奥园地产低成本精装修提高产品性价比.pptx
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南沙奥园X年营销部署
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南沙奥园X年营销部署
•【3、公关活动】
•信息 •渠道 •导向 •接待
•活动二－－马拉松赛跑
•【奥园集团马拉松赛跑】
•活动背景：2008年奥运会在北京开暮。且奥园一直以来都是“新生活的 领跑者”，历届“奥运会”是全中国唯一最大型的社区运动会，旗下几个 盘都曾经多次举办过业主运动会。
•活动目的：弘扬奥林匹克精神，提升奥园品牌。延续奥园集团“运动就 在家门口”的健康运动形象，通过多种媒体的联合宣传，提升奥园的美誉 度和公信力，为各大奥园的销售直接造势，扩大社会影响力。
驾活动，扩大宣传渠道加强品牌车主们对项目的美誉度。
•6、地产文化结合活动：结合地产文化活动，让地产项目更宏观地深入表达项目的设计
理念、居住人文文化、项目特点，通过在地产圈层中的评论、地产专业人士对项目的认同来
带动地产届人士的购买再扩散到其他买家，形成以石激水、层层扩散的宣传效应。
•7、结合银行VIP活动：通过与银行举办种类公关活动，与其高端客户资源共享的原则，
调整后金额 87,169,824
21,640,032
87,077,270 48,269,100 48,155,000 122,365,000 57,385,200 472,061,426
销售目标 (6月前) 74,094,350
21,640,032
82,723,407 41,028,735 24,077,500 9,789,200 48,777,420 302,130,644
•成交障碍
性价比不高：价值体现不充分，与价格不对等 服务质量：效率、承诺对现 产品缺陷：配套不完善，户型设计不合理
•增加吸引度
短期促销：价格调整、额外优惠 销售及泛销售奖励方案及规则：旧客户介绍奖励 及优惠对销售人员的刺激
房地产策划案例：奥园
产品定价策略
根据市场定位和客户需求，制定合理的定价策略，确保产品价格竞争力。
价格策略
定价目标
实现项目利润最大化，同时确保产品在市场 上的竞争力。
价格与价值关系
确保产品价格与价值相符，提供物有所值的 产品和服务。
价格策略与调整
根据市场变化和客户需求，灵活调整价格策 略，如推出特价房、优惠活动等。
价格敏感性分析
房地产策划案例奥园
目录
• 项目概述 • 策划过程 • 营销策略 • 案例分析 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
01
奥园项目位于城市核心区域，周边配套设施完善， 交通便利。
02
随着城市发展，该区域房地产市场需求不断增长， 具有较大的发展潜力。
03
奥园项目作为该区域内的高端住宅项目，旨在满足 市场对于高品质居住环境的需求。
线下渠道
与中介机构、金融机构和装修公司合 作，扩大销售渠道和提供一站式服务 。
促销活动
新盘开盘优惠
针对新开盘项目，推出折扣、送礼等促销活 动吸引客户。
老带新活动
鼓励老客户介绍新客户，提供奖励或优惠。
分期付款方案
推出灵活的分期付款方案，减轻客户的经济 压力。
04
案例分析
成功因素
市场定位准确
奥园在房地产市场中的定位清晰， 主要面向中高端消费者，满足了 特定客户群体的需求。
项目目标
01 打造高品质住宅社区，提供舒适、安全、便利的 居住环境。
02 实现项目销售目标，提升奥园品牌形象和市场影 响力。
03 合理规划项目资源，实现可持续发展和盈利。
项目规模
01
总占地面积约为10万平方米，规划建设高端住宅、商
根据市场定位和客户需求，制定合理的定价策略，确保产品价格竞争力。
价格策略
定价目标
实现项目利润最大化，同时确保产品在市场 上的竞争力。
价格与价值关系
确保产品价格与价值相符，提供物有所值的 产品和服务。
价格策略与调整
根据市场变化和客户需求，灵活调整价格策 略，如推出特价房、优惠活动等。
价格敏感性分析
房地产策划案例奥园
目录
• 项目概述 • 策划过程 • 营销策略 • 案例分析 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
01
奥园项目位于城市核心区域，周边配套设施完善， 交通便利。
02
随着城市发展，该区域房地产市场需求不断增长， 具有较大的发展潜力。
03
奥园项目作为该区域内的高端住宅项目，旨在满足 市场对于高品质居住环境的需求。
线下渠道
与中介机构、金融机构和装修公司合 作，扩大销售渠道和提供一站式服务 。
促销活动
新盘开盘优惠
针对新开盘项目，推出折扣、送礼等促销活 动吸引客户。
老带新活动
鼓励老客户介绍新客户，提供奖励或优惠。
分期付款方案
推出灵活的分期付款方案，减轻客户的经济 压力。
04
案例分析
成功因素
市场定位准确
奥园在房地产市场中的定位清晰， 主要面向中高端消费者，满足了 特定客户群体的需求。
项目目标
01 打造高品质住宅社区，提供舒适、安全、便利的 居住环境。
02 实现项目销售目标，提升奥园品牌形象和市场影 响力。
03 合理规划项目资源，实现可持续发展和盈利。
项目规模
01
总占地面积约为10万平方米，规划建设高端住宅、商
房地产策划案例：奥园莲花湖项目
居民多样化需求。
04
05
特点：注重绿色生态理念， 充分利用周边湖泊资源，打
造亲水居住环境。
02 市场分析
宏观市场分析
经济增长
01
近年来，随着国家经济的持续增长，房地产市场也呈现出稳步
发展的态势。
政策环境
02
政府对房地产市场的调控政策不断出台，对市场产生了一定的
影响。
行业趋势
03
随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，房地产市场需
05 案例总结
成功经验
精准市场定位
奥园莲花湖项目在策划初期，对目标客户群体进行了深入 分析，精准定位为中高端改善型住宅需求，满足了特定群 体的购房需求。
品牌营销策略
奥园集团利用其品牌优势，结合项目特点，制定了有针对 性的营销策略，有效提升了项目的知名度和销售业绩。
创新产品设计
项目在产品设计上注重创新，引入了多维度景观、智能化 家居等元素，提升了产品的附加值和竞争力。
目标客户群体
中高端购房者，注重居住品质和生活环境。
产品定位
打造高品质、生态宜居的住宅小区，兼具投资价 值与居住体验。
品牌定位
树立奥园品牌形象，提升市场影响力。
项目规模与特点
住宅数量：约800套
总建筑面积：约10万平方米
01
建筑风格：现代简约，注重
与自然景观的融合
02
03
配套设施：包括会所、健身 房、儿童游乐设施等，满足
利用社交媒体、房地产 网站、搜索引擎等网络
渠道进行推广。
组织看房团、房展会等 活动，吸引潜在客户。
通过已购房客户的口碑 传播，扩大项目影响力。
价格策略
1 2
定价策略
04
05
特点：注重绿色生态理念， 充分利用周边湖泊资源，打
造亲水居住环境。
02 市场分析
宏观市场分析
经济增长
01
近年来，随着国家经济的持续增长，房地产市场也呈现出稳步
发展的态势。
政策环境
02
政府对房地产市场的调控政策不断出台，对市场产生了一定的
影响。
行业趋势
03
随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，房地产市场需
05 案例总结
成功经验
精准市场定位
奥园莲花湖项目在策划初期，对目标客户群体进行了深入 分析，精准定位为中高端改善型住宅需求，满足了特定群 体的购房需求。
品牌营销策略
奥园集团利用其品牌优势，结合项目特点，制定了有针对 性的营销策略，有效提升了项目的知名度和销售业绩。
创新产品设计
项目在产品设计上注重创新，引入了多维度景观、智能化 家居等元素，提升了产品的附加值和竞争力。
目标客户群体
中高端购房者，注重居住品质和生活环境。
产品定位
打造高品质、生态宜居的住宅小区，兼具投资价 值与居住体验。
品牌定位
树立奥园品牌形象，提升市场影响力。
项目规模与特点
住宅数量：约800套
总建筑面积：约10万平方米
01
建筑风格：现代简约，注重
与自然景观的融合
02
03
配套设施：包括会所、健身 房、儿童游乐设施等，满足
利用社交媒体、房地产 网站、搜索引擎等网络
渠道进行推广。
组织看房团、房展会等 活动，吸引潜在客户。
通过已购房客户的口碑 传播，扩大项目影响力。
价格策略
1 2
定价策略
房地产产品价值提升策略及销售示范区价值营造_汉略_198PPT_2019年
6. 交通人车分流,尽量减少对区内景观及活动的影响 。
7. 创造人文交往空间。
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
4.4 景观概念设计
大盘案例 中盘案例 小盘案例 样板房院落景观概念案例
大盘案例:天津格林世界景观规划概念
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
主题：中央公园以一条寓意 海河的“绿河”从北到南蜿 蜒穿过用地中心，形成了住 宅区的中心绿化带，四个住 宅小区则分别以英国、法国 、意大利、北欧等风格的设 计手法，宜人的尺度来营造 具异国怀旧气息的居住环境
3. 住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平衡考虑。
4. 消除传统“行列式”格局:
尊重城市肌理,形成平行于城市道路的楼栋布局。 保证正南北向采光，形成正南北向的楼栋布局。 着重住宅单体山墙部分加强丰富变化, 营造富于变化的庭院空间。 5. 尽量减少高层数量,降低感觉容积率 。
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
案例3:北京格林小城
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
案例3:北京格林小城
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
案例3:北京格林小城
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
案例4:北京格林小镇6规划概念
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
一、项目概况：
1. 项目名称：金地格林小镇六 2. 地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。 3. 地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积
159800平方米。 4. 北区限高30米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率约
为1.53。 4. 建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及配
套商业设施等。
7. 创造人文交往空间。
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
4.4 景观概念设计
大盘案例 中盘案例 小盘案例 样板房院落景观概念案例
大盘案例:天津格林世界景观规划概念
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
主题：中央公园以一条寓意 海河的“绿河”从北到南蜿 蜒穿过用地中心，形成了住 宅区的中心绿化带，四个住 宅小区则分别以英国、法国 、意大利、北欧等风格的设 计手法，宜人的尺度来营造 具异国怀旧气息的居住环境
3. 住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平衡考虑。
4. 消除传统“行列式”格局:
尊重城市肌理,形成平行于城市道路的楼栋布局。 保证正南北向采光，形成正南北向的楼栋布局。 着重住宅单体山墙部分加强丰富变化, 营造富于变化的庭院空间。 5. 尽量减少高层数量,降低感觉容积率 。
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案例3:北京格林小城
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案例3:北京格林小城
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案例3:北京格林小城
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案例4:北京格林小镇6规划概念
汉略|贡献地产智慧 专注培训/猎头
一、项目概况：
1. 项目名称：金地格林小镇六 2. 地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。 3. 地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积
159800平方米。 4. 北区限高30米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率约
为1.53。 4. 建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及配
套商业设施等。
精装低成本改造方案
精装低成本改造方案房屋改造是很多业主正在进行的工程项目，特别是前一段时间，由于疫情等原因，很多人选择在家中办公，因此对家的舒适度与环境要求就有了新的提高。
但是，很多业主在改造自己的家时都会有一个烦恼，那就是改造的成本比较高。
而今天，我们就为大家提供几个十分优秀的精装低成本改造方案，这些改造方案不仅可以提高家的舒适度，还能够节省很多的装修费用。
方案一：把旧门换了门作为家的重要组成部分，它是家庭安全的关键，同时还起到了美观的作用。
关键是换门是一项十分简单的家居改造方案，成本也并不高。
如果你的门太旧了，或者不美观了，那么可以考虑更换一下。
在选择门的时候，最好选择质量较好的门，这样可以保证门的使用寿命，同时也可以增加它的美观程度。
尤其是一个好门配上一个好门锁，会让你的家多了一份保障。
如果你并不喜欢现有的门，也可以选择涂上漆或粘上贴纸等改变门的颜色或图案，这种改造方式更加简单、省钱。
方案二：使用墙纸墙纸是家居改造的常用材料，它不仅可以简单快捷地改变屋子的风格，还可以掩盖一些瑕疵和不平整的墙面。
市场上有各种各样的墙纸，可以根据自己的喜好和家庭装修风格来选择。
在施工时，建议找专业的施工人员，这样可以让施工效果更加美观。
不过，如果你有细心耐心，也可以自己动手施工，毕竟墙纸的施工方式十分简单。
注：如果墙面有明显的凹凸不平或橘皮等情况，最好提前做好处理后再施工。
方案三：家具涂漆家具涂漆是一种极为经济且实用的家居改造方式。
在日常生活中，我们的家具难免会被磨损、变旧。
如果你感到家具看起来没有那么新鲜，那么使用涂漆就是一个十分不错的选择。
你不需要花费很多的钱，也不需要更换全套家具。
只需要购买一些油漆、涂料等工具，就可以让家具变得崭新。
只需注意质量的问题，选购好的涂料、油漆、刷子以及其他工具就可以了。
方案四：购买桌面整理架桌面整理架是个非常实用的物品，可以有效地扩大桌面的使用面积并起到整理杂物的作用。
在购买的时候，要注意尺寸是否合适、个人需求等因素。
某地产公司精装修策划书(PPT34张)
600*600*25
40.88
干挂
4
墙面
大孔白洞石
18mm厚
55.68
干挂
5
墙面、天棚
黑钛不锈钢
1.2mm厚
7.25
用于电梯门套、灰镜线条、吊顶分格线条。
6
墙面
灰镜
19,73
规格根据现场实际情况确定。
7
墙面、天棚
阻燃板
1220*2440*15
53.55
用于灰镜、信报箱、吊顶基层。
8
墙面、天棚
藤编饰面
备 注
1
31#（一） 34#（一） 36#（一）
地面
霸王花石材
150*1000*18 600*1000*18 150*1000*18
22.3
三种规格石材“工字贴”。
2
地面
霸王花石材
18mm厚
0.53
门槛石，长宽根据现场实际情况 确定。
3
墙面
墙砖
600*600
41.03
甲供（瓷砖胶配套，约15KG/㎡）
序 号
项 目
内 容
1
工程名称
重庆万科悦湾南3.3、4期公区装修工程
2
工程地址
重庆市江北区万科悦湾项目所在地
3
建设单位
重庆中航万科峻景置业有限公司
4
监理单位
重庆华兴工程咨询有限公司
5
合同工期
总工期230天 3.3期80天 4.1期60天 4.2期90天
6
工程规模
建筑面积：4154.28㎡； 总造价：4418309.33元。
03
进度计划
04
质量控制
05
四化建设
40.88
干挂
4
墙面
大孔白洞石
18mm厚
55.68
干挂
5
墙面、天棚
黑钛不锈钢
1.2mm厚
7.25
用于电梯门套、灰镜线条、吊顶分格线条。
6
墙面
灰镜
19,73
规格根据现场实际情况确定。
7
墙面、天棚
阻燃板
1220*2440*15
53.55
用于灰镜、信报箱、吊顶基层。
8
墙面、天棚
藤编饰面
备 注
1
31#（一） 34#（一） 36#（一）
地面
霸王花石材
150*1000*18 600*1000*18 150*1000*18
22.3
三种规格石材“工字贴”。
2
地面
霸王花石材
18mm厚
0.53
门槛石，长宽根据现场实际情况 确定。
3
墙面
墙砖
600*600
41.03
甲供（瓷砖胶配套，约15KG/㎡）
序 号
项 目
内 容
1
工程名称
重庆万科悦湾南3.3、4期公区装修工程
2
工程地址
重庆市江北区万科悦湾项目所在地
3
建设单位
重庆中航万科峻景置业有限公司
4
监理单位
重庆华兴工程咨询有限公司
5
合同工期
总工期230天 3.3期80天 4.1期60天 4.2期90天
6
工程规模
建筑面积：4154.28㎡； 总造价：4418309.33元。
03
进度计划
04
质量控制
05
四化建设
9-房地产住宅室内精装成本优化专题
一期合同价（非A1A2楼）
一期合同价（非A1A2楼）
一期合同价（非A1A2楼） 2000元/樘
圣象、升达、生活家(战略） 凯悦、全盈、欧雅
欧派、柏丽、威乃达、优菲 杜邦、三星、LG(战略）
弗兰卡、摩恩、科勒 方太、西门子、伊莱克斯(战略）
史密斯、林内、能率 科勒、TOTO(战略）
科勒、高仪、TOTO(战略）
B 首层电梯厅
0
0
0
0
1
1
C 标准层电梯厅
0
0
0
0
0
0
D
电梯
1
2
1
1
3
8
E
空调
6
6
4
4
2
22
F
厨房电器
5
7
8
5
1
26
G
厨房橱柜
0
5
8
3
5
21
H 卫生间洁具
3
4
8
10
4
29
I 卫生间五金
0
1
3
4
2
10
J
客厅地面
7
7
3
3
4
24
K
卧室地面
11
5
3
4
5
28
L
墙面
1
4
4
4
2
15
M
顶面
0
1
0
3
5
9
建立客户导向的产品策略----竞品调研
14500元/套
一期合同价
西门子、罗格朗、ABB(战略）
一期合同价
精装设计阶段精装优化成本管控小结
一期合同价（非A1A2楼）
一期合同价（非A1A2楼） 2000元/樘
圣象、升达、生活家(战略） 凯悦、全盈、欧雅
欧派、柏丽、威乃达、优菲 杜邦、三星、LG(战略）
弗兰卡、摩恩、科勒 方太、西门子、伊莱克斯(战略）
史密斯、林内、能率 科勒、TOTO(战略）
科勒、高仪、TOTO(战略）
B 首层电梯厅
0
0
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1
1
C 标准层电梯厅
0
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0
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D
电梯
1
2
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空调
6
6
4
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厨房电器
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7
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厨房橱柜
0
5
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3
5
21
H 卫生间洁具
3
4
8
10
4
29
I 卫生间五金
0
1
3
4
2
10
J
客厅地面
7
7
3
3
4
24
K
卧室地面
11
5
3
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5
28
L
墙面
1
4
4
4
2
15
M
顶面
0
1
0
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5
9
建立客户导向的产品策略----竞品调研
14500元/套
一期合同价
西门子、罗格朗、ABB(战略）
一期合同价
精装设计阶段精装优化成本管控小结
房地产策划案例：奥园
6/5/2020
16
佛山奥园个案分析
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
佛山奥园发展历程分析
➢ 前期策划阶段 –- 精彩的资源整合过程
➢ 明线
项目建设方面 贝尔高林的园林设计； 泛亚易道的规划设计； 项目品牌方面 引入奥园品牌和品牌管理； 引入大型销售代理公司 --合富辉煌 ➢ 项目销售方面 引入大型销售代理公司 6/5/2020--合富辉煌
项目销售方面 项目销售情况 市场反映
因与果 的螺旋形重复
➢ 暗线
发展商的企业文化
可预知项目的发展路向，助 我们如何设立其项目的市场 定位及策划推广方式、如何 定位与其合作的关系层面、 与其沟通的语言方式以及我 们项目组内部的工作方式等 等。
发展商的内部架构特征
可分析到发展商企业的成熟 程度，有助我们了解其内部 的运作模式，以致寻找出当 我们中介公司深入其项目运 作时，必然会触动其内部各 势力的固有的价值均衡时解 决问题的方法！
线
本是一条线式的配合令项目运作顺
利进行；
➢ 此期间，发展商的合作态度是积极、 信任的！
➢ 两次的爆炸性成功同时麻痹了发展 商和我们的同事；
18
佛山奥园个案分析
佛山奥园发展历程分析
➢ 第二阶段（2004年8月24日～至今 ） 挟首期品牌余威，巩固佛山富人社区形象
深入项目 经营统筹
佛山奥园个案分析
两大主题
➢ 透视项目操作，掌握发展规律； ➢ 深入项目经营运作，争取主动权。
佛山奥园个案分析
6/5/2020
2
佛山奥园个案分析
说给项目操作手听． ． ． ． ． ．
6/5/2020
3
项目发展的两条主因线
佛山奥园个案分析
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4)
A 一个总承包公司(或甲供材料)
5)
B 多部队作战(或甲供材料)
6)
C 组合式混战(多项目分包)
十一、 成立交楼小组，统一培训、 统一口径
队员人员包括: A 工程管理人员 B 物业管理人员 C 销售人员 D 工程施工公司现场管理员
我们的
服务流程
广州某楼盘样板房
设计方案讲演
目录
一、市场分析产品定位 二、分类方法 三、设计思路分析 四、本方案的构思
产品内部交 房标准局部
产品内部交房标准局部
产品内部交房标准局部
物业配套延伸期望值
窗外延伸期望值
一 房地产实操三大核心思考 简单归纳为“三看”
1、如何让人来看？ 2、来看什么？ 3、看完买不买？
买不买根本就是“产品”是否合适
二 产品也是商品，它与 商业的共性
1、吸引顾客进入商店的原因 A、品牌(目的性强) B、随意性(目的性弱) C、寻找好的产品(目的性较强)
奥园地产低成本精装修提高产品性价比
主讲：李泽流
南奥广告篇
南国奥林匹克花园前广场
广场
销售通道
销 售 中 心 开 盘 热 卖 实 景
销售中心开盘热卖实景
销售通道
参观样品房
参观样品房
产品外观
产品外观局部
80平方两房
80平方上复式（130平方）
110平方三房
110平方复式上（180平方）
产品 —— 房子
市场两种产品:
毛坯收房
销售表现为豪华装修，称示范单位。
精装修房
样板房
概念“秀”
通用“秀”
包装产品
市场引领力量 发展商品味 发展商水平 风格取向
设计能力
示范单位
样板房
房地产品“秀”
品味 风格取向 质量体系 潮流触觉
市场人性把握
共同的展示手法“四觉”
创造和谐、 协调、理想之家
味觉 家的幽香 听觉 和谐音乐
触觉 材料质感
视觉
风格的创造
现代与后代
现代 —— 主张自由平面、开放空间、造型洗练、工艺精湛、 反对装饰、追求构件标准化，并重视功能和技术 的合理性和科学性。提出“装饰就是罪恶、建筑是 住人的机器、少就是多”的观点。
后现代 —— 主张当代建筑兼容并蓄，主张自由的设计方法和 表现高科技、关照历史，主张刺激甚至宁要新奇 也不要有秩序，提出“多不是少、少是厌烦”的概念。
细分
1、按风格划分
a、中式 b、中西合壁 c、西式 d、法式 e、马来风格 f、日式
2、按时代表现方法划分
a、古典 b、新古典 c、现代、后现代 d、概念前卫
3、按主题划分
a、白色纯洁 b、岁月情怀 c、纹理相对 d、情结马来
无论是示范单位，还是样板 房，它的表现方法都是多样的。其 目的是通过包装的手法，使原本生 硬的水泥石灰空屋，使人们在空间 中能找到与自己生活历程有共鸣的 元素，勾起他对空间联系。
三 什么样的商店才是好的商店
1、有良好的商业氛围 2、有个性品味的店面 3、与品味相匹配的前台 4、综合质量高的产品 5、产品的形象
四 楼盘与商业的理解
商业氛围 店面 前台 产品 形象
地产楼Байду номын сангаас的区位 前广场 销售部
房屋（室内外） 期望值
产品是一个综合素质的体现 一个好的产品必须具备上述的硬件衬托
1、对当地市场了解和分析 2、户形的了解和分析 3、市场划分 4、材料成本、性能了解、对使用的可行性分析 5、设立造型产业化施工的可行性分析 6、对当地知名品牌信息收集 7、对材料大批量采购的分析 8、对当地大批量施工是否构成难度 9、结构简单，减少木作业，避免日后维修 10、销售员容易解说，客户容易理解
实操个案 —— 番禺奥林匹克花园
实操个案 —— 南国奥林匹克花园
实操个案 —— 大连优豪斯
实操个案 —— 常州奥林匹克花园
实操个案 —— 南国奥林匹克花园
实操个案 —— 镇江恒顺翠谷
实操个案 —— 沈阳奥林匹克花园
不同楼盘不同的方法北京东一时区
目前成品房在国内刚刚起步，一 切按市场方向走，老百姓对成品房 还不太了解和未完全接受。在老百 姓心目中有着自己的豪华度和品味 的平衡标准，和各人心目中的参照 物不一样；因而构成了不同的地方 有不同的方法去适应，目的是更好 的让销费者接受。
并找寻与之相对应的软装饰，做好后期布展 4) 产品定形后，做好竣工图，重点水电 5) 与施工图同步，必须完成收楼标准说明，统一口径，
方便销售，避免后期交楼磨擦。
十、做好成本控制、拆分部件进行招投标
1) 水电交由土建工程公司预理
2) 装修工程公司接手时必须做好验收工作，解决漏 水防水问题
3) 整合资源做好招投标工作有多种方案可行
和协、协调、平衡、夸张、创意、饱满
七 如何设计最适合本公司的交楼方案
两种情况，三种可能
不可选 可选局部 交钱个性定做
珠江绿州 北京奥林匹克园 北京奥林匹克园
单一标准 多 标 准
基本装修标准 菜单或选择装修
完全装修
北京东一时区 常州奥林匹克园 南国奥林匹克园
实操个案 —— 番禺金业别墅花园
实操个案 —— 广州奥林匹克花园
不是简单对美的把握，而是产品性价比的综合评分
现场30%
1、土建与装修图纸的差异 2、现场必须跟踪到位 3、共同研究在当地产业化施工的可能 4、监理好施工工艺 5、完成施工后，做好施工图
后期配饰40%
1、提前做好布饰方案 2、发展商配合设计师提前采购 3、找寻与设计风格相匹配并能引起与其生
活共鸣的元素 4、引起其对家的人性触觉和拥有的欲望 5、把握好美学原则和原理
八、成品房全程操作必须优化基因
— 以装修反推建筑
常洲奥林匹克花园平面
南国奥林匹克花园平面
目前已完成奥林匹克花园技术手册的编码
九、成品房全程操作五步走
1) 分析楼盘，根据市场买家的状况，研造最适合市场 的产品(提出做65%人的生意)
2) 根据竟争对手况状，做好成本分析，只能走快半步 3) 根据客户群的生活方式，设计最合适的板房风格，
区别
大胆 保守 成本高 有成本控制
夸张 合理 施工难度大 施工简单
五 如何设计示范单位
A、对楼盘的风格取向定位 B、对当地市场风格分析，了解当地最好的
示范单位(所谓知己知彼，百战百胜) C、对户型分析 D、锁定风格大胆构思 E、手法夸张，使用元素准确
六 如何设计样板房 “三三四”理论
设计30%
一、市场分析定位
1、单间户型 （炒家，或读书人士 2、一房一厅 （投资或过渡型人士 3、二房二厅 （第一次置业 4、三房二厅 （第二次置业 5、四房二厅 （第二、三次置业