2019年最新-运河岸上的院子行销推广方案思考-精选文档
运河岸上的院子
一、项目定位1、项目综述长安街东古运河畔绝版独栋大院式别墅运河上的院子，位于长安街东起点，坐落京杭大运河河畔，京哈高速与长安街一线相通，便捷的交通关系更好的诠释了院子“闹中取静、出入自如”的精神意涵。
携手建筑大师张永和，以5年时间的潜心力作，为世人呈现出京城独一无二的大院式别墅，成为珍藏“中国文化的美丽精神”的高贵载体。
55席珍惜体量，不论从建筑本身、区位地段、自然生态景观，以及国家对低密度住宅开发的政策来看，都成为北京的绝版资源，具有绝对的投资收藏价值，五年前院子是新中式文化的倡导者，而五年后，院子仍代表中国，成为中国建筑领袖，瞩目于世。
2、家族荣耀诗礼簪缨大院钟鼎显赫世家中国院，皇宫起。
无论是帝王的恢弘宫院，还是大家的殷实宅邸，均已“群体联络之美”著称，所有细节都是中国传统礼绪文化的栖身典范。
中国院子讲究四方围合，中间藏气，而传统宅门更被视为气场的出口，象征门风脸面，从皇宫王府到富贵大家，“门”在宅邸建造的过程中，被摆在首要位置。
在中国建筑中，“门”是一个体系，构成“门”的各种要素，都被附上象征主人地位、洗好的象征性符号，斥巨资请名匠，精雕细琢。
“运河岸上的院子”将中国传统院门文化中象征最高阶层的元素纳入其中，每个细节都能够在中国皇家建筑文化中追根溯源，青石阶、柚木门、抱鼓石、影壁浮雕，层层递进，浑然一体。
3、门第印象中国宅门掩隐世家风范臻赏中国宅门，一看大魏二看材料三看工艺，缺一不成气候。
“运河岸上的院子”深谙门道，开凿考证方位，尺寸、形式和标准必配显宅院规模，一应配件也都严格采选，彰显宅院礼仪气度。
二、建筑空间1、建筑风格大屋顶与天穹生息相通一如中国哲学的恰淡谦和，院子的建筑简洁坚实。
宛如“人”字形的屋顶，被称为“山顶”，象征着居所与天穹生息相通，表徽中国传统礼制文化。
在构造美学上，院子是一个无限的空间，屋顶界定了建筑所在，塑造出院子的轮廓，它使一个院子笼罩在坚固的氛围中，长久地安居在大地之上。
庭院工程怎么做营销方案
庭院工程怎么做营销方案一、市场分析随着人们生活水平的提高，越来越多的家庭开始重视庭院的设计和装饰。
庭院工程成为了一个新的消费热点，市场需求不断增长。
与此同时，由于庭院工程具有一定的专业性和技术难度，消费者往往希望能够找到有经验、专业的庭院设计和施工团队，以确保自己的庭院能够具有美观、实用和耐用性。
二、目标消费群体1.中高收入人群：由于庭院工程需要一定的投入成本，因此中高收入人群通常是庭院工程的主要消费群体。
他们对生活品质有一定的要求，会愿意在庭院设计和装饰上花费一定的精力和金钱。
2.喜爱户外生活的家庭：对于那些热爱户外生活、喜欢在庭院里享受阳光、美食和音乐的家庭来说，他们对庭院工程的需求是比较迫切的。
3.地产开发商和物业管理公司：他们通常需要在住宅社区或者商业综合体中设计和建造庭院，因此也是庭院工程的潜在客户。
三、竞争分析庭院工程市场竞争激烈，主要竞争对手包括具有一定品牌影响力和口碑的庭院设计公司和施工团队，以及一些小型独立的庭院设计师和装饰公司。
具有较强竞争力的庭院工程团队通常具备以下特点：1.专业的设计团队：能够提供具有个性化和美观的庭院设计方案。
2.高素质的施工团队：具备一定的工程施工经验，能够保证施工质量和进度。
3.良好的口碑和服务：有着良好的客户口碑和售后服务体系，在业界有一定的知名度和优势。
四、营销策略1.品牌定位：树立“专业、个性、品质”的品牌形象。
通过精心设计和打磨，让客户对我们的品牌形象产生信任和认同感。
2.产品定位：以庭院设计和施工为主营业务，提供多样化、专业化的庭院工程解决方案。
注重打造个性化、美观、实用的庭院空间，满足不同客户的需求。
3.推广策略：a. 线上推广：建立自己的官方网站和社交媒体账号，展示公司的设计作品和成功案例，引发关注和讨论。
通过搜索引擎优化(SEO)、内容营销和社交媒体推广，提高网站的曝光度和流量，吸引潜在客户。
b. 线下推广：参加行业展会、庭院设计活动等，与客户进行面对面的交流，展示公司的专业水平和实力。
邹城市东海院子2019年营销思路及策略
邹城房产市场整体存量约为160万㎡，北部板块存量约45万㎡，去化周期约为30个月。
邹城市各区域现有存量及去化周期
北部板块
销售均价：6000元/㎡ 库存：45万㎡ 去化周期：30个月
西部板块
销售均价：5517元/㎡ 库存：11万㎡ 去化周期：5个月
东滩路
人民广场
火车站 销售均价：6517元/㎡ 库存：4万㎡ 去化周期：2个月
2018年邹城整体成交面积段分析
2018年邹城东部板块成交面积段分析
2018年邹城市主力供应与成交在100-140㎡，占比51.94%，由于地缘性居住习惯， 140㎡以上大面积改善型产品占有一定比例，占比24.78%。
2018年东部板块成交的主要面积段为100-140㎡，占比为51.94%。
直接竞品分析 市场小结
土地市场分析
2018年邹城市土地市场量价齐升，拿地企业多以本地开发商为主，亩单价在100-200万元/亩之间，碧桂园和祥生地产进驻济宁的首 个项目皆在邹城。
用地单位
邹城市龙升房地产开发 有限公司
邹城市宏达房地产开发 有限公司
位置 平安路南，后葛炉山路
西，华茂路东
新德大街南，靖安街东
70年
居住70年,商业40 年
70年
48679 78544.2 66669 61597
1.2-1.9 1.0-1.3 1.2-1.8 1.5-2.0
6171万元 3559万元 28287万元 14110万元
667 349 236 1145
2018.6.27 2018.6.13 2018.5.23 2018.5.4
析
44%
23%
14%
8%
40-50万
运河岸上的院子
山水园
山水园在东区位于一块面积 较大的公共绿地我们以现代造园 手法来演绎传统山水园，以荡气 回肠的流水瀑布作为山水园的视 觉焦点，整个山水园被溪流石山
怀抱，中间则是开敞的草坪，并
设计了一座供人休憩的木构架。
细节设计材料
细节设计材料——
主体呈灰色调，简洁、
质朴，沉稳、大气，宁 静且富有质感，传统灰 搭配汉白玉和芝麻白的 墙裙既具中国内涵，又
源”、“骊宫”，奥雅借鉴中国古典文化的精髓，打造出兼具诗意与实用功能的 新中式经典，邀请大家共同赏析。
【骊宫】别Байду номын сангаас大宅
【骊宫】别墅大宅 ——唐代诗人白居易长 篇叙事诗《长恨歌》诗 词中不乏表现骊宫和仙 天的优美场景与当年美 好时光的氛围。观建筑 本身有唐风之大气富贵， 宛似骊宫，所以我们在 这借用诗词里面所描述 的美好场景来表达我们 所追求的园林意境，园 林里面各个节点、景墙、 构架、小品、灯光、室 外家具、摆饰等各个元 素的设计，自然而然处 处都会去体现当年大唐 盛世皇宫里所呈现雍容 华贵的场景，我们的设 计也随之越来越精彩和 贴切。
独运；灵动的仙鹤雕塑，颇有“低头乍
恐丹砂落，晒翅常疑白雪消”的意境。 山水云天一色的水景墙蕴含了道在一草 一木，在一石一水，在宇宙间一切事物 中的真理。其设计围绕禅意、中式、自 然，万物都自有其本原，自然即是禅。
四、园林植物设计
东区的建筑设计风格 上延续了地域文化，在保 有中国内涵的基础上多元 化发展，吸纳东方建筑精 髓，强调庭院的感觉，室 外室内空间亲近而不留痕， 凹庭院、内庭院的设置如 同阴阳接榫，巧妙而熨贴。 在景观设计上我们沿用了 建筑设计的空间理念，并 研究了传统宅院及王府宅 邸的建筑与庭院的关系， 将几条主次道路着重在空 间组织上进行重新规划， 一方面设计高墙大院加强 了独栋别墅的私密性，另 一方面提升了整个建筑从 入口到建筑及庭院的整体 品质感和尊贵感。
大运河营销策划方案
大运河营销策划方案一、项目背景大运河是中国传统文化的瑰宝之一，是世界上最长、最古老的运河之一，被誉为“天下第一河道”。
大运河独特的文化价值和壮丽的自然景观吸引了大量的国内外游客。
为了更好地推广大运河、增加游客数量和提升游客满意度，需要制定一套科学合理的营销策划方案。
二、目标与目标受众1.目标：提升大运河旅游品牌知名度，增加游客数量，提升游客满意度，推动大运河地区旅游经济的发展。
2.目标受众：国内外游客群体，尤其是喜爱历史文化和自然风光的游客，包括家庭旅游、学习考察、商务旅游等各类游客。
三、市场分析1.大运河地区旅游发展潜力巨大，但目前市场开发程度不够，需要加大推广力度。
2.大运河旅游品牌知名度相对较低，需要通过多渠道的宣传和营销来提升品牌知名度。
3.游客的旅游需求多样化，需要结合大运河地区的旅游资源特点，开发出多样的旅游产品。
4.大运河地区交通便利，基础设施完善，为旅游业的发展提供了良好的环境。
五、核心价值与品牌定位1.核心价值：以大运河为载体，传承中国传统文化，展示历史遗存和自然风光，提供旅游休闲体验。
2.品牌定位：大运河旅游品牌将定位为“文化传承与自然之美共融”的旅游目的地。
通过合理开发旅游资源，打造独特的旅游产品，满足不同游客的需求。
六、营销策略1.目标：通过广泛的宣传推广和完善的服务体系，吸引更多的游客到大运河地区旅游。
2.策略：（1）宣传推广方面：通过多渠道、多媒体形式的宣传推广，提升大运河旅游品牌知名度。
a.在国内外各大旅游媒体上进行广告宣传，包括电视、广播、杂志、网络等。
b.与知名旅行社、在线旅游平台合作，推出大运河旅游产品套餐，并通过这些平台进行推广。
c.利用社交媒体平台进行线上推广，通过微博、微信、抖音等方式扩大影响力。
d.举办大型活动，吸引媒体关注和游客参与，如大运河文化节、乡村旅游季等。
（2）产品开发方面：结合大运河的文化和自然资源特点，开发多样化的旅游产品。
a.历史文化游：设计主题游览路线，展示大运河的历史文化遗产，如古城遗址、古建筑等。
乡村运河景观设计方案
乡村运河景观设计方案
乡村运河是一种独特的自然资源，具有丰富的文化遗产和历史价值。
为了保护和利用好这一资源，我提出以下乡村运河景观设计方案。
首先，我建议在乡村运河周边建设步行和自行车道。
这将为游客提供一个舒适和安全的环境，以便于他们欣赏运河美景和感受自然氛围。
同时，步行和自行车道可以让游客更好地了解乡村文化和人文历史，以及和当地居民进行交流互动。
其次，我建议在乡村运河沿岸设置休闲设施和活动场所。
比如，搭建一些凉亭和休息站，供游客休息或欣赏风景；设置一些户外运动设施，如篮球场和健身器材，让人们可以在享受自然的同时进行健身运动。
此外，可以定期举办一些文化艺术活动，如演出和展览，吸引更多人来到乡村运河旁体验文化的魅力。
再次，我建议修复和保护乡村运河的生态环境。
这可以通过采取措施减少水污染和垃圾排放，种植适宜的植物来增加氧气供给，维护植被生态系统的平衡。
此外，可以在运河中放养鱼类和水生动物，以增加乡村运河的生物多样性。
最后，我建议在乡村运河周边建设一些旅游设施和服务。
例如，可以建设一些民宿和度假村，为游客提供住宿和休闲服务。
同样，可以开发一些特色农庄和农产品销售点，让游客了解和购买当地的农产品。
此外，还可以在河岸边开设一些餐厅和咖啡馆，以满足游客的就餐需求。
综上所述，通过以上的乡村运河景观设计方案，我们可以充分保护和利用乡村运河的资源，为游客提供一个优美的自然环境和丰富的文化体验。
同时，这也将为当地经济发展和乡村振兴提供新的机遇和动力。
置信·一院子推广方案
张玉松 外企职业经理人 （第一人称的一段话）
山水别墅只能享受2天 另外5天更从容，5+2生活方式的铂金版 太太喜欢逛街，喜欢泡吧
献给这座城市光辉而忙碌的身影 置信一院子，从容生活的第二栋
管家选秀活动信息
a
93
置信·一院子城市别墅生活价值论坛
“有山水别墅、中式别墅、欧式 别墅，但缺少一套真正管家制的 别墅”
孔上夫 董事长 （第一人称的一段话）
每天交际应酬 没有太多的时间关心家庭 有很多套别墅，但是没有一套服务做到让人放心
献给这座城市光辉而忙碌的身影 置信一院子，丰饶收藏的第五栋
管家选秀活动信息
a
94
物料
a
95
楼书：《大城小院》
➢东方的幸福观——家庭幸福 邻里友爱 ➢院子的自然生长——互相依靠的一种生活方式，情感 ➢置信一院子，回归幸福生活方式——（规划：小院， 四个中院 一个大院） ➢置信一院子的建筑智慧——（建筑：中西合璧的审美） ➢做一个闲暇时光的漫步者——（园林：移步换景，与人交流的场所） ➢同心圆的启示——（产品：设计原理为家庭向心力） ➢沉醉繁华都市中——（配套：外双楠、巴厘岛的周全配套） ➢条条大道通院子——（交通：二环内的便捷交通网络） ➢10个光辉而忙碌的身影——（人群：名人谈城市别墅的生活价值）
25 （四）
华西都市 报
跨整版
9月
户外、站 台
整版硬广: 置信城市别墅，将让世 人惊艳！ 整版软文：置信别墅巡展，见真工
硬广: 置信城市别墅，在何处？ 软文：城市别墅，贵乎稀有
整版硬广：置信城市别墅，金钥匙 管家服务 半版软文：管家服务标准，置信管 家服务 半版招聘：置信管家招聘广告 置信城市别墅，**日启幕 or 谁将代言置信城市别墅
运河岸上的院子营销思路
2
收藏界巨头
作为顶级文化藏品而收藏，兼具私人博物馆功能。
客户模型：书画收藏家 刘文杰 其收藏水平单就近现代名家字画的精 品程度而言,全中国“独此一家”。 尤其以齐白石、李可染、溥儒、钱松 岩、刘继卣等近现代名家作品为主， 收藏数量之大，水平之精，为一般藏 家所难忘其项背； 作为收藏界巨头，亟需一个顶级场所 作为其私人博物馆的收藏与展示功能。
至高领地。
客户模型：沙特王子 沙特•本•加利卜•本•沙特•阿卜杜勒-阿齐兹•阿勒沙特 来自盛产石油的沙特阿拉伯王国。虽 拥有沙特皇室血统，拥有万贯家财， 但他却执着地热爱中国，向往中国， 喜欢北京，酷爱北京，带着他的大管 家，游历北京名胜。 尽管他是权贵之宠--沙特王子，生 在世袭信仰伊斯兰教、自幼诵读伊斯 兰教经典《古兰经》的家庭，但他却 对五千年的中国古代历史文学产生浓 厚兴趣，对现代中国文化热情高涨， 可谓对中国古今历史文化，情有独钟。
真心喜爱是他们置业的第一动力
这种喜爱源于文化认同，源于生活追求 院子能让这种喜爱世世代代收藏并传承下去
收藏院子的三类目标客群
1
金融界大鳄
价值取向：作为顶级不动产领域的盛世孤品而收藏，兼具企业会所功能。
客户模型：中科招商创始人、董事长单祥双 作为全国首家人民币股权投资基金管理公司 中科招商“中国黑石”的创始人、董事长兼 总裁； 中国最大的股权投资基金专业管理机构之一； 成功完成投资项目200多个，其中已有数十家 先后成功上市；成功发起设立并受托管理80 多支股权投资基金，基金规模超过500亿元人 民币。 目前正在寻求“体面”北京总部。
PART 1 重识院子
来自今久团队的真实感受
随着十二栋天价“墅王”的面世，现在的“院子”已经
不再是以往的“院子”，作为中国价格最高的限量珍品，
某花园营销推广执行方案
某花园营销推广执行方案一、项目背景分析某花园是一家位于城市市区的花卉主题公园，拥有广阔的绿地、丰富多样的花卉植物和各种娱乐设施。
然而，近几年由于市场竞争加剧，某花园的客流量和盈利能力有所下滑。
为了提升某花园的知名度和吸引力，我们需要制定一份具体可行的营销推广执行方案。
二、目标定位1. 提升品牌知名度，成为市场花卉主题公园的领军企业；2. 增加游客数量，提高入园游客的满意度和忠诚度；3. 提高某花园的盈利能力。
三、目标受众分析1. 家庭用户：由于景区拥有儿童娱乐设施和休闲区域，家庭用户是某花园的主要客户群体；2. 年轻人群体：对美丽景色和体验式游玩有较高要求；3. 老年人群体：某花园的环境优雅、氛围宜人，老年人群体对此类环境有一定的偏好。
四、策略与方案1. 提升品牌知名度（1）与媒体合作：与市场上知名的媒体合作，通过电视、广播、报纸、杂志等媒体渠道推广某花园的特色，提高品牌知名度；（2）线上推广：使用新媒体平台，如微信公众号、微博、抖音等，开展线上营销推广活动，定期发布关于花卉、旅游、娱乐等内容，吸引更多的用户关注和分享；（3）合作推广：与旅行社、景区联合推出相关旅游套票，提供优惠折扣和特色服务，吸引更多游客选择某花园。
2. 提高游客数量（1）举办主题活动：定期举办各种主题活动，如花卉展览、文化艺术表演、户外运动比赛等，扩大花园的吸引力和影响力，吸引更多游客；（2）推出会员制度：推出会员卡或年卡，提供一系列的优惠政策和专属服务，增加用户的粘性；（3）增强体验性：提高花园的服务质量和游玩体验，更新维护设施设备，开设互动体验项目，如花卉鉴赏、DIY手工制作等，增加用户互动和忠诚度。
3. 提高盈利能力（1）拓展销售渠道：除了门票销售外，增加周边产品和美食的销售渠道，开设网上商城、特色餐饮和纪念品商店，提供优质商品和服务，增加销售额；（2）开发特色项目：根据市场需求和用户反馈，开发具有特色的项目，如婚纱摄影、儿童乐园、室内游乐场等，提供更多元化的服务，满足不同人群的需求；（3）合作营销：与周边商家、景区、旅行社等进行合作营销，互相推荐和宣传，共同吸引客流，提高销售额。
顶级豪宅杭州远洋大运河推广方案 共154页
Case study——万象城
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看看万象城当时的情况
Case study——万象城
悦府
■ 可售面积10万多㎡ ，可售625套 ■ 三幢160米杭城最高住宅 ■ 现代建筑风格， ■ 外立面主要为玻璃幕墙材料 ■ 90-230平方米平层户型 ■ 报价6000元精装修
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文脉
区块深厚的历史积淀， 多个历史遗迹； 运河文化传承。
离武林门最快10分钟车 程； 交通便利。
地段交通
价格基础
用材户型
大户型为主，未定型， 未知数。
景观
一线河景为依托； 多快市政绿化环抱； CBD内景观。
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万象城溢价分析
钱江新城大气候； 以自身商业业态带来的 可见人气。
未来发展
地段交通
价格基础
品牌
深圳万象城影响力； 业态内溜冰场、LV、 IMAX等品牌影响力。
溢价能力
用材户型
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文脉
商业业态所带来的时尚 向往。
景观
商业形象传播： 以案场周围围挡为主，配合少量户外高炮； 配合节点（品牌发布、重点品牌签约）阶段性报纸及电台广告告知。
案场体验策略
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邀请国际知名景观设计，对西区周边景观进行改造，增加品牌力； 搭建观景平台，让客群完美感受运河所带来的景观及文脉； 沙盘及销售区域独立化，与东区进行有效区隔； 案场建设运河文化展示区域，充分感受文化底蕴。
运河岸上的院子营销思路
顶级项目的发展方向，对于项目内在（精装）的加工变 得极端，体现在——
中国贵族的生活方式和世界接轨。
顶级豪宅由传统意义的“私家空间”正向社交化的功能 空间延展：私密性和安全性要求并未放松，但是对于主 人生活仪式化的展示需求以及定制化的建筑符号需求更 加强烈——
超五星级酒店功能形态的衍进。
对于别墅豪宅而言，真正要成为超级豪宅，院子是最舍 得，步伐最大的一个。 真正能够与世界顶级生活方式匹配的价值——
稀缺属性 文化属性 收藏属性 传承属性
核心价值和需求对位
1. 稀缺属性：对中国顶级稀缺资源的占有； 2. 文化属性：对中国文化及文明的真心喜爱； 3. 收藏属性：能够作为收藏品及私人收藏博物馆； 4. 传承属性：未来百年内都将是塔尖的家族重产，供后
代传承。
这样一个颠覆了传统顶级豪宅配 置的超级院子，谁能拥有？
中国贵族的超级藏品
十年，我们看到一个颠覆传统资源型豪宅、将产品从高 端推向极端的偏科状元——“中国超级大院”。 达到了近几十年中国顶级圈层“造园运动”、“大院文 化”的新高峰，打造真正属于中国贵族的世界生活方式。
PART 1 重识院子
来自今久团队的真实感受
随着十二栋天价“墅王”的面世，现在的“院子”已经 不再是以往的“院子”，作为中国价格最高的限量珍品， 他将承载项目品牌与企业品牌作为“中国豪宅第一”的 战略使命。
中国传统建筑礼制里的威严与开放的暗示
厅堂的高大、宽敞、开放，粗大而长的承檐檩木，厅堂前无任何障碍，在中国建 筑中极少见到。例如海宴的戏台，均是如此处理。
门阀 系统
台阶 系统
只有权力与院子的拥有者
才能深切领会的仪式感与讲究
阆苑 系统
坊巷 系统
超越了传统建筑意义的中国国粹
《山水庭院推广方案》课件
山水庭院的市场定位和目标客户
市场定位
高端住宅市场，追求品质生活的 客户群体。
目标客户
中高收入家庭、企业高管、成功 人士等对居住环境有较高要求的 客户。
山水庭院的竞争对手分析
同区域内的高端住宅项目
其他类似项目
这些项目与山水庭院存在直接竞争关 系，客户群体相似，需要重点关注。
其他城市的类似高端住宅项目，虽然 地域不同，但客户群体和市场需求相 似，需要关注其发展动态。
市区内的高端住宅项目
虽然地理位置不同，但这些项目同样 面向追求品质生活的客户群体，具有 一定的竞争关系。
Part
02
推广策略
品牌形象塑造
品牌定位
明确山水庭院的品牌定位，强调 其独特的自然景观和人文特色， 打造高端、品质、舒适的居住环
境。
品牌形象设计
设计山水庭院的LOGO、VI系统， 以及宣传海报、户外广告等视觉元 素，确保品牌形象统一、高端、大 气。
扩大市场份额
通过有效的推广活动，逐步扩大山水庭院的市场份额。
对未来推广工作的展望和建议
• 提升品牌形象：加强品牌形象的塑造，提升山水庭院在消 费者心中的地位。
对未来推广工作的展望和建议
加强团队协作
01
优化团队结构，提高团队协作效率，确保推广活动的顺利进行
。
持续优化策略
02
根据市场反馈和实施效果，持续优化推广策略，提高推广效果
品牌知名度和美誉度提升预期
品牌形象塑造
强化山水庭院项目的Hale Waihona Puke 牌形象， 包括品牌标识、视觉形象等，提
高品牌认知度。
口碑营销
通过客户满意度调查和优质服务 ，提高客户对品牌的信任度和口
北京【运河岸上的院子】行销推广方案思考 共38页
地性
订
制
三、心理预期塑造
客户心理价值塑造
马斯洛需求层次
生
安
社
尊
自
理
全
交
重
我
需
需
需
需
实
求
求
求
求
现
饮穿居医
物经心
互归
实成 自 名 声
体
食衣住疗
质济理
爱属
力就 信 誉 望
验
2019年 简练的新中式别墅
2019年 启蒙心田 CBD私人独栋别墅
产品过于精神化、前卫 化，简约到无法提供身 份表征，忽略了别墅客 层可以炫耀的资本打造。
非渠道锁定
CBD企业主
NP
销售现场
高尔夫球会
MG
联谊活动
马术俱乐部
网络
泰禾CLUB
其他项目客源 DM专刊
RD
POST CARD
DM
户外
网络
运河岸上的 院子环境价 值提炼 81000平方 米私享庭院
形式新颖，关 注率高，低成 本，高传阅率。
地段价值 产品价值 品牌价值 服务价值
画面定期 更换 1、运河的 生态景观 2、私家庭 院景观
15% 23% 26% 15%
区域客户
成交客户及目标客源多以在 东区活动办公为主 → 国际化视野较强 → 容易接受新观念
成功人士
→ 注重私人休闲聚会 → 注重心灵层面及精 神内涵→重新定义生 活
三、项目价值塑造分析
运河岸上的院 子2019价值塑
造
京东板块价值
项目地块价值
塑造产品价值
两北 C 别
轴京 B 墅
•大户型样板间打造、 400m²样板间开放
运河岸上的院子项目定位分析
如果说长城脚下的公社是中国建筑的“实验版”，那么“运河岸上的院子”就是“实用版”，因为它是用来住的。
2005年，北京市公布了北京市新规划，重点发展“东部三镇”，“运河岸上的院子”正好落在这样一个结点上。
至此，天时，地利，人和，运河岸上的院子一一具备。
“精准的项目定位是一个项目获得成功的最重要保障。
一个地块就像一块庄稼地一样，最适合生长的，只有一种庄稼。
每一个地块的物理属性是不一样的，地理、人文、物理的属性决定了这个地块一定有一个东西是最适合它做的。
同时，地块本身的物理属性与未来市场的发展趋势相结合，我相信这样一种市场定位是非常有前景的。
”泰禾（香港）集团有限公司董事、副总裁沈琳这样说。
房地产开发就像一付担子，两头大，中间小，这两头一头是资金，一头是土地，中间是经营。
项目定位，首先就是对地块的分析。
一、宏观定位：运河的价值上个世纪八、九十年代，吴良庸先生对北京未来的规划有这样一个描述，他认为，延着东南三角向京津塘方向发展，也就是北京东南方向的潜力最大，这是新北京最适合居住的地方。
“当时到北京拿这块地的时候，它的现状远远不如现在这么明了。
我们为什么敢拿这块地呢？主要是我们分析了整个北京的规划，我们到北京之后，非常认真地跟规划部门、土地部门研究了北京整个发展的趋势。
开发商一定是要具有前瞻性的，做任何项目都要两三年才能出得来。
所以这种前瞻性的眼光是非常重要的。
北京东南方向的绿化都是非常成熟的绿网，这也是我们当初拿地的很重要的原因。
”沈琳说。
除了规划因素还有交通因素，在北京这样的城市交通因素至关重要。
通州区域跟CBD所构成的交通体系，已经是北京最成熟的立体化的路网，无论是到机场、CBD、中关村，还是到亚运村，都形成了一个非常成熟的网络化的交通路线。
交通的配套不是开发商个人能力所能及的。
准确把握政府规划和相配套的市政建设方向，是决定一个区域项目定位成败的关键。
这正是考验一个开发企业战略眼光的重要课题。
二、位置定位：丽质天成的运河河畔任何项目都不能脱离它所属的环境而单独存在。