房地产估价--名词解释
(新)房地产估价概述
房地产估价概述一、房地产估价的概念房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。
主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。
（一）主体房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。
主要有：房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。
根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。
目前，我国的房地产评估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。
前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。
对工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得正式评估资格。
房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。
估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水平和坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。
目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定评估人员的抨估资格。
（二）客体房地产估价的客体就是房产、地产。
房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。
它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。
在房产概念中的“房”，它所以要取广义，是由于构筑物等房屋以外的其他设施，都是劳动产品、商品，在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。
因此，房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。
在房地产估价分类中，对于“房”这个部分应分为房屋和设施两个方面，即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等，以规范房地产评估报表和房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。
地产，是具有一定权属关系的土地范畴。
在估价中，地产中的“地”一般指与房相关联的“地皮”，它是地产的物质形态，包括地表及其有限的上部空间。
房地产估价--名词解释
房地产估价--名词解释1.房地产估价：全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。
由持有“房地产估价人员岗位合格证书”或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产热特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
2.房地产估价师房地产估价师是指经全国统一考试，取得“房地产估价师职业资格证书”，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
合格的房地产估价师应具备的素质：（1）扎实的估价理论知识；（2）丰富的估价实践经验；（3）良好的职业道德修养；（4）较高的市场调查、判断能力。
3.房地产房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体3.容积率容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积/土地总面积4.建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。
5.房地产按开发程度划分的种类：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
（3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；（4）在建工程：指地上建筑物已经开始建设但是尚未建成，不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在建设，也可能停工了许多年；（5）现房（含土地）：指地上建筑物已经建成的，可以直接使用的房地产。
它可能是新的，也可能是旧的。
6.房地产价格：房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。
工程估价_名词解释
工程估价名词解释第一章1、房地产估价：就是房地产估价人员对房地产进行估算和判断房地产的价值。
2、专业房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
3估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
4估价对象：即估价客体，估价房地产，估价标的，估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。
5估价时点：也称价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
6、价值类型：有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。
7估价依据：是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
8估价假设：是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。
9估价原则：是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
10估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
11估价结果：是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。
12估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。
13估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
14房地产估价师：也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师职业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
房地产估价知识点总结
房地产估价1.房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
2.房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。
3.收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
4.（名词解释）房地产估价：是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
5.（选择）专业估价人员应遵循的职业道德包括：①房地产估价人员和估价机构不得为了自身利益，迎合委托人的不合理要求，有意高估或低估房地产价格，或者歪曲捏造事实，损害其他当事人的利益。
②如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。
但如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加并在估价报告中予以说明；③除要妥善保管委托人的文件资料外，还应尽保密之责。
具体可根据委托人的文件资料的重要程度，确定其保管和保密的时效，其中涉及国家机密的，应按国家的有关保密规定执行。
6.估价目的：最大限度地追求经济利益，并都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。
7.估价时点：是指估价结果对应的日期。
即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示。
8.房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值。
它体现在房地产的使用过程中。
9.房地产估计时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。
10.P13. 20题11.价格：是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。
12.房地产价格的形成条件：（1）效用性；（2）相对稀缺性；（3）有效需求。
13.按房地产价格形成基础的不同划分为：市场价格、理论价格、评估价格。
14.按商品房销售中出现的价格形势划分为：起价、标价、成交价格、均价。
15.楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。
房地产估价
房地产估价名词解释1.房地产估价：指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据股价目的。
遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。
2.市场比较法：参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。
3.收益还原法：预计估价对象未来的纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格和价值的方法。
4.成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
5.新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润6.新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润7.重置价格：采用估价时点的建筑材料，设备和建站技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的建筑物的正常价格。
8.重建价格：采用与估价对象建筑物相同材料，配件，设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。
9.建筑物折旧：各种原因造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点的市场价值与重新构建价格之间的差值。
10.假设开发法：根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本，税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。
11.城镇土地分等：通过对影响城镇土地质量的经济，社会，自然等各种因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
12.城镇土地定级：根据土地的自然，经济方面属性及在社会经济活动中的地位作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，评定城镇土地级。
13.基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似，地块相连，低价相近的原则划分低价区段，调查评估出各地价区段在某一时点的平均水平价格。
房地产估价---房地产估价
+ + 行为准则 技术准则
合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则
替代原则
获得最高性价比
当处于同一供需圈内的房地产市场 上同时存在两宗或两宗以上效用相 上同时存在两宗或两宗以上效用相 同或相近的房地产时 的房地产时， 同或相近的房地产时，其价格将在 市场机制的作用下趋于一致。 市场机制的作用下趋于一致。 替代原理在房地产市场中的特殊性 表现为： 表现为：房地产商品的替代关系具 不完全性； 有不完全性；房地产市场必须处于 同一供需圈。 同一供需圈。
第二章 房地产估价
1
房地产估价
一、房地产估价的概念 房地产估价
估价概念
+ + + + 行业划分 估价涵义 专业术语 估价必要性
房地产的行业划分
房地产投资开发业 房 地 产 行 业
估价原则 制度概述
房地产服务业
房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 物业管理
房地产中介 服务业
一、房地产估价的概念 房地产估价
委托人将未来完成后的估价报告拿去做什 么用， 么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活 动或民事行为、行政行为等的需要。 动或民事行为、行政行为等的需要。 估价目的不同， 估价目的不同，所采用的评估方法及具体 操作过程也有所不同，导致估价结果也出现 操作过程也有所不同， 相应的差异。 相应的差异。
估价原则 制度概述
替代原则
制度概述
避免“ 避免“情 人眼里出 西施” 西施”
二、房地产估价的原则 房地产估价
估价概念 估价原则
+ + 行为准则 技术准则
合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则
估价时点原则 估价时点原则 同一宗房地产在不同的时点 同一宗房地产在不同的时点，往往 不同的时点， 会有不同的价格 会有不同的价格 。 必须依据估价目的 必须依据估价目的来确定 估价目的来确定 在估价时，是采用法律、法规、政 在估价时，是采用法律、法规、 策包括税收政策的颁布、更改、 策包括税收政策的颁布、更改、实 施日期之前还是之后的，就应该根 施日期之前还是之后的， 据估价时点来确定。 据估价时点来确定。
房地产评估概述
房地产评估概述房地产评估是指对不动产进行全面综合分析和估算其价值的过程。
这个过程是由专业评估师进行，在买卖、融资、保险等房地产交易中起着重要的作用。
房地产评估采用了一系列方法和技术，以确定不动产的市场价值。
房地产评估的目的是确定不动产的公正市场价值，从而为所有者、买卖方、金融机构等提供准确的信息和决策依据。
在进行房地产评估时，评估师会考察不动产的地理位置、周边环境、建筑物的状况、土地利用规划等因素，并结合市场状况、经济环境等因素进行综合分析。
房地产评估的方法多种多样，常用的包括比较市场法、收益法和成本法。
比较市场法是通过对类似房地产交易的市场数据进行分析，根据同类不动产的市场价格来确定评估对象的市场价值。
收益法主要应用于商业、投资类不动产的评估，通过考察不动产的期望收益和市场收益率来确定其市场价值。
成本法则是根据不动产的重建成本和折旧来确定其市场价值。
房地产评估的过程需要评估师收集、整理和分析大量的信息和数据，包括市场销售数据、土地利用规划、建筑物的技术参数等。
评估师还需要考虑到不动产的特殊约束条件，如法律法规、土地权属等因素。
在评估的过程中，评估师还可能会与相关的专业人士合作，如律师、建筑师、土地规划师等。
房地产评估是一个复杂的过程，需要评估师具备专业的知识和技能，并遵守相关的法律法规和道德规范。
评估结果决定了不动产的市场交易和金融行为，因此评估师的准确性和公正性至关重要。
同时，房地产评估的结果也对社会公众具有重要的指导意义，它能够提供有关房地产市场和经济发展的信息，促进房地产市场的健康稳定发展。
综上所述，房地产评估是一个重要的领域，它在房地产交易和金融领域起着至关重要的作用。
通过对不动产的全面分析和估算，房地产评估为相关参与方提供了准确的价值信息和决策依据，同时也对房地产市场的发展起着积极的推动作用。
为了保证评估的公正性和准确性，评估师需要具备专业的知识和技能，并遵守法律法规和道德规范。
房地产评估是一个涉及广泛的领域，其应用范围涵盖了房屋、商业物业、土地以及其他不动产等各个领域。
房地产估价基本术语标准含条文说明
房地产估价基本术语标准含条文说明房地产估价是房地产市场的重要环节，对于房地产市场的稳定与健康发展有着至关重要的作用。
房地产估价需要遵循一定的标准和术语，才能保证估价的准确性和公正性。
本文将从房地产估价基本术语和标准的含义及其条文说明进行详细介绍。
一、房地产估价基本术语1.价值：指按法律规定或计算方法，用货币形式表示的权益现值。
2.市场价值：指市场竞争条件下，房地产物业在特定时间内的售价。
3.投资价值：指投资方在获得预期收益的情况下，愿意支付的最高价格。
4.收益价值：指根据租金收益和资产增值潜力计算得到的价值。
5.置换价值：指与待估价物业存在相似功能、性质、条件及享受权的物业进行交换所体现的价值。
6.成本价值：指重建或者修复等程序计算出的成本，以建造、重建、修复等费用为基础。
二、房地产估价基本标准1.合法性标准：估值人员应遵守相关法律法规，不得以不合法手段获取估值信息。
估值人员应查证与估价有关的法律证照的合法有效性。
2.公正性标准：估值人员应根据客观事实和专业知识，客观独立地进行估价，并保证估价报告的真实性、准确性和完整性。
3.可比性标准：估价标准应根据市场状况和估价需要，采用适当的资料和方法，确保估价结果具有可比性。
4.专业水平标准：估值人员应具备熟练的专业技能和经验，根据国家估价标准和有关规定，进行科学的估价。
5.估价方法标准：估值人员应根据估价目的和客户要求，选择适用的估价方法和技术，并采用可靠的数据和信息进行估价。
6.保密性标准：估值人员应严格遵守有关保密规定，保护客户的商业机密和隐私权。
以上六项基本标准，是房地产估价中必须要遵守的标准，它们是估价人员在实际工作中需要始终遵循的原则。
本文列举的估价术语和估价标准，都是房地产估价工作中的基本知识和必要条件。
估值人员需要按照标准化和规范化的流程，进行科学的估价，为客户提供准确、公正、可信的估价服务，推动房地产市场的稳定健康发展。
同时，估价人员也需要不断学习和提高自身能力，以应对市场变换和客户需求的不断变化。
房地产专业知识名词解释
房地产专业知识名词解释房地产是一个庞大的领域，涉及到各种专业知识和术语。
在这篇文章中，我们将提供一些与房地产相关的专业术语和定义，以帮助读者更好地了解房地产的世界。
1. 市场价值- 房地产的市场价值是指该房产在某个时间的市场上能够得到的最高价格。
市场价值受各种因素的影响，包括房地产的物理特征、地理位置、市场需求和供应等。
2. 评估- 评估是指对房产进行估价的过程。
评估师将考虑房产的市场价值、建筑物的状况和使用情况、以及地方政府规划等因素来确定价值。
3. 租金- 租金是房地产出租所获得的报酬。
租金的金额通常取决于该地区的租金水平、所提供的服务、使用情况等因素。
4. 产权- 产权是指房产所有者对该房产的所有权。
产权通常包括使用、转让、继承、出租和抵押等权利。
5. 产权转让- 产权转让是指将房地产的所有权转移给另一方的过程。
产权转让通常需要签署书面协议和办理相关手续。
6. 佣金- 佣金是指房地产经纪人通过买卖房产和出租房产的交易所获得的报酬。
佣金通常以百分比来计算，并由房地产交易的双方各自支付。
7. 抵押- 抵押是指房地产所有者将其房产作为担保向银行或其他金融机构借贷的行为。
在抵押贷款中，该房产将成为贷款间接担保物，这意味着如果借款人无法按时偿还借款，则银行或其他金融机构将拥有该房产的产权。
8. 土地使用权- 土地使用权是指人们被允许在某个土地上建造房屋或进行其他活动的权利。
土地使用权通常由地方政府颁发，并规定为特定时间的使用权。
9. 开发商- 开发商是从事房地产开发的企业。
开发商通常以建造和销售房地产为主要业务。
10. 租赁- 租赁是指房地产的出租活动。
租赁通常是长期或短期的，长时租赁包括住宅、商业和工业地产等，短时租赁包括日租公寓、办公室和商业场所等。
11. 不动产- 不动产是指土地和与之相关的物体，如房屋、建筑物和其他固定资产。
12. 房产税- 房产税是指房地产所有者按照房产的市场价值向政府缴纳税款的行为。
房地产评估
房地产评估一、名词解释1. 房地产：狭义上是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2. 房地产估价：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。
3. 级差地租：是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。
4. 城市地租：等于位置地租加上农业地租。
5. 基准地价：是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
6. 市场法：是指通过比较待估房地产与近期售出的类似房地产的异同，并据此对类似房地产的市场价格进行调整，从而确定待估房地产价值的估价方法。
7. 实际收益：是指在现状条件下实际取得的收益。
8. 建筑物功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
9. 在建工程：是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。
10. 面积分摊法：是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价值量，或土地份额。
11. 高层建筑：是指10层及10层以上的居住建筑及建筑高度超过24米的其他建筑。
二、判断题1.桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。
（×）2.房地产既可用于消费，也可用于投资。
（√）3.招标价是建筑物价格的构成部分之一。
（√）4.征用价格属于公平市场价格。
（×）5.建筑物实际已使用年限比名义使用年限要短。
（×）6.就土地使用权评估而言，成本法一般使用于新开发土地的估价. （√）7.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。
（√）8.对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。
（√）9.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起，而不是从估价时点开始算起。
房地产估价考试重点
第一章房地产估价:1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。
2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。
4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果第二章1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。
3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。
5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。
6.经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用7.房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。
8.房地产区位状况描述:（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。
房地产估价
房地产估价名词解释：★1、房地产：土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
★2、房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
3、估价对象：一个具体估价项目中需要估价的房地产。
★4、估价目的：估价结果的期望用途。
★5、估价时点：估价结果对应的日期。
★6、类似房地产：与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
★7、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
★8、收益法：预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
★9、成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
★10、假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
★11、建筑物重置价格：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
★12、建筑物重建价格：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
★13、路线价法：路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
★14、路线价：通常为土地单价，也可为楼面地价。
★15、基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
房地产估价名词解释及问答题
房地产:土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权利。
房地产估价:专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
估价目的：估价结果的期望用途。
估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准.市场价格：（商品在市场上卖卖的价格）该房地产对于一个典型的投资者的经济价格,是客观的，并且是唯一的，是广大投资者都认可的平均水平。
补地价:是指国有土地使用者因改变土地使用用途等原因需要向国家政府补交的地价或者土地使用权出让金、土地收益.期房价格：指以目前尚未建成的房屋（含土地）为交易商品的价格。
楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格.市场比较法：将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
有效毛收入:由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。
收益法:预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
资本化率：是房地产的某种年收益与其价格的比率。
重新构建价格：假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所需的支出和应获得的利润.重建价格：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
功能折旧：建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失。
长期趋势法：依据某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排成时间序列,运用时间序列分析和回归分析预测其价格的变化趋势，对估价日期的该类房地产的价格作出推测、判断的方法。
路线价法：对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法.路线价：路线价是设定在街道上的若干标准宗地的平均价格。
房地产估价名词解释
房地产估价名词解释
房地产估价是指对房地产进行评估和估值的过程。
在房地产交易、金融贷款、保险理赔等场景中，房地产估价是一项重要的工作，它可以为各方提供有关房地产市场价值的准确信息。
以下是一些常见的房地产估价名词解释：
1. 市场价值：指在充分竞争的市场条件下，买卖双方自愿达成的价格。
这是衡量房地产价值的重要指标，通常以市场交易中实现的价格为依据。
2. 投资价值：指投资者购买房地产后预期的收益。
投资价值通常通
过现金流量分析、资本资产定价模型等方法进行估算，以决定是否值得投资。
3. 再开发价值：指通过重新开发、改建或翻新房地产所能带来的增值。
再开发价值的估算通常需要考虑到土地成本、建筑物改造成本以及市场需求等因素。
4. 替代成本：指用同样功能和品质的物业来替代被估价物业所需的
成本。
替代成本是一种估价方法，可以用来确定物业的价值，特别适用于新建或改建项目的估价。
5. 收益法：是一种估价方法，通过估算物业的未来现金流量，并将其折现到现值，以确定物业的价值。
这种方法通常适用于商业用途的物业，如写字楼、商业中心等。
6. 成本法：是一种估价方法，通过估算重建或替代物业所需的成本，并考虑到物业的折旧情况，以确定物业的价值。
成本法通常适用于特殊用途的物业，如学校、医院等。
以上仅是房地产估价中的一些常见名词解释，实际估价过程中还可能涉及到更多的概念和方法。
房地产估价的准确性和可靠性对于房地产市场的稳定和发展至关重要，因此需要专业的估价师和合适的估价方法来进行评估。
房地产估价基本知识点归纳
房地产估价基本知识点归纳在当今的经济社会中，房地产估价是一项至关重要的工作。
无论是买卖房产、抵押贷款、房地产投资，还是税务规划、拆迁补偿等，都离不开准确的房地产估价。
那么，什么是房地产估价？它又包含哪些基本的知识点呢？接下来，让我们一起深入了解。
一、房地产估价的概念房地产估价，简单来说，就是专业估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，对房地产在特定时点的价值进行估算和判定的活动。
这里的“特定时点”很关键，因为房地产的价值会随着时间的推移而发生变化，比如市场供求关系的改变、政策法规的调整、周边环境的改善或恶化等。
二、房地产估价的原则1、独立、客观、公正原则这是房地产估价的首要原则。
估价人员应当保持独立的思维和判断，不受任何单位和个人的非法干预，以客观的态度和公正的立场进行估价。
2、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。
3、最高最佳使用原则要求在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，使估价对象达到最可能的使用价值。
4、替代原则即在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，其价格应趋于一致。
这一原则有助于确定房地产的合理价格。
5、价值时点原则估价结果是在特定的价值时点得出的，这一时点的确定对于估价的准确性至关重要。
三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。
通过选取与估价对象在区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等方面相似的房地产交易实例，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，从而得出估价对象的价值。
比如，要估价一套位于市中心的住宅，可以选取附近近期成交的、条件类似的几套住宅作为比较案例，根据它们的成交价格和与估价对象的差异进行调整。
2、收益法适用于有收益或潜在收益的房地产，如商业用房、出租住宅等。
通过预测房地产未来的净收益，并将其折现到价值时点，来确定房地产的价值。
房地产评估
房地产评估房地产评估房地产估价的概念及相关知识房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。
建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通，土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。
实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。
补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
房地产评估的类型1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
房地产评估
房地产评估房地产评估1. 简介房地产评估是指根据特定的方法和标准，对房地产的价值进行估算和评定的过程。
房地产评估是房地产交易、贷款、租赁等各种经济活动的前提和基础，对于保障市场的公平交易、确保金融安全、提高房地产市场透明度具有重要意义。
2. 房地产评估的方法和标准2.1 方法房地产评估通常采用三种方法进行估算，分别是：1. 市场比较法：该方法基于市场上已完成的类似房地产交易数据，通过对比分析来确定被评估房地产的价值。
该方法适用于有充足可比数据的情况。
2. 收益法：该方法基于房地产所能带来的收益来确定其价值。
通常用于商业地产等租金收益的情况下。
3. 成本法：该方法基于建筑物的重建成本来确定其价值。
该方法适用于用途单一、难以获得市场比较数据的房地产。
2.2 标准房地产评估的标准主要有以下几种：1. 市场价值：即在正常市场条件下，充分知情且自愿交易的价格。
市场价值反映了市场对房地产的认可程度，是房地产最广泛使用的价格标准。
2. 投资价值：即对于特定投资者而言，该房地产所具有的价值。
投资价值通常考虑投资回报、风险和投资者的目标等因素。
3. 确山马价值：即抵押贷款时银行或其他金融机构要求借款人提供的抵押物价值。
确山马价值通常较市场价值或投资价值更为保守。
4. 强制转让价值：即在法律规定的特定情况下，被强制出售的房地产的价格。
强制转让价值通常低于市场价值。
3. 房地产评估的意义和应用3.1 意义房地产评估的意义主要体现在以下几个方面：1. 公平交易：房地产评估为买卖双方提供了公平的价值参考，确保房地产交易的公平性和合理性。
2. 金融安全：房地产评估是金融机构放贷决策的重要依据，有效评估房地产的价值有助于降低贷款风险。
3. 市场透明度：准确的房地产评估数据有助于提高市场透明度，使市场参与者更加了解房地产市场的真实情况，从而做出更明智的决策。
3.2 应用房地产评估的应用范围广泛，主要包括以下几个方面：1. 房地产交易：在买卖房地产时，房地产评估为双方提供了参考价值，帮助双方确定合理的交易价格。
房地产估价
房地产估价一、名词解释1、容积率：指一个小区内的总建筑面积与用地面积的比率。
2、楼面地价：指单位建筑面积平均分摊的土地价格（楼面地价=土地总价/总建筑面积或=土地单价/容积率）3、建筑密度:指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比.4、实际价格:指在成交日期时一次付清的交割,或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格.5、名义价格:指在成交日期时约定,但不是在成交日期时一次付清的价格.6、土地单价:指单位土地面积分摊的土地价格(土地单价=土地总价/占地面积)7、基准地价:指在一定时间内,对城镇规划区范围各级土地或均质地域,按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。
8、市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
9、成本法：是通过求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格后扣除折旧，来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
10、重新构建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发，重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。
11、收益法：是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
12、净收益：是由有效毛收入扣除运营费用后所得到的归属于房地产的纯收益。
13、假设开发法：是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
14、路线价法：是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求取平均价格，设此平均价格为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。
二．其他重点1、补地价的情形及计算方式1）用途变更2）增加容积率3）转让。
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1.房地产估价：
全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。
由持有“房地产估价人员岗位合格证书”
或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产热特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
2.房地产估价师
房地产估价师是指经全国统一考试，取得“房地产估价师职业资格证书”，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
合格的房地产估价师应具备的素质：
（1）扎实的估价理论知识；
（2）丰富的估价实践经验；
（3）良好的职业道德修养；
（4）较高的市场调查、判断能力。
3.房地产
房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体
3.容积率
容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积/土地总面积
4.建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两
大类。
5.房地产按开发程度划分的种类：
按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：
（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
（3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；
（4）在建工程：指地上建筑物已经开始建设但是尚未建成，不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在建设，也可能停工了许多年；
（5）现房（含土地）：指地上建筑物已经建成的，可以直接使用的房地产。
它可能是新的，也可能是旧的。
6.房地产价格：
房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。
7.楼面地价：又称为建筑物面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率
8.市场比较法：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
采用市场比较法求得的房地产价格通常称为比准价格
理论依据：房地产交易中的替代原则
市场比较法的操作步骤：（1）搜集交易实例（2）选取可比实例（3）建立价格可比基础（4）进行交易情况修正（5）进行交易日期修正（6）进行房地产状况修正（7）求取比准价格
9.收益还原法
是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
收益还原法的操作步骤：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料（2）估算潜在毛收入（3）估算有效毛收入（4）估算运营费用（5）估算纯收益（6）选用适当的还原利率（7）选用适当的计算公式求出收益价格
10.成本法：又称原价法、承包商法、成本逼近法、或重置成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
成本法操作步骤：
（一）搜集整理资料
（二）估算重新构建价格
（三）估算折旧
（四）求取积算价格
11.重新构建价格：也称重新构建成本，是假设在估价时点重新取得或重新开发建设估价对象所需的各项成本费用、税金和正常利润之和
12.重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的估价水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物所必需的支出和应该获得的利润，可以理解为“替代”
13.重建价格：又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物所必需的支出和应该获得的利润，可以理解为“复制”
14.假设开发法：又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法
假设开发法估价程序：
（一）调查待估房地产的基本情况
（二）确定待估房地产的最佳开发利用方式
（三）估计开发建设期
（四）预测开发完成后的房地产价值
（五）估算各项费用成本
（六）确定开发商的合理利润
（七）估算待估房地产价格
15.长期趋势法的基本原理：
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析法，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法
运用长期趋势法预测房地产价格的步骤：
（1）搜集有关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料
（2）整理这些价格资料，按时间顺序排成时间序列
（3）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势
（4）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格
16.路线价法的基本原理：
路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算同一街道的其他宗地地价的一种方法路线价法的操作步骤：
（1）划分路线价区段
（2）设定深度标准
（3）选取标准宗地
（4）调查评估路线价
（5）制作深度百分率表和其他修正率。