福建宁德房产市场调研报告

宁德，福建的东北部，正朝着闽东中心、中等的滨海港口城市方向发展。为此，正热火朝天地进行旧城改造和城区扩建。

在此大势下，几十亩、一二百亩房地产大盘项目竞相而上，一片繁荣景象。但风险与机会共存，在市场繁荣的后面必将隐藏着什么………

宁德房市场概述与“中国红”项目行销之分析

宁德地区，俗称闽东，位于福建省东北部。闽东，北接改革开放以来异军突起的浙江温州地区，南临福建繁荣地带的闽东南地区，隔海即是宝岛台湾，是典型的山海城市。

宁德下辖福安、福鼎、霞浦、古田、屏南、寿宁、周宁、柘荣等2市6县，总面积13.45万平方公里，人口319.02万人。

2000年11月宁德“撤地改市”，即撤消宁德地区，改设省辖地级市，原宁德市改为蕉城区。

宁德市现有面积1537.2平方公里，区域人口40.55万，其中建成区面积8.2平方公里，人口12万人。主要经济来自于养殖业和种植业。城区面积狭窄，人口总量不足；经济基础薄弱，产业结构不合理，均直接制约着城市的发展。

宁德相关经济指标如下：

99年国内生产总值：202.29亿元

城乡居民储蓄存款：543569万元

城镇居民人均可支配收入：5606元

2000年

城镇居民人均可支配收入5800元

农民人均纯收入：2860元

99年10月福建省政府正式批准实施的宁德市（1998-2020年）城市总

体规划确定宁德市为闽东中心、中等的滨海港口城市，并由此成立了东侨开发区（闽东华侨经济开发区），具体担负着宁德城市新区的开发与建设。

宁德市远景规划的目标，是把建设区面积扩大到36平方公里以上，居民达到38-50万人，终极城市发展目标为园林式的海滨山水城市和生态城市。

东侨开发区作为宁德市城市发展的主要载体，城市总体发展规划设计划分为三个组团六个功能区，具体如下：

1、三个组团：

蕉城新组团即西侧以城东路为界，东侧到高速公路，是宁德市老城区与东兰、金塔组团之间的交汇地带，它的功能是以商业和生活居住为主的综合区；

金塔组团位于高速公路以东，东湖以南，功能是高科技工业、金融保险及生活居住为主的综合区；

东兰组团位于高速公路以东，东湖以北，主要以行政办公、文化科教及工业为主的综合区域，占地面积406公顷，分行政办公区、高尚住宅区、大学城、工业园区。

2、六大功能：

商贸住宅区位于开发区西部，毗邻宁德老城区，规划面积1.5平方公里，主要用于商业网点、居住小区及其配套设施的建设；

行政文教区位于开发区东兰组团，规划面积3.7平方公里，主要用于行政办公、科教文卫等城市配套设施的建设；

旅游休闲区位于开发区中部，规划面积5平方公里，包括三山（塔山、大门山、金蛇山）一水（东湖水域）及周边陆域，主要用于度假、休闲及其配套设施的建设；

高新技术工业区位于开发区南部、金塔组团内，规划面积1平方公里，主要发展技术密集型和技术较先进的行业；

高尚住宅区沿东湖两侧，面积为2平方公里，主要于高尚住宅的建设；

工业园区位于开发区东北部，规划面积2平方公里，主要用于发展食品、机械、电子、新型建材等行业，远期继续向东北方向延伸，面积扩大到

8平方公里，重点发展重大型临海工业。

（请参考附图一）

东侨开发区作为宁德撤地建市后中心城区的重要组成部分，不仅要解决城市地理空间发展的需要，而且还要满足作为闽东中心城市发展的人口数量的要求。

城市是现代化的标志，现代城市是以人为主体，以空间利用和自然环境利用为特点，以聚集社会效益、经济效益为目的，是经济、文化、人口、商品、信息、金融、交通和科技高度集聚的载体。

“中心城市”是对城市群体而言的，它是城市群的中心，是城市功能完善、具有带动辐射能力的大城市。如巴黎、纽约、东京及我国的北京、上海、广洲、沈阳等都是典型的中心城市，它们起着“心脏”、“大脑”的功能与作用，支配着周围地区的城市化和经济发展。

而凡是靠近“中心城市”的地区，技术就较为先进，经济较发达，相反，却是经济和技术落后的地方。究其原因，是因为城市的集散功能、经济技术水平与其规模的大小分开的，只有上一定规模的城市，才能具有方便快捷的交通运输网络的可能和需要，也才能在较大范围内聚集大量的物流、资金流和信息流…………

宁德市政府在规划中提出近期的发展目标中明确指出，到2005年争取中心城市城区的面积达20平方公里，人口20万，初步呈现滨海港口城市的雏形，并形成若干个集零售、批发、信息、服务于一体多功能的专业或综合的市场。

理想的规划、美好的前景，但以宁德市现有12万的人口，又将如何满足中心城市所应具有的需求，即宁德定位为闽东中心城市是否具备其先天条件和发展潜能，则是另一探讨的课题。

在此城市发展大势下，宁德市的房地产正处于起步发展阶段，在热火朝天的开发建设中，宁德市的房地产将朝什么样的方向发展，现状又是如何呢。

一、宁德房地产现状及开发特点

宁德市的房地产市场初始于东侨开发区成立以后，市场主要集中在东侨开发区内，并以此为代表，形成一个以新区开发为重点，旧城改造为辅的发展格局。

目前，众多房产项目主要分布、集中在城东路与闽东路沿线上，特别是闽东路与天王路、商贸街的区域内，而这一区域在东侨开发区内隶属于蕉城新组团，起连接新老市区并具承上启下的作用。现在售及待建房产项目的数量不多，但基本是以“大盘”的形象面世，如，中国红总用地300亩；长兴城200余亩；闽东农贸中心100多亩等房产项目，或定位为专业市场，或是综合商业广场，或是商住结合的生活社区，这在福建省的房地产业中，除了福州外，就连厦门在单个项目的开发体量上，也是相形见拙。

（请参考附图二）

而至于特点，则主要体现如下几个方面：

●个案开发数量较少，但单体总量大，占地面积均在40、50亩以上，尤以100～200亩为主；

●产业形成初期，市场运作体系不成熟，法规、法制不健全，管理漏洞大，

有较大的“边缘空间”；

●消费不成熟，对房产知识较缺乏，具较高的可操作空间；

●目前在售待建项目中，商业（商场、店面、市场）的比重大，已超出现实社会所能承受之力；

●住宅与商业售价比例不合理，商业单位售价明显偏高。

在房地产业中，有一开发定律，即房地产的开发定位是以城市发展规划为先导的。

由此，对于宁德市内在产业形成初期，就有众多商家超越实际，在商场