写字楼市场调查报告范本

城西写字楼项目市场调查报告

（莱茵·矩阵国际）

2011年7月7日

目录Content

一、2011年房地产市场概况 (4)

1.市场总体情况 (4)

2.本章小结 (15)

二、区域概况 (17)

1.新城西向西大突破 (17)

2.三高人群聚集之地 (17)

3.城西发展规划 (18)

4.本章小结 (19)

三、区域写字楼概况 (19)

1.区域知名写字楼概况 (19)

2.区域其他在售写字楼概况 (23)

3.本章小结 (24)

四、板块写字户驻户概况 (24)

1.驻户概况 (24)

2.本章小结 (27)

五、区域配套 (27)

1.主要配套情况一览 (27)

2.本章小结 (31)

六、市调总体结论： (31)

1.市场前景 (31)

2.目标客户群体 (32)

一、2011年房地产市场概况

1.市场总体情况

自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之的商业地产则迎来春天。

2月28日细则出台后，截至3月8日，楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。

政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。

（1）2011年4-6月土地出让情况

杭政储出

[2011]9

号

江干区(

天城

单元

FG09-C2-

5498

商业金

融业用

地

3070

中铁房

地产集

团

2011-04-1

4

杭政储出

[2011]8

号

江干区(钱江

新城A-01-2

地块

1678

1

商业金

融业用

地

1771

00

浙商财

产保险

股份

2011-04-1

4 （2）2011年4-6月交易行情

4月每日交易行情

5月每日交易行情

6月份主城区销售概况

（3）2011年4-6月写字楼销售排行

4月写字楼销售排行

5月写字楼销售排行

6月写字楼销售排行

2.本章小结

虽然限购令给房地产市场带来种种影响，整个市场状况令人担忧，但是就商业地产而言，却是一个发展良机。开发商、消费者都将更多的关注度及资金投入商业地产之中，地产开发成为大势所趋。具体原因不外乎以下三方面：第一、经济结构的转型为第三产业的发展提供了很好的机遇，第三产业所占GDP比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑：依照国外经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热点，市场对住宅的需求将随之减少，目前市第三产业占GDP比重为51%左右，根据远景规划，在2015年左右，市第三产业占GDP比重将达到55%，届时商业地产必将迎来又一个春天。

第二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处

于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力。通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发。根据统计局数据显示，市目前城市化率为62.1%。到2015年，市城市化率预计将达到72%。在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在具有发展潜力的地段持有优质商业物业，将会成为品牌实力的见证。

第三、调控政策频出和土地规划使得许多房产巨头不得不涉足商业地产开发。近十年中国房地产经历了政策支持期到调控政策频出期的转变，密集的调控剑指住宅市场，住宅市场的不确定风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划常包含商业，使得拿地的开发商不得不接触商业地产。大量商业地块出让，以及房企巨头的逐渐涉入商业地产市场，使得商业地产未来的竞争将会十分激烈。

二、区域概况

1.新城西向西大突破

现在人所说的“城西”，更多意义上指的就是村商住区，十多年前在西溪湿地之上建起来的村商住区，被视为第一个具有社会学意义的中产阶层居住区。

在过去10年的时间里，由数十家房地产开发商在4平方公里土地上开发的超过300万平方米的大型住宅区，聚集了超过15万的居住人口，成为市区规模最大的居住区，“城西”也因之成为一个专属的地产术语。今天，城市向东的声势虽如此浩大，“城西”仍是地产界用得最频繁的一个标签。

两次行政区划调整推进了城西的两次大发展，萧山、余杭入杭，都市化发展的空间再一次被打开，城西居住的概念自然延伸到闲林、老余杭、五常等地，城西无论是覆盖面、影响力、辐射力都大为膨胀。

的新城西不再局限于原来的村区域，向西一直可以延伸到闲林、余杭区域，向北扩展到了三墩以北地区，逐渐成为以浙大新校区为核心的高等教育基地、产学研相结合的创新创业基地、高技术产业孵化基地，园林化、生态化、现代化的新社区，以及主城西北部地区的文化、旅游、商贸和公共服务中心。

2.三高人群聚集之地

城西是事实上的中央生活区（Center Living District，简称CLD），云集了大量城市精英新贵，其在城市中的地位接近于亚运村、“徐家汇-虹桥”沿线和香蜜湖。