惠州大亚湾项目建筑风格参考及建议上 PPT
广东惠州金山湖某项目定位及物业发展建议报告200页PPT课件
三房
三房套均面积约122平米，低于
四房
存量的平均水平（125.4平米），
五房
说明畅销户型逐渐走小
复式
其他
合计
77
项目价值三：片区产品
南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应
88
项目 分析
项目价值四：地段
项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜 力较大
南部新 城
99
项目 分析
项目价值五：交通
金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来 中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。
24 24
惠州 市场走量产品特征：
市场
——中等户型产品走量快
10月5日-12日惠城市场销售产品统计
户型
面积
面积比 套数 套数比 套均面积
一房
4760.55
7.46%
110 19.50%
43
二房
9956.01 15.61%
121 21.45%
82
三房 25086.72 39.33%
207 36.70%
22
回顾上次沟通
1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大 4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社 区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见）
本项目基本经济技术参数
占地面积：67414平米
容积率：2.2 建筑密度：30%
计容积率建筑面积：148310.8平米
限高：100米
11 11
项目 项目限制二：环境因素
惠州大亚湾项目建筑风格参考及建议下
意大利风格经典案例——龙湖花盛香醍
植物是建筑的外立面”这一理念得到了充分的展现。景观规划超过35%的绿化率，可以让建筑 间有足够的空间形成错落有致的园林风情。龙湖在园林的打造上可谓不遗余力。大到不同色彩、 不同高度植物的配比；小到每一颗树种、花卉的选择，都需经过精心设计、筛选。打造成熟园 林，让龙湖社区的业主们在入住初始就能享受到成熟、丰富和精致的园林，不断沉淀的建筑价 值让生活更加舒适、自然，写意。
意大利风格经典案例——广州托斯卡纳
广州托斯卡纳：位于广州北部南湖国家旅游度假区内，项目规划总占地面积超过100万平 方米，以意大利托斯卡纳地区风情特色为主题，贯穿整个小区建筑园林。由颇具特色的围合 多层、小高层住宅及联排别墅组成。
意大利风格经典案例——广州托斯卡纳
细节处理：精致的檐口、铁艺、窗楣、扶手、罗马柱
2.意大利风格
意大利风格建筑风格是以古罗马中世纪时期建筑风格为代表，因其采用了卷、拱等式样 而名，主要特征为厚实的墙壁、窄小的窗口、半圆形的拱顶、逐层挑出的门框装饰和高大的 塔楼，并大量使用砖石材料。
2.意大利风格
意大利风格的建筑，朝向花园的一面有半圆形封闭式门廊，落地长窗将室内与室外花园 连成一体，门廊上面是二楼的半圆形露台。 采用淡黄和浅灰的罗马柱配以拱形窗，加之17世 纪巴洛克风格的铁艺阳台，既保持了罗马建筑特色，又升华了建筑作为住宅的韵味感
3.法式建筑风格
建筑多采用对称造型，屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖，造型各异；
3.法式建筑风格
法式风格法式建筑十分推崇 优雅、高贵和浪漫......
金都夏宫
溪上玫瑰园
法式建筑风格经典案例——绿城·杭州云栖玫瑰园
绿城·杭州云栖玫瑰园占地约20万平方米，地块内拥有约2.7万平方 米的生态湖泊，自然环境得天独厚，规划99套法式低密度住宅，在最大化 的尊重原有的生态坡地基础上，因地制宜，强化自然材质、提炼环境精华 庭 院
惠州建华地产大亚湾澳头项目前期策划案_113PPT
2005
2006
2007上半年 2007年下半年
图表显示，淡澳地区的房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动以及深圳 客户涌入区域市场，使得市场购买力大大增强，房地产价格也持续走高。
淡澳地区房地产市场相对高价位运行，抑制了本地的自住需求。
13
市场最新动态：
近期，国家宏观政策调控影响了淡澳市场……
14
基本指标： 总占地面积：8000平米 总建筑面积：8万平米左右 容积率：10左右 建筑高度：﹤﹦100米
30-32F
31
项目区域环境 地块分析
N
地块素质（视野、景观、噪音）分析
北面 东面 西面 南面
景观 ★ ★★ ★★
★★★
视野 ★★ ★★ ★★ ★★★
噪音 ★★★ ★★★ ★★
★
商业 本项目位于大亚湾中心地段，靠近主干道，地块的北面和东 面人流量最为集中商业价值高，可塑性强，昭示性好。
大亚湾澳头项目前期策划案
建华地产 2007.12.15
建华的一切研究都以市场为基础，以客户 需求为导向
开发目标：
1、追求利润的最大化 2、实现资金的尽快回笼 3、树立品牌与知名度
2
技术路线图
市场机会扫描
地块价值分析
案例借鉴
提出设想 发展方向
竞争分析
项目定位
物业发展建议
3
市场回顾：
2002年,中国最大的外资企业中海石化正式落户大亚湾, 随后比亚迪、富士康等大型企业相继进入……
楼盘
秋谷阳光里 菩提园 花千树
中天彩虹城 熊猫国际一期
澳南雅苑 君汇上城
合计
公寓
套数
面积区 间
单位： ㎡
-
ppt-惠州大亚湾加州阳光项目营销策划-房地产策划2010报告2007年12月-104PPT-尊地
农村信用社、东联市
场
西二大道Βιβλιοθήκη 本案生 活 熊猫国西区派 出所
惠丰城 华南建 材市场
超建 际新城 市设
光弘科技
银
行
光宏百货、
富佳购物
西三大道
菩提园
鼎富电子 合正 三洋 电子
永昶响 水明苑
永昶 电子
君豪公 寓
7
交通：紧邻大亚湾大道（如深圳 深南大道）、西二湾大 道等通达极高。
配套：由于是新区，周边生活配 套不足，将影响居住质 量。
游离客户 重点客户 核心客户
企业中高 层管理人 员、一般 经商人士 （50%60%）
企业一般 私营企业主、 职员、医 公务员、事业 生、教师 单位职员等 等 40客（%户）30权%重- 比例（10%左右）
中高收入群体（50%-60%）：
中等收入群体（30%-40%）：
▪[企业中高层管理人员]：年龄28-40 ▪[企业一般职员]：年龄25-30岁，准 岁，家庭结构为3口之家或二人世界， 备结婚或已婚，文化素质较高，事业、 文化素质较高，生活方式追求品位、 经济收入处于上升期；追求时尚、潮 高尚；对居住环境、配套设施要求 流，注重生活质量；对配套设施、交 较高，置业目的以投资出租及休闲 通条件要求较高；注重片区发展潜力， 度假为主；需求户型以三房、二房 住房需求以居家型二房、三房为主。 为主；关注区域发展、高性价比。 高收入群体（10%左右） ▪[一般经商人士]：年龄30-40岁，家 庭结构以三口之家为主，事业、经 ▪[私营企业主]：年龄30-42岁，家庭 济收入处于发展期；由于长期的投 结构3-5人，事业处于高峰期；追求 资经营工作，投资经营意识较强， 大气、品位、舒适；对居住环境、配 对交通条件、配套设施要求较高； 套设施要求非常高；置业目的以投资 住房需求以三房或三房以上大户型 出租为主；需求户型以四房及四房以 为主；愿意承受的总价为40-50万。 上大面积舒适型住房为主；关注区域
惠州大亚湾珠江东岸项目广告策略思考44PPT毅华广告
由于，项目客户群跨越深惠两地，以深圳投资客和自住客居住为主， 客群虽有一定财富积累，但并不属于最顶级的圈层人士，一直对别 墅充满着渴望。
这决定了我们不能把项目做成深圳传统意义上的别墅
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珠江东岸代表一种全新的生活方式
往返于两个城市之间，不随波逐流，在对别墅梦想即将破灭 的时候，找到了自己的别墅世界，享受原生的山河、过着内 敛、淡定、惬意的生活
大亚湾
凭着山、泉、河、湖、海、岛为一体的自然人文景观， 以及得天独厚的地理位置和资源优势。
逐渐成为珠三角国际居住中心的热点
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07，在大亚湾迎接置业热潮的时候， 作为珠江地产的高端别墅项目， 我们应该给城市居住带来划时代的影响力.
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外展场
由于项目地理位置较偏 在项目前期一定要设立外展场 重点推荐——顺电珠江展场,龙岗中心城分展场 理由：位置以及对于目标客群的接触面．
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其他LOGO展示
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一：我们先诉求大亚湾的区位价值
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大亚湾价值体系
天时 随着众多品牌发展商的进驻，交通完善、地块优良、集中发展的大亚湾已经成为众 多投资客锁定的目标之一。 地利 从大亚湾到龙岗、盐田均不超过20分钟车程，而目前正在筹建的广州、深圳、东莞 三市的市际轻轨，将轻松实现珠三角2小时工作生活圈。2010年深圳地铁3号线，将 率先实现深圳和大亚湾的经济生活一体化。 人和 大亚湾处于经济发达的珠三角经济区中心区域,同时随着众多世界500强企业的入住 带来的国际高级管理人员和白领的到来,促使了大亚湾国际居住中心的确立.
惠州大亚湾东正项目
规划汇报回顾
201306第一次汇报 201310第二次汇报 201311第三次汇报
原始方案（第一次汇报）
1.以贝壳作为设计原型出 发点； 2.本次方案酒店与公寓八 字形布局浪费海景面； 3。原方案L型布局，景观 利用率不佳； 4.别墅产品未达到户户海 景。
原始方案（第一次汇报）结论
减少酒店及公寓用地面积； •结合住宅部分增加的用地面积统 一考虑； •及对整个地块重新规划设计； •设计原则——海景最大化。
定能：度假居住主导型
度假居住、会议、私人聚会
通高中庭
酒店平面方案对比:
原方案 • • •
不规则柱网
异形客房 柱网不规则 房间开间小(约6M) 产品单一 中庭耗能大
•
异形房间
•
调整方案 • • • • • • 客房方正 柱网规整 9M客房开间，可分 可合 转角超豪华套房 北向增加山景房 能耗低
标准层平面
现代风格别墅
东部华侨城天麓 坐落于东部华侨城的坡地上，具有绵延起伏的山峦、 郁郁葱葱的植被、壮阔的海景的优美自然景观。
现代风格别墅
万科十七英里 建筑与山坡结合, 建筑元素，以铜板、锌板 为主，使整个建筑与自然的联系更多。
现代风格别墅
哥本哈根山住宅 BIG将郊外庭院的气势和市内高密度的社交风格结合起来， 建成了这座在停车区域上呈阶梯状的住宅。每个单元房都拥 有属于自己的绿地和景观，创作出极高的附加价值。
A型
A型
3.户型突出部分可设计复式户型
B型 B型
A户型：五房两厅三卫 240 ㎡ B户型：四房三厅两卫（复式） 160 ㎡
高层1T4户型偶数层：
户型特点： 1.180°海景 ，奢华配置，无敌 海景阳台; 2.强调水平线的交流与空间的延 展性，体现多个功能之间的过渡; 3.户型突出部分设计为复式户型
置业国际惠州大亚湾大综艺天上人间项目前期策划案197PPT45M
点评：
1、项目地段在澳头区域占有优势
整体利好分析
从产业规模上看：2011年大亚湾将完成1000亿元人民币投入，实现 1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，2016年完成
1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。
从石化产业体系上看：利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效 应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、 高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，形成一个完善的石化
宏观走势
2006年全区实现工业总产值301.51亿元，增长312.2%，工 业销售产值273.53亿元，增长253%；其中惠州港吞吐量 1639.2万吨，增长29.9%；
宏观走势
从图表中我们可以看出,随着中海壳牌、南海石化等大型项目的 拉动，2006年人均GDP剧增，全年人均GDP达75769元，相比 2005年增长82.5%，经济发展呈现出良好的态势。
亚湾。将使惠州港迎来跳跃式发
西部综合产业区
中 部
展发的展东契，大部机同亚石，时湾化促带中工使动部业区住区域宅行物、政流商金业业融快的商速需务区
已、库项水熊。进中落等目西河猫永驻海户四超部工高昶，油项大过工业科、富、目主1业园技比士9个包体L区、园亚康N，括项主G东迪的和、投中目要风落西等华资海；包汽户区大德额主三际力特从地壳在括车更科企油超综合区要门化打色而、牌谈：城为技业包岛、造的使石响、片园已括三高一旅之化求澳港霞大品批游成产。头口涌景位具景为业惠和物、区的有区园休为业市产服生。州大流辣，要鲜、区闲大业务、C活港亚B区甲将求明景的度亚组组文概将湾D岛按，滨点后假，湾团团化念带中、国努海，花胜将城的。、的动心成市 枢 将金其区“为后的未 纽 成融中方发联来 ， 为中央陆展结行 形 具心居域。大政 成 备，住的亚、 城 国为区湾商 市 际城”
惠州大亚湾猴仔湾项目一期规划设计说明书
目录目录 ......................................................... 1 1.现状情况 .................................................... 1 区域位置 ................................................... 1 自然条件 ................................................... 1 用地及建设现状 ............................................. 1 道路交通现状 ............................................... 1 景观现状 (1)2.规划目标、原则和依据 ........................................ 1 规划目标 ................................................... 1 规划原则 ................................................... 1 规划依据 ................................................... 2 3.总体布局 .................................................... 2 周边规划 ................................................... 2 用地功能布局 .. (2)4.道路交通规划 ................................................ 3 现状概括 ................................................... 3 规划原则 ................................................... 3 道路系统规划 ............................................... 3 交通设施规划 .. (3)5.用地竖向规划 ................................................ 3 规划目标 ................................................... 3 规划原则 ................................................... 3 竖向规划控制 .. (4)6.绿化设计 .................................................... 4 现状概况 ................................................... 4 规划原则 ................................................... 4 规划目标 ................................................... 4 绿化设计 (4)7.市政综合管线规划 (5)供电工程规划 (5)通信工程规划 ................................................ 7 给水工程规划 ...................污水工程规划 ...................雨水工程规划 ...................防洪排洪规划 ...................燃气工程规划 ...................综合管线规划 ...................惠州大亚湾猴仔湾项目一期规划设计说明书1.现状情况区域位置惠州猴仔湾片区项目选址位于珠江三角洲的东北方，广东省东南部的惠州市，南临大亚湾，与深圳、香港毗邻。