房地产价格文献综述

房地产价格波动影响因素研究综述

一、前言

我国的房地产业是我国的重要的产业，与钢筋、水泥、交通运输、农民工就

业等等许多方面具有十分密切的关系。房地产业是为国民经济的发展提供生活资

料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之

一（鲜前航、刘峰，2010）。房地产业自上世纪末走出低谷以来，其迅猛发展的

势头备受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产

生巨大的影响，更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。（马端建，

2004）。

研究房地产行业的发展，最根本的动机来源于房地产行业与国民经济发展的

密切关系 (李南成、马萍、徐舒，2006) 。房地产价格波动反映了我国房地产行

业的发展状况，成为房地产行业发展研究中的重点内容。房价作为房地产商利润

的直接来源和商品房购买者的直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方的神经，

尤其是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为一个社会广泛关注的问

题（李立、李永辉，2002）。房地产价格和社会经济发展水平密切相关，房屋价

格也随着房屋质量和城市建设水平的提高而不断上涨（傅珊珊、尹菁菁，2010）。

2003-2007年，我国固定资产投资过热，带动房价飞速增长（）。

高健、冷安琪，2010

房地产市场繁荣背后却隐含着危机，如不分析研究，不加以解决，势必影响行业

的健康发展。房地产价格和投资增长过快，住房供求的结构性矛盾较为突出，房

地产开发和交易行为不够规范等现象在一些地方表现得尤为突出。（马端建，

2004）。

房地产价格的稳定进而房地产市场的健康稳定是国民经济协调发展的基本

保障之一，是关系国计民生的一个重要问题（龙莹、张世银，2010）。国际金融

危机的爆发，极大地影响了我国经济的发展，，国内消费不振，政府出台的旨在

扩大内需的四万亿刺激计划，其中32%与房地产行业直接相关，包括廉租房、保

障性住房等措施。然而，房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨，在与

其它因素的共同作用下,可能会引发结构通货膨胀（鲜前航、刘峰，2010）。

在现代经济中，房地产不仅是消费品，还是重要的投资品，房地产价格的波动远

远超过了普通商品的幅度（段军山，2006）。目前，我国房地产价格远高于普通

百姓的经济承受能力，面对房地产价格虚高态势，政府当局采取了许多措施来调

控房地产价格，然而国家宏观调控政策效果并不理想。而且由于房地产自身开发

的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业

的发展具有明显的地区特征，单个城市对房价调控也力不从心。（）

齐淑兰，2008

以此为背景，本文尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻

辑，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们，进一步寻求上述问题的

答案提供一些有益的视角。

二、国外相关研究

国外对房地产价格波动影响因素研究比较早同时市场化程度也比较高。房

，

地产价格波动影响因素涉及多方面，而各个学者的研究也是多方面的。在微观层

面，Carey房地产价格决定模型表明房地产价格取决于5个变量，投资者人数(N)、

投资者可以获得的资源(贷款数额)、基准价格、房地产市场供给以及投资者的保

留价格离差。他认为房地产价格将随着投资者人数、投资者可以获得的贷款数额、

房地产市场的基准价格的上升而上升，而若房地产市场供给增加，房地产市场价

格将下降。（Carey，1990）在宏观层面，Clapp和Giaccotto（1994）利用简单

回归分析，认为宏观经济的变化对于房地产价格有着很好的预测能力，不符合有

效市场的假说（Clapp、Giaccotto，1994）。而Quigley （1999）采用供求平衡

确定价格的模型，对美国1986—1994年41个都市区域的年度数据进行研究，认为

对住宅价格的解释能力在12%～30%之间，各变量的显著水平超过了99%，说明美

国经济基本面可以解释美国房地产价格的变化。

房地产可以作为一种投资品，在做购买决策时，也有可能会受到投机因素的

影响。ase和Shiller(1989)、Abraham和

Hendershott(1995)等人就房地产市场

C

的投机问题作了大量的研究，发现房地产投资中确实存在投机行为，并且是房地

产价格的决定因素之一。房地产投机过程中涉及信念、反馈效应等相关因素，正

是这些因素相互作用推动了投机行为的蔓延和房地产泡沫的迅速膨胀和破灭。

从房地产供给方面，Peng 和Wheaton 利用香港

1965 ～1990年的数据对土地

供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示，土地供给变化对地价、

住宅价格和住宅供给都有较大影响。

随着经济研究的发展，暂时收入和永久收入概念引入经济分析中，GcofKenny

（1999）对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模，研究表明持久收入增加会引

起房地产价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加。（GcofKenny，1999）

Abrahma 和Hendershott利用了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，该

模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上

涨幅度和利率上升成负相关。（Abrahma、Hendershott，1996）由于房地产产品的特殊性，在建设和交易过程需要有大量的资金，房地产行

业不可避免的会与银行信贷有紧密的联系，会与利率投资等有关联。Giulindori

研究发现利率上调之后，9个欧洲国家（比利时、芬兰、法国、爱尔兰、意大利、

荷兰、西班牙、瑞典和英国）的房地产价格会出现不同程度的下降（Giulindori，

2005）。Case 和Robert验证了房地产价格与投资回报存在正的自相关。房地产

价格和回报的高度自相关会产生正反馈交易行为, 并推动房地产价格向预期的

方向发展,在上升过程中可能会形成价格泡沫。（Case、Robert， 2003）