基准地价评估-PPT课件
第七章 地价评估
待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地面积
三、路线价法的特点与适用范围
第三节 路线价法
1、只适用于对城市土地的估价，特别是对土地的 课税、或对土地的重新规划等大范围内对大幅土地 的估价，具有省时、省力、公平合理的优点。 2、路线价法需要较多的交易实例，且土地市场 要规范。 3、能快速评估多宗土地的价格。 4、路线价法的精度与路线价及深度指数体系密 切相关。
第三节 路线价法
四、路线价法的估计步骤
1、划分路线价区段
2、设定标准深度 3、选取标准临街宗地 4、调查评估路线价 5、制定深度修正系数表 6、编制其他宗地条件修正系数表 7、计算临街各宗地价格
五、路线价法的应用
第三节 路线价法
例题1：某临街各宗地土地的路线价为3000美元，该路线价 标准临街深度为100英尺。试利用四三二一法则和九八七六 法则计算临街宽度为15英尺，临街深度分别为25、50、100、 125和200英尺的宗地总地价。 B1＝3000×40%×15＝1.8万美元 B2＝3000×（40%+30%）×15＝3.15万美元 B3＝3000×100%×15＝4.5万美元
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第七章 地价评估
第一节 基准地价的评估
第二节 基准地价修正系数法
第三节 路线价法
第四节 建筑地价的分摊
第五节 长期趋势法
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第一节 基准地价评估
一、基准地价的概念与特点 二、基准地价的作用 三、基准地价评估的原理
四、基准地价评估的原则
五、城市基准地价评估的方法和步骤
目录
一、基准地价的概念与特点
kc＝ki /kj
1－（ 1 ）m 1+r 1－（ 1 ）n 1+r
第八章 房地产估价方法之基准地价修正系数法.ppt
测算结果验证。 （3） 土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资
料测算结果验证。 （4） 体现地产管理政策。
2．基准地价确定
以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的级别商 业、居住、工业用途的基准地价为城镇基准地价。
样点地价其他修正）； (3)样点地价资料整理（分类统计与分布图的编制）。 2.土地利用效益资料整理 (1)土地利用类型的划分； (2)单元土地质量指数的计算； (3)企业标准资本额的计算； (4)企业合理工资量的计算。
(四)样点数据检查 1．样点资料归类 2．样本总体分布类型检验 3．剔除异常样本数据
➢基准地价评估的原理
1．土地收益是基准地价评估的基础； 2．各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价 的基础； 3．各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位 ； 4．土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和 不断变化的前提。
➢基准地价评估的原则
1. 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 ； 3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 ； 4．与社会经济水平相适合、相协调的原则 ； 5．选择合适的估价技术路线原则。
重点掌握内容：
重点掌握基准地价的概念、特点、及其评估原理、原则， 并在此基础上掌握城镇土地基准地价的评估方法和步骤， 最后运用基准地价系数修正法评估宗地地价。
第1节 基准地价评估的基本原理
➢基准地价的概念
基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级 别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价 和农用地基准地价。
地价基础知识和估价方法PPT讲稿
其它地价形式
• 土地的存在形态
• 土地权利
• 土地价格形成
• 政府管理手段 • 土地交易
• 土地价格使用目的
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土地价格变动趋势及规律性
• 土地价格呈总体上升趋势
• 土地价格变动呈现周期性特征
• 土地价格的变动具有明显的地区差异性 • 地价在房地产价格中所占比重越来越大
单位面积地价=土地总价格÷土地总面积
• 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建
筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平 的高低。 三者之间关系：
楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积
楼面地价 = 土地单价÷容积率
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按政府管理手段可分为
• 申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价
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（四）土地估价的原则
• 应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使
用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变 动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；
预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平 原则等。
• 作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价
人员对估价的基本前提具有认识上的一致性， 对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的估计结果具有近似性。
• 统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共
交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
• 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
• 在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
土地管理基础辅导：基准地价评估（1）
基准地价评估（1）⼀、基准地价评估概述1、基准地价评估的基本任务和原则（1）基准地价评估的基本任务当前城市基准地价评估的任务应是评估商业、住宅、⼯业⽤地的基准地价。
（2）基准地价的特点（3）基准地价评估思路a.评估时的⼟地⽤途以现在实际⽤途为主。
b.采取⼟地使⽤价值评价和⼟地收益、地租、地价测算相结合的形式进⾏。
c.根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线。
2、基准地价评估的原理（1）⼟地位置差异带来的不同⼟地收益是评估基准地价的依据。
（2）各⾏业对⼟地质量要求不同是形成不同⾏业、⽤地基准地价的基础。
（3）不同⽤地基准地价具有不同的空间分布规律。
（4）城镇中⼟地利⽤的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。
（5）⼟地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是⼟地收益在⼟地市场中的直接反映。
3、基准地价评估思路（1）以⼟地级别或⼟地条件均质区域为基础进⾏基准地价评估。
（2）建⽴宗地地价修正体系。
4、基准地价评估的基本要求六项基本要求5、我国基准地价评估的资料条件（1）能直接反映地租、地价的资料。
（2）房地交易、出租中包含的地价资料。
（3）企业经营活动中利⽤⼟地的效益资料。
⼆、基准地价评估的程序与⽅法1、基准地价评估区域的确定（1）两种划分⽅法（2）两种划分类型（3）划分评估区域的主要作⽤（4））划分评估区域的依据2、基准地价评估资料的收集与调查（1）制定资料收集计划（2）编制调查表格（3）⼈员培训（4）划分调查区（5）确定调查⽅法（6）资料收集的⼀般要求（7）资料收集的途径（8）地价调查资料审核3、资料整理（1）市场交易资料整理（重点）a.样点地价测算根据11种市场交易资料评估地价。
b.样点地价的出让年期修正修正到各类⼟地法定的出让年限。
c. 样点地价的交易时间修正d. 样点地价的容积率修正e. 样点地价资料的整理包括样点地价的分类统计以及样点地价分布图的编制。
（2）⼟地利⽤效益资料整理a.⼟地利⽤类型的划分b.单元⼟地质量指数的计算c.企业标准资本额的计算d.企业合理⼯资量的计算e.企业效益资料的整理4、样点数据检验（看⼀看）（1）数据处理⽅法检验（2）样点资料归类（3）样本总体分布类型检验（4）剔除异常数据5、基准地价评估（看⼀看）（1）评估模型选择（2）参数估计（3）基准地价评估6、利⽤路线价评估基准地价（1）应⽤范围（2）两个容易被忽视的问题。
第31讲 城镇基准地价评估(2011年新版)
城镇基准地价评估（六）用市场交易资料评估基准地价1．基准地价测算区域的划分(1)以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；(2)没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。
(3)均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。
2.样点地价计算（掌握）(1)用土地使用权出让资料计算地价根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：V＝V T／S式中：V—单位面积土地使用权出让价格；V T——出让宗地总地价；S——出让宗地总面积(2)用土地使用权转让资料计算地价用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价：V＝V T／S式中：V——转让宗地单位面积地价；V T——土地转让方获取的资金或实物作价净收入；S——转让宗地总面积。
(3)用土地使用权出租资料计算地价土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价：V＝(R／S)×(1／r)式中：V——单位面积出租宗地的地价；R——出租方每年得到的资金或实物现值；S——出租的宗地面积；r——土地还原利率。
(4)用房地出租资料计算地价(5)用土地联营入股资料计算地价根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例分别计算地价。
①用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：V＝(R／S)×(1／r)式中；V——联营土地单位面积地价；R——土地股每年分享的利润或股息；S——联营土地面积；r——土地还原利率。
②用合同规定的资金投入情况和分成比例，按下式计算地价：V＝C g×(r e／r c)×(1／S)式中：V——联营土地单位面积地价；C g——出资方的资本总量；r e——出地方利润分成量；r c——出资方利润分成量：S——联营土地面积；(6)用以地换房资料计算地价用出地方取得房地产的市场价格作为出让土地的总地价，按下式计算地价，V＝（S tb×P bs）/S式中：V——土地单位面积地价；S tb——转让土地方获得的建筑面积；P bs——单位建筑面积的平均售价；S——出让的土地面积；(7)用柜台出租资料计算地价①商店运营总费用计算根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折旧费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。
城镇基准地价评估课件
城镇土地定级初步成果 土地级的初步划分
城镇基准地价评估初步成果
均质地域或级别基 准地价的初步评估
定级与估价相结合，进行结果调整，确定最终成果 这里的调整具有又根据技术路线的不同而有所不同
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建立样本地价和土地级别模型，用以调整土地级别， 或基准地价的重新计算
基本原理： 利用各均质地域（或级别）内的土地定级因素综合分值与该
2 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准，同一行
业不同规模的资金利用效益资料，不同行业不同规模的企业劳动力标
准，行业经济效益资料，单位或企业土地利用效益资料；
（ 3 ） 地租、地价资料： 土地使用权出让、转让、出租、入股等 资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房
屋折迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理
也要通过样本总体同一性的检验。
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商业用地样点分布略图
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利用样本地价评估区域或级别基准地价
（1） （有样本区域或级别的）模型选择及基准地价计算
在有样本区域或级别内，根据不同用途样本地价的分布规律，如呈正态 分布，则可用样本地价的平均值作为该区域的基准地价。公式如下：
算术 平均
或
加权平 均，面 积为权
价确定土地级别及其级别基准地价。此时的土地级别及其级别基
准地价，在某种意义上可以说是更宏观上的均质地域及其基准地
价。
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2. 基础，土地收益为依据，市场交易资料
为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，
土地交易实例不多的城镇。
2. 用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础）， 用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于
房地产估价课件第八章 地价评估
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2.基准地价的基本特征
基准地价是代表土地市场正常水平的价格， 并能客观地反映城市地价规律，是现行政策 下的指导价格，但不是计划价格，不是理论 价格。一般而言，基准地价有以下一些基本 特征：
1.全域性。城市内的任何一个区域的土地，应 有至少一种用途类型的基准地价。
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2．权威性，基准地价一般由政府组织有关专家 组成的专门估价机构进行估算，并由政府审 定、认可和定期公布，因而具有权威性。
3．分用途。同一区域中，不同土地利用类型的 土地，有不同的基准地价标准。
4.平均性。基准地价对应地价区、地价片(内部 特性相对均一的区域)，是某地区土地等级、 特定用途、一定时间内的平均价格(非简单平 均)。
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5．有限期。基准地价是有限年期的土地使 用权价格，按国家规定，不同用途土地 使用权的出让最高期限是不一致的，则 不同用途基准地价的年期也ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ同。
基准地价是政府对各级土地或均质地域 及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别 评估的土地使用权平均价格，是分用途的土 地使用权平均价格，对应的使用年期为各用 途土地的法定最高出让年期，有政府组织或 委托评估，评估结果需经政府认可。
基准地价的评估是以城镇整体为单位进 行的，是该地区土地等级、特定用途、一定 时间内的使用权平均价格。
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(五)交易价
交易价，是土地使用权转移双方按照一定的 法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。
市场交易价一般是具体宗地一定使用年期的现 实交易价格，是交易双方收支地价款的标准， 也是契税、土地增值税的计税基础。
交易价一般通过协议、招标、拍卖而实现，反 映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、 交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在 某一时刻的价格。
《泉州基准地价测算》PPT课件
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(3)剩余法 剩余法亦称假设开发法，它是假设在待估土地上依据最有效利用原则和规划参
数的要求进行房地产开发，并通过市场调查，预测出房地产售价和开发费用及有关 税费，其出售价格与上述费用之差，便是地价。由于假设开发法与商品房出售、私 房买卖的契价剥离法在原理、算法上是相同的，差异仅在于，前者是以假定为前提， 是对未来交易行为的推测，后者是以现状为基础，以实际价格为依据，两者的一个 重要关系是，前者的预测数据，是基于后者推定的。我们认为，私房买卖、商品房 出售的契价剥离法是剩余法的表现形式之一。
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(2)确定房屋本身应获得的纯收益 确定房屋纯收益所采用的公式为：
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 房屋现值=房屋重置价格－房屋折旧总额 房屋折旧总额=年折旧额×房屋已使用年限
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(3)计算土地纯收益 土地纯收益的求算公式为： 土地纯收益=房地纯收益－房屋纯收益
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(4)计算土地价格 土地价格计算公式为：
3150
928.20 994.71 1051.34 1152.77
涂门街
温陵路—中山路
31500
1
3150
835.80 902.31 958.94 1060.37
中山中路1
东街—打锡街
27000
1
3150
7
769.80 836.31 892.94 994.37
2.标定地价二 宗地描述：宗地为一面临街的商住混合用地，临街宽度60米，深度100米，
第一部分：实例一
（一）、应用商业路线价和住宅级别价试算商住用地标定地价 1.标定地价一
宗地描述：宗地为一面临街的商住混合用地，临街宽度100米， 深度60米，宗地面积6000平方米，消防通道12米，建筑密度为 35%。 规划条件：临街建筑物第一层为商业店面，二层以上及非临街建筑 物均为住宅。宗地的土地条件均为正常、一般、标准情况。现以 容积率为2.0、2.5、3、4时，计算宗地地面价。
地价评估和地价分摊分析课件
contents
目录
• 地价评估概述 • 地价分摊分析 • 土地价格影响因素 • 地价评估案例分析 • 地价分摊的实践应用
01
地价评估概述
地价定义
总结词
地价是指土地所有者或土地使用 者因土地的占有、使用或收益而 支付的经济代价。
详细描述
地价是土地经济价值的反映，通 常以货币为单位进行衡量。它体 现了土地在市场交易中所能获得 的经济利益。
在实际操作中，土地增值税分摊需要依据相关法律法规和 政策规定，结合实际情况进行合理计算，以确保分摊的准 确性和合法性。
土地增值税清算
土地增值税清算是指对符合清算 条件的纳税人进行土地增值税征
收的行为。
在清算过程中，需要对纳税人拥 有的土地使用权进行评估，并根 据评估结果计算应缴纳的土地增
值税。
清算过程中需要注意税法规定的 各项条件和程序，确保清算的合
郊区或乡村
相对于城市中心区，郊区和乡村的地价较低，但随着城市扩张和基础设施的完善，这些地区的地价也有望上涨。
04
地价评估案例分析
商业用地地价评估
商业用地地价评估概述
商业用地地价评估案例
商业用地地价评估是指对商业用途的 土地使用权价格进行评估，是土地估 价的重要领域之一。
选取不同城市、不同地段的商业用地 进行地价评估，分析影响地价的因素 ，如区位、交通、基础设施等。
面积分摊法是以土地面积为基础，按照一定的比例将总地价 分摊到各个地块；路网分摊法是根据道路网络系统，将地价 分摊到各个地块；实际使用分摊法则根据土地的实际使用情 况，按照使用性质和用途进行地价分摊。
地价分摊注意事项
在进行地价分摊时，需要注意公平性、合理性、科学性和透明度等原则。
基准地价评估
第一节 我国的地价体系
2.划分均质地域基准地价 划分均质地域基准地价 按土地条件划分均质地域， 按土地条件划分均质地域，用市场交易 价格资料评估区域平均价格作为基准地价。 价格资料评估区域平均价格作为基准地价。 对于土地市场发育较好， 对于土地市场发育较好，土地交易资料较多 的城镇，可根据影响地价的区域因素、 的城镇，可根据影响地价的区域因素、个别 因素一致性的原则， 因素一致性的原则，把土地条件一致的区段 划归一个均质地域，抽查不同用途、 划归一个均质地域，抽查不同用途、一定数 量的地价信息点代表该区域不同用途的基准 地价。 地价。
第二节 基准地价测算原理
2.基准地价的特点 基准地价的特点 （1）全域性。城市内的任何一个区域，应有至少 ）全域性。城市内的任何一个区域， 一种用途类型的基准地价。 一种用途类型的基准地价。 （2）分用途。同一区域中，不同土地利用类型的 ）分用途。同一区域中， 土地，有不同的基准地价标准。 土地，有不同的基准地价标准。 （3）平均性。基准地价反映一个区域中土地收益 ）平均性。 或土地租金、价格的平均水平， 或土地租金、价格的平均水平，可以采取平均数或众 数表示一个区域中的基准地价标准。 数表示一个区域中的基准地价标准。
第一节 我国的地价体系
2.基准地价的主要作用 基准地价的主要作用 (1)基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动 基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动 趋势，表明了土地利用的经济效果； 趋势，表明了土地利用的经济效果； (2)为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提 为国家计征土地使用税、 为国家计征土地使用税 供依据； 供依据； (3)加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在空 加强国家宏观管理的手段， 加强国家宏观管理的手段 间布局的经济杠杆； 间布局的经济杠杆； (4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的 进一步评估标定地价、 进一步评估标定地价 基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。 基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。
第10章_基准地价评估
（2）根据房屋租赁资料计算样点地价。城市中的房 屋租赁现象很多，可以通过分析城市中现有房屋 出租的收益，从中分离出地租进而评估地产价格。 房租是用户为得到一定时期内的房屋占有权和使 用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补 偿，而其中包含地租。
（9）根据土地使用权出让、转让资料计算地价。
P = Pt S
式中：P—单位面积土地使用权出让价格； Pt—出让宗地总地价； S—出让宗地总面积。
用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总 地价计算地价，其计算公式为：
P = Pt S
式中：P—转让宗地单位面积地价； Pt—土地转让方获取的资金或实物作价净收入； S—转让宗地总面积。
三、整理资料
（一）市场交易资料整理
利用收集到的房地产市场交易、出租和土地利用 收益等资料， 首先采用收益法、成本法和剩余法等测算样点基准 地价， 然后对样点地价进行使用年期、交易期日、交易情 况和容积率等内容的修正， 最后再对样点分类统计，编制样点地价分布图，建 立样点信息数据库。
1．样点地价测算
二、基准地价的基本特征
（1）全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至 少一种用途类型的基准地价。 （2）权威性。基准地价由政府组织有关专家组成专门 估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公 布，因而具有权威性。 （3）分用途。在同一区域内，不同土地利用类型的土 地，有不同的基准地价标准。
（4）平均性。基准地价对应地价区、地价片，是某 地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价 格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基 准地价标准。 （5）有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价 格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一 致的， 则不同用途基准地价的年期也不同。 （6）时效性。基准地价只反映特定时段的土地市场 价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。