北京别墅市场回顾及天鹅湖项目客群分析

未来征收物业税 · 抑制目前购房需求
银行贷款利率的上调
第二套住房首付比例的提高
对别墅市场影响较大的政策
自住型需求
首付资金提高 信贷压力增大 抑制部分需求
投资型需求
首期资金增多 贷款成本加大 投资成本加大 投资风险较大 抑制部分需求
2007年北京别墅市场回顾
2007年西山别墅区占新增供应总面积的22.09%，紧随其后的八达 岭昌平、中央别墅区分别占供应总面积的17.82%、16.63%，是北京别 墅供应的三大主力区域。
2007年北京别墅市场回顾及本案客群分析
❖ 2008.03.05
2007年北京别墅市场政策总结
“三房”对接
➢ 8月7日，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。 ➢ 9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困 难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》 。 ➢ 11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》。 ➢ 11月27日，建设部、 发改委等七部门出台《廉租住房保障办法》。 ➢ 11月30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》。
单套价格在300万以下的别墅占总体近50% 经济型别墅占据市场主体地位
2007年北京市场中别墅供应主要集中于顺义，占全市供应总面积的30.5%，该区有 供应大户中央别墅区，是别墅供应的绝对主力行政区域；海淀、昌平、怀柔、朝阳 供应表现相当，分别占比为12.6%、12.1%、11.8%、10.8%，是别墅供应次主力行 政区域；紧随其后的是通州、密云、丰台，供应面积都在2万平方米左右，占比分别 为8.9%、5.9%、4.8%；
一年内6次加息 · 抑制投资炒房 · 观望现象严重
“二套房”首付四成
➢ 2007年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用 贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率 不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
首付比例提高 · 投资炒房比例锐减
打击“囤地”
➢ 10月28日，国土资源部有关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地 管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制 定了详细的方法。 ➢ 国土部门拟定了4条应对开发商囤地的办法：
1、实行“净地”出让 2、合理控制单宗土地出让规模 3、规定每宗土地的开发建设时间 4、加大闲置土地的处置力度
2007年北京别墅销售价格持续走高，较2006年出现了较大幅度的上涨。 其中，2007年11月销售均价为18262元/平方米，
同比大幅上涨了80.13％，环比上涨了9.53％，创别墅新高； 12月销售均价高达16901元/平方米，同比大幅上涨了58.54％，环比下降7.45％。
上半年价增平稳 ·下半年价格激ห้องสมุดไป่ตู้ ·市场较为活跃
房山区域别墅销售处于市场中等水平。
2007年北京别墅市场各户型面积成交情况
2007年北京别墅市场单套成交总价情况
别墅成交的户型集中于200-300平方米之间， 别墅成交的单套总价主要在300万元以下，
共销售2469套，占成交总量的40.51%，
共销售3189套，占总量的52.3％，
是北京别墅销售的绝对主力户型。
经适房、廉租房、限价房无缝对接 完善保障性住房体系 · 影响部分中低档楼盘销售情况
“6次”加息
➢ 自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存贷款基准利率不断上调。 ➢ 金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到 3.87% ，共上调1.35个百分点； ➢ 一年期贷款基准利率由6.12%提高到 7.47% ，共上调1.35个百分点。
是别墅销售的绝对主力价位。
小户型 · 低总价 · 市场主流产品
从2007年北京别墅客户分布结构来看，本市居民购买别墅销售总量的 68.5%、66.6%，是绝对的主力客户群；其次的客户群体是外省个人， 共购买了销售总量的28.6%、29.8%，是客群的重点组成部分。其他客 户群体购买别墅面积只占到3.6%的比例。
1-12月份北京别墅套数销供比为1.76:1，去年同期别墅套数销供比为1.63:1， 别墅市场仍然表现出供不应求，供求差距进一步拉大。
别墅市场仍然呈现出供不应求 但下半年相关政策出台 · 导致部分客群观望
2007年昌平成交套数和面积分别占全市别墅成交总量的26.4%、32.6%，是别墅成交 的绝对主力区域；朝阳区位居次席，大兴区位列第三。从销售量来看，海淀、房山、 怀柔、顺义别墅销售量相当，处在同一梯队；密云、丰台、通州、石景山表现平淡， 四大区域别墅的销售量只占总量的5.4%
亦庄开发区和城南阳光供应量不足5万平方米。
西山、八达岭、中央别墅区占据供应绝对主力 泛南部地区别墅市场发展缓慢
从别墅供应的套型面积结构来看，2007年北京别墅供应集中在200㎡以下 和200-300平方米两大套型面积段，分别占批准销售总套数的34.64%、 34.81%，其次的是300-400平方米的套型，占供应套数的16.71%，其他套 型的别墅供应套数都不足10%。
打击囤地力度加大 · 市场大量土地瞬时供应
市场竞争日益激烈
开征物业税
➢ 物业税是房地产税或不动产税的通俗称法，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产， 要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，通常应缴纳的税额也会随其市值的升高 而提高。 ➢ 国税总局有关权威人士明确，今年不开征物业税，而且“近两年内都不可能开征”。
房山、大兴5、6月份才有别墅项目上市，供应较少。
2007年1-12月北京别墅市场销售别墅6097套，销售面积183.52万平方米。 2007年12月受市场淡季影响，成交量锐减，达到年中最低值，
别墅销售套数环比下降71.34%，销售面积环比下降69.97%，成交量大幅跌入低谷。
全年销售套数及面积与去年基本持平 下半年销售套数及面积大幅下降
单套面积在300㎡以下的别墅占总体的69.45% 中小户型别墅占据市场主体地位
从2007年新增供应单套价格来看，主要集中在300万元以下的套总价位内， 占供应总套数的42.25%；300-500万元间的别墅占供应总套数的29.36％； 第三位是价格在500-1000万元的别墅楼盘，占供应总套数的19.26％；1000 万元以上的别墅楼盘供应量最少，只占供应总套数的9.13％。