长沙保利西海岸个案讲解

保利西海岸项目个案分析

一、项目概况

（一）项目区位条件

项目位于岳麓潇湘大道与岳麓大道交汇处西南角,银盆岭大桥以西，邻近地铁4号线、长株潭轻轨线，多条公交线路可达，未来交通区位优势明显。项目为于滨江新城板块，是政府全力打造的长沙新型金融中心，区位价值潜力大。周边环绕奥克斯广场、绿地广场等大型商业综合体，正对文化遗址裕湘纱厂，片区教育、商业等配套及景观资源较为完善。

图-1 项目区位条件示意图

（二）项目基本信息

项目为一线江景社区，以“品牌效应+区位价值+完善配置”为主要卖点。

表—1 项目基本信息表

二、项目整体规划

项目整体规模大，分两期开发建设（如图所示），楼栋沿江由东往西呈东南向行列排布，楼栋南低北高，具有良好的通风采光效果。一期由8栋40—46层住宅和4栋2—3层街区商业用房组成。分一线江景房（红色标注）和二线江景房（黄色标注）和内部景观房（蓝色标注）。二期主要为商业、写字楼建筑。小区完全人车分流，地下车库入口直接设置在车行入口处，再由电梯直接入户。车位比为1：0.8，比例不符合改善型楼盘的需求数量，小区内部不设垃圾站。

图—2 项目整体规划图

三、项目产品设计

（一）项目户型配比

项目整体规模较大，总户数5888户。产品面积区间为79—188平米，满足各个户型区间的人群需求。分平层和复式两种产品，平层层高2.9m，复试层高5.8m。公摊率为23%，复式赠送面积较大，性价比相对较高。层数为40—46层的超高层，底层部分架空。主力户型为130㎡—161㎡的平层和复式户型，针对改善客户群体，户型配比较为合理。

（二）项目在售户型分析

项目在售户型点评

94㎡, 三室两厅一卫亮点

➢主卧空间较为阔绰，舒适度好；

➢客厅、主卧室南向，户型设计合理，采

光较好；

➢赠送阳台面积大，舒适度较好；

不足

➢面积过于紧凑，舒适度欠佳；

➢受过道影响，客厅面宽过窄，实际使用

面积不足；

➢赠送房间面积过小，实用性较差；

➢墙体均为承重墙，户型灵活度差；

➢次卧采光较差；

130㎡，一室两厅两卫

亮点

➢复式二层通过隔板搭接提高得房率，性

价比较高；

➢主卧自带南向阳台，舒适度提升；

➢赠送面积大，性价比较高；

➢厨房自带生活阳台；功能性较好；

不足

➢非南北通透，餐厅采光差；

➢客厅3.8m开间，过于紧凑；

➢二层楼梯旁卧室私密度差；

➢二层整体采光较差，仅靠南向阳台采

光；

164㎡，五室两厅两卫亮点

➢横厅设计，观景效果较好；

➢主卧自带生活阳台，舒适度提升；

➢客厅、餐厅、主卧均南向设计，采光效

果好；

➢赠送阳台面积大，性价比较高；

不足

➢横厅设计，影响南北通风；

➢交通空间较大，造成空间浪费；、

➢受横厅设计影响，墙体均为承重墙，户

型灵活度差；

➢客卧私密性较差；

（三）园林景观

项目园林目前暂未成形，沿小区入口进去即为绿化道，没有较大特色，参照沙盘效果和营销中心前坪景观与规划效果图有部分偏差。项目尚无园林展示区。估算景观成型时间较长。

图—3 项目营销展示

（四）建筑设计

项目建筑立面底部使用高档的钢挂石材，视觉感觉佳、材质坚硬抗挤压效果好，高层外墙采用真石漆装饰，档次高、色彩保持持久、环保效果好，但是施工成本较高，且真石漆内部的砂质来源无法保证。目前已进入外墙装饰阶段。

图—4 项目建筑外立面图

四、项目相关配套

保利西海岸拥有核心的地段、便利的交通、齐全的商业、教育、医疗配套，不可复制的稀缺资源、优质的人文景观，小区内部配有1个21班幼儿园、1400㎡会所、游泳池及羽毛球场等设施，项目商业配套主要是国际soho公寓，沿岳麓大道的超甲级写字楼群，项目沿线还有独栋商业楼及风情商业街的组成，未来可能会引进大型百货、电影院、KTV、风情时尚的茶餐厅等。

表1-4 项目周边配套信息表

五、项目销售情况

项目目前在售为A1栋129㎡平层、130㎡平层及复式，平层价格区间8000-10000元/平，复式价格区间11000-13000元/平。A6栋现已售罄。B3栋预计2015年10月底开盘，预推90、93、115、134㎡平层及107、126㎡复式，认筹交3万享开盘价。A2栋预计2015年12月底开盘，预推137㎡复式、160㎡平层。另售50-200㎡商铺，商铺共3层，价格区间30000-50000元/平，商铺享85折优惠。目前有效客户工作日可维持在10批/天左右，双休日可达到20批/天左右。

销售原因分析：

1、项目为于滨江新城板块，区位价值潜力大，交通便利，各项配套均成熟；

2、项目是保利地产与万科地产联合投资打造，品牌效应获得众多客户的认可；

3、项目B区紧邻金盆岭路，靠近岳麓区滨江小学，车行噪音、学校广播和课外活动势必会给低楼层业主带来一定噪音影响；

4、项目主力户型区间为120—130㎡，针对改善型客群，周边同类竞品项目较多（世茂外滩里等），竞争压力较大；

5、项目推广力度较低，网络及户外实体宣传影响力一般。