26第六章第二节搜集交易实例至第四节建立比较基础(2013新版)

第二节搜集交易实例

一、搜集大量交易实例的必要性

运用比较法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。

搜集交易实例是估价机构和估价师的日常工作，当然，在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

二、搜集交易实例的途径

搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：

（1）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。

（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。现在，越来越多的房地产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪机构和房地产经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。

（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料①，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料①。

（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。

（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。

（6）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。

三、搜集交易实例的要求

搜集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。一般包

括：①交易实例房地产基本状况，（史记：即交易实例的实物、区位和权益状况）如名称、坐落、规模（面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等。③交易方式，如协议、招标、拍卖、挂牌等。④成交日期。⑤成交价格，包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、套计价）；付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）。交易税费负担，如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等。⑥交易情况，如卖方为何而卖，买方为何而买，以及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。

为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一和规范，最好事先将房地产分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业等不同类型，分别针对这些类型的房地产将需要搜集的内容制成表格。此表格可命名为“房地产交易实例调查表”。表6－1是一种示意性、简化的“房地产交易实例调查表”，仅供参考。

房地产交易实例调查表表6－1

调查人员调查日期年月日

搜集交易实例时按照事先制作好的“房地产交易实例调查表”填写，不仅能够避免遗漏重要的内容，而且很方便。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例搜集工作。

为了保证所搜集的交易实例信息的完整、真实、准确，对搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行检查。

四、建立交易实例库

房地产估价机构应建立房地产交易（包括买卖、租赁）实例库。建立房地产交易实例库不仅是比较法估价的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。建立房地产交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，能有效提高估价工作效率。

建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写好的“房地产交易实例调查表”及有关资料（如照片等），以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类地保存起来。有条件的，应开发或购买有关计算机软件，

将所搜集到的交易实例信息输入计算机中进行管理。

第三节选取可比实例

一、选取可比实例的必要性

可能搜集到的交易实例或在交易实例库中存储的交易实例较多，但针对具体的估价对象及估价目的和价值时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。

二、选取可比实例的要求

（一）选取可比实例的数量要求

从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。

（二）选取可比实例的质量要求

可比实例选得是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：

1．可比实例房地产应是估价对象的类似房地产

如前所述，估价对象的类似房地产是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。

（2）与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。

（3）与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权