国内购物中心存在问题与发展趋势

一、我国大型购物中心存在的主要问题

（一）供求不平衡

由于2003年开始的大型购物中心投资热，致使一些投资盲目上马，缺乏总体的规划方案和可行性分析，由此导致不少的建好用房没有招商成功。

国家统计局的数字称，截至2005年底，全国商业营业用房空置面积达到3872

万平方米，同比增长23.2%。由于大型购物中心占地面积庞大，大型百货零售企业又是一个中心城市的窗口，是一个城市的脸面，购物中心兼备商业、金融、地产三种属性，是城市发展中的最活跃的元素之一，筹备如此大规模营业场地的大型购物中心，是一定要纳入一个城市的总体发展规划，购物中心项目的开发应该符合城市总体发展的目标。

相对应，大型购物中心的招商本身也是一项庞大的工程，这有别于传统大百货店的先选址、先开发、后招商的模式。相反，大型购物中心应该是先招商再开发，也就是将购物中心的主体经营项目先确定下来，再按主体经营项目所属各主力店的规范要求来做整体的统一规划与开发，这样一来，开发完成后的购物中心即符合市场的需求又规避了完成后的招商风险。盲目做购物中心项目的开发风险是非常之大的。

（二）城市功能配套建设与大型购物中心不协调

国外发达国家已发展成功的数十万平方米的大型购物中心与当地整个城市的功能是完全配套的，比如交通位置便利、大型停车场等。国内的一般中心城市的人口都在500万之上，国内中心城市的规划总是滞后城市的经济与人口增长，城市

人口的急剧膨胀造成城市的功能配套建设总是在修修补补，急剧膨胀的人口与车辆造成国内的中心城市大范围的堵车现象，节假日这一现象就更加严重。

国内中心城市交通的不顺畅、主力商圈停车位的建设滞后等，制约了大型购物中心在消费的黄金时间内吸引更多的人流，更重要的是吸引不到更多有购买力的有车阶层。就拿西安市小寨区域的百X、X鹰国际、省军区三个购物中心来说，仅X鹰国际门前有一个面积不大的停车场，这严重制约了小寨商圈购物中心的发展。

因此，国内城市的规划、城市功能的配套程度才是决定大型购物中心成败的决定因素。

（三）经营管理模式缺乏

Shopping Mall的经营方式主要有三种。一是开发商自行出租，统一进行经营管理，这主要是欧美发达国家在业态已发展成熟时采用的；二是出租主力店，出售小块单位；三是开发商聘请或委托专业商业运营商进行运作。

当前我国Mall 的开发主要采取第二种方式，与主力商户签订承租合同，出售小块单位回笼资金。究其原因，除了开发商仍存在短视和投机行为外，其自身经济实力的不足也是开发商迫不得已的行为。但这样造成的后果是Mall的管理难以统一进行，买断所有权的业主可以为了自己的利益各行其是，以至Mall难以从整体上开展统一规划和营销活动。

大型购物中心项目是中国近几年才兴起的新型业态，百货零售业界对此业态的认识与经营管理仍存在许多盲区，还没有形成一定的成熟经营管理的经验积累。如果完全按照商业地产的经营模式，也就是说将铺位全部卖出去或租出去，只做一些普通的物业管理，那是极不利于这一业态的市场培育与发展的。

折衷的选择是，由具有成熟的大型百货店经营管理经验的团队来进行统一的管理，除了一般的物业管理之外，仍要加上统一的营运与推广的职能管理，以此来探索出一条符合中国国情的大型购中心的经营与管理模式。

二、购物中心的未来商业模式发展方向

纵观购物中心，它所带来的并不仅仅是一个建筑意义上的购物中心，它的商业模式将会影响城市商业的发展方向。

（一）购物中心以零售业、休闲、娱乐、餐饮等

多种业态并存，各业态相互支撑，并与不同功能、主题元素有机结合产生互动效应，让消费者在充足享受购物、娱乐快感的同时，又有格外的新奇体验，这更适合消费者的需求和行为方式。

（二）在聚客能力上，购物中心体量大、位于城市中心的核心商圈，交通便捷，人流密集，并有国际知名品牌、百货、超市等多家主力店支持，较之传统商业，其集客能力、商业辐射能力不言而喻。

（三）在获利模式上，购物中心通过资源的合理配置与整合，获得的是不动产物业的发展和不动产物业经营附加值的双重利润。

（四）在管理形式上，购物中心大多采取所有权、经营管理权分离，由专业的商业管理公司进行管理，降低经营成本与投资风险，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期发展，使各商家获得最大收益。