小区业主物业服务公司关系探析

小区业主物业服务公司关系探析

小区业主与物业服务公司关系的探析

最近一部电影《业主奏鸣曲》上映。影片展现了业主与物业公司之间的矛盾、冲突。业主与物业公司，俨然是一对冤家。

影片所反映的现象在很多商住小区存在。中国人民大学“小区治理”课题组先后对北京100多个居民小区进行调研，结果显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突(不包括威胁和恐吓)的占37%。

一方面是，很多小区得不到最基本的服务，业主抱怨物业公司服务不好，想换物业公司，炒掉物业。

一方面是，不断有物业公司因收不上物业费，收入不能维持基本的开支，不能正常经营下去，被迫撤离小区。如在上海，有业界人士估计，有1/3以上的住宅小区面临服务危机，部分入住8-10年的小区可能成为“烫手山芋”。

在多数的商住小区，物业公司和业主之间不断攀升的矛盾，导致两败俱伤，物业公司干不下去，丢了饭碗；业主失去了物业公司提供最基本的服务，垃圾无人清扫，共有物业无人维护，个别小区因欠供电公司电费，还造成了停电停水…。情况严重的个别小区，成了社会不安定的因素。

物业公司和业主是一对天生的冤家吗？如何认识两者之间的关系？两者的关系为什么对立、尖锐？如何化解这些矛盾？

一、如何认识业主和物业公司之间的关系

商品房小区，每一个业主有自己的专有部分，形象的理解，可以认为关上自家的大门，门内的部分就是自已专有的。

但业主不能永远生活在自己的家门内，需要出门，需要走楼梯或乘坐电梯，需要有停车场停自己的小车，需要小区内的道路步行出门或开车出门，还需要保安看守大门，垃圾有人清扫，绿地有人维护等等。这些楼道、电梯、小区内的停车场、小区内的道路、绿地等是有关业主共有的财产或共有物业。业主的生活，需要这些共有物业在良好状态下正常运转。而维护这些共有物业一般需要有资质的物业公司来完成。因此在通常情况下，业主的生活需要物业公司，离不开物业公司。

物业公司是业主选聘来对业主的共有财产或共有物业做服务的。业主们一块商量，达成一致意见，通过招标或协商的方式，选出一家物业服务公司，由小区的业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，将业主一方和物业公司一方的责任和权利，用契约的方式固化下来。

因此业主与物业公司之间的关系是商业合作关系，是合同关系，是业主花钱，购买物业公司的服务。物业公司通过对共有物业管理维护，通过给业主的专有部分的维修维护，给业主提供服务，并挣取相应的报酬。物业公司和业主是通过提供服务、获得报酬，建立起一种相互依存的商业伙伴关系。

物业公司为了更好地给业主提供服务，需要管理来辅助

物业公司通过对共有物业进行维护给业主提供服务。但这些共有物业不是存在于真空中的，是存在于业主生活小区中。即共有物业与用这些物业的业主共存，业主的行为在很大程度上影响对共有物业的使用。

比如，小区中有停车场，业主们已通过协商，达成了如何规范停车的规定，并授权物业公司对停车场实施管理。如果有的业主，不遵守规则，胡乱停车，影响了其它的业主正常使用停车位。这时，物业公司有权对于违规停车的业主进行规劝。这种规劝就是为了达到更好的服务效果，而进行的辅助管理。这种管理的本质，是物业公司按业主共同决定和授权执行

管理权，是物业公司代表大多数业主对个别不遵守规则的业主进行管理。

业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业伙伴关系

在小区内，业主是物业的所有者，是物业的主人。物业公司是按合同为业主提供服务的。有些业主称自己是主人，称物业公司是保姆或仆人。这种认识是不正确的。

应认识到，社会在发展进步，社会上从事服务行业的人越来越多，社会分工也起来越细。从某种程度上讲，我们每个人都是为它人服务，而又得到很多它人提供的服务。我们出门坐车，到银行存钱，去医院看病，都是在享受它人提供的服务。而从事公交、银行、医院的人，一方面在服务它人，而在另外的方面又需要其它人提供的服务。因此，不能说从事物业服务行业的人，因为其工作性质是提供物业服务，就是保姆或仆人。业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业合作伙伴关系。

二、业主和物业公司之间的关系为什么这么对立、尖锐？

业主和物业公司之间的对立、尖锐关系的产生，有三个方面的原因：

一个是物业公司自身的问题

由于受过去计划体制的影响，有些物业公司没有树立起服务业主的意识，认为自己还是准行政组织，是来管理业主的。在很多小区，物业公司是开发商指定的“前期物业公司”，是开发商的子公司或孙公司。物业公司虽然在小区服务多年，但没有与业主平等协商、平等签订服务合同，而是一种不平等的“事实”服务、强制收费。有些问题本来是开发商遗留下来的，是开发商的问题，但由于物业公司是开发商的关联公司，物业公司不能摆脱开发商的压力，从而为开发商掩盖问题，替开发商推脱责任。还有一些物业公司，如《业主奏鸣曲》中所描写的，公司的主要负责人，有私利，为了保护自己的私利，为了避免失去自己的私利，用非法的手段，对待业主。

二是开发商遗留问题

在很多小区，由于开发商的遗留问题，如房屋质量低劣、配套物业质量差、违反当时规划开发等。业主在买房和入住时，没有发现这些问题。在一

定时间后，问题暴露出来后，开发商不负责任，不给解决。这会从两个方面影响物业公司的服务，一是硬件质量差，物业公司不可能在低质量的硬件上提供高水平的服务。二是业主很容易将对开发商的怨气，转成对物业公司的抱怨。这样，本来是业主与开发商的矛盾，变成了业主与物业公司的矛盾。由于很多物业公司是开发商的子公司或孙公司，与开发商有关联，使这种情况更严重。

三是业主自身的问题

《物权法》赋予业主通过共同决定行使对共有财产或共有物业的管理权，如制定和修改建筑物及其附属物业的管理规约；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等。就全国范围来讲，大部分小区的业主还没有建立起自己的组织，没有成立起业主委员会。有些小区虽成立了业主委员会，也没有真正运作起来，不能通过公开、公平、公正的协商，在广泛参与的基础上，形成业主对于共有财产或共有物业管理的共同决定，不能将这种意愿以契约的形式表达出来并体现在物业服务合同中。这样，本来是业主与业主之间的矛盾，如上面所举的业主违反规则停车的例子，却容易转化成了业主与物业公司的矛盾。

三、化解业主和物业公司之间矛盾的思路

要化解业主和物业公司之间的矛盾，需从上面所提的产生矛盾的三方面入手：

物业公司方面要树立物业公司的目标是为业主提供服务的意识。在接手一个小区的物业服务时，要有一切权力来自于业主共同决定的意识，从合同的签订上，要做到将一切权力，即服务内容及辅助管理权利，都明确表述在物业服务合同中。

开发商的遗留问题，需要开发商有良好的商业道德，来主动解决遗留问题；有些共性问题，需要政府有关部门通过立法来规范。当然也需要广大业主理性、坚定的维护自己权益。