厦门房价趋势调查及分析

厦门房价趋势调查及分析作者：刘凰瑛王婧蔡宗瑾指导教师：苏卫红常言到“安居方能乐业”，“有恒产者有恒心”，住房需求从古至今都是作为老百姓最基本生活需求。

在全球经济一体化，中国加入WTO的时代背景下，全球性的房地产过热必然会对中国房地产业产生重大的影响。

资本的趋利性，导致全球性的资金快速流动，而中国又恰恰是这些资金最为青睐的热土，因为投资这方热土将有不菲的回报，于是全球的闲置资金、投资乃至投机性资金、投机性基金大量地涌入中国。

2006年3月20日，中国社会科学院发布的2006年《城市竞争力蓝皮书》指出，过高的房地产价格会影响城市竞争力的增强，目前房地产价格过高、偏离应有水平最严重的5个城市是深圳、杭州、上海、北京、厦门，这5个城市的房地产市场被认为“严重不健康”，另有15个城市的房地产市场被认为“不健康”和“基本健康”。

蓝皮书的可靠程度有多少姑且不论，厦门也许是例外也不一定，因为据蓝皮书主编倪鹏飞的解说，对厦门的影响还有台湾因素。

但房价上涨过快，已成压在百姓头上的“三座大山”之一，却是社会共识。

稳定房价的调控政策不少，就厦门来说,厦门房价依然猛涨。

为此我们进行一次房价调查，可谓大吃一惊今年２月份，厦门岛内房价涨到６６３７元／平方米，和去年２月的５１１５元／平方米相比，上涨了１５２２元／平方米；和去年５月相比，上涨了１２７７元／平方米。

一年时间，厦门岛内的房价就涨了１５００多元／平方米，以每套住宅１００平方米计算，这一年，厦门人买一套住房就要多付出１５万元。

这相当于一个普通家庭三年的收入！面对一路飙升的房价，老百姓无语问苍天，房价飙升何日是尽头？厦门房价5年攀升轨迹市统计局发布首次房地产专项调查，该调查显示，我市房价仍在高位运行，在前期惯性作用下还在上升，但房价涨幅将趋于缓和从均价每平方米3000多元，到现在的5000多元，厦门房价迅速攀升。

根据市统计局一项重大调查得出的结论，厦门房价可以视之为低强度泡沫现象，所谓低强度指的是：局部区域、危害较少，易于调控、消化。

这项调查从去年就开始了，市统计局城调队调查员对全市118家的房地产商进行问卷调查，同时对全市各个阶段的房价进行线性分析，历时半年多。

这是市统计局城调队首次大规模对房地产进行的专项调查。

房子走俏催促地价攀升 2000年以来，厦门商品房在开发结构、供应结构上不断改善和优化，逐步引导以商品住宅开发为重点，满足居民住房需求，商品住宅投资在房地产开发投资总额中所占逐年扩大，在商品房施工面积、竣工面积中，住宅所占比重均呈逐年上升势头。

（具体数据见下表一）房子的走俏，带来土地的抢手。

由于竞价激烈，土地价格不断攀升，开发企业压力大。

一方面，自2000年起，我市开始实行新的土地供应制度，由原来的协议转让变为向社会公开拍卖，促使土地价格不断上升。

据有关统计数据显示，2001年至2004年厦门市的土地交易价格指数呈逐年上升走势，各年分别为、、、，其中居民住宅用地分别为、、、。

据房管部门提供的有关资料显示，2000年至2004年间厦门共批准商品住宅建设用地万平方米，其中岛内万平方米，占全市用地面积的%；2003年岛内住宅用地面积达万平方米，占商品住宅用地的%，为5年来的最高，到2004年岛内住宅用地面积下降到万平方米。

土地稀缺，地价上涨，加大了商品房的开发成本，也加大了开发企业的压力。

点评：关键是地价到处都是房价在涨的声音，到处都是房子抢买的场景。

调查表明，2000年以来，厦门房地产市场进入了高速发展周期，房价不断攀升，带动相关产业的发展，已成为支持厦门经济增长的重要因素。

另一方面，随着土地资源的日益稀缺，尤其是厦门本岛独特的区位优势，国际“花园城市”及“联合国人居奖”等城市名片使其成为人们购房的首选地，因此2000年以来随着商品房的大量开发，岛内可供开发利用的资源日益减少，造成地价的进一步上升。

五年房价上涨近五成从销售价格看，2000年来厦门市商品房销售均价呈上升走势，且上涨幅度不断扩大，到2004年商品房销售均价每平方米达4936元，比2000年上升%。

从价格指数看，2000—2004年厦门市商品房销售价格指数逐年攀升，到2004年涨幅达%；其中住宅销售价格上涨尤为明显，成为拉动房屋销售价格上升的主要因素。

点评：住房需求高涨 1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

厦门在落实国家政策后，1999年起在岛内掀起了二次置业、住宅以旧换新、以小换大的更新换代消费热潮，厦门岛内居民对住房的需求日益高涨。

同时，厦门优美、良好的居住环境也吸引了大量的外地人到厦购房，致使房地产市场出现供不应求的现象，房价持续攀升。

二手房涨幅高于商品房二手房交易持续活跃，交易价和交易量一路走高。

伴随着房改政策的出台，2001年底厦门市推出全面开放二手房市场、减轻税费、简化程序等利好政策，强劲地激发了市场需求，房地产二、三级市场互动更加明显，二手房一路飙升，使原来仅有二手现房的交易，进入到这几年新盖好的商品房大量入市，甚至还有未盖好的期房，推动了二手楼市房源品质的升高，带动二手房价格的上涨。

2000年我市二手房交易总量仅万平方米，到2004交易量达万平方米，增长了倍，交易价格也一路走高，由2000年每平方米1896元上升到2004年的2874元，上涨%，涨幅高于商品房点评：旧房也买不起了以前，买不起新房的市民，还可以去买旧房，如今，这个权宜之计也不容易了。

在岛内再旧的房子，1平方米没有三四千元拿不下来了。

莲花一套上世纪90年代初的房子，只在六七十平方米，售价将近30万元，而且，很快就卖掉了。

二手房成了抢手货，价格自然就水涨船高了。

多层楼向小高层自然转换五年来，厦门商品房市场需求结构呈现良性发展态势。

首先，商品房的消费结构顺利完成了由多层楼房向小高层楼房的自然转换，据调查，2003年以来，厦门岛内的在建商品房中大多是以小高层和高层为主。

其次，住宅消费需求已从过去的单纯数量型向数量、质量并重型转化，规划科学、设计合理、配套齐全、环境舒适、物业服务周到的精品楼盘受到市场广泛欢迎。

再者，商品房消费群体由外地购房者为主，转为本地购房者居多，2002年以前外地在厦购房的比例占70%以上，到2004年该比例下降到40%；另据对厦门市118家房地产商的问卷调查显示，65%的受访者表示，目前在厦购房者中本地人占一半以上。

点评：谁在买房很关键购买住宅目的是什么？这个问题放在过去，是不成为问题的——就是为了住嘛。

可现在有的人买房像买黄金买期货一样，目的是投资赚钱，加上中介机构鼓噪，还有一些所谓的专家学者与房地产商不断制造“房价还要涨多少年”的论调，房价很大程度上就是这样被炒起来的。

从调查看，购房者中本地人占一半以上，这说明还是有不到一半的外地人在买房，其中不乏炒房族。

不断攀升的房价是有地基支撑，还是属于“空中造楼”的恶性炒作？对此，只有从政策、投资、价格、信贷等房地产经济波动传导机制着手，通过对传导因素的解读，才能正确分析房地产市场发展是否良好有序，从而提出相应的调控政策和措施，抑制房价的快速上涨。

谁在搅动厦门房价 %的人认为，厦门房地产市场存在泡沫成分，认为厦门房价偏高的占%。

政策因素影响最直接“地改”、“房改”和“开放住房二级市场”三大政策的基本实现，构建了厦门市房地产市场发展的重要平台。

政策是房地产市场波动的直接的传导机制，土地有偿、有限期使用制度改革不断深化，自1999年起我市已购公房的上市大门打开，当年一手房市场需求就跃上新的台阶，商品房销售面积当年超过200万平方米，至2004年销售面积已经达到万平方米。

2000年以来更是将经营性房地产项目用地全部纳入公开出让（拍卖、招标、挂牌）轨道，并建立了土地公开交易市场。

城镇住房制度改革，停止住房实物分配，实施住房货币化分配，基本实现城镇住房商品化的目标。

全面开放住房二级市场政策，2001年底我市推出二手房市场、减轻税费、简化程序，激活了市场。

1999年，一手房的交易面积是二手房的倍，到2004年这个比例已经缩小至倍。

房地产二、三级市场的互动朝良好的方向发展，可见厦门房地产市场发展的地基比较牢靠。

每月涨价100元房价连年攀升，主导了地产市场的波澜壮阔。

厦门依托其独特的地理位置、经济环境、人文环境，源源不断吸引本地、外地人士置业，房价也在省内居于首位；另一方面，土地供需矛盾突出，土地成本的增加，建材价格的上涨，造成开发成本增加，故厦门房价一直有上升的空间。

据厦门房管部门资料显示：5年间厦门商品房销售均价增长%，年递增%。

房管部门资料显示的销售均价受销售住房位置、档次的因素影响，只能作为侧面参考，实际的房价还会略高。

2003年上半年以前，厦门房价增长还保持稳步上升，2003年下半年起厦门房价增长明显呈现速度快，幅度大。

目前厦门市的房价一个月一个价，几乎每个月上涨100元/平方米，岛内新楼盘价格几乎每平方米都在6000元以上，好一些的位置和户型基本在8000元以上，甚至达一万元以上。

即使如此，也还是一房难求，以至出现不少楼盘开盘时连排两天队拿房号的情形。

二手房受新房大盘的拉动，价格也大幅度攀升，至2004年下半年起，一些地段和配套较好的次新房涨幅更是惊人，半年时间每平方米上涨了1000元左右。

房价上涨速度快，幅度大，就连很多业内人士也始料未及，如此上涨蕴藏隐患，不可忽视。

在对118家的房地产商进行的问卷调查显示，有%的受访者认为，厦门房地产市场存在泡沫成分，认为厦门房价偏高的占%，认为厦门房价在每平方米4000元以下比较合理的有%，维持在每平方米4000元—5000元比较合理的有%，5000—6000元的有%，6000—7000元的有%。

（房价的持续上涨，带来了投资房产的高回报，在高利润的驱动下，导致资金大量流入房地产市场，带动房地产商的开发热情。

然而，由于土地资源的有限性，各房地产商为争夺地块，在拍卖场上竞相抬价，加大了建房的造价成本，引发销售价格的上涨。

因此，房地产价格的变动状况，是房地产周期波动的主要传导机制。

投资是决定性因素房地产投资是房地产市场波动的决定性传导机制。

国民经济投资的增长和减少，直接构成对房地产需求的增长和降低，从而决定着房地产市场的扩张和收缩。

2000年厦门市的固定资产投资额是亿元，到2004年已达亿元，增长了%，其中房地产开发投资也呈逐年递增，由2000年的亿元，上升到亿元，增长了%。

房地产投资增长是房地产市场扩大的主要原因；房地产市场的萎缩则是房地产投资量减少的结果。

因此要抑制目前厦门市急剧升温的房地产市场，必须控制房地产投资规模。

房地产信贷影响市场在经济繁荣时期，建筑费用和银行贷款利率相对稳定，银行利率也相对较低，房地产商很容易从银行获得抵押贷款，从而促使房地产经济迅速发展。