万科集团费用核算办法

万科集团费用核算办法

1、为统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制，特制定本办法。

一、费用的归集

2、管理费用

1）“管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。

2）下列费用属实质性的“管理费用”：

A、公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

B、与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政部门等的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

C、公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；

3）下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其他相应费用科目：

A、直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；

B、直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；

3、营业（销售）费用：

1）“营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等；

2）下列费用在“营业费用”项目归集核算：

A、项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用；

B、完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；

C、应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；

D、班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；

E、“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”。

3）下列费用不属于“营业费用”：

A、项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用”（计入“开发间接费”）；

B、委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；

C、物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）；

4）开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。

4、财务费用

1）“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；

2）利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”；

5、开发间接费

1）“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。

2）下列费用属于“开发间接费”：

A、竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；

B、可资本化利息；

C、按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；

D、固定资产投资方向调节税；

E、项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；

E、“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。3）与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；

4）“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。

二、费用的划分及分摊

6、“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：

1）项目或项目中的分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化；

2）比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中的分期）的净资金占用之和，“累计资金占用之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金占用”小于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按平均借款利率计算；

3）非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整；

4）汇兑损益及银行手续费不可以资本化。

7、“应付福利费”与“期间费用”及”开发间接费”的划分：

1）公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”或“开发间接费”科目；

2）过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”中，不得在“应付福利费”中开支；

3）若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每半年一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。

8、费用在不同公司（如：地区总部与项目公司）之间的划分：

1）各地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，可以根据管理要求，划分不同公司之间各部门及人员费用的归属；

2）同一部门或人员的费用，在同一时期，原则上不得分拆在不同的公司核算；

3）总部可向下属公司分摊费用，但在年底一次性按总额分摊，不按月分项分摊。

9、“需分摊的开发间接费”的在不同项目之间的分摊：

1）“需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次；

2）行政管理费按各项目（各区）季度末在建面积平均值的比例进行分摊；

3）资本化利息按各项目（区）季度末净资金占用量的平均值的比例进行分摊。

项目开、完工不在季度末时，按时间加权折算为一个季度的在建面积或资金占用量。

三、核算组织