房产公司管理制度汇编

重点提示
应保证强规控制性要求。
施工图的面积指标应控制在规划审批文件所规定的范围内。
首层大堂及电梯厅 电梯前室、商业及会所之公共走道净宽应考虑两边干挂石材的预留量。
总平面设计
道路设计
住宅单元出入口（含独立入户的底跃户型大门）距车行道最近距离应
小区车行道宜采用沥青路面，双车道宽6米，单车道车道Fra bibliotek度角度
机动车道上的排水沟沟盖板宜选用高强复合材料，不宜选用水泥盖板。
5．结构设计主要参数的确定。
（十）设备设计要求
1．对煤气设置、调压站及管网的要求。
2．给水系统（生活、生产、消防用水）管网、水量及设备。
3．排水系统管网、污水处理及化粪池等。
4．空调、采暖、通风的要求。
5．电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求。
6．电信系统的电话、电传、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等的要求。
2．人车流分析、景观分析。
3．环境设计总图、小区中心环境设计图纸。
4．结构、水、电、消防、人防专业图纸。
附件1：
AA·_____________________项目（高层）
施工图设计指引
编制单位：AAAA房地产开发有限公司
二0一 年 月
第一章 总图、建筑专业
第二章 结构专业
第一篇 高层项目总图、建筑专业施工图设计指引
附件5：培训管理流程
第一章 设计管理
施工图设计任务书编制办法
一、方案规划
（一）目的
为规范、指导工程设计任务书的编写工作，特制定本方案。
（二）方案编写原则
1．遵守国家有关法律、法规及标准。
2．准确反映企业的建设意图。
二、设计任务书的内容
（一）工程概况
（略）
（二）经济指标
1．用地面积。
2．建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配）。
3．总投资控制。
4．市场定位。
（三）城市规划的要求
1．建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求。
2．各类建筑所占比例。
3．建筑高度、层数。
4．建筑体型、景观及环境的要求。
5．占地系数、绿化系数、容积率的要求。
6．防火间距及消防通道。
7．主要及次要出入口与城市道路的关系。
8．日照、通风、朝向。
9．对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求。
1．8 景观设计任务书编制办法
1．9 配套工程设计任务书编制办法
1．10 设计方案评审办法
1．11 房产开发集团与房产营销工作对接制度
附件1、土地购置工作分工及流程
附件2、AA营销—AA房产开发项目前期规划对接流程
附件3、AA营销—AA房产开发项目园林与销售配套对接流程
附件4、AA营销—AA房产开发项目综合配套对接流程
（七）建筑剖面的要求
1．建筑标准层高度。
2．有特殊使用层要求的高度。
3．建筑地上、地下高度满足规划及防火要求。
（八）室内装饰要求
1．一般用房的装饰要求。
2．重点公共用房的装饰要求。
3．对有特殊使用要求的装饰。
（九）结构设计要求
1．地基基础的设计要求。
2．抗震结构的设计要求。
3．主体结构体系的选择。
4．人防和特种结构的设计要求。
竖向设计
为避免场地内出现倒坡，竖向设计图中除了应标出所有车行道的坡度、坡长以及边坡点位置外，还应标出住宅单元出入口至小区道路之间人行通道的坡度、坡长以及变坡点。
住宅室内外高差一般为1050，当下层为底商时为450。
所有住宅单元的入口大堂（门厅）标高必须高于室外地坪(景观完成面)不少于
室外入户大堂层高，不应小于
第八章 人事管理
8. 1 人事管理制度
附件1、招聘管理流程
附件2、招聘需求表
附件3、AA房产员工应聘登记表
附件4、面试评价表
8. 2 公文处理暂行规定
8. 3 行政办公规范管理制度
8. 4 培训管理办法
附件1：《培训需求申请表》
附件2：《年度培训计划表》
附件3：《计划外培训申请表》
附件4：《培训协议书》
（十一）消防设计要求
1．消防等级。
2．消防指挥中心。
3．自动报警系统。
4．防火及防烟分区。
5．安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间。
6．防火材料、设备及器材的要求。
（十二）环境设计要求
1．总体环境设计要求。
2．中心规模及标准。
3．环境设施设计要求。
（十三）图纸要求
1．总体平面图、单体各层平面图及平面布置、地下室平面图及平面布置、各建筑物的主要立面、剖面图。
附件5、房屋设备移交清单
附件6、整改通知单
附件7、房屋设备登记表
附件8、整改通知回执
附件9：房屋验收登记表
第三章 造价管理
3．1 开发建设项目结算核算办法
3．2 开发建设项目资金管理办法
3．3 工程保修金清算管理办法
3. 4 折抵业务管理办法
第四章 质量安全管理
4. 1 工程实施阶段的工程质量管理制度
（2）卧室门 900x2100，特殊楼栋900X2400。
（3）景观阳台门采用落地推拉门，该洞口上缘标高应与窗洞口上缘统一。两侧应设计墙垛。
（4）生活阳台门 800x2100，宜与厨房窗统一设计。
（5）厨房门如条件容许，宜直接开向餐厅，洞口尺寸为1600x2100，如面宽不能达到该要求，则门洞为800x2100。
管理制度汇编
AAAA房地产开发有限公司
二O一一年三月
第一章 设计管理
1．1 施工图设计任务书编制办法
1．2 面积核算办法
1．3 设计图纸资料档案管理制度
1．4 图纸会审制度
附件1、参会签到记录
附件2、修改记录
附件3、专家咨询会议报告
1．5 图纸内部会审制度
1．6 设计变更管理
1．7 设计环节的成本控制办法
3.落地窗、凸窗从楼面标高算起，1100mm以下部分应设计为固定窗
4.平开窗的开启扇，单扇净宽不宜大于0.6m，净高不宜大于1.4m。推拉窗的开启扇，其净宽不宜大于0.9m，净高不宜大于1.5m。
其它要求：
1.高厅户型和顶跃的挑空高窗宜通高，其中段不宜露梁。
2.飘窗安装位置：凸窗外边安装于板内100mm处，窗下空调百叶宜安装于板内50mm～100mm处。
应明确道路两侧及小区内雨水排水系统作法，室外大范围的平台、广场、踏步及由室外到室内的道路变坡处，应设截水沟及篦子，形成排水管网。
各管线检查口应避开私家花园、单元出入口。并不宜设在道路下。
综合管网通过地下车库结构变形缝处的处理方法应明确。
2.3.8一般情况下给水、排水管线要求从建筑物北侧进入，天燃气、采暖从建筑物南侧进入。
高度大于
应明确切坡、开挖、回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处理措施。应明确挡土墙走向、标高以及排水盲沟和集水井等具体做法。
综合管网
如项目分期开发，需要首先根据项目整体的修建性详细规划完成综合管网的总体方案，并在此整体综合管网的框架下，完成各分期的综合管网施工图设计。
如项目各分期不同时交房验收，一方面必须保证先行交付使用的各期管网在建成后能独自运行、验收，另一方面要与后续建成的各期管网实现平顺、经济、合理的连接。
如遇场地内有周边场地过境管、线，且不能迁建到小区外时，在小区综合管网自成体系的基础上，采取
园区内的综合管网应布置在用地红线范围内。当遇市政绿化、城市排水干管等控制线时，管网和构筑物也均不应占用或进入控制用地范围。当确有困难时，设计方当与甲方相关人员充分沟通，并协助、参与甲方与有关职能部门、机构的沟通工作。
（2）防火门根据防火规范要求设计（机房出屋面外门采用钢制门）。
（3）阳台与厅、卧室之间的门宜采用塑钢门联窗。（增加候补）
（4）厨房与生活阳台间的门宜采用铝合金平开门，门高1m以上应安装玻璃，并宜结合厨房窗统一设计。
（5）首层单元门宜采用铝合金玻璃门。
门洞口
（1）入户门1200x2400(子母门)/1000x2400（单扇门），安装于门洞外樘。
第二章 工程施工管理
2．1 质保期内的房屋维修管理办法
附件1、质保期内房屋维修申请单
附件2、质保期内房屋维修竣工验收单
2．2 项目管理实施细则
2．3 工程管理实施细则
2．4 房产开发集团与物业管理工作对接制度
附件1、AA房产开发与物业管理交接验收流程图
附件2、竣工资料表
附件3、房屋图纸移交登记表
附件4、房屋钥匙登记表
10．停车场及车库面积。
11．对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求。
（四）建筑的风格及造型
1．建筑的特色、共性与个性。
2．建筑群体与个性的体型结合。
3．建筑的立面构图、比例与尺度。
4．建筑物视线焦点部位的重点处理要求。
5．外装饰的材料质感与色彩。
（五）使用空间设计方面的要求
1．使用空间的平、剖面形状及组成。
3.其他房间开向景观阳台的门，如条件允许，宜采用落地推拉门，确有困难，可采用单扇外开门，但不应影响阳台的使用，且宜与窗统一设计。
4.生活阳台门应采用单扇外开门。
窗、空调百叶及护栏设计：
选材要求：
1.门窗：
型材标准：铝合金/塑钢型材，表面处理为静电粉末喷涂。（待定）
玻璃标准：结合二次能耗计算以确定选用标准。（待定）
（3）当主卧与次卧隔墙有柱或墙时，应优先保证主卧墙面的平整。
（4）当卧室与两厅以外的房间隔墙有柱或墙时，应优先保证卧室墙面的平整。
（5）当厨房与卫生间隔墙有柱或墙时，应优先保证厨房墙面的平整。
（6）户内管井布置不应影响相邻两厅或卧室隔墙的完整，不应出现小阳角。