香港轨道交通发展模式
15733309_香港地铁上盖R+P模式探秘_
香港地铁上盖R+P模式探秘“R+P”模式的诞生，从开发商角度来讲，迎来了地铁开发思维时代。
李向 特约撰稿如果说内地的房地产开发学习香港“高周转”模式的话，“轨道+物业”开发模式正在成为开发商新一轮跑马圈地的王牌，这一次学习的对象依然是香港。
无论地产开发还是商业地产的运营管理，香港向内地输出了很多智慧和经验，一衣带水的深圳更是占得先机。
2016年，万科与深圳地铁达成合作，万科拿下深圳地铁超过20个地铁上盖物业项目，时任万科集团董事会主席的王石表示，万科的城市配套商战略迎来了“铂金时代”。
香港铁路有限公司(下称港铁公司,00066.HK)所打造的“轨道+物业”(Rail+Property，即R+P)模式，以其特有的商业模式赋予了商业地产新生命。
《中国城市轨道交通协会》披露的数据显示，截止到2016年末，中国内地共有30个城市开通了城市轨38特别报道SPECIAL REPORTCopyright©博看网. All Rights Reserved.道，共计133条线路，共有58个城市的城规线路规划获批。
在已运营线路上有2671座站点，其中换乘站457座，占比17.1%。
根据港铁公司的运营经验，上述2671个站点都具有商用价值前景，换乘车站具有人流量大优势更是商业物业、住宅开发的最佳选择，这种自带人气与流量，给周边地块带来的溢价超过20%。
对于房企而言能否与轨道作伴，成为选择布局的首要考虑要素之一，能否竞逐地铁沿线的物业开发，成为判断房企多元布局的标志。
港铁公司R+P模式并不是一战成名的，而是在其近40年间的运营中获得管理经验。
港铁公司1975年开始建造，1979年第一条线路观塘线开始运营，2000年在香港交易所上市，2007年与九广铁路公司合并，截至2016年底，在香港运营10条轨道线路，盈利达到164.47亿港元，是上市时的7.4倍，是全球极少数地铁公司中不依靠政府补贴而盈利的地铁公司。
港铁公司凭借管理优势，在内地参与建设和营运包括北京4号线、14号线、16号线，深圳地铁4号线，杭州地铁1号线；海外业务方面，在英国参与营运及管理TfL Rail(伊利莎伯线)、联合营运及管理西南部铁路专营权，在澳大利亚和瑞典营运及管理澳大利亚墨尔本铁路、瑞典斯德哥尔摩地铁、Stockholm Pendeltåg铁路服务及来往斯德哥尔摩和歌德堡的城际列车服务MTR Express。
香港快速轨道交通运营的成功模式研究
表 １ 世 入 其他商业 性 府 补 贴 政 （ ％） 收入 （ （ ％） ％） １Ｏ ． １Ｏ ． ８． ６Ｏ ６． ３５
维普资讯
２０ ．Ｏ３总第 ４ ０７ ． Ｎ １
规 划 与设 计 ２ ７
香港快速轨道交通运营 的成功模式研究
Ｓ ｕ ｙ ｏ ｅＳ ｃ ｅ ｓ ｅ ａ ｉｎ Ｐ ｔ ｍ ｆ ｎ ｎ ａ ｔ ｒ ｃ ｒ ｎ ｐ ｒ ｔ ｎ ｔ ｄ ｎ ｔ ｕ ｃ ｓ ｈ Ｏｐ ｒ ｔ ａｔ ｏ Ｈｏ ｇ Ｋｏ ｇＦ ｓ ａ ｋ Ｔ ａ ｓ ｏｔ ｉ ｏ ｅ Ｔ ａｏ
在过去的２ 年 间， ０ 闹市区平均车速一直保持在２ ｋ ｈ ５ ｍ／
以 上 ， 他 地 区 则 在 ３ ｋ ｈ 上 ， 然 某 些 路 段 在 高 其 ０ ｍ／ 以 虽
墨西哥 英国
墨西哥城 １ ． ３Ｏ 格拉斯哥 ３ ． ５５
峰时也有拥堵现象 ， 但基本能保证道路畅通 ， 香港还是 全世界不依靠政府补贴经费运行轨道 交通 的少数几个
铁 路 到 如 今 ，ｏ 多 年 以 来 ， 伦 敦 的 交 通 或缓 和 或 拥 １０
日本 日本 日本 中国
扎幌 大阪 东京 香港
４． ３０ ７ ５０ ４ ． ６０ ９ ． ５Ｏ
９５ ． ２． ５Ｏ ３． １Ｏ ５Ｏ ．
４． ７５ ０ ２． ３Ｏ Ｏ
香港巴士共有３ ０ ０ 多 条线路 ， 中通过海底 隧 其
的２ 多 年 间 ， ０ 日益 完 善 的
作者简介： 重庆大学建筑城规学院建筑 设计 及其理论 方向研究生
轨道交通运营管理模式分析
轨道交通运营管理模式分析
轨道交通运营管理模式可以分为公营模式和民营模式两种。
公营模式是指由政府或政
府授权的机构负责轨道交通系统的规划、建设和运营。
这种模式的优点是政府可以直接掌
握轨道交通的运营情况，便于统筹规划和资源配置。
中国的地铁运营一般采用公营模式。
民营模式是指由企业或社会组织负责轨道交通系统的规划、建设和运营。
这种模式的
优点是利用市场机制来提高运营效率，可以更加灵活和快速地适应市场需求。
香港的地铁
运营一般采用民营模式。
分权管理模式是指将轨道交通系统的运营事务分散给多个独立的机构进行管理。
分权
管理模式的优点是能够充分发挥各个机构的专业特长，提高运营效率和灵活性。
巴黎的地
铁运营由不同的公司负责不同的线路，使得每条线路都能够独立运营和管理。
轨道交通运营管理模式可以根据不同的城市特点和需求进行灵活调整和创新。
随着科
技的不断进步，一些新的管理模式也在不断涌现，例如智能化管理模式和共享经济模式。
智能化管理模式是指利用先进的信息技术和数据分析手段来实现对轨道交通系统的实时监
控和优化管理。
共享经济模式是指通过共享轨道交通的资源和设施来提高资源利用率和服
务水平。
这些新的管理模式给轨道交通运营管理带来了新的思路和机遇。
轨道交通运营管理模式的选择和创新对于提高交通运营效率和服务水平具有重要意义。
政府和企业应根据实际情况，综合考虑不同的模式优点，结合城市特点进行选择和创新，
以推动轨道交通系统的健康发展。
香港地铁
路线名称通车日期起点站／终点站站数长度（公里）行驶时间（分钟）车厂控制中心市区线观塘线1979年10月1日油麻地调景岭15 11.2 27九龙湾车厂青衣荃湾线1982年5月10日中环荃湾16 16 30荃湾车厂青衣港岛线1985年5月31日上环柴湾14 13.3 25杏花村车厂青衣东涌线1998年6月22日香港东涌8 31.1 26小濠湾车厂青衣将军澳线2002年8月18日北角宝琳7 11.9 14将军澳车厂青衣迪士尼线2005年8月1日欣澳迪士尼2 3.3 4.5小濠湾车厂欣澳机场联络轨道系统机场快线1998年7月6日香港博览馆5 35.2 28小濠湾车厂青衣旅游缆车系统昂坪3602006年9月18日东涌昂坪 2 5.7 25主要行车线：港九线、港岛线及东九龙线，以及两条港九线支线：荃湾支线、观塘支线。
地下铁路“整个系统”路线图（1970年建议方案）基于1968年的补充报告[9]提及1986年的预期人口大幅减少，因此新的研究报告建议所兴建的地下铁路系统规模，远小于较1967年的方案[8]，其中沙田往返市区的路段更不在该建议中，但可于需要时由东九龙线延伸。
o荃湾支线：旺角↔荃湾西o观塘支线：旺角↔马游塘顾问公司同时提议分期兴建地铁系统，合共分为9期。
其中先兴建的首4期共长20公里路线，称为“早期系统”，而其余5期路线连同早期系统首4期工程，则称为“整个系统”。
早期系统•第1期 - 观塘支线：旺角↔彩虹•第2期 - 港岛线：上环街市↔海军船坞、港九线：海军船坞↔旺角•第3期 - 荃湾支线：旺角↔荔枝角•第4期 - 观塘支线：彩虹↔观塘其余路段角•第6期 - 荃湾支线：荔枝角↔荃湾西•第7期 - 东九龙线：林士↔钻石山•第8期 - 港岛线：北角↔柴湾中•第9期 - 观塘支线：观塘↔马游塘、港岛线：上环街市↔坚尼地•港岛线o金钟地铁站↔铜锣湾o金钟地铁站↔北角（城市花园）•九龙及新界线o尖沙咀地铁站↔尖沙咀东o钻石山地铁站↔新蒲岗o荃湾循环线但是，此举得到很多巴士团体和小巴商会的反对，认为地铁接驳巴士的合法经营。
香港地铁TOD开发模式调研
机场快线
•从轨道交通到站厅层
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
4-交通组织
人行地面出站口
圆方商场 圆方商场
公交巴士站
机场快线 穿梭巴士 的士站
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
南区停车场
北区停车场
的士站 南区停车场 北区停车场
过境巴士站
机场快线预办登机大堂 东涌线大堂 小巴总站 过境巴士站 机场快线穿梭巴士站
国设计师哈里森·弗雷克（现任美国加州伯克利大学建筑学院院长）提出，是为了解决二战后美国城市 的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻 轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以 400-800米（ 5-10分钟步行路程）为半径建立 中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。
樓宇幢數: 5
單位數目: 2,126 單位面積: 約78 - 252 平方米 停車位數目: 1,270
3-业态规划
物業名稱:
漾日居
發展財團成員: 永泰控股有限公司 淡馬錫控股有限公司 新加坡置地有限公司 吉寶置業有限公司 麗新發展有限公司 環球投資(百慕達) 有限公司 樓宇幢數: 6 單位數目: 1,288 單位面積: 77 - 232 平方米 停車位數目: 1,332
如：大圍站等
周边地块的多样化利用：
•香港地铁与其说是一个运输系统，不如说是一个商业系统。 •地铁上盖商业是其主要的操作方式，铁路给乘客带来出行 时间上的节约自动转化为地铁上盖和附近物业地租的上升。 以九龙站为例：
办公 酒店 地铁站 上盖商业 居住
随着地铁的开发，对周边物业的增值收益日渐
香港“轨道交通+土地综合利用”模式的启示
运作的核心 。１ ９ ８ ５ 年 后 ，香 港 轨 道 交 通 采 取 “ 人 跟 线走 ” 的
发展策略 ，线路规划与城市规划 、土地利用规 划同步编 制。 港铁作为督导小组或工作小组成员 ，直接参与政府 大型规划
２ ０ １ ３ ． １ １ Ｎ ａ ｔ ｕ ｒ ａ ｌ Ｒ ｅ ｓ ｏ ｕ ｒ ｃ ｅ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉ ｃ ｓ ｏ ｆ Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ４３
中图分类号 ：Ｆ ０ ６ ２ ． １ ；Ｆ ３ ０ １ ． ２ 文献标识码 ：Ｃ 文章编号 ：１ ６ ７ ２ ６ ９ ９ ５ （ ２ ０ ｌ ３ ） ｌ １ － ０ ０ ４ ３ － ０ ４
动前 的原始价格为准 ，向政府缴纳土地出让金 ；此后地 铁公
港 既是 典型 的地 少 人多 的 城市 ，也是 全球 可 持续 发
修改规划 ，可根据实际铁路运营需要向有 关部 门提 出建造铁
路 支 线 的 建 议 。 目前 ，港 铁 积极 与 政 府 协 作 ，修订 研 究 长远
地铁线路发展规划 ，为香港开展 新铁 路工程 。
第 二 阶段 （ 项 目 明 确 阶 段 ） ： 港 铁 充 分 发 挥 主 导 作 用 ， 自行 研 究 和 设 计 轨 道 路 线 与 土 地 综 合 利 用模 式 并 提 交政 府 ，最 终 与 政 府 签 订 明 确 开 发 权 和地 块 范 围 的项 目合 同 。港
研 究 ，参 与 不 同层 次 城 市 规 划 图 的 编 制 过程 ，并 可 自发提 请
勃发展 ， 目前 已出现大城 市居住 拥挤 、交通 拥堵 、土地 利 用 效率 低 、公共交 通财政 负担 重等 问题 。如何 以轨道交 通
香港地铁TOD开发模式的启示
栏目主持：江苏省城市交通规划研究中心江苏省城市规划设计研究院江苏省城市交通规划研究中心王进坤江苏城市综合交通专栏Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu江苏城市综合交通专栏Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu香港地铁TOD 开发模式的启示香港地铁（MTR ）于1979年起开始逐段投入运营，至2007年与九铁的车务运作合并后，正式形成全长168.1公里的综合铁路系统，包括9条市区线和80个车站，由香港铁路有限公司（前地铁有限公司，MTRCorporation Limited ）负责运营。
香港地铁作为全球最成功的铁路系统之一，其“地铁+物业”的独特开发模式已经成为世界范围内TOD （Transit-Oriented Development ，公交导向型开发）开发的典范，值得快速城市化进程中的内地城市学习借鉴。
1、功成名就的偶然与必然TOD 模式理论起源于20世纪90年代的北美，但其具有实践意义的开发案例则大多来自土地资源相对紧缺的西欧和北欧国家，并在其后逐步推广至亚洲、南美洲等地，成为“新城市主义”者在全球范围内倡导的一种城市开发模式。
港铁的“地铁+物业”开发模式起初并非源于TOD 理论，其联合开发模式的产生甚至早于TOD 理论的提出，这与香港地铁建设的时代背景和港府采取的审慎商业原则有重要关系。
实际上，香港地铁的规划始于20世纪60年代，但迫于政府严格的财政政策和经济局势等原因，直至1975年初才成立政府全资拥有的地下铁路公司，开始全长15.6公里的“修正早期系统”建设。
从香港地铁建设之初，港府就秉承“量入为出”的财政理念，拒绝使地铁设施成为政府长期的财政负担。
因此，香港地铁公司受“平衡财务”的驱动，在其后多年的运营实践中逐步摸索到地铁结合物业蕴含的巨大价值，并创造出“地铁+物业”的联合开发模式。
香港“地铁+物业”模式分析
1 “地铁+物业”模式在香港，遇到雨天人们可以不带伞而衣衫不湿地出行办事，因为庞大的地铁网络将地面上的建筑连为一体。
这一切都要归功于香港地铁开发的“地铁+物业”模式。
所谓“地铁+物业”模式，简单地说就是港铁同时规划开发地铁项目和地铁沿线房地产，通过与房地产开发公司合作进行沿线房地产的开发，一方面筹集地铁建设资金，弥补地铁项目亏损并获得收益，另一方面也更好的发挥地铁和房地产的相互促进作用。
“地铁+物业”开发模式结构及流程图如图1。
图1 “地铁+物业”开发模式按照上图所示的流程，地铁公司在地铁建设前期就以地区可持续发展的战略眼光、审慎的商业原则，完成地铁沿线有关车站、车场，上盖或周边地区的开发权，然与开发商签订协议。
开发商以自负盈亏的方式，按照地铁公司所定的开发标准，兴建有关物业及向政府缴付地价，物业出售所得利润则由双方分享。
1.1“地铁+物业”模式的产生香港的土地面积只有1070km2，大部分土地都是陡峭的山坡和荒芜的岛屿。
只有21%的土地是可建设用地。
建成区仅有96 km2，占总面积的9%，平均人口密度达到6万人/ km2。
由于建成区的地形崎岖，建筑稠密，实际上不可能提供大量的道路面积。
因此，香港政府就实行公交优先发展的策略。
香港是一个典型的墙中心城市，核心地区的就业密度超过2000人/hm2。
地铁行经大部分居住和商业区。
据统计，大约50%的人口和超过50%的就业岗位位于距离地铁10min的步行距离内。
大约70%的地铁乘客可以步行区地铁站，下车后也是跟方便地步行离开地铁站。
除少数分布于山地的别墅外，绝大多数位于非地铁沿线的住宅也围绕公共汽车站形成高密度组团。
据20世纪90年代统计，66%以上的居民每周至少乘一次地铁。
2009年香港地铁本地服务乘客量达到了12.188亿人次，市场占有率达到了42.6%（见下表），可以说，轨道交通已成为居民日常生活的一个重要组成部分。
公交优先的策略促进了地铁的发展，强核心的城市形式则为地铁周边物业高密度开发的前提保障。
香港轨道交通发展概况及启示
香港轨道交通发展概况及启示本文介绍了香港轨道交通系统发展概况。
通过实地考察，总结了香港铁路运营的一些有益经验。
结合教学实践，对香港的铁路电机工程能力标准说明，资历架构在香港职业教育及培训中的作用、业界参与制订能力标准，设置通用能力等级、课程开发流程及获得资格认证等进行了认真思考。
标签：香港；轨道交通；发展概况；经验借鉴本人有幸参加了西安铁路职业技术学院与香港职业训练局组织的轨道交通专业师资培训班，通过为期一周的学习，学到前所未有的知识，受益匪浅。
现将所学内容与自身体会作一介绍。
香港轨道交通系统发展概况：香港铁路网由观塘线、荃湾线、港岛线、东涌线、将军澳线、东铁线、西铁线、马鞍山线及迪斯尼线共9条港铁路线组成。
共84个车站，整个系统运营总长约为168.1公里。
每天接载的乘客达340万人次。
于早上繁忙时间，港岛线的列车班次最短可达120秒一班，东铁线更可加密至约60秒一班。
载客量最多的西铁线列车，每小时载客量可达12万人次，每天工作约19小时，约占全香港公共交通总客量的35%，是全球最繁忙的铁路系统之一。
看到这里，我不禁生出很多疑问：如此繁忙的铁路系统，它的运营管理和信号控制系统能跟上高速载客的要求吗？列车之间的间隔时间非常短，车站控制中心的工作岂不是异常忙乱？通过在香港几天乘坐地铁和去青衣控制中心及车厂参观学习，这些疑问已经有了非常确切的答案，开始的迷茫烟消云散。
目前我们所看到的港铁公司是于2007年12月九广铁路公司和香港地铁公司合并为港铁公司。
这之前从1975年后期地下铁路开始正式兴建，历经32年，香港地铁发生了翻天覆地的变化，为香港市民提供高效便捷的运输服务，为经济发展提供了强大的引擎。
经仔细地了解港铁的发展历程，从这些时间点上，我们能发现香港铁路建设的速度也是超乎寻常的，高效的同时质量安全系数也非常高，从未出现过失误。
1979年10月，观塘至石硖尾段通车，标志着香港轨道运输业的新纪元。
1979年12月，石硖尾至尖沙咀段通车；1980年2月，尖沙咀至中环段通车；1982年5月，荃湾线（荃湾至太子段）通车；同年三月，港岛线第一期开始动工兴建；1985年5月，地下铁路港岛线（金钟至柴湾段）通车；1986年5月，地下铁路港岛线（上环至中环段）通车；1989年8月，东区海底隧道竣工，地下铁路观塘线通车；1989年10月，地下铁路观塘线蓝田站启用；1998年6月，地下铁路东涌线通车，成为第一条延伸大屿山的铁路。
港铁的发展策略：由地下融入地上社区
公 园 的铁 路上盖 发展计 划 。地 盘总 面积 ３ ．８ ２６ 公
顷 ，总 发 展 面 积 １ ５ ，０ ， ２８ ０平 方 米 ； 划 中 住 宅 ６ 规
面积最 多 ｌ６ ２８ ０平方米 ，商场 面积 ４ ，０ ，１ ，０ ００ ０至
５ ，０ 平方 米 ， ００ ０ 绿化及休憩 面积为 ５ ， ０ ５０ 平方 米 。 ０
● Ｓ Ｅ ｌ ｌ专题 Ｐ ＣＡＬ
■ 港 铁旺 角站 Ｄ１ 口。 出
香港 以城市轨道 交通发展 为导向 的规划方 式 ，在 带来全新 的物 业形态 的同时 ， 也对物 业服 务产生了新 的需求 。通过这种方式 ，交通导 向规划得 以重塑城 市社 区的 形态 ，并改变人们 的生活方式 。
交 通 的 使 用 量 最 大
Ｃ、 离开 Ｔ ＯＤ 范 围 的 人 流 ；
Ｄ、 利 用 各 种 交 通 工具 到 达 Ｔ ＯＤ 的 乘 客 。
之项 目，本文 试就 港铁 的 Ｔ ＯＤ发 展 模 式 作 出 分
析。
物管 部 门要 同时应付 四种 人流不 同的需要 ：
Ａ、保 持 环 境 舒 适 ；
化 的非 汽 车 化 的 规
Ｂ、提 供 快 捷 的 转 乘服 务 ；
划设计方式 。
交 通 导 向规 划 的 特 色
ｃ、 保 持 列 车 服 务 的 效 率 。
与Ｔ ＯＤ发 展 俱进
ＴＯ Ｄ的基 本 概念 是 把 一个 大 的住 宅 区或商 业 区建基于交 通枢纽 之上 ，增加 公共交通 的使用 量 ，降低私家 车的 出行及 对泊车位 的需要 。一般 在规划 一个住宅 区或商业 区时 ，通 过多种手段 的 结合来 鼓励公共 交通 的使 用 ，是一种 使公共 交通 的使用量最 大化 的非汽车化 的规划设计 方式 。一
“轨道+物业”的港铁运营模式探析
“轨道+物业”的港铁运营模式探析作者：郑来来源：《科学与财富》2020年第36期摘要：港铁以安全可靠和高成本效率著称，港铁公司也是为数不多的实现盈利的交通公司之一。
本文以港铁“轨道+物业”运营模式为研究对象，分析这一模式运营的开展方式，探究其成功的原因，为更多轨道交通企业优化盈利模式，提高整体收益提供经验和借鉴。
关键词：港铁;轨道;物业;运营模式1. 港铁基本情况及运营现状1.1 港铁概况港铁是服务于中国香港特别行政区的轨道交通系统，第一条港铁线建于 1979 年，截至2020年6月，港铁运营线路共11条，其中铁路地铁线路10条，机场快线1条，运营里程共230.9千米。
市区线共设车站91座，运营里程共约187.4千米，机场快线共设车站5座，运营里程共35.2千米，轻铁线路共设车站68座，运营里程共约36.2千米，另有2条在建线路，分别为屯马线和东铁线过海延线。
由于香港高速的生活节奏、有限的土地资源、较高的人口密度以及较低的私家车出行率等特征，地铁成为了香港地区最重要的出行工具之一。
根据香港运输署2020年数据，80%以上的香港居民都是通过公共交通方式出行，其中40.4%的乘客选择搭乘港铁出行，34.2%的乘客选择搭乘专营巴士，14.5%的乘客选择搭乘公共小巴，而仅有7.9%的乘客选择搭乘的士或渡轮等方式出行。
1.2 港铁公司经营现状港铁公司是世界上为数不多的能从其核心业务盈利的地铁公司之一。
跟世界上其他城市的轨道交通类似，港铁在运营初期也因为高额的商业贷款利率和系统运营费用而处于严重亏损状态，直到 1998 年才扭亏为盈。
根据港铁公司 2019 年报，2019 全年港铁公司的收入为545亿港币，其中客运业务199亿港元，占总收入的36.5%，车站商务收入68亿港元，占总收入的12.5%，物业租赁及管理收入261亿港币，占总收入的47.8%。
可以看出，香港地铁的物业收入已经成为港铁总收入中一项不可或缺的来源。
“带着镣铐跳舞”的“地铁+物业”模式
房地产开发上法房地“带着镣铐跳舞”的“地铁+物业”模式香港的"地铁+物业"模式使得港铁成为世界上为数不多的盈利地铁 公司，而在内地，到2020年将有约5〇个城市开通地铁，轨道交通总里程 近6000公里，总投资将达4万亿元。
这一巨大规模的市场，使得内地的地 铁公司和房地产企业纷纷想学习港铁 经验，地铁公司以深圳地铁公司为代 表，房地产企业以绿地集团为代表。
但由于制度的不同，在内地，无论谁 走"±也铁+物业"模式，都是"带着镣铐跳舞'一、招拍挂制度使“地铁+物业”在内地复制存障碍"±也铁+物业"（R+P)模式源于香港地铁公司，是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式，港铁公司已经在香港成功运作该模式超过三十年。
在该模式下，政府不对轨道交通直接投资,仅需将轨道沿线的土地资源授予港铁公司，同时按未规划建设轨道交通前的市场地价标准收取地价，这就相当于把土地的部分增值额给予港铁，而政府也不需为港铁的贷款提供担保。
在这种模式下运营的港铁成了世界上为数不多能盈利的地铁公司，并且每年利润还在稳步增长.2014年港铁的经营利润达到201亿港元，相比2013年增长23.3%,并且来源于物业发展的利润达42亿港元，占总经营利润的21 %,与物业发展相关的业务利润总额为84亿港元，占总经营利润的42%,所以说港铁公司是房地产发展商并不为过，但港铁自己进行物业开发并不多，所以与内地的开发商还是有本质区别的。
香港"地铁+物业"模式的成功使得近几年内地一些城市希望能够复制这一模式，但困难重重，其主要原因有两点。
一是香港政府可以将地铁沿线土地协议出让给港铁，然后港铁凭借政府协议出让的土地在市场上寻找有实力的开发商合作。
而在内地,2004年国土资源部规定.8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。
香港地铁发展模式探析及启示
香港地铁发展模式探析及启示□ 高平 曹娟香港地铁公司自１９７５年成立至今只有３０多年的历史，与国际上一些地铁公司相比，无论是历史，还是网络规模，都有所不及。
但香港地铁公司却在短期内实现无需政府补贴而盈利，这是绝大多数地铁（轨道）公司想达到而无法达到的境界，其成就引人注目。
上世纪５０～７０年代，在制造业快速发展的带动下，香港地区的人流、物流繁荣活跃，使其地域狭窄、交通拥挤的矛盾凸显出来。
为缓解交通紧张状况，１９７５年，政府全资的香港地下铁路公司成立，１９７６年，香港历史上第一条地下铁路观塘线动工建设，１９７９年建成并投入运营。
２０世纪８０年代以来，随着制造业的持续快速发展，物流、房地产、金融、旅游、信息等产业迅速成长，香港经济全面起飞，给交通发展提出了进一步的需求。
香港地下铁路公司适应现实的需要，加快了地铁建设步伐，先后建成并投入运营荃湾线、港岛线、东涌线、将军澳线、机场线、迪士尼线以及供观赏游园的昂坪３６０缆车线。
２００７年１２月，为适应特区交通发展的需要，更好地整合区内交通资源，将特区交通与珠江三角洲交通进一步对接，特区政府决定将现有的香港地铁公司与九广铁路公司合并，成立香港铁路有限公司。
目前，香港铁路公司已拥有长１５０公里的９条线路网络。
特区政府于１９９９年３月决定将香港地下铁路公司的部分股份在香港联合交易所上市，政府由占原地下铁路公司１００％的股份变为拥有改造后的香港地铁公司约７６％的股份，并承诺２０年内政府持股保持在５０％以上。
上市后的香港地铁公司坚持商业经营原则，地铁营运为主，物业、商业服务为补充；坚持安全优质服务的价值观，致力提升市民生活质量，经营业绩明显改善。
２００８年实现纯利润９３．２５亿港元，是上市前１９９９年的４．２倍，成为国际上不需要政府补贴而盈利的极少数地铁企业。
经过３０多年的发展，香港地铁公司已形成地铁营运为主，物业、商业和咨询服务等为补充的“一主多辅”的格局。
地铁营运是主业务。
有关香港地铁运营管理模式的探讨
有关香港地铁运营管理模式的探讨熊庆龙（轨道交通学院运输工程系）摘要：主要从香港地铁站点综合体开发的成功案例，灵敏、可靠、高效的调度指挥系统，先进、完备、全面的培训中心，机动、快速、应变能力强的救援队伍等方面，介绍了香港地铁运营管理的情况，分析其运营管理的成功经验及对我们的启示。
关键词：香港地铁、运营管理、经验、启示作为世界上最繁忙的网线之一，香港地铁开通运营30多年，在地铁运营、维修管理方面有着丰富且成熟的经验，安全、高效、环保及各项服务指标均达到了世界先进水平。
不断扩展新的线路，已经形成了比较完善的地下交通网络，在取得骄人业绩、享有良好声誉的同时，更实现了社会效益和经济效益的双丰收。
香港地铁公司在轨道交通大发展、大繁荣的新时期，通过多渠道的沟通，结合先进的管理理念和自身积累的经验，不断变革、创新经营管理模式，使其资产运作更加合理，管理技术更加科学，综合效益不断提高。
1香港地铁发展概况香港地铁公司自1975年9月26日成立至今，逐步发展成有7条路线，全长91.0公里的铁路系统网络，共有53个车站，其中14个为转车站，每日运行时间19小时（由早上6时至凌晨1时），车次在高峰时间每2~3分钟一班，正常时间每5分钟一班。
香港地铁是一个既快捷又安全可靠的集体运输网络，覆盖香港心脏地带，连接中国大陆。
整个综合铁路系统全长211.6公里，由观塘线、荃湾线、港岛线、东涌线、将军澳线、东铁线、西铁线、马鞍山线、迪士尼线、机场快线及轻铁各线共150个车站组成。
其中，1998年7月6日投入运营的机场快线是世界上第一条专门为服务机场而设计的铁路，是连接香港新国际机场与市中心最快捷可靠的交通工具，乘客可在地铁7条行车线上的任何一个车站乘地铁到达新国际机场客运大楼，并可在香港站、九龙站为机场快线的乘客预先办理行李登记手续。
港铁每日平均输送乘客250人次，地铁完成的客运量占总客运量的61%，而每周日平均载客量则高达340万人次，是全球首屈一指的铁路系统，以其安全、可靠程度、卓越顾客服务及成本效率见称。
香港地铁
获取沿线升值物业的 收益物业
缴付开发地铁前的地价
2、形成资金的良性循环
Dr Morgan Yang
9
铁路公司按商业原则运作
香港特区政府
工程项目协议
香港铁路公司
铁路发展规划
工程项目建议书
制定工程计划范围
详细规划和设计
工程策划和授权
工程合约管理
协调配套工程
工程施工、试运行
香港铁路项目筹划和实施流程
Dr Morgan Yang
有关项目功能描述、要求和条件等说明
其中铁道工程章节，规范了设计成果内容、设计报 告和图纸要求，设计技术要求包括设计寿命、分析 与设计、性能和功能设计、规划要求等，并详细规 定线路、轨道、限界、混凝土和附属结构设计要求 规范工程各专业设计要求
详细地规范了材料、试验和提交材料试验报告的要 求，并对临时工程、隧道和竖井、地基改良、排水 工程、土石方和填海造地工程、钢结构工程、钢筋 混凝土及预应力混凝土结构工程、防水工程、交通 工程、机电工程和岩土工程等的施工工艺要求作了 规定
人 力
理
3. 内地的轨道交通建设正处于起步阶段，用科学发展观来总结香港地 铁项目管理经验，探索地铁项目管理模式具有现实意义
源 理 管
沟
管 理
时 间
质量管理
范围管理
风
险
管
理
采
资
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成 本 管 理
Dr Morgan Yang
3
香港公共交通概况
1. 2. 3. 4. 香港是全世界人口密度最高的地方之一。总面积1103 km2，人口近700万。 政府鼓励发展公共交通和城市轨道交通，以建立了完善的公共交通体系 公共交通出行量占总出行量的90% 城市轨道交通出行量达到公共交通出行量的40%
香港地铁可持续发展模式对上海地铁的借鉴意义
178财富论坛香港地铁可持续发展模式对上海地铁的借鉴意义许毅上海地铁主线目前基本处于保本微利状态，虽不至亏损，却仍旧严重依赖于财政补助。
故上海地铁可以借鉴香港地铁的可持续发展的成功经验，尤其是港铁“轨道+物业”的经营模式。
通过改变自身的经营管理模式，不仅可以摆脱困境，实现盈利，而且对其他城市也有重要的借鉴意义。
随着我国社会主义现代化建设进程的加快，很多城市都建起了地铁，然而我国大部分的地铁公司都处于亏损状态。
上海地铁虽然能够保本微利，但申通地铁公司净利润连续5年下滑，且仍旧严重依赖于财政补助。
香港地铁公司（以下简称港铁公司）可持续发展的“轨道+物业”模式不仅很好的服务于香港市民，带动城市经济增长，而且港铁公司也赚的“盆满钵满”，港铁公司可持续发展模式给了上海和全国其他处于亏损状态的地铁公司有了重要的借鉴意义。
1.香港地铁的发展在上个世纪69年代，香港经济及人口都急速增长，市民对于公共交通的需求越来越大。
在1964年港英政府成立了公共运输调查小组，经调研得出，预计1986前后香港人口将达到686.8万人左右，香港城市的轨道交通开始系统地规划。
1979年香港地铁开始正式通车，经过几十年的发展，港铁公司成为了全世界唯一一家就算去除政府补助仍能够盈利的地铁公司。
2000年，港铁公司在香港联合交易上市。
根据其披露的2018年报：港铁公司EBIT（税前利润）高达184.81亿港元，归属母公司股东净利润为160.08亿港元，受到了世界各国地铁公司的广泛关注。
2.港铁收入的来源分析香港地铁在港运营铁路总里程达218.2公里，共10条线路、84座港铁车站、68座现代有轨电车车站。
在香港700万人口中，每天出行人次达525万，每名乘客车费平均为7.13港元，香港铁路有限公司在香港公共交通市场占有率达46.9%。
即便是这样占有绝对的市场份额的港铁，仅靠销售车票依旧难以维持发展。
更多的可持续收益来自于投资及营运铁路沿线物业：迄今管理住宅单位数达90523个，按可出租楼面面积计算港铁在香港的投资物业组合包括213334平方米的零售物业、40969平方米写字楼、14282平方米其他用途物业。
香港轨道交通运营模式启示
【 关键词 】 香港 轨道 交通 模式
视同仁地采用相 同制度规范 ， 都 强调 的是依法审批和依法仲裁。 在 政府科学的城市规划体系和严格的土地管理制度的基础上 ，地铁 公 司 开 发 地产 物 业 成 为 现 实 ， 通 过地 产 交 易筹 集 资 金 ， 从 而 补 充地
一
、
有 限的空间里承载更多的运量， 实现更多的功能。
二、 香 港 地 铁 赢 利 模 式 （ １ ） 政府 政策引导。 香港地铁 企业 能够持续赢利主要得益于政 府 制 度 的一 系 列 合 理 有 效 的 扶 持 和 推动 政 策 。 香港 政 府 采 用 的 主 要扶持政策包括： 对 于 地 铁 建 设 前 尚未 开 发 的 土 地 ， 在 地铁 公 司 向 政 府 支 付 土 地 出让 金 后 ， 政 府 按 当时 的地 价 出让 给 地 铁 公 司 ， 由地 铁公司建设 引起 的土地升值部分全部 由地铁公司享有；地铁公司
铁建设和运营的需要 ， 并能获得额外 的利润 ， 成为 以收益促效 率的 香 港 轨 道 交通 发展 背景 副业养主业模 式的典范 。 香 港 素 称“ 东 方 明珠 ” ， 是举 世 闻名 的 国 际大 都 市 。２ ０ １ ２年 ， 全 三、 对 内地市轨道交通运营启示 港人 口 ７ １ ３万 ， 总面积 １ １ ０ ４平 方 公 里 ， 其中 ８ ０ ％ 是 山地 ， ２ ０ ％ 为 平 （ １ ） 建立政策性赢利模式 。 单纯依靠地铁公司 自身的运营很难 缓地且大部分位于新界西北部 。２ Ｏ世纪六七十年代 ， 香港 的经济 实现持续赢利， 大 多数 国家 的地铁公司都处于亏损状态 。 香港地铁 快速发展 ， 人 口大幅度增长 ， 人们 的出行交通 增多 ， 交通阻塞成 为 公司能实 现赢利 的原 因很 大部 分来 自于政府在 各方 面的政 策支 香港存在的突出问题。香港 是一个可供城市建设 的土地非 常稀 少 持， 其赢利模 式是“ 政策性赢利模式 ” 。 政策性赢利模式并不是要求 的城市，这使香港城市交通 的建设只能 向现有土地规模 以外 的方 加大政府对地铁公司的干预，而是让地铁 公司在 一定期 限内得到 向发展， 即在解决城市交通拥堵的问题时， 注重依靠轨道交通 的作 政府给予 的优惠政策 ， 在商业经营的原则下让地铁公司 自主经营 、 用， 在节约土地 的同时又能充分实现土地最大的利用价值 ， 使其 在 自负盈亏 ， 并逐渐 向市场化运作过渡 。 其 目的在 于加强地铁公 司的
浅析香港地铁发展模式及其启示
浅析香港地铁发展模式及其启示作者：梁飞来源：《财会学习》 2018年第10期摘要：全球大部分地铁公司都存在经营亏损，需政府补贴才能维持运营，随着我国轨道交通大规模快速发展，可持续性发展存在不少问题。
本文在分析香港地铁经营状况及成功经验的基础上，对比内地地铁经营存在的问题，提出了地铁可持续性发展的对策建议。
关键词：香港地铁；发展模式；轨道 +物业；一体化近年来，我国轨道交通大规模快速发展，截至 2016年末，发改委 (含地方 )共批复了 58个城市的城市轨道交通建设规划 7305公里，预计到 2020年 ,我国城市轨道交通投资额将超过万亿元。
2016年底内地 28个城市开通地铁，共计 129条地铁线路，运营长度总规模达 4072公里，年日均客流量达 4361万人次。
但大部分地铁公司运营亏损严重，需政府补贴才能维持运营。
本文将通过分析香港地铁发展模式，探讨地铁的可持续性发展方向。
一、香港地铁经营状况分析香港地铁在香港本土运营 11条地铁线路，运营里程 264公里，车站数 154个，2016年日均客流 534万人次 (过境日均客流 31万人次 )，公交市场占有率48.4%。
内地业务有港铁深圳、京港地铁、杭港地铁等，国际业务有墨尔本、斯德哥尔摩、伦敦等城市地铁及高速铁路等。
2016年香港地铁在物业业务处于低点的情况下，取得了总收入 452亿港元，净利润 103亿港元，净利率 23%。
其中香港本地客运票务收入 177亿港元，息税表1前利润 26亿港元，车站商务收入 55亿港元，息税前利润 44亿港元，物业租赁及管理收入 47亿港元，息税前利润 39亿港元，内地及国际物业 148亿港元，息税前利润 3亿港元，各项业务均实现全成本下盈利。
车站商务和物业租赁及管理为主要盈利业务，占总利润的 67%，物业业务息税前利润仅 3亿港元，占总利润的2.5%，具体经营情况如表 1。
二、香港地铁的成功经验分析..(一)“地铁 +物业”的核心发展模式香港地铁能够取得如此的成就，与其地铁结合物业发展模式密不可分。
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香港轨道交通发展模式
一．香港简介
香港总面积约1095平方公里，其中80％是山地，20％为平缓地且大部分位于新界西北部。
香港总人口约723万人，其中包括约21万名流动居民，人口密度为每平方公里6420人，市区人口密度平均高达每平方公里21000人，是世界上人口最稠密的城市之一。
由于香港可供城市建设的土地非常稀少，使香港城市交通的建设只能向现有土地规模以外的方向发展，即在解决城市交通拥堵的问题时，注重依靠轨道交通的作用，在节约土地的同时又能充分实现土地最大的利用价值，使其在有限的空间里承载更多的运量，实现更多的功能。
香港轨道交通系统由地铁、九广铁路、轻轨和有轨电车等组成。
二．有轨电车
港岛的电车，又叫叮叮车，往来于上环（西环）和港岛的最东边，香港岛繁华的地方主要在港岛的北面沿海一侧。
而电车的线路就是沿着港岛北侧东西向行驶。
所以在港岛出行，电车是一个便宜又方便的选择。
从1904年开始运营，将于2014年7月服务满110周年。
票价是2.3港币,后门上车,前门下车,下车前,於前门司机位旁钱箱投币付票款或用八达通付款。
三．地铁
香港地铁原称地下铁路，是香港的通勤铁路线，由香港铁路有限公司营运。
自1979年开通以来，香港地铁已经发展成有7条路线，全长91.0公里的铁路系统网络，共有53个车站，其中14个为转车站.香港地铁是一个既快捷又安全可靠
的集体运输网络，覆盖香港心脏地带，连接中国大陆。
四．地铁线路
整个综合铁路系统全长211.6公里，由观塘线、荃湾线、港岛线、东涌线、将军澳线、东铁线、西铁线、马鞍山线、迪士尼线、机场快线及轻铁各线共150个车站组成.港铁周日平均载客量平均340万人次，是全球首屈一指的铁路系统，以其安全、可靠程度、卓越顾客服务及成本效率见称。
此外，使用港铁的直通车服务前往内地多个城市公干或游玩，你可享受同样舒适方便的旅程.
五．地铁标志
香港铁路有限公司采用的标志，乃于1975年地下铁路公司创立时所设计，公司标志最初并没有颜色，只有上下两个相反半圆加上一条直线中间穿过的徽号，及旁边的“地下铁路公司”中文或英文字样，其徽号构思源自中国的“木”字，蕴含力量、稳健与增长的意思，象征著当时地下铁路贯通一水之隔的港岛与九龙。
六．站点特色
香港地铁装修很有特色，每个站用不同颜色的马赛克作墙壁贴面，既省钱又醒目，如湾仔站的绿色、铜锣湾站的紫色、中环站的红色、金钟站的橘黄色……让人过目不忘。
显然，香港地铁看似简单的装修实际却融合了美学和心理学的元素。
地铁文化在迪士尼线更是表现得淋漓尽致，香港地铁迪士尼线是全球唯一专为迪士尼主题公园而设的铁路专线，迪士尼列车设计简洁而现代化，共有四节车厢，
车窗设计为米老鼠头形状，车厢外部点缀金色彩带以及奇妙星粉图案。
香港迪士尼站仿照19世纪维多利亚时代风格建造，在以开放式园林设计的月台内，隐藏了近200个“米老鼠”头。
当乘客步入迪士尼线，仿佛也走进了一个童话世界。
七．经营模式
港铁公司的业务发展模式为“铁路和物业综合发展经营”模式。
港铁公司与发展商携手，在车站和车厂上盖及邻近地方兴建住宅及商业物业。
港铁公司相信，城市铁路网络可为生活及商业活动带来方便，进而发展高素质社区；而铁路沿线社区的居民亦可为铁路网络提供稳定的乘客量。
八．香港地铁项目管理先进经验
香港地铁是城市轨道交通网络的模范
成功关键因素包括：1.超前的规划理2.先进的项目管理模式3.独特的经营模式地铁工程项目管理涵盖：1.项目规划2.工程可行性研究3.工程计划4.工程施工5.运营和维护
九．香港地铁系统及成功经验
1.世界铁路协会调查表明，香港是世界上交通费用最低、交通最方便的城市之一，
2.交通便利在香港社会的整体竞争能力中最为突出。
3.香港地铁公司也是世界上少数的有盈利能力的铁路运营公司。
4.“铁路与物业综合发展”的成功运营模式，实质上是香港地铁公司于政府密切合作、共同规划，将地铁建设、地铁运营和沿线物业开发有机地结合起来。
十．总结
1.注重轨道交通网络的可持续发展，促进社会和谐发展，是香港轨道交通建设的根本。
2.先进的项目管理模式，是香港地铁项目成功的基石。
3.内地的轨道交通建设正处于起步阶段，用科学发展观来总结香港地铁项目管理经验，探索地铁项目管理模式具有现实意义。
第八组
徐婉菊。