建设项目财务分析与评价-计算项目的静态投资回收期
2019年2工程经济习题-建设项目财务评价.doc
二、建设项目财务评价1、下列说法错误的是（D）A、经营性项目的经济评价，根据现行财政、税收制度和现行市场价格，计算财务指标，分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力的。
B、财务可持续性是通过计算投资、融资和经营活动的净现金流量来分析是否能维持正常运转的。
C、财务可持续性应首先保证经营活动净现金流量足够大，同时保证各年累计盈余资金大于零。
D、若各年累计盈余资金小于零，需要进行长期借款。
知识点：P14-15（1）财务分析的概念根据国民经济与社会发展以及行业、地区发展规划要求，在拟定的工程建设方案、财务效益与费用估算的基础上，采用科学分析方法，对工程建设方案的财务可行性和经济合理性进行分析论证，为项目科学决策提供依据。
（2）财务分析与国民经济评价的区别财务分析：从项目角度出发，依据现行财政、税收制度和现行价格，分析项目盈利能力、偿债能力和财务生存能力。
国民经济评价：从国家角度出发，利用影子价格等，分析项目盈利能力。
（角度、范围和作用不同）（3）财务评价主要分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力。
注意：非经营性项目的财务分析主要分析项目的财务生存能力。
若各年累计盈余资金小于零，需要进行短期借款。
2、下列说法正确的是：（ D ）A、融资前分析需编制投资各方现金流量表。
B、独立型方案的分析包括绝对经济效果分析和相对经济效果分析。
C、财务评价的项目计算期是指运营期。
D、融资后分析用于比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。
知识点：P15-16（1）融资前分析和融资后分析的区别融资前分析：以动态为主，不考虑融资方案的变化，计算项目投资总获利能力。
（在项目建议书阶段，可仅进行融资前分析，编制项目投资现金流量表）融资后分析：以融资前分析和初步融资方案为基础，用于比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。
（融资后的盈利能力分析包括动态分析和静态分析，编制项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表）——P16（2）独立型方案和互斥型方案的区别和特点——P17（3）财务评价的项目计算期包括建设期和运营期。
投资建设项目决策-投资建设项目财务分析(二)_真题-无答案
投资建设项目决策-投资建设项目财务分析(二)(总分433,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意)1. 财务分析结论的准确性取决于基础数据的( )。
A. 真实性B. 确定性C. 可靠性D. 稳定性2. 城镇土地使用税计算的方法是( )。
A. 占用的土地面积乘以每平方米年税额B. 实际土地面积乘以每平方米税额估算C. 实际占用的土地面积乘以每平方米年税额D. 人均占用的土地面积乘以每平方米年税额3. 有无对比直接适用于依托老厂进行的( )、停缓建后又恢复建设项目的增量效益分析。
A. 重建项目B. 新建项目C. 改扩建项目D. 停建项目4. 下列关于项目投资回收期的说法，正确的是( )。
A. 项目投资回收期是指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间B. 项目投资回收期一般以年为单位，并从项目投产开始年算起C. 投资回收期越长，则项目的盈利和抗风险能力越好D. 投资回收期指标的缺点是计算复杂5. 只反映相对价格变动因素影响的价格是( )。
A. 基价B. 时价C. 实价D. 市价6. 下列选项中，属于利用年数总和法计算年折旧额的公式是( )。
A. 年折旧额=固定资产原值-预计净残值×年折旧率B. 年折旧额=(固定资产原值-预计净残值)×年折旧率C. 年折旧额=固定资产原值×年折旧率-预计净残值D. 年折旧额=年初固定资产净值×年折旧率7. 运营负荷是指项目经营期内生产能力的发挥程度，也称( )。
A. 盈亏平衡点B. 临界点C. 生产能力利用率D. 生产能力占有率8. 下列不属于财务分析涉及的价格体系的是( )。
A. 市价体系B. 实价体系C. 时价体系D. 固定价格体系9. 总投资收益率=( )/T/×100%。
A. ECB. NPC. EBITD. EBIT+PD10. 当偿债备付率( )时，表示可用于还本付息的资金不足以偿付当期债务。
建设项目经济评价方法与参数(第三版)与案例
经济效益分析
分析项目对国家或地区的经济贡献，包括就 业、税收、产业带动等方面。
社会效益分析
分析项目对社会的贡献，包括环境保护、社 会稳定等方面。
建设项目经济评价的参数
财务参数
包括投资、成本、收入、税金 等财务数据。
经济参数
包括国内生产总值、就业、税 收等宏观经济指标。
风险参数
包括市场风险、技术风险、财 务风险等风险指标。
04
建设项目经济评价案例分析
案例一：某高速公路项目经济评价
总结词：综合分析
详细描述：该案例通过综合运用财务分析、经济费用效益分析、风险分析等方法，对某高速公路项目的经济合理性进行了全 面评价，为项目决策提供了有力支持。
案例二：某水电站项目经济评价
总结词
多方案比选
详细描述
该案例针对某水电站项目的建设方案，通过多方案比选和优化，确定了最优方案，并对其经济合理性 进行了深入分析，为项目决策提供了重要依据。
投资回收期
项目投资回报所需的时间，用于评估项目的短期盈利能力。投资回收 期越短，项目的经济效益越好。
财务净现值（NPV）
考虑资金时间价值的条件下，项目预期现金流的净现值。NPV越大， 表明项目的经济效益越好。
内部收益率（IRR）
项目现金流的内部年利率，用于衡量项目的长期盈利能力。IRR越高， 表明项目的经济效益越好。
案例三：某房地产开发项目经济评价
总结词
全生命周期分析
详细描述
该案例运用全生命周期分析方法，对某房地产开发项目的经济合理性进行了全面评估， 包括建设期、运营期和拆除期等阶段的经济效益分析，为项目决策提供了全面的支持。
案例四：某工业园区项目经济评价
总结词
投资回收期计算与分析_财务管理实务教程_[共2页]
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项目五项目投资管理学习任务三 项目投资决策评价指标计算与分析知识准备与业务操作一、项目投资决策评价指标的类型项目投资评价的指标主要有投资利润率、静态投资回收期、净现值、净现值率、现值指数、内含报酬率等。
（一）按是否考虑资金时间价值分类其可分为非贴现评价指标和贴现评价指标两大类。
非贴现评价指标是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，又称为静态指标。
与非贴现评价指标相反，贴现评价指标在计算过程中充分考虑和利用资金时间价值，因此贴现评价指标又称为动态指标。
（二）按指标性质不同分类其可分为在一定范围内越大越好的正指标和越小越好的反指标两大类。
投资利润率、净现值、净现值率、现值指数和内含报酬率属于正指标。
静态投资回收期属于反指标。
（三）按指标数量特征分类其可分为绝对量指标和相对量指标。
绝对量指标包括以时间为计量单位的静态投资回收期指标和以价值量为计量单位的净现值指标。
相对量指标包括净现值率、现值指数、内含报酬率等指标。
除现值指数以指数形式表现外，其余指标为百分比指标。
（四）按指标重要性分类评价指标按在决策中所处的地位，可分为主要指标、次要指标和辅助指标。
净现值、内含报酬率等为主要指标，静态投资回收期为次要指标，投资利润率为辅助指标。
（五）按指标计算的难易程度分类评价指标按计算的难易程度可分为简单指标和复杂指标。
投资利润率、静态投资回收期、净现值率和现值指数为简单指标。
净现值和内含报酬率为复杂指标。
二、投资回收期计算与分析（一）投资回收期含义投资回收期是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始投资所需要的全部时间。
它有“包括建设期的投资回收期”和“不包括建设期的投资回收期”两种形式。
127。
投资回收期法
投资回收期法一、投资回收期法所谓投资回收期（Payback Period，Pt），即投资回收的期限，是指从项目投建之日起，用投资项目所产生的净收益抵偿全部投资所需的时间。
投资回收期从工程项目开始投入之日算起，单位通常用“年”表示。
投资回收期反映了投资项目的财务资金回收能力，根据其是否考虑资金的时间价值，分为静态投资回收期P c（Conventional-Payback Period）和动态投资回收期P d（Discount-Payback Period）。
（一）静态投资回收期静态投资回收期（Conventional-Payback Period，P C）是不考虑资金时间价值的条件下，以项目净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。
P c的计算公式为：∑==--Pcttt KtCS)0(（4－13）（4－13）式中：S t——第t年的收益C t——第t年的收益K t——第t年的投资额P C——静态投资回收期如果项目投产后每年的净收益为R、投资总额为K0、项目建设期为P k，并且每年的净收益R均相等，则静态投资回收期为：P C＝K0/R＋P k(4-14) 如果已知项目的现金流量表或者图，也可以通过计算其累计净现金流量（Cumulative Net Cash Flows）的方法，求得P C值，其计算公式如下：1 Pc m=-+上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量(4-15)其中：P C——静态投资回收期m——累计净现金流量现值开始出现正值的年份数用投资回收期评价投资项目时，需要将计算所得的投资回收期与同类项目的历史数据和投资者意愿确定的基准投资回收期相比较。
设基准投资回收期为P b，判断准则为：（1）对于单一方案，若P c≤P b，项目经济上可行，可以考虑接受；若P c>P b，项目经济上不可行，应予以拒绝。
（2）对于多个方案的比选，以P c最小者为优。
（二）动态投资回收期法动态投资回收期（Discount-Payback Period，P d）是指在考虑资金时间价值的条件下，以项目净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。
项目决策分析与评价(计算类题总结)
项目决策分析与评价计算题专题练习一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某项目投产第1年的财务效益与费用数据估算如下：流动资金800万元.营业收入10000万元（不含税），经营成本4000万元（不含税），其中外购原辅材料燃料动力费3200万元（不含税），税金及附加18.4万元，所得税560万元，已知项目可抵扣建设投资进项税额700万元，增值税税率13%,则项目财务计划现金流量表中，投产第1年的经营活动净现金流量应为（）万元。
2.某企业拟投资项目的债务资金成本率为10%,如果企业适用所得税税率为25%,通货膨胀率为3%, 则扣除通货膨胀后的税后资金成本率为（）。
A.4.37%B.5.10%C.6.80%D.7.73%3.2020年某地区居民消费购买力为500亿元，空调消费在消费购买力中的比重为2%。
,空调价格为2000元/台，假设该地区居民消费品购买力每年递增8%,空调在其中的比重每年递增10%,采用购买力估算法预测该地区2022年空调潜在需求量为（）台。
A.59400B.70567C.70850D.838344.某生产项目年成本的估算数额为：外购原材料及燃料动力费1500万元（含増值税进项税额180万元），职工薪酬200万元.修理费350万元，其他制造费50万元，其他管理费300万元。
估计的最低周转天数为：外购原材料及燃料动力30天，在产品6天，产成品30天。
采用分项详细估算法估算该项目的存货为（丿万元。
A.500.0B.368.3C.360.0D.335.05.某新建项目建设投资为25000万元（含可抵扣建设投资进项税2200万元）。
项目生产期每年营业收入为12500万元（不含税），经营成本为6000万元（不含税），其中原材料及燃料动力费用为4320万元（不含税）。
若增值税税率均为13%，项目生产期第1年应纳增值税为（）。
A.OB.760.5 万元C.845.0 万元D. 1063.4 万6.某企业拟投资大型项目，生产包括M产品在内的多种产品，M产品的市场价格可以反映其经济价值。
2022版《一级造价工程师案例分析》第1章 投资估算与财务分析思维导图
投资估算与财务分析建设项目总投资构成固定资产投资（工程造价）建设投资工程费用设备及工器具购置费设备购置费设备购置费=设备原价(含配品备件费)+设备运杂费国产设备原价国产标准设备原价（批量生产）国产非标准设备原价(成本计算估价法)单台非标准设备原价={[(材料费+加工费+其他材料费)*(1+专用工具费率)*(1+废品损失费率)+外购配套配件费]*(1+包装费率)-外购配套配件费}*(1+利润率)+外购配套配件费+销项税额+非标准设备设计费材料费=材料净重*(1+加工损耗系数)*每吨材料综合价加工费=设备总重量*每吨材料加工费进口设备原价进口设备原价(抵岸价)=CIF(到岸价)+进口从属费CIF=FOB(离岸价格)+国际运费+运费保险费=CFR(运费在内价)+运输保险费国际运费=FOB(原币货价)*运费率=单位运价*运量运输保险费=(FOB+国际运费)÷(1-保险费率)*保险费率进口从属费=银行财务费+外贸手续费+关税+消费税+进口环节增值税+车辆购置税银行财务费=FOB*人民币外汇汇率*银行财务费率外贸手续费=CIF*人民币外汇汇率*外贸手续费率关税=CIF*人民币外汇汇率*进口关税税率消费税=(CIF*人民币外汇汇率+关税)÷(1-消费税税率)*消费税税率进口环节增值税=组成计税价格（CIF(关税完税价格)+关税+消费税）*增值税税率进口车辆购置税=（CIF(关税完税价格)+关税+消费税）*车辆购置税率设备运杂费设备运杂费=设备原价*设备运杂费率设备运杂费包含运费和装卸费、包装费、设备供销部门的手续费、采购与仓库保管费工器具购置费工器具购置费=设备购置费*定额费率建筑安装工程费建筑安装工程费=分部分项工程费+措施项目费用+其他项目费用+规费+税金工程建设其他费用一般题意告知预备费基本预备费基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）*基本预备费率价差预备费PF为价差预备费；n为建设期年份数；It为建设期中第t年的静态投资计划额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；f为年涨价率；m为建设前期年限（从编制估算到开工建设）建设期利息建设期利息=（上年年末累计贷款本金利息和+当年贷款金额*1/2）*年利率流动资产投资（流动资金）（详见目录《投资估算方法》投资估算方法静态投资(静态投资=工程费用+工程建设其他费用+基本预备费)项目建议书阶段生产能力指数法C1为已建成类似项目的静态投资额，C2为拟建项目静态投资额，Q1已建类似项目的生产能力，Q2为拟建项目的生产能力x为生产能力指数，f为综合调整系数系数估算法设备系数法C为拟建项目的静态投资；E为拟建项目根据当时当地价格计算的设备购置费；P1,P2,P3为已建成类似项目中建筑安装工程费及其他工程费等与设备购置费的比例；f1，f2, f3为差异调整系数；I为拟建项目的其他费用主体专业系数法E为与生产能力直接相关的工艺设备投资；P1'，P2', P3'为已建项目中各专业工程费用与工艺设备投资的比重；其余同上可行性研究阶段指标估算法编制方法：1、建筑工程费用估算。
案例-模拟题-1
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8.【背景】某建设项目有关资料如下：
1.项目计算期8年，其中建设期2年。
2.项目建设投资2120万元，预计120万元形成无形资产，其余形成固定资产。固定资产使用年限为8年，预计净残值率为5%，按平均年限
法折旧。固定资产余值在项目运营期末收回。
3.无形资产在运营期内均匀摊入成本。
4.项目建设投资贷款年利率为10%，还款方式为在运营期内等额偿还本息。流动资金贷款年利率为3%，还款方式为在运营期内每年末付息
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6.某建设项目计算期10年，其中建设期2年。项目建设投资（不含建设期贷款利息）1200万元，第1年投入500万元，全部为投资方自有资
金；第2年投入700万元，其中500万元为银行贷款，贷款年利率6％。贷款偿还方式：第3年不还本付息，以第3年末的本息和为基准，从
第4年开始，分4年等额还本、当年还清当年利息。
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第 一 章 建设项目财务评价（答案分离版）
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一、简答题 1.【背景】1．某企业预投资某一石化项目，设计生产能力45万吨，已知生产能力为30万吨的同类项目投入设备费用为30000万元，设备综 合调整系数1.1，该项目生产能力指数估计为0.8。 2．该类项目的建筑工程是设备费的10％，安装工程费用是设备费的20％，其他工程费用是设备费的10％，这三项的综合调整系数为1.0， 其他投资费用估算为l000万元。 3．项目建设期为3年，投资进度计划为：第一年30％，第二年50％，第三年20％。 4．基本预备费率为10％，建设期内生产资料涨价预备费率为5％。 5．该项目的自有资金50000万元，其余通过银行贷款获得，年利率为8%，按季计息，贷款发放进度与项目投资进度一致。 6．该项目达到设计生产能力以后，全厂定员1100人，工资与福利费按照每人每年12000元估算，每年的其他费用为860万元（其中其他制 造费用300万元）。年外购商品或服务费用900万元，年外购原材料、燃料及动力费为6200万元，年修理费为500万元，年经营成本为450 0万元，年营业费用忽略不计，年预收营业收入为1200万元。各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款30d，预付账款20d，现金45 d，存货中各构成项的周转次数均为40d，应付账款30d，预收账款35d。 注：计算结果保留小数点后2位。 问题1：估算建设期借款利息。 问题2：用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金，编制流动资金投资估算表。 问题3：估算建设项目的总投资额。
造价案例分析讲义专题二：财务分析与评价(三)
四、案例特训【习题1】（改编自教材案例4）背景：某企业拟投资建设一个生产市场急需产品的工业项目。
该项目建设期1年，运营期6年。
项目投产第一年可获得当地政府扶持该产品生产的补贴收入100万元。
项目建设的其他基本数据如下：1. 项目建设投资估算1000万元，预计全部形成固定资产（包含可抵扣固定资产进项税额100万），固定资产使用年限10年，按直线法折旧，期末净残值率4%，固定资产余值在项目运营期末收回。
投产当年需要投入运营期流动资金200万元；2．正常年份年营业收入为702万元（其中销项税额为102万），经营成本为380万元（其中进项税额为50万）；税金附加按应纳增值税的10%计算，所得税税率为25%；行业所得税后基准收益率为10%，基准投资回收期为6年，企业投资者期望的最低可接受所得税后收益率为15%；3．投产第一年仅达到设计生产能力的80%，预计这一年的营业收入及其所含销项税额、经营成本及其所含进项税额均为正常年份的80%；以后各年均达到设计生产能力；4．运营第4年，需要花费50万元（无可抵扣进项税额）更新新型自动控制设备配件，维持以后的正常运营需要，该维持运营投资按当期费用计入年度总成本。
问题：1．编制拟建项目投资现金流量表；2．计算项目的静态投资回收期、财务净现值和财务内部收益率；3．评价项目的财务可行性：4．若该项目的初步融资方案为：贷款400万元用于建设投资，贷款年利率为10%（按年计息），还款方式为运营期前3年等额还本，利息照付。
剩余建设投资及流动资金来源于项目资本金。
试编制拟建项目的资本金现金流量表，并根据该表计算项目的资本金财务内部收益率，评价项目资本金的盈利能力和融资方案下的财务可行性。
参考答案：问题1：解：编制拟建项目投资现金流量表编制现金流量表之前需要计算以下数据，并将计算结果填入表1-9中。
(1)计算固定资产折旧费（融资前，固定资产原值不含建设期利息）固定资产原值=形成固定资产的费用-可抵扣固定资产进项税额固定资产折旧费=(1000-100)×(1-4%)÷10=86.40（万元）(2)计算固定资产余值固定资产使用年限10年，运营期末只用了6年还有4年未折旧，所以，运营期末固定资产余值为：固定资产余值=年固定资产折旧费×4+残值= 86.40×4+(1000-100)×4%=381.60（万元）(3)计算调整所得税增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-可抵扣固定资产进项税额故：第2年的当期销项税额-当期进项税额-可抵扣固定资产进项税额=102×0.8-50×0.8-100= -58.4（万元）<0，故第2年应纳增值税额为0。
咨询师-建设项目财务分析案例演练-参考答案
咨询师继续教育《建设项目财务分析案例演练》试卷及参考答案一、判断题1、财务评价中总投资是指项目建设和投人运营所需要的全部投资(其估算范围与实际投入总资金一致)，为建设投资、建设期利息和全部流动资金之和（）A、对B、错【A】2、在进行财务分析报表计算之前，收入、税金及附加、增值税、经营成本、折旧、摊销已计算出来，但运营期除第1年外其余年份财务费用尚未计算出来，需要在财务分析过程中通过资金平衡分析逐年循环计算（）A、对B、错【A】3、既有法人项目的偿债能力不仅与拟建项目本身相关，而且与既有法人企业的现状财务状况、未来的经营状况有关（）A、对B、错【A】4、当项目投入物和产出物采用不含税价格计算时，估算流动资金时应注意分别补充销项税额和进项税额（）B、错【A】5、偿债备付率(DSCR)应大于1，一般不宜低于2（）A、对B、错【B】6、建设项目财务分析的基本步骤从前往后依次是搜集基础资料、编制财务分析报表、计算财务分析指标、判断财务可行性（）A、对B、错【A】7、建设项目财务分析坚持有无对比原则，其中“无项目”状态指不对该项目进行投资时，项目有关的资产、费用与收益的预计发展情况;“有项目”状态指对该项目进行投资后，项目资产、费用与收益的预计增加情况（）A、对B、错【B】8、建设项目投资所包含的增值税进项税额，根据增值税法相关规定可在经营期进行抵扣，注意可抵扣固定资产进项税额需计入固定资产原值（）B、错【B】9、通过经营活动现金流入而回收的投资（折旧摊销）可用于偿还债务资金、再投资、弥补上期资金缺口、投资者回收项目资本金（）A、对B、错【B】二、单选题10、建设项目财务分析中基础报表、辅助报表计算，前三步要计算内容及相应的表格依次是：（1）建设投资（建设投资估算表）、（2）销售收入（营业收人、税金及附加、增值税估算表）、（3）经营成本（基础报表及总成本费用估算表），第四步要计算的内容及相应的表格是（）A、流动资金（流动资金估算表）B、项目总投资使用计划与资金筹措表、计算建设期利息C、税金及附加、增值税（营业收人、税金及附加、增值税估算表）D、折旧、摊销（资产分类表、折旧、摊销估算表）【C】11、一般不作为项目固定成本的是（）A、折旧费B、摊销费C、计件工资D、修理费【C】12、某项目建成后形成的固定资产原值为：建筑物5155万元，机器设备12003万元，折旧年限分别为30年和6年，残值率均为5%，则该项目运营期第1年固定资产折旧额为（）A、163万元B、1900万元C、2064万元D、以上都不正确【C】13、下列关于建设项目资本金的描述，错误的是（）A、计算资本金的基数指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据B、资金本对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，出资人可转让其出资，也可以抽回出资。
建设项目财务分析
建设项目财务分析一、引言建设项目的财务分析是指对一个建设项目的投资和经营情况进行评估和分析，以确定其财务可行性和投资报酬率。
本文将对一个建设项目进行详细的财务分析，以帮助投资者做出明智的决策。
二、项目概况本建设项目是一座高级商务办公楼的建设，总投资额为2亿人民币，项目周期为3年。
该办公楼将提供高档办公空间和相关配套设施，预计将吸引大量优质企业入驻。
三、投资预测1. 初始投资：2亿人民币将用于土地购置、建筑物建设、设备购置等。
其中土地购置费用为1亿人民币，建筑物建设费用为8000万元，设备购置费用为2000万元。
另外还需考虑项目启动资金，预计为2000万元。
2. 运营费用：每年的运营费用包括房地产管理费、物业保养费等，预计为1000万元。
3. 预计收入：根据市场调研和类似项目的运营情况，预计该办公楼每年的租金收入为8000万元。
四、财务指标分析1. 投资回收期（IRR）：投资回收期是指投资者从项目中获得的收益能够覆盖投资成本所需的时间。
根据现金流量分析，本建设项目的IRR为10%。
投资回收期为7年，即7年后，项目将开始盈利。
2. 净现值（NPV）：净现值是指项目的现金流入和现金流出的净额，用于评估项目的经济效益。
本建设项目的净现值为8000万元，这意味着项目的投资回报超过了投资成本，具有一定的经济效益。
3. 投资回报率（ROI）：投资回报率是指投资者从项目中所获得的收益与投资成本之比。
本建设项目的ROI为40%，表明项目的投资回报率较高，具有较好的投资潜力。
五、风险分析1. 市场风险：由于该建设项目的周期较长，市场环境可能会发生变化，导致租金收入不稳定。
投资者需要对市场需求进行充分调研，以确保项目的可持续运营。
2. 成本风险：建设项目所需的材料与劳动力成本可能会出现波动，投资者需要预留一定的资金用于应对成本上升的风险。
3. 操作风险：项目的运营管理和物业维护可能遇到各种问题，投资者需要制定有效的运营和管理策略，避免潜在的风险。
财务评估——静态投资回收期
财务评估的不确定性评价方法
导致开发周期变动的原因集中在三个阶段。第一 个阶段是准备期，在这个阶段，投资者要进行征 地、折迁、安置、补偿工作，委托设计师制定规 划设计方案并向行政管理部门报批等。第二个阶 段是建筑施工期。这个阶段可能会由于恶劣气侯、 建筑设计失误、未预料到的特殊地质条件或者发 现地下文物等原因而延长。第三个阶段是租售期。 这个时期的长短与宏观经济状况、市场供求状态 等相关。 利率
财务评估——动态投资回收期
例子：某房地产投资方案现金流量表如下
阶段 现金流 土地开发 房屋建设 销售 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
现金流入
0
0
0
500
1000
4000
5000
5000
4000
500
现金流出
500
300
4000
5000
50
0
0
0
50
50
累计净现金流
-500
-800
-4800
财务评估的不确定性评价方法——概率分析 概率分析 财务评估的不确定性评价方法
概率分析又称为风险分析。概率分析遵循以下步 骤 ： 1. 选定一个不确定因素作为分析对象，同 时假定其余因素为确定性因素。 2. 设定这个不确定因素的变化范围。 3. 确定每一个取值的概率，并且令概率之和为1。 4. 计算该不确定因素的数学期望值和标准差。 5. 根据上面的计算结果来计算投资经济评价指标。 6. 将新得到的指标值与其初始值进行比较，做出 决策。 例题
静态投资回收期 = 5 1 + 10 3900 = 4.003年
投资回收期越短，说明投资成本回收越快。因此，利用这个指标 筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。
回收期的计算(中级会计：财管)
回收期计算思路静态未来现金净流量累计到原始投资数额时所经历的时间动态未来现金净流量的现值等于原始投资额现值时所经历的时间判定用回收期指标评价方案时，回收期越短越好特点优点计算简便，易于理解缺点没有考虑回收期以后的现金流量『举个例子』向某人借了30元，每个月还1元钱，则30元需要30天才能还完，则这30天为回收期，但是这30天是静态回收期（没有考虑时间价值），若考虑时间价值，则先计算各种现金流量的现值，然后用现值弥补投资额，这样就计算出动态回收期。
『举个例子』假设有一投资项目，投资额100万，对于100万投资额来说，每年可以流入50万的现金净流量，假设经营期为5年，则静态投资回收期＝100/50=2（年）『注意』无论后3年的现金净流量是多少，均不影响静态投资回收期。
1.每年现金净流量相等时『例题』丙公司准备从A、B两个方案中优选一个。
两方案的固定资产投资分别为35万元和36万元，均无建设期。
投产后每年分别获得现金净流量为7万元和8万元。
要求：用回收期指标决策该厂应选购哪种机床？『正确答案』【延伸】如果有建设期，没有特殊说明，建设期应计入回收期，比如建设期为2年，则A方案回收期为7年，B方案回收期为6.5年。
计算结果表明，B方案的回收期比A方案短，该公司应选择B方案。
假定资本成本率为10%，求A方案的动态回收期。
方法：7×（P/A，10%，n）－35＝0（P/A，10%，n）＝5插值法：查表得知当i＝10%时，第6年年金现值系数为4.355，第7年年金现值系数为4.868，第8年年金现值系数为5.335。
（n－7）/（8－7）＝（8－4.868）/（5.335－4.868）n＝7.28（年）这样，由于A方案的年金现值系数为5，B方案的年金现值系数为4.5，相应的动态回收期运用插值法计算，得出A方案n＝7.28年，B方案n＝6.28年。
2.每年现金净流量不相等时『例题』丙公司有一投资项目，需投资200万元，使用年限为5年，每年的现金流量不相等，具体数据如下表所示，资本成本率为10%。
006建设项目财务评价(四)
6-11Z101028 掌握投资回收期指标的计算项目投资回收期也称返本期，是反映项目投资回收能力的重要指标，分为静态投资回收期和动态投资回收期。
一、静态投资回收期( 一 ) 概念项目静态投资回收期 (P t) 是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其总投资( 包括建设投资和流动资金 ) 所需要的时间，一般以年为单位。
项目投资回收期宜从项目建设开始年算起，若从项目技产开始年算起，应予以特别注明。
从建设开始年算起，投资回收期计算公式如下：( 二 ) 应用式具体计算又分以下两种情况 :1. 当项目建成投产后各年的净收益 ( 即净现金流量 ) 均相同时，静态投资回收期的计算公式如下 :P t＝I/A式中 I —总投资A —每年的净收益 , 即 A＝（CI 一 CO）t由于年净收益不等于年利润额,所以投资回收期不等于投资利润率的倒数。
【例1Z101028-1】见教材34页注意：P t＝I/A＝500/100＝5年。
那么在第五年收回来了吗?此公式对于当年投资当年就有收益时可直接用，否则应指的是从投产期开始算的投资回收期。
如不作特殊说明应再次计算基础上加上建设期。
2. 当项目建成技产后各年的净收益不相同时，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得, 也就是在项目投资现金流量表中累计净现金流量由负值变为零的时点。
其计算公式为：P t=（累计净现金流量出现正值的年份－1）＋（上一年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量）[例 1Z101028-2] 计算该项目的静态投资回收期。
见教材34——35页( 三 ) 判别准则若Pt≤Pc，则方案可以考虑接受；若Pt＞Pc，则方案是不可行的。
二、动态投资回收期( 一 ) 概念动态投资回收期是把项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这是它与静态投资回收期的根本区别。
动态投资回收期就是累计现值等于零时的年份。
其计算表达式为：( 二 ) 计算'P=（累计净现金流量现值出现正值的年份－1）＋（上一年累计净现金流量现值的绝对值/当年t净现金流量现值）[例1Z101028-3]计算该项目的动态投资回收期。
建设项目财务评价案例分析
问题： 1、计算销售税金和附加和所得税。 2、编制全部投资现金流量表。 3、计算项目的动态投资回收期和财务
净现值。 4、计算项目的财务内部收益率。 5、从财务评价的角度，分析说明拟建
项目的可行性。
序
项目
号
建设期
1
2
3
生产负荷
70%
1 现金流入
490.00
1.1 销售收入
490.00
1.2 回收固定资产余值
1.3 回收流动资金
2 现金流出
380.00 400.00 499.00
2.1 固定资产投资
380.00 400.00
2.2 流动资金投资
200.00
2.3 经营成本
210.00
练习一
1、某项目静态投资为3000万元，建设期为2年，第 一年投资计划额为1200万元，第二年为1800万 元，建设期内平均价格变动率预测为6%，试估算 该项目建设期的涨价预备费。
2、某项目固定资产投资估算总额4800万元。其中预 计形成固定资产4180万元（含建设期贷款利息80 万元），无形资产620万元。固定资产使用年限为 10年，残值率为4%。项目运营期10年，无形资产 在运营期6年中平均摊入成本，固定资产余值在运 营期末回收。试计算各年折旧额与摊销，并求固 定资产余值。
2.4 销售税金及附加
29.40
2.5 所得税
59.60
3 净现金流量
-380
-400
-9.00
4 折现系数
0.9091 0.8264 0.7513
投资回收期计算
投资回收期计算投资回收期就是使累计的经济效益等于最初的投资费用所需的时间。
投资回收期就是指通过资金回流量来回收投资的年限.标准投资回收期是国家根据行业或部门的技术经济特点规定的平均先进的投资回收期。
追加投资回收期指用追加资金回流量包括追加利税和追加固定资产折旧两项。
中文名投资回收期计算性质累计的经济效益等于投资费用分类追加利税和追加固定资产特点不考虑资金时间价值分类静态投资回收期静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。
投资回收期可以自项目建设开始年算起,也可以自项目投产年开始算起，但应予注明。
动态投资回收期在采用投资回收期指标进行项目评价时，为克服静态投资回收期未考虑资金时间价值的缺点，就要采用动态投资回收期.计算公式静态投资回收期可根据现金流量表计算，其具体计算又分以下两种情况：1)项目建成投产后各年的净收益（即净现金流量）均相同，则静态投资回收期的计算公式如下：P t =K/A2)项目建成投产后各年的净收益不相同，则静态投资回收期可根据累计净现金流量求得,也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转向正值之间的年份.其计算公式为：P t =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量评价准则将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准投资回收期（Pc）进行比较：l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受;2）若P t >Pc，则方案是不可行的。
动态投资计算公式动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后,再来推算投资回收期,这就是它与静态投资回收期的根本区别。
动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份.动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：P’t =（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值评价准则1）P't ≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的;2）P't 〉Pc时，则项目（或方案)不可行，应予拒绝。
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基于项目投资现金流量表的财务评价指标：1）有三个常见指标：净现值（FNPV ）、内部收益率（FIRR ）、静态投资回收期或动态投资回收期（Pt 或Pt ＇）。
其中，净现值静态投资回收期＝（累计净现金流量出现正值的年份－1）＋（出现正值年份上年累计净现金流量绝对值÷出现正值年份当年净现金流量）动态投资回收期＝（累计折现净现金流量出现正值的年份－1）＋（出现正值年份上年累计折现净现金流量绝对值÷出现正值年份当年折现净现金流量）内部收益率＝FIRR ＝i 1＋（i 2－i 1）×〔FNPV 1÷（|FNPV 1|＋|FNPV 2|）〕（净现值等于0的收益率）2）财务评价：净现值≥0,项目可行；内部收益率≥行业基准收益率，项目可行；投资回收期≤行业基准回收期（或计算期），项目可行，反之不可行。
教材涉及例题：第一章：案例四。
【案例四】 背景：某企业拟全部使用自有资金建设一个市场急需产品的工业项目。
建设期1年，运营期6年。
项目投产第一年收到当地政府扶持该产品生产的启动经费100万元，其他基本数据如下：1．建设投资1000万元。
预计全部形成固定资产，固定资产使用年限10年，按直线法折旧，期末残值100万元，固定资产余值在项目运营期末收回。
投产当年又投入资本金200万元作为运营期的流动资金。
2．正常年份年营业收入为800万元，经营成本300万元，产品营业税及附加税率为6%，所得税率为25%，行业基准收益率10%；基准投资回收期6年。
3．投产第一年仅达到设计生产能力的80%，预计这一年的营业收入、经营成本和总成本均达到正常年份的80%。
以后各年均达到设计生产能力。
4．运营3年后，预计需花费20万元更新新型自动控制设备配件，才能维持以后正常运营需要，该维持运营投资按当期费用计入年度总成本。
问题：1．编制拟建项目投资现金流量表； 2．计算项目的静态投资回收期； 3．计算项目的财务净现值； 4．计算项目的财务内部收益率；ntt c t 0FNPV (CI CO)(1i )-==-+∑5．从财务角度分析拟建项目的可行性。
分析要点：本案例全面考核了建设项目融资前财务分析。
融资前财务分析应以动态分析为主，静态分析为辅。
编制项目投资现金流量表，计算项目财务净现值、投资内部收益率等动态盈利能力分析指标；计算项目静态投资回收期。
本案例主要解决以下五个概念性问题：1．融资前财务分析只进行盈利能力分析，并以投资现金流量分析为主要手段。
2．项目投资现金流量表中，回收固定资产余值的计算，可能出现两种情况：营运期等于固定资产使用年限，则固定资产余值=固定资产残值；营运期小于使用年限，则固定资产余值=（使用年限-营运期）×年折旧费+残值。
3．项目投资现金流量表中调整所得税，是以息税前利润为基础，按下列公式计算：调整所得税=息税前利润×所得税率式中，息税前利润=利润总额+利息支出或息税前利润=营业收入-营业税金及附加-总成本费用+利息支出+补贴收入总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+利息支出或息税前利润=营业收入-营业税金及附加-经营成本-折旧费-摊销费+补贴收入注意这个调整所得税的计算基础区别于“利润与利润分配表”中的所得税计算基础（应纳税所得额）。
4．财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照基准收益率折算到建设期初的现值之和。
各年的财务净现金流量均为当年各种现金流入和流出在年末的差值合计。
不管当年各种现金流入和流出发生在期末、期中还是期初，当年的财务净现金流量均按期末发生考虑。
5．财务内部收益率反映了项目所占用资金的盈利率，是考核项目盈利能力的主要动态指标。
在财务评价中，将求出的项目投资或资本金的财务内部收益率FIRR与行业基准收益率i c比较。
当FIRR≥i c 时，可认为其盈利能力已满足要求，在财务上是可行的。
注意区别利用静态投资回收期与动态投资回收期判断项目是否可行的不同。
当静态投资回收期小于等于基准投资回收期时，项目可行；只要动态投资回收期不大于项目寿命期，项目就可行。
答案：问题1：解：编制拟建项目投资现金流量表：编制现金流量表之前需要计算以下数据，并将计算结果填入表1-9中。
1．计算固定资产折旧费：固定资产折旧费= (1000 -100)÷10=90（万元）2．计算固定资产余值：固定资产使用年限10年，运营期末只用了6年还有4年未折旧，所以，运营期末固定资产余值为：固定资产余值=年固定资产折旧费×4+残值=90×4+100=460（万元）3．计算调整所得税：调整所得税=（营业收入-营业税金及附加-经营成本-折旧费-维持运营投资+补贴收入）×25% 第2年调整所得税=（640 - 38.40 - 240 - 90+100）×25%= 92.90（万元）第3、4、6、7年调整所得税=（800 -48 - 300 - 90）×25% = 90.50（万元）第5年调整所得税=（800 -48 - 300 - 90 - 20）×25%=85.50（万元）2 现金流出1000.00 571.30 438.50 438.50 453.50 438.50 438.502.1 建设投资1000.002.2 流动资金投资200.002.3 经营成本240.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.002.4 营业税及附加38.40 48.00 48.00 48.00 48.00 48.002.5 维持运营投资20.002.6 调整所得税92.90 90.50 90.50 85.50 90.50 90.50问题2：解：计算项目的静态投资回收期：静态投资收回期=（累计净现金流量出现正值年份-1）+︳出现正值年份上年累计净现金流量︳/出现正值当年净现金流量=(5 -1)+108.30/346.5=4+0.31=4.31年项目静态投资回收期为：4.31年。
问题3：解：项目财务净现值是把项目计算期内各年的净现金流量，按照基准收益率折算到建设期初的现值之和，也就是计算期末累计折现后净现金流量692.24万元。
见表1-9。
问题4：解：计算项目的财务内部收益率：编制项目财务内部收益率试算表1-10。
首先确定i1=26%，以i1为设定的折现率，计算出各年的折现系数。
利用财务内部收益率试算表，计算出各年的折现净现金流量和累计折现净现金流量，从而得到财务净现值FNPV1= 38.74（万元），见表1-10。
再设定i2=28%，以i2作为设定的折现率，计算出各年的折现系数。
同样，利用财务内部收益率试算表，计算各年的折现净现金流量和累计折现净现金流量，从而得到财务净现值FNPV2=-6.85（万元），见表1-10。
试算结果满足：FNPV1>0，FNPV2<0，且满足精度要求，可采用插值法计算出拟建项目的财务内部收益率FIRR。
由表1-10可知：i1=26%时，FNPV1=38.74i2=28%时，FNPV2 =-6.85用插值法计算拟建项目的内部收益率[ FIRR]。
即：FIRR =i1+(i2 -i1)×[FNPV1÷(︳FNPV1︳+︱IFNPV2︱]=26%+(28% -26%)×[38.74÷(38.74+︱-6.85︱)] = 26%+1.70% = 27.70%或：FNPV1/（-FNPV2）=（i- i1）/（i2- i）FIRR=（FNPV2×i1- FNPV1×i2）/（FNPV2 -FNPV1）问题5：从财务角度分析拟建项目的可行性：本项目的静态投资回收期为4.31年小于基准投资回收期6年；财务净现值为692.24万元>0；财务内部收益率FIRR =27.70%>行业基准收益率10%，所以，从财务角度分析该项目可行。
2013年真题试题一：（20分）某生产建设项目有关基础数据如下：1、按当地现行价格计算，项目的设备购置费为2800万元，已建类似项目的建筑工程费、安装工程费占设备购置费的比例分别为45%、25%，由于时间、地点因素引起的上述两项费用变化的综合调整系数为1.1，项目的工程建设其他费用按800万元估算。
2、项目建设期为1年，运营期为10年。
3、项目建设投资来源为资本金和贷款。
贷款总额为2000万元。
贷款年利率为6%（按年计息），贷款合同约定的还款方式为运营期前5年等额还本、利息照付方式。
4、项目建设投资全部形成固定资产，固定资产使用年限10年，残值率5%，采用直线法折旧。
5、项目运营期第一年投入资本金500万元作为流动资金。
6、项目运营期第一年的营业收入、经营成本、营业税金及附加分别为1650万元、880万元、99万元。
7、项目的所得税税率为25%。
8、项目计算时，不考虑预备费。
问题：1、列式计算项目的建设投资。
2、列式计算项目年固定资产折旧额。
3、列式计算项目运营期第一年应偿还银行的本息额。
4、列式计算项目运营期第一年的总成本费用、税前利润和所得税。
5、编制完成“项目投资现金流量表”。
(在答题纸表1.1中填写内容)答案：问题1：建设投资=（建筑安装工程费+设备及工器具购置费）+工程建设其他费用+预备费=2800×（0.45+0.25）×1.1+2800+800=5756.00万元问题2：1、建设期利息：（2000/2）×6%=60.00万元2、固定资产原值=建设投资+建设期利息=5756+60=5816.00万元3、固定资产折旧=[5816×(1-5%)]/10=552.52万元问题3：1、运营期第一年年初贷款总额=2000+60=2060.00万元2、运营期第一年应还本金=2060/5=412.00万元3、运营期第一年应还利息=2060×6%=123.60万元4、运营期第一年应还本息额=412+123.6=535.60万元问题4：1、运营期第一年的总成本=经营成本+折旧+摊销+利息支出=880+552.52+123.6=1556.12万元2、运营期第一年的税前利润=营业收入-总成本-营业税金及附加=1650-1556.12-99=-5.12万元3、所得税：因为税前利润为负数，应纳税所得额为0.00万元，所得税为0.00万元（或者：因为税前利润为负数，应纳税所得额为0.00万元，不缴纳所得税）问题5：表1.1项目投资现金流量表单位：万元1、回收固定资产余值=固定资产残值=固定资产原值×5%=5816×5%=290.80万元2、调整所得税=（营业收入-息税前总成本-营业税金及附加）×25%=（1650-（880+552.52）-99）×25%=118.48×25%=29.62万元3、(注意：经过对第三年的数据核算，该题目表中数据采用了含有利息的折旧。