物业管理实务知识点

实务二

居住（包括：高层住宅，别墅，综合居住小区）；工业（包括：工业大厦，工业厂区，特种工业建筑）；办公、写字楼（包括：行政办公，业务大厦，商务楼宇）；商场（包括：购物中心，购物广场，专业性市场）；酒店（包括：饭店，宾馆，旅馆）；高级综合大厦；停车场。

特性：建筑等级高，装修豪华，设施设备先进；建筑风格多样，个性突出；使用类型多，功能多样；讲求与人性、环境的协调统一；科技含量高、趋向智能化；管理要求高，技术性强。

发展趋势：建筑空间将被无限拓展；建筑形式将有质的突破；应用将解放前所不在；建筑必将向环保型、人性化方向发展。高层楼宇，顾名思义，是批那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住等用途的人工建筑。

高层分为四类：一类9-16层最高50米；二类17-25层75米；三类26-40层100米；四类40层以上，高度100米以上。高层楼宇的特点：建筑规模大，标准高；人口集中，涉及面广；设施设备复杂，专业化程度高；集多功能于一体，综全性强。设施设备配置：供电系统；运输系统；中央空调系统；给排小系统；消防系统；电视监控、电子巡更、门禁管理、防盗报警系统；通信、广播系统。高层楼宇的管理内容和要求：治安管理：1.建立高素质的治安队伍；2.健全各种安全保卫制度；3.健全技术防范设施。楼宇保养维修管理：1.监督使用，防止对楼宇结构、附属设施的破坏，提高楼宇的完好率；2.按《房屋完损等级评定标准》对房屋进行评定，然后根据《房屋修缮范围和标准》的规定，进行修缮

设计，实施修缮工程管理。3.建立楼宇

自身的技术档案，掌握有没有屋完好情

况。4.建立健全维修保养制度，定其检

视维修，及时处理信用户的报修。5.做

好楼宇维修基金、经费的管理。

消防管理应抓好的工作：1.健全消防组

织，明确消防责任；2.制定消防制度，

加台消防意识教育；3.完善消防设施；

4.制订灭火应急方案，组织消防学习。

高层楼宇的管理模式：1封闭式管理：

是指以楼宇的整体为管理单位，用隔离

体将楼宇与外界分开，在管理范围内对

进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因

素进行控制管理，多用于高档高层住宅

楼宇和一些重要部门的高层办公楼于。2

一般性管理：是指以保证业主和住用户

基本生活秩序为止标的管理。

第三章写字楼的管理

按建筑面积分为小型（1万）；中型（1-3

万）；大型（3万以上）。按功能分为：

单纯型（只有办公一种功能）；商住型（1.

办公室内有套间可以信宿；2.一部分作

办公，一部分作住宿用途。）；综合型：

（以办公为主，同时具有多种功能）。按

现代化程度分为智能性（具有高度自动

化功能的办公大楼）；非智能性（传统

的）。按建造等级分为甲级（具有优越的

位置和交通环境。）；乙级（具有良好的

地理位置）；丙级（已使用的年限较长）。

写字楼的特点：1.多建于城市中心的繁

华地段；2.建筑规模大，各类公司机构

集中；3.建筑、设备现代先进；4.功能

齐全，设施配套，有独特方便的工作、

物活系统。5.使用时间集中，人员流动

性大。6.经营管理的要求高、时效性强。

写字楼管理与服务要求：1.科学化、制

度化、规范化、高起点；2.加强治安防

范，严格出入管理制度，建立客户档案；

3.加强消防管理，做好防火工作；

4.重

视清洁管理。5.强化设备管理设施的维

修保养；6.设立服务中心，完善配套服

务；7.加强沟通协调，不断改进工作

写字楼日常工作内容与重点：1.营销推

广；2.商务中心的服务与管理（1.商务

中心的设备配置；2.工作要求和工作程

序；3.服务项目）；3.前台服务；4.设施

设备管理；（1.设备管理:①建立设备档

案；②完善工程部架构；③建立各部门、

各工种的岗位责任制；④抓好物料采购、

供应和消耗的环节的计划与控制，开源

节流；⑤制定设备的保养和维修制度；

⑥建立监管制度，监督检查专项维修保

养责任公司和个人的工作。2.维修与保

养:①报修与维修程序；②设备的保养；

③设备的维修；④设备的更新改造）。5.

保安与消防管理：（1.保安管理: ①管理

的基本原则；②建立保安部的组织机构；

③制定严密的规章制度，明确岗位职责；

④加强治安防范。2.消防工作）。6.清洁

卫生管理：（1.制定完善的清洁细则，定

明需要清洁的地方、材料、所需次数、

检查方法等严格执行。2.制定部门各岗

位的责任制。3.建立卫生清洁的检查制

度。4.保持楼内公共场所的清洁。5.提

供全面的清洁卫生美化服务。编制维修

计划时应注意：1.是否按设备分类编制

计划；2.维修周期是否科学；3.维修方

法是否恰当。一般的维修方法有：1.强

制维修法；2.定期检修法；3.诊断维修

法；4.全面维修（大修）。

消防工作的指导思想是：以防为主，宣

传先行，防消结合。

消防系统主要有：干式消防系统；湿式

消防系统；消防联动机构；火灾报警系

统。

第四章商场物业的管理

商场物业是指建设规划中必须用于商业

性质的房地产，是城市整体规划建筑中

的一种重要功能组成部分，是为消费者

提供购物场所。

商场的产权性质：1.临时转移产权型；

2.分散产权型；

3.统一产权型。商场的

类型：1.从建筑结构分（敞开式和广场

型）；2.从功能分（综合性的专业购物中

心和商住两用型）。公共商业楼宇是指由

多家共同经营的商业房地产，是一种集

商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的

经营场所。公共商业楼宇的管理内容：

1.一般性管理：①对小业主或承租商的

管理；②安全保卫管理；③消防管理；

④设备管理；⑤清洁卫生及车辆管理。

2.特殊管理：①商业形象的宣传住广；

②承租客商的先配。公共商业楼宇的管

理方式：1.制定管理章程，并负责监督

执行，以规范每个经营者的经营行为。

2.开展公共商业楼宇整体性的促销活

动。3.协调公共商业楼宇各经营者的关

系。4.开展一些经营者之间的互帮互助

关系。5.协调管理者与经营者之间的关

系。6.与工商部门配合，严格执行《消

费者权益保护法》，维护公共商业楼宇的

形象。内部管理运作方式：1.公共商业

楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅

部分的公共管理事务应由同一机构负

责；2.公共商业楼宇为专业商场，管理

公司的机构便是专为商场管理而设的。

外部管理方式：成立商场管理委员会，

在商场管理部设执行机构，让经营者参

与管理；2.引进工商管理部门。产权形

式对商业楼宇经营场所的经营方式与状

况分析：1.统一产权的方式较分散产权

方式便于管理，经营效果好；2.分散产

权的方式难以管理，以反租统一经营或

以龙头带散户的经营方式为好。

第五章住宅小区管理

住宅小区可分为：居住区（户1-1.5万

户、人口3-5万人）；居住小区（2-4千

户、人口0.7-1.5万人）；居住组团住户

（300-700第二章高层楼宇的管理

户、人口1-3千人）。住宅小区的特点：

1.形式的多样性；

2.规划的统一性；

3.

功能的多样性；4.产权的多元化；5.小

区的现代社会性。住宅小区的管理既包

括政府有关部门对小区的管理，即行政

管理和行业管理，也包括物管公司等具

体的专门管理单位对小区的管理，二者

都是对小区的社会居住活动、行为关系

及居住习俗进行制约、调节、疏导、监

督与服务。我国小区管理依然存在的问

题：1.管理体制不完善；2.管理法规不

健全；3.观念滞后、日常管理纠纷多；

4.力量薄弱、手段落后、经费困难；6.

物管的社会性、民主性不够；6.业主委

员会成立困难；7.管理单位竞争意识不

够，规模小，运作成本高；8.管理重物

质轻文化等问题。小区管理的特性：1.

管理机构的统一性；2.小区管理的综合

性；3.小区管理的专业性；4.小区管理

的经营性；5.小区管理的服务性和中介

性。小区管理的目标：经济效益；社会

效益；环境效益；心理效益。住宅小区