开盘前工作准备计划

开盘前工作准备计划

一、硬件准备

1、售楼部装修装饰（含窗帘、新接待台、LOGO墙到位，外围围墙重新装修完毕）。

2、售楼部周围景观。建议可提前做一些临街部分的绿化。

3、价格（具体见销售方案的定价表）、户型（以施工图纸为准）、平面图纸（含具体尺寸）、沙盘、模型（含整体规划模型及单体户型）、计价单、销控表（设计方案）、楼书（具体到售楼部时间）、定单、合同（内容的确定、印刷）到位。

4、三种付款方式与优惠额度；

5、确定按揭银行、利率表、相关按揭费用等银行方面相关资料到位。

6、购房相关费用（6通费用、办产权相关费用、维修基金）

7、合同样本、涉及交房标准、景观情况、建筑情况、社区配套的解释和合同体现情况，做好销售说辞及销售员的合同培训。

二、销控

为保证整个项目的销售节奏，特别是后期的住宅销售顺利。建议开盘前先控制20套相对户型和位置较好的住房。在开盘3天内根据实际销售情况，逐渐增加销控房源，最终销控10%—15%，此种方法主要目的是解决关系户购房和特殊情况下的问题客户。并根据销售进度及时作出户型销售比例分析，按需要调整价格。由于无相关资料，无法提供销控房源具体编号。

三、开盘操作

按8月6日进场的时间安排工作。在正式开盘前，分批次让已排号的客户前来售楼部选房。未入会的新客户来了先入会后下定。而通知已入会的客户来了后未下定，则选房编号（会员编号）优势消失，只在开盘期之内享有多优惠2%的权利。开盘周期结束后取消入会，按正常价格销售。

四、价格策略

1、综合考虑遂宁房产现销售情况，在2006年6月开始已拿出楼层均价作价格试探，故价格应合乎前期试探价，不宜差别太大。后期根据销售情况慢慢提高均价30—50元/㎡，建议开发商加快工程进度，以支撑项目销售价格，特别是应先做出景观与商业。

2、若进行适当的提价时，应时机选择正确。本项目出现抢购的情况，价格走高是大势所趋，及时提价能得更好的收益。但提价须精心策划、高度保密，才能收到出奇制胜的效果。在提价后要加大对已经购买的业主的宣传让其知晓所购物业已经升值，并放出热销控制房源以促进销售或带动滞销房屋。

需要注意的是一次提价幅度应适中，若提价速度过快或幅度过大，会使购房者停滞观望后期预留的提价空间较早失去，从而让竞争楼盘夺走顾客。消费者对价格的细微变化都是非常敏感的，本案每次提价幅度不应超过100—150元/平方米。为消除涨价后不利的心理影响可以较灵活多样的销售方式和付款方式，配合促销，以吸引更多目标顾客购买。

C．价差原理

“一房一价，好房优价，特房特价”法：

每个销售面积单位各有不同，故产生不同价值和使用价值。每个销售单位在位置、楼层、朝向、景观等方面的因素，它们的差价应当合理的拉开，并根据开盘销售情况及时作出调整。根据前段时间对来访客户做的的价格试探摸底，初步定为1800元/平方米的均价，20元的楼层差价，屋顶带花园（只有四套）每平方米增加500元左右的幅度。

心理价法：

心理价法亦称奇数法，尽量避开整数，给客户定价客户而不是模糊定价的感觉。根据心理学家对消费者购买心理的研究调查，比如消费者觉得每平方米售价1380元要比每平方米1400元更显严谨。

五、近期售楼部工作安排

1、开盘前期准备工作，包括硬件（见一）和软件（市调和培训）两方面；

2、销售方案（主要针对价格制定和销控）的修改，近期将完成商业部分的划分、定价以及写字楼在销售环

节上需要提供的东西；

3、销售部人员近期工作安排，从8月1日起，暂定取消休息，按照进场的时间安排市调和培训工作；

4、完善销售手册

销售手册目录

第一部分项目篇

一、我们的建造者

二、项目的地理位置及交通

三、项目的配套

四、产品

五、物管

六、其他

第二部分销售篇

一、组织结构

二、规章制度

三、销售流程

四、购房程序说明

五、购房合同

第三部分销售百问

5、全面检查、补漏。