”的怪 现象,领导换一届规划就得调一回,一些“年富力强”的建筑因此被拆除时有 发生)
第2章 房地产市场及其运行

• 二、房地产市场的运行环境
• 房地产市场的运行环境是指影响房地产 市场运行的各种因素的总和。包括以下 八类:社会环境、政治环境、经济环境 、金融环境、法律制度环境、技术环境 、资源环境和国际环境。 • 房地产市场的运行环境中,由社会环境 、经济环境和政治环境分别决定的社会 因素、经济因素和政策因素,是影响房 地产市场发展的基本因素
• (二)房地产市场的数量比例关系 • 从对市场指标进行数量比例关系分析角度看 ,房地产市场结构可分为:总量结构、区域 结构、产品结构、供求结构、投资结构和租 买结构等维度。 • (1)总量结构:(2)区域结构: • (3)产品结构:(4)供求结构: • (5)投资结构:(6)租买结构:
• 二、房地产市场细分 • (一)按地域范围细分 • 按地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市 场划分的主要方式。 • 最常见的是按城市划分,还可以按照城市某一个 区域划分,市场所包括的地域范围越大,研究成 果对房地产投资者的实际意义也就越小。 • (二)按房地产用途细分 • 居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等 )、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、 休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场( 标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展 用房、工业写字楼、仓储用房市场等)、特殊物 业市场、土地市场等。
第二节 房地产市场结构与指标
• 一、房地产市场结构 • (一)房地产市场的垄断竞争关系 • 市场结构,是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其 特征。 • 市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场 和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中,完 全竞争市场竞争最为充分,完全垄断市场不存在竞争,垄 断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。 • 由于房地产具有明显的不可移动性和异质性,且市场集中 度较低,因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地 产供给者有一定程度的销售控制能力,存量住房市场表现 为竞争多于垄断,新建住房市场上的垄断多于竞争。
第二章 房地产市场及其运行
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报告期内新竣工房屋的数量,统计指标 建筑面积 是新竣工面积,指报告期内房屋建筑按 或套数 照设计要求已全部完工,达到入住和使 用条件,经验收鉴定合格,可正式移交 使用的各栋房屋建筑面积之和
房屋存量在报告期内由于各种原因(毁 建筑面积 损、拆迁等)灭失的部分 或套数
—
灭失量 (δt) 空置量 (VCt)
二、房地产市场的周期循环(掌握)
1.房地产周期循环的定义
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当 的波动现象,且此现象重复发生。
2.房地产周期循环的原因
1)供需因素的影响:金融因素最关键 2)市场信息的不充分 3)生产者和消费者的心理因素:追涨不追跌、投机、非理 性预期 4)政策影响:容积率控制、农地征用控制等
一级市场 二级市场 三级市场
三、房地产市场指标
包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种
类型。
(一)供给指标
供给指标 存量 (St) 指标含义 报告期期末(第t年或半年、季度月, 下同)已占用和空置的物业空间总量 单位 建筑面积 或套数 公式 St = St-1 +NCt—δt
新竣工量 (NCt)
以房屋正式开始 破土刨槽(地基 处理或打永久桩) 日期为开工
指标含义 供给指标
单位 公式或统计方法
CPt= BUCt / NCt 平均建设周期 某种类型的房地产开发项目从开工到竣 天 ( CPt) 工交付使用所占用的时间 在报告期内竣工房屋本身的建造价值, 万元 一般按结算价格 计算 一般按照房屋设计和预算规定的内容计 算。包括竣工房屋本身的基础、结构、 屋面、装修以及水、电、卫等附属工程 的建筑价值,也包括作为房屋建筑组成 部分而列入房屋建筑工程预算内的设备 竣工房屋价值 (如电梯、通风设备等)的购置和安装 费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺 (VBCt) 管线的购置和安装,工业设备基础的建 造,办公和生活家具购置费用,购置土 地费用、迁移补偿费、场地平整费、何 城市建设配套费用。
第二章-房地产市场及其运行规律
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2、按房地产用途细分:居住、商业、工业、特殊物业 和土地市场。
3、按存量增量细分:一级、二级和三级市场
4、按交易形式细分:面向增量的交易,销售、租赁和
抵押等子市场;面向存量房屋的交易,则存在租赁 、转让、抵押、保险等子市场。
5、按目标市场分:某物业类型按建造标准和价格水平
,细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
3、市场交易指标:销售量、出租量、吸纳量(销售 量+出租量)、吸纳率(吸纳量/同期可供租售量) 、吸纳周期(1/吸纳率)、预售面积、房地产价格 指数、房地产租金。
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第三节 房地产市场的特征与功能
理、价格基本稳定的市场目标,保持房地产业与社 会经济及相关产业协调发展,必须准确把握房地产 市场上的主要结构关系。
1、总量结构
2、区域结构
3、产品结构 (不同物业) 4、供求结构
5、投资结构
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
二、房地产市场细分
1、按地域范围细分
市场;市场的群体特征细分:老年住宅市场和青年
公寓市场。 •《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
三、房地产市场指标
1、供给指标:存量、新竣工量、灭失量、空置量、 空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工 面积、平均建设周期、竣工房屋价值。
2、需求指标:国内生产总值(GDP)、人口数、城 市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记 失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、 房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民 消费价格指数。
房地产市场及其市场运行(doc 11页)
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房地产市场及其市场运行(doc 11页)第二章房地产市场及其市场运行一、房地产市场含义不可移动性:房地产与其他商品最大区别。
房地产市场:活动场所+一切交易途径和形式经济学:潜在的买卖者+当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场:当事人、房地产资产、组织机构二、房地产市场的运行环境(考点应该是各环境包含的主要影响因素的混淆)1、八大环境(1)社会环境:人口、家庭、名族、社会人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展观念。
(2)政治环境:5项,都带“政”字头的。
(政治、政局、政府、政策、政府)(3)经济环境:城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况(该项易忽略)、利率和通货膨胀(该项容易混淆为金融环境)(4)金融环境:金融(政策、机构、产品、监督)(5)法律制度环境:有关的正式规则、法律法规与相关政策。
(6)技术环境:3建筑2信息(建筑材料、建筑工艺、建筑设备)(信息技术、信息化)(7)资源环境:土地、资源、生态(8)国际环境:国际资本流动和经济的全球化。
2、三大基本因素(切勿与环境混淆)因素分类内容辅记社会因素传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期经济因素经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比(经济只与家庭收入有关)政策土地供给政策、城市发展政策、2土2住3因素住房建设与住房消费政策、房地产金融、产权与交易、税收房(有点像户型“3室2厅2卫”)三、影响房地产市场转变的社会经济力量(6大力量)【金星(金融、信息)生人自治】(1)金融业的发展金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格。
金融和资本市场的支持,对房地产市场的发展起到了不可替代的重要作用。
(2)信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善缩短了物业相对距离、推动了不同地域消费品的交流。
(3)生产和生活方式的转变第三产业发展壮大、产业由劳动型转变资金型和技术型、高新技术产业的发展,模式和观念改变(4)人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、教育程度提高引起消费观念和消费模式发生变化。
房地产市场指标与运行规律(ppt 46页)
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(三)传统房地产周期理论的主要内容
在市场供求平衡的前提下,房地产市场会正 常运作,且这种平衡性会持续一定的时期;在此时 期内,投入房地产市场的资金的利润预期保持不变, 投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的 发展呈现一种自我修正的周期性,且不同周期之间 的时间差异和投资回报差异微乎其微。
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第二章 房地产市场及其运行规律
房地产市场概述 房地产市场结构与市场指标 房地产市场的特性与功能 房地产市场的运行规律 政府对房地产市场的干预
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学习目的与要求
掌握:房地产市场结构、细分方式、反映和描 述房地产市场状况的指标。 熟悉:房地产市场的含义,房地产市场的特性 与功能,房地产市场的周期循环特征,房地产市 场与资本市场的关系,房地产市场中的泡沫与过 热问题。 了解:房地产市场的运行环境、影响因素和主 要参与者,政府干预房地产市场的原则、措施。
①土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生 的基础
②投机需求膨胀是直接诱因 ③金融机构过度放贷是直接助燃器 *资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。
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3、房地产泡沫的衡量(研究)
(1)实际价格/理论价格 (2)房地产价格增长率/实际GDP增长率 (3)房地产价格指数/居民消费价格指数 (4)房价收入比 (5)个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭 收入增长率 (6)房地产投资需求/房地产使用需求
空置率有所下降
供给(竣工)增长率超 过需要,空置率上升, 租金增长率仍缓慢上升
需求停止增长或以很低的 速度增长,开工减少,但 竣工量使空置率继续上升,
租金增长率开始下滑
E
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(五)房地产市场的投资周期
1、当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一 阶段运动的时候,很少有资本向存量房地产投资,更 没有资本投入新项目的开发建设。
第二章_房地产市场与其运行规律(刘洪玉2013)12级

第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念指潜在的房地产买者和卖者,以及当前的房地产交易活动房地产市场的构成:当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构。
二、房地产市场的运行环境指影响房地产市场运行的各种因素的总和。
表2-1,影响房地产市场发展的基本因素:社会因素、经济因素、政策因素。
三、影响房地产市场转变的社会经济力量1.金融业的发展2.信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善3.生产和工作方式的转变近年我国各产业比例年度第一次产业第二次产业第三次产业2005 12.4% 47.3% 40.3%2006 11.8% 48.7% 39.5%2007 11.7% 49.2% 39.1%2008 11.3% 48.6% 40.1%2009 10.6% 46.8% 42.6%2010 10.2% 46.8% 43.0%2011 10.1% 46.8% 43.1%2012 10.1% 45.3% 44.6% (根据各年国民经济和社会发展统计公报)4.人文环境的变化5.自然环境的变化6.政治制度的变迁四、房地产市场的参与者(一)土地所有者或当前的土地使用者(二)开发商(三)政府及政府机构(四)金融机构(五)建筑承包商(六)专业顾问1.建筑师2工程师3.会计师4.造价工程师或经济师5.房地产估价师及房地产经纪人6.律师(七)消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1.总量结构2.区域结构3.产品结构4.供求结构:针对某一物业类型5.投资结构6.租买结构:租住空间和购买自住空间的比例关系二、房地产市场细分(一)按地域范围细分(二)按房地产用途细分(三)按增量存量细分房地产一级市场:土地出让市场房地产二级市场:土地转让、增量房房地产三级市场:二手房市场(存量房)土地一级市场、二级市场房屋一、二级市场(四)按交易形式细分转让、租赁、抵押、保险(五)按目标市场细分低、中、高档、按照目标市场的群体特征进行细分,如:老年住宅市场、青年公寓市场可以将五种划分方式叠加在一起,如北京新建甲级写字楼出售市场三、房地产市场指标(一)供给指标1.新竣工量:报告期内新竣工房屋的数量2011年住房竣工面积71692万平方米(国家统计局)2012年住房竣工面积79043万平方米(国家统计局)2.灭失量3.存量:报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量4.空置量:不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
第2章 房地产市场及其运行规律
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* 2.3.1 房地产市场的特征
(3) 权益的转让市场 房地产买卖: 房屋所有权的转让及土地在 一定期限内的占有权、使用 权、收益权、处分权等权益 的转让。 房地产租赁: 房屋及土地在一定期限内的 占有权、使用权、收益权等 权益的转让。
* 2.3.1 房地产市场的特征
(4)专业化的市场 1)交易需法律方面的知识 2)交易需工程方面的知识 3)交易需估价方面的知识 4)交易需结算方面的知识 (5)易于出现市场的不均衡和垄断 原因:
2.6.1 2.6.2 2.6.3
2.6.1
政府制定干预房地产市场政策 的原则
(1)目标的确定性 (2)政策的连续性与协调性 (3)政策的针对性和导向性 (4)政策的公平性和效率
2.6.2
房地产市场的宏观调控
*
宏观调整手段主要有: (1)土地供应计划和地价调整 (2)城市规划的指导 (3)房地产税收政策 (4)金融政策 (5)住房政策 (6)租金和价格控制
2.2
2.2.1 2.2.2 2.2.3
* 房地产市场的分类
按地域范围划分 按房地产用途划分 按存量增量划分
2.2.4
2.2.5
按房地产交易形式划分
按目标市场划分
2.3
2.3.1
房地产市场的特征与功能
房地产市场的特征*
2.3.2
房地产市场的功能
* 2.3.1 房地产市场的特征
(1)分散的地区性市场 (2)准市场 完全竞争市场 准市场(不完 全竞争市场) 商品同质 交易各方主体众多 信息充分 商品不同质 交易各方主体较少 信息不充分
市场 广义市场——商品交换关系的总和 有形市场
市场
无形市场
2.1.2
房地产市场
房地产市场经营 ppt课件

b.纯收益永续,其它要素不变的方式:p=a/r
c.收益年限有限,其它要素不变的方式:
p a r [1(11r)n ]
4.纯收益与复原率确实定:
a.纯收益确实定:客观总收益与总费用的差额。 总费用包括:本钱、税费、维护费、折旧、 保险、管理费等。
b.复原率确实定: 影响评价结果的最大要素. 确定方法:加总法、投资分段率、对比法 普通来讲,采用平安利率加风险调整值较适 宜。
二、房地产的市场类型:
〔一〕按市场运营方式分:
1.买卖市场。
2.租赁市场。
3.抵押市场。
4.换房市场。
〔二〕按市场交换层次分:
1.一级市场。垄断运营性质,纵向流
通。
2.二级市场。运营
性质,横向流通。
3.三级市场。消费性质,横向流通。
〔三〕按市场活动对象分:
1.地产市场。
2.房产市场。
第二节 房地产出卖
〔2〕在买方市场情况。设P1=300元, Q1=3000平方米; P0=250元, Q0=6000平 方米,那么
〔二〕促销定价战略 1.低开渐高定价战略。 2.高开渐低定价战略。 3.稳定价钱定价战略。 4.优惠价钱定价战略。
本章作业题:1.房地产的估价方法有哪 几种?各适用于什么情况?
课堂练习 1.影响房地产价钱的要素有哪些?
有充足的相关性资料,比较具有一样的
3.运用步骤:
〔1〕选择适当的比较物。
〔2〕对比较物进展修正〔买卖情况、买 卖日期、地域要素与个别要素〕。 估价期日买卖实例价钱=买卖实例价钱 ×估价期日的价钱指数/买卖时期价钱 指数。
〔3〕求待估物价钱:待估房地产价钱= 各比较房地产的修正价钱总和/比较房
〔二〕收益复原法〔地租资本化法) :
房地产市场及其运行规律

3 权益性
房地产市场的权益性是指在房地产交易过程 中,交易的对象实际上是附着在每一种房地产实 物上的权益,而不是房地产本身,房地产市场是 房地产权益的交易市场。交易的对象可以是房地 产的所有权(包括占有权、使用权、收益权和处 分权),也可以是部分所有权。不同权益的交易, 形成市场上不同性质的、复杂的交易行为,从而 形成各种不同内容的房地产市场,如转让市场、 买卖市场、租赁市场等。房地产交易只有完成了 权益的转移手续才告完结。由于房地产的特殊性, 加上其交易数额巨大,各国均制定相应的法规来 规范房地产权益交易,实现对房地产交易的管理。
5
4)按照用途划分 根据用途不同,房地产市场可分为住宅市场、写 字楼市场、商业物业市场、工业物业市场等,并且每 一个分类还可以再进行细分,如住宅市场又可分为别 墅市场、公寓市场、普通住宅市场等。 此外,按房地产购买对象划分,房地产市场可分 为消费者市场和组织市场;按房地产产权特点划分, 房地产市场可分为完全产权交易市场和部分产权交易 市场;按房地产商品化程度划分,可将房地产市场划 分为商品房交易市场、经济适用房交易市场和公有房 屋租赁市场等。
9
4 市场投机性
由于房地产开发周期比较长,因而在市场供不应求时,供给的增加需要相当长 的时间。由于房地产经久耐用,决定了在市场供过于求的条件下,多余的供给需要 相当长的时间才可能被市场吸收。因此在需求变动后,供给需要相当一段时间才能 随之调节变动,达到新的均衡。然而,这也使得房地产成为一种很好的投机对象, 能够把握市场机会的人往往采取低吸高抛的策略来牟利。
总的来说,房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动 的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场主要是由市场主体、客 体、资金等因素构成的一个系统。
房地产开发经营管理模拟试题及答案第二章房地产市场与市场运行

第二章房地产市场与市场运行一、单项选择题1.房地产市场体系的客体要素是()。
A.交易当事人B.作为交易对象的房地产资产C.房地产交易需求D.交易组织机构2.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素,是影响房地产市场发展的()。
A.重要因素B.特殊因素C.一般因素D.基本因素3.下列影响房地产市场运行环境的因素中,不属于社会环境的影响因素是()。
A.社会福利B.家庭收入水平及分布C.家庭数量及其结构D.家庭生命周期4.房地产市场的运行环境中,()涉及资本的安全性,是投资者最敏感的问题。
A.国际环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境5.产业与结构布局,属于房地产市场运行环境中的()。
A.微观环境因素B.宏观环境因素C.经济环境因素D.产业环境因素6.()从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作,从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议,包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等,并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。
A.会计师B.房地产估价师C.造价工程师D.房地产经纪人7.()在房地产交易过程中提供估价服务,在房地产产品租售之前进行估价,以确定其最可能实现的租金或者售价水平。
A.会计师B.房地产估价师C.资产评估师D.房地产经纪人8.在房地产开发过程中,()主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算。
A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理9.指同一物业类型不同档次的供求关系是()。
A.供求结构B.投资结构C.产品结构D.区域结构10.下列不属于房地产商业物业市场的是()。
A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场11.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是()。
A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的12.在房地产市场的分类中,二级市场是指()。
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一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1.掌握房地产市场的含义、运行环境,影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者;2.掌握房地产市场结构与指标;3.掌握房地产市场的特性与功能;4.熟悉房地产空间市场与资产市场;5.掌握房地产市场的周期循环;6.了解房地产泡沫与过热;7.了解房地产市场的政府干预。
二、内容讲解第二章房地产市场与市场运行第一节房地产市场概述要想准确分析房地产市场现状,把握房地产市场未来发展趋势及其对房地产投资的影响,首先要了解房地产市场的含义。
一、房地产市场的含义房地产是一种特殊的商品,不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。
虽然土地和地上建筑物不能移动;但可以被某个人或单位拥有,并且给拥有者带来利益,因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为。
传统意义上的房地产市场,是指从事房地产交易活动的场所。
随着电子商务时代的到来,交易双方不再需要到一个特定的场所去交易,因此市场的概念就进一步扩大为一切途径和形式的交易活动安排。
房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场,则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义,指潜在的房地产买者和卖者,以及当前的房地产交易活动。
房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。
这些反映着房地产市场运行中的种种现象,影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。
二、房地产市场的运行环境【2006年考试考点】房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。
在整个市场经济体系中,房地产市场并不是孤立存在的,它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响,同时也会对这些因素产生反作用。
按照这些影响因素的性质,可以将房地产市场的运行环境分为以下八类:社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。
(1)社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构,家庭的数量及其结构,各地的风俗习惯和民族特点等。
(2)政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。
它涉及资本的安全性,是投资者最敏感的问题之一。
(3)经济环境是指在整个经济系统内,存在于房地产业之外,而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。
例如城市或区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。
【易混淆点辨析1】问:第三条在经济环境中,有利率与通货膨胀率,而在房地产运行环境及其影响因素的表格中又没有这一条,若万一有这一项多项选择题,“利率与通货膨胀率”属不属于经济环境影响因素?答:可以把利率与通货率膨胀率算在经济环境影响因素中。
(4)金融环境是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源。
金融体系包括金融政策、金融机构、金融产品和金融监管。
金融资源则涵盖了针对房地产权益融资和债务融资的金融服务种类和金融支持力度等。
(5)法律制度环境是指与房地产业有关的现行法律法规与相关政策,包括土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度等。
(6)技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。
(7)资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
(8)国际环境是指经济全球化背景下国际政治、经济、社会和环境状况或发生的事件与关系。
它是一种动态的过程,是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应之间的相互作用、相互渗透和相互影响的互动过程。
房地产市场的运行环境中,由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素,是影响房地产市场发展的基本因素(见表2-1)。
房地产市场的运行环境及其影响因素表2-1房地产市场的运行环境主要影响因素人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消社会环境费心理、社会福利、社区和城市发展形态等政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性,政府及公众对待外政治环境资的态度等经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、经济环境家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等房地产业的运行环境主要影响因素土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政法律制度环境策等建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步,信息技术和节能技术环境减排技术、可持续发展技术的发展和应用等资源环境土地、环境和能源等资源约束国际环境经济全球化和国际资本流动三、影响房地产市场转变的社会经济力量随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展,房地产业的发展与社会经济发展息息相关,其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括:(一)金融业的发展房地产业作为产业出现时,金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格,进而影响市场供给及人们对房地产价格和租金水平的预期,从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。
金融和资本市场的支持,对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升,起到了不可替代的重要作用;而且随着房地产金融和房地产投资工具的创新,这种影响力还会进一步扩大。
(二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善大大缩短了不同物业之间的相对距离,推动了不同地域消费品的交流,降低了劳动力的沟通成本和时间费用。
这无疑会改变人们固有的物业区位观念,增加对不同位置物业的选择机会,促进不同地区间的资本流动。
(三)生产和工作方式的转变2007年我国第三产业增加值比重达到了39.1%,北京、上海、广东第三产业增加值比重均超过了全国平均水平,分别达到了71.3%、51.9%和42.3%。
第三产业的发展壮大、劳动密集型产业向资金密集型和技术密集型产业的转变、高新技术产业的发展等,促进了人们工作和生活居住模式及观念的转变,居家办公、网上购物、跨区域甚至跨国服务采购与外包等模式的出现,使房地产空间服务需求特点发生了重大改变。
(四)人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化,老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。
(五)自然环境的变化城市环境污染、农村人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化;环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束,使城区内住宅重新受到青睐。
(六)政治制度的变迁住房问题的社会政治性特征,使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。
为了实现住房政策中关于提供公平住房机会、稳定住房市场的目标,政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况,通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等,对房地产市场进行不同程度的干预。
【教材增加内容】四、房地产市场的参与者【2003年考试考点】房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。
这些参与者分别涉及房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。
每个过程内的每一项工作或活动,都是由一系列不同的参与者来分别完成的。
下面按照在房地产开发建设、交易和使用过程中所涉及的角色的大致顺序,逐一予以介绍。
应该指出的是,由于所处阶段的特点不同,各参与者的重要程度是有差异的,也不是每一个过程都需要这些人员或机构的参与。
(一)土地所有者或当前的土地使用者不管是主动的还是被动的,土地所有者或当前的土地使用者的作用非常重要。
为了出售或提高其土地的使用价值,他们可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。
在我国,城市土地属于国家所有,各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间分布,极大影响着当地土地市场和房地产市场的特征。
由于政府借助土地收购储备制度也同时控制了土地征收和开发活动,使当前土地使用者的影响更多的局限于征收和土地开发过程。
同一开发地块上的当前使用者越多,对土地开发的影响也就越大,因土地开发商要逐一与他们谈判收购、拆迁、安置、补偿方案,遇上“钉子户”不仅会使开发周期拖长,还会大大增加土地开发的成本。
【教材增加、变动内容】(二)开发商开发商从项目公司到大型跨国公司有许多类型。
其目的很明确,即通过实施开发过程获取利润。
开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。
许多中小型开发商是将开发的物业销售,以迅速积累资本,而随着其资本的扩大,这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者,即经历所谓的“资产固化”过程,逐渐向中型、大型开发商过渡。
当然,对于居住物业来说,不管开发商的规模大小,开发完毕后一般都用来销售,这是由居住物业的消费特性所决定的。
开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。
有些开发商对某些特定的物业类型(如写字楼或住宅)或在某一特定的地区进行开发有专长,而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地点上,还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。
总之,开发商根据自己的特点、实力和经验,所选择的经营方针有很大差别。
开发商的经营管理风格也有较大差异:有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理,均聘请专业顾问机构提供服务;而有些开发商则均由自己负责。
(三)政府及政府机构政府及政府机构在参与房地产运行的过程中,既有制定规则的权力,又有监督、管理的职能,在有些方面还会提供有关服务。
开发商从取得建设用地使用权开始,就不断与政府的发展改革、土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道,以获取投资许可、建设用地使用权、规划许可、开工许可、市政设施和配套设施使用许可、销售许可和房地产产权等。
作为公众利益的代表者,政府在参与房地产市场的同时,也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。
房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。
房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”,需要不时的“加速”或“制动”;与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大,是地方政府财政的一个重要来源,对房地产的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。
【教材增加内容】(四)金融机构房地产开发过程中需要两类资金,即用于支付开发费用的中短期资金或“建设贷款”,以及项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。
房地产的生产过程和消费过程均需大量资金支持,没有金融机构参与并提供融资服务,房地产市场就很难正常运转。
(五)建筑承包商房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工发包给建筑承包商。