养老地产研究报告(国内外经典案例分析)90页
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关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口 结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变 化，空巢老人的比例还将进一步增加。 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重
农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上 的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。
鲍博。霍普那一代 婴儿潮
婴儿潮的子女
增长 1909-1914 1920-1921 1937-1943 1946-1947 1951-1957/1961 1968-1970 1977-1990
下降 1917-1919 1924-1933/1936 1944-1945 1948-1950 1962-1968 1970-1973/1976 1991-1996
年龄段 比例
0-18 0.40%
18-24 0.20%
© Copyright Centaline Group, 2010
25-44 1.30%
45-64 65以上 15.10% 83%
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总体规划
太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生 活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式
页码
3 9 33 47 67
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Part 1 养老地产的概念及缘起
© Copyright Centaline Group, 2010
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养老地产概念
我国老年人口的绝对数量大 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人
口总量将超过４亿。 高龄化趋势显著
随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化 已经表现出明显的高龄化趋势。 “未富先老”
发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平 均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。 “空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加
，便定位佛罗里达乃至全 美最好的老年社区；使老 年人精神充实、身体健康 ，享受一种不孤独、不依 赖、不满足温饱型的老年 生活
规模：微型城市。1996年 人口普查时居民达到了9.6 万，现在估计有14万。目 前无论面积还是人口都在 继续猛增，太阳城是美国 增长速度最快的城市。
这里的居民必须是55岁以 上的老人，18岁以下的陪 同人士一年居住不能超过 30天。
面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过
阳角抹圆，长柄门锁
预留安装扶手的埋件
无障碍步行道、无障碍防滑坡道
室内地面平坦，不设门槛等障碍物
防滑处理
面积加大，便于坐凳或坐轮 椅使用
煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识
地面和浴池底部都防滑，并设扶手
靠近卧室，并设长明灯
改变方向和高矮的地方用了显眼色彩
照明度提高2倍以上
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Part 2 发达国家养老地产研究
© Copyright Centaline Group, 2010
Βιβλιοθήκη Baidu
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发达国家老年住宅的研究背景
建立在“先富后老”基础上的养老模式
紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响
家庭成员年龄
在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式 住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）
男性
女性
05年美国人口接近3亿，其中65岁 以上的老龄人口约3600万人，约占 总人口的12.4%，老龄化进程慢于 日本和西欧一些国家，但由于人口 多， 目前美国老龄化人口已形成了 一个巨大的群体。
西方型社会 社会风尚是独立自主，互不拖累 亲子分居小家庭为主体 政府立法，社会保险 增强老人独立生活能力 低层独立式住宅或公寓 援护纯老年家庭
老年居住福利设施 满足老人对居住环境多样性需求
东方型社会 社会公德应赡养老人，敬老爱幼 多代同堂大家庭为主体 政府立法，社会家庭共担 增强家庭养老功能 对层集合式住宅或公寓 援护住宅养老环境 开发社区服务网点，收养在宅养老有困 难者
备注：
进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年 人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。
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养老地产缘起
中国老龄化社会的五大特点
发达的生产力水平 良好的社会保障体系 从关注老年人的心理感受出发
缘由——在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化 养老社区的转变已经成为一种趋势 美国的太阳城 日本的港北新城 荷兰的弗莱德利克斯堡 …… 系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成 为养老模式发展的新趋势。
3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。
4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。
美国老年社区特点
1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；
2、政府会给与政策上的大力支持；
3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商
业化运作。
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养老地产概念
与一般住宅的差异性
消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”； 产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点； 社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
养老地产研究报告
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，© C本opy报righ告t C的ent任alin何e Gr部oup分, 20都10 不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1
养老地产专题内容提纲
A. 第一部分 养老地产的概念及缘起 B. 第二部分 发达国家养老地产研究 C. 第三部分 国内养老地产研究 D. 第四部分 养老地产经营模式研究 E. 第五部分 对企业开发养老地产的建议
生活配套
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住宅无障碍设计
方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可 能考虑细节的情况下保障老人安全
住宅高度 门
地面 卫生间、
厨房
房间
平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯 楼梯道加宽，以便安装升降椅
预测消费高峰期 1935-1953 1946-1960 1963-1980 1977-1993 1994-2002 2003-2028
美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主 要的原因
1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第 二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。
2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。
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发达国家老年住宅的范例——德国
截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24% 与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4 入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主 20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。
西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优 惠保障下发展的
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发达国家老年住宅的研究背景
比较项 传统家庭观 主体家庭结构 老年福利体制 老年福利对策 老年住宅形式 社区服务目标
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发达国家老年住宅的研究背景
国外老年社区产生背景
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发达国家老年住宅的研究背景
美国老年住房五种模式
独立式住宅 老年公寓（集合住宅） 养老院 护理院 老年养生社区（综合老年人住宅小区）
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美国太阳城中心
背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美 国老年社区形成的直接原因
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养老地产缘起
人口老年化问题
全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 2010年全球老年人口已达到6.23亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。 世界百岁老人约15.2万
六大居住区 ►“太阳城中心”（独栋别 墅） ►“国王之殿”（联体别墅） ►“湖中之塔”（辅助照料 式住宅和家庭护理机构） ►“庭院” ►“阿斯顿花园”（出租的 独立居住公寓） ►“自由广场”（辅助照料 式住宅和家庭护理机构） 生活配套 ►各社区共同享用邮局、 超市、医疗机构、银行和 教堂 ►货品齐全的购物所，餐 厅和宗教服务尽在社区之 内，专业化的防火、防盗 和医疗设施和服务给人一 种安全感。
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养老地产概念
养老地产分类
普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动 员住进养老院。 医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型 养老院。 老年公寓：专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社 会投资按照市场化运作的商品住宅。 养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老 年社区主要入住的是老年人。
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基本信息
太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的 平均寿命延长十岁
区位：临近海湾。太阳城 中心坐落在佛罗里达西海 岸，距佛罗里达最好的墨 西哥海湾海滩只有几分钟 的路程
每一年的每一天，
太阳城中心都会帮助它的居 民尽情享受自己梦想的生活
目标定位和建设理念： 社区自1961年开始建设起
住宅 地产
商业 地产
混合开 发模式
服务
养老地产应该定义为住宅地产、商业地产
和服务三者的有机结合体，可以称为房地产 混合开发模式。
同其他类型地产项目相比，养老地产的标准 更高，功能和设施更全，可以根据老年人的 需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等 方面量身设置。
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“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅
护理理念 环境理念 建筑理念
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发达国家老年住宅的范例——美国
60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总 人口的16%。 经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，与家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到 生活无法自理时才进入社会养老设施。
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国外养老社区的分类
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美洲、亚洲的老年住宅与欧洲在运营主体区别明显
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农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上 的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。
鲍博。霍普那一代 婴儿潮
婴儿潮的子女
增长 1909-1914 1920-1921 1937-1943 1946-1947 1951-1957/1961 1968-1970 1977-1990
下降 1917-1919 1924-1933/1936 1944-1945 1948-1950 1962-1968 1970-1973/1976 1991-1996
年龄段 比例
0-18 0.40%
18-24 0.20%
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25-44 1.30%
45-64 65以上 15.10% 83%
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总体规划
太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生 活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式
页码
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Part 1 养老地产的概念及缘起
© Copyright Centaline Group, 2010
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养老地产概念
我国老年人口的绝对数量大 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人
口总量将超过４亿。 高龄化趋势显著
随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化 已经表现出明显的高龄化趋势。 “未富先老”
发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平 均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。 “空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加
，便定位佛罗里达乃至全 美最好的老年社区；使老 年人精神充实、身体健康 ，享受一种不孤独、不依 赖、不满足温饱型的老年 生活
规模：微型城市。1996年 人口普查时居民达到了9.6 万，现在估计有14万。目 前无论面积还是人口都在 继续猛增，太阳城是美国 增长速度最快的城市。
这里的居民必须是55岁以 上的老人，18岁以下的陪 同人士一年居住不能超过 30天。
面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过
阳角抹圆，长柄门锁
预留安装扶手的埋件
无障碍步行道、无障碍防滑坡道
室内地面平坦，不设门槛等障碍物
防滑处理
面积加大，便于坐凳或坐轮 椅使用
煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识
地面和浴池底部都防滑，并设扶手
靠近卧室，并设长明灯
改变方向和高矮的地方用了显眼色彩
照明度提高2倍以上
© Copyright Centaline Group, 2010
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Part 2 发达国家养老地产研究
© Copyright Centaline Group, 2010
Βιβλιοθήκη Baidu
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发达国家老年住宅的研究背景
建立在“先富后老”基础上的养老模式
紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响
家庭成员年龄
在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式 住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）
男性
女性
05年美国人口接近3亿，其中65岁 以上的老龄人口约3600万人，约占 总人口的12.4%，老龄化进程慢于 日本和西欧一些国家，但由于人口 多， 目前美国老龄化人口已形成了 一个巨大的群体。
西方型社会 社会风尚是独立自主，互不拖累 亲子分居小家庭为主体 政府立法，社会保险 增强老人独立生活能力 低层独立式住宅或公寓 援护纯老年家庭
老年居住福利设施 满足老人对居住环境多样性需求
东方型社会 社会公德应赡养老人，敬老爱幼 多代同堂大家庭为主体 政府立法，社会家庭共担 增强家庭养老功能 对层集合式住宅或公寓 援护住宅养老环境 开发社区服务网点，收养在宅养老有困 难者
备注：
进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年 人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。
© Copyright Centaline Group, 2010
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养老地产缘起
中国老龄化社会的五大特点
发达的生产力水平 良好的社会保障体系 从关注老年人的心理感受出发
缘由——在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化 养老社区的转变已经成为一种趋势 美国的太阳城 日本的港北新城 荷兰的弗莱德利克斯堡 …… 系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成 为养老模式发展的新趋势。
3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。
4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。
美国老年社区特点
1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；
2、政府会给与政策上的大力支持；
3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商
业化运作。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
养老地产概念
与一般住宅的差异性
消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”； 产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点； 社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
养老地产研究报告
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，© C本opy报righ告t C的ent任alin何e Gr部oup分, 20都10 不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1
养老地产专题内容提纲
A. 第一部分 养老地产的概念及缘起 B. 第二部分 发达国家养老地产研究 C. 第三部分 国内养老地产研究 D. 第四部分 养老地产经营模式研究 E. 第五部分 对企业开发养老地产的建议
生活配套
© Copyright Centaline Group, 2010
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住宅无障碍设计
方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可 能考虑细节的情况下保障老人安全
住宅高度 门
地面 卫生间、
厨房
房间
平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯 楼梯道加宽，以便安装升降椅
预测消费高峰期 1935-1953 1946-1960 1963-1980 1977-1993 1994-2002 2003-2028
美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主 要的原因
1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第 二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。
2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。
Code of this report | 15
发达国家老年住宅的范例——德国
截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24% 与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4 入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主 20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。
西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优 惠保障下发展的
© Copyright Centaline Group, 2010
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发达国家老年住宅的研究背景
比较项 传统家庭观 主体家庭结构 老年福利体制 老年福利对策 老年住宅形式 社区服务目标
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发达国家老年住宅的研究背景
国外老年社区产生背景
© Copyright Centaline Group, 2010
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发达国家老年住宅的研究背景
美国老年住房五种模式
独立式住宅 老年公寓（集合住宅） 养老院 护理院 老年养生社区（综合老年人住宅小区）
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美国太阳城中心
背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美 国老年社区形成的直接原因
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养老地产缘起
人口老年化问题
全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 2010年全球老年人口已达到6.23亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。 世界百岁老人约15.2万
六大居住区 ►“太阳城中心”（独栋别 墅） ►“国王之殿”（联体别墅） ►“湖中之塔”（辅助照料 式住宅和家庭护理机构） ►“庭院” ►“阿斯顿花园”（出租的 独立居住公寓） ►“自由广场”（辅助照料 式住宅和家庭护理机构） 生活配套 ►各社区共同享用邮局、 超市、医疗机构、银行和 教堂 ►货品齐全的购物所，餐 厅和宗教服务尽在社区之 内，专业化的防火、防盗 和医疗设施和服务给人一 种安全感。
© Copyright Centaline Group, 2010
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养老地产概念
养老地产分类
普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动 员住进养老院。 医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型 养老院。 老年公寓：专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社 会投资按照市场化运作的商品住宅。 养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老 年社区主要入住的是老年人。
Code of this report | 18
基本信息
太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的 平均寿命延长十岁
区位：临近海湾。太阳城 中心坐落在佛罗里达西海 岸，距佛罗里达最好的墨 西哥海湾海滩只有几分钟 的路程
每一年的每一天，
太阳城中心都会帮助它的居 民尽情享受自己梦想的生活
目标定位和建设理念： 社区自1961年开始建设起
住宅 地产
商业 地产
混合开 发模式
服务
养老地产应该定义为住宅地产、商业地产
和服务三者的有机结合体，可以称为房地产 混合开发模式。
同其他类型地产项目相比，养老地产的标准 更高，功能和设施更全，可以根据老年人的 需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等 方面量身设置。
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“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅
护理理念 环境理念 建筑理念
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发达国家老年住宅的范例——美国
60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总 人口的16%。 经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，与家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到 生活无法自理时才进入社会养老设施。
© Copyright Centaline Group, 2010
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国外养老社区的分类
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美洲、亚洲的老年住宅与欧洲在运营主体区别明显
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