房地产价格体系制定及模板实例
房地产住宅价格表的制作
沙漏模式的应用
价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。
价格走势图(均价5000)
5,500
中低层看园林 价格可拔高些
5,000 低层看小面积园 林，起价可适中
高层视野采光 较好，价格可 适度拉高
单价=均价×综合系数 =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数） =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）
✓公式源自市场比较法； ✓以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； ✓系数的规律性更强； ✓通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；
一、定价目标
二、价格制定
内
1、公式
容
2、取值
导
3、步骤
航
三、价格审核 四、价格统计
五、定价说明书
六、实例演示
水平系数
步骤
垂直系数
增值系数
特殊系数
或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积
修正基准与修正标准不统一，规律性不强
方法二、系数修正法（推荐）
借鉴：市场比较法公式
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
了！
客户
目标
• 快速、均衡、销售控制 • 合理的价位 • 定价方法取得发展商认同
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
房地产项目定价表(一房一价含定价逻辑及公式)
楼栋关系价值对标总平图
2#楼
价值等级价值排序
8
6
左侧临路无遮挡/右47.2m
左右侧临路无遮挡楼前间距64.81m
楼前左右侧有住宅部分视野遮挡
楼后临路较开阔
楼后临路无遮挡
7
7
楼前左侧有住宅部分视野遮挡
楼后有住宅（3#）
02
01
77梯户比
朝向小区人行/车行出去口+地下生鲜超市
8
77.55
6.75噪音影响其他不利因
素
10%
10%
35%
10%
25%
10%
景观楼间距公厕老年活动用房
价值因素
5#4#套数
1201212T42T4西南向
西南向8
8
可观湖+中庭景观
狭缝观湖+中庭景观
2#1493T66西南+南向
9
正面观湖，一线湖景
9前侧正西观湖
0605040388.25
8
楼下商业街噪音影响
82#>5#>4#
垃圾回收点
垃圾回收点
国学路+幼儿园噪音影响
国学路+楼下商业街噪音影响
7
7出地面送风井及柴发尾气井
出地面送风井。
房地产项目定价体系模板
房地产项目定价体系模板一、引言房地产项目的定价是指根据市场需求和供需关系，并结合项目的实际情况确定合理的价格体系。
一个科学合理的房地产项目定价体系可以帮助开发商更好地预估投资收益和风险，为购房者提供明确的价格参考，从而促进市场的健康发展。
本文将介绍一个基本的房地产项目定价体系模板，以供参考。
二、市场分析在确定房地产项目的定价体系之前，首先需要进行市场分析，了解目标市场的需求和供给情况，以及竞争对手的定价情况。
通过市场调研和数据分析，可以得出合理的价格范围，并确定项目定价的基本方向。
三、成本分析项目的成本分析是房地产项目定价体系的重要组成部分。
成本分析包括土地成本、建设成本、销售成本等各个环节的具体费用计算。
在这个环节，需要对各种成本进行详细核算，并结合市场定位和目标收益率，确定合理的成本核算方式。
四、竞争定价竞争定价是指根据市场竞争情况，确定相对于竞争对手的定价策略。
通过对竞争对手的产品定价和特点进行比较分析，可以选择合适的定价策略，如高于、低于或与竞争对手持平的定价。
五、附加价值定价附加价值定价是指根据项目的独特特点和附加价值，对项目进行定价。
附加价值可以来自于地理位置、交通便利程度、配套设施、楼盘品牌等方面。
通过对这些附加价值进行评估和定价，可以使项目的价值更加凸显。
六、灵活调整房地产项目定价体系应该具备灵活调整的特点。
市场需求和供给的变化可能会导致定价策略的调整，因此，在制定定价体系时应考虑到市场的动态性，并留有一定的调整空间。
此外，开发商还可以通过优惠政策、销售策略等方式对项目进行调整，以适应市场需求的变化。
七、定价策略的实施房地产项目定价策略的实施是项目定价体系的最后一步。
在定价策略实施过程中，需要与项目开发团队、销售团队和市场部门密切协作，确保定价的准确性和有效性。
同时，还需要注意与监管部门的合规性，确保项目的定价符合相关法律法规。
八、总结房地产项目定价体系模板是一个基本的指导框架，可以帮助开发商制定科学合理的价格策略。
房地产项目价格定价策略(全套)
房地产项目价格定价策略(全套)实用标准价格（一）房地产价格构成及影响因素2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表项目交易手续费契税买方房价某1%房价某1.5%卖方房价某1%房价某0.05%备注3%对港澳台胞及华侨印花税房价某0.05%房屋产权登记费0.3元/建筑平方米0.2元/平方米（个人）0.3元/建筑平方米0.2元/平方米（个人）4元/户20元/户5元/户5元/户房价某0.3%房价某0.5%1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元土地登记费房屋产权登记费土地登记费房屋所有权工本费土地使用权证工本费房屋所有权印花税土地使用权印花税买卖合同公证费律师费房屋管理费文档实用标准所得税利润某33%建筑物转让部分3%土地使用权转让部分价格5%另加地方政府付税3%某1%=0.03（房屋）5%某1%=0.05（土地）3.03%（房屋）5.05%（土地）工商统一税代理税7%（代理商佣金某7%）3、决定住宅物业价值的要素一览表实用标准业管理内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭D、环境外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好E、配套设施公建完善的道路，供水、供气、供电系统配套及设备住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。
电梯、车库及优质建筑材料4、影响房地产价格的因素一览表经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平，一、经济因素财政与金融状况，物价水平，建筑人工费，利率、居民收入，房地产供给与需求人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治安定，与社会治安状况位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向二、社会因素三、自然因素文档。
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
房地产定价策略及案例解析
房地产定价策略及案例解析房地产定价策略是指开发商或房地产公司为房地产产品确定合理的销售价格的过程。
房地产定价策略的制定需要综合考虑市场需求、供应量、房地产产品特性、地理位置、竞争态势等因素，以实现最大程度的市场反应和销售收益。
下面将通过案例解析房地产定价策略的具体应用。
案例一：城市豪宅定价策略城市的发展迅速，经济实力雄厚，市场对高端豪宅的需求越来越大。
一家房地产公司决定在该城市开发一个高端住宅项目。
该公司进行了市场调研，发现该城市目前没有类似的高端住宅项目，而且该市场对高端豪宅的认可度和购买能力较高。
在定价策略制定过程中，公司考虑到了以下几个因素：-市场需求：该城市对高端豪宅的需求大，但供应不足。
-地理位置：该项目位于市中心繁华地段，交通便利，配套设施完善。
-设计特点：该项目采用了最先进的建筑设计和豪华的内装修，面积较大，户型合理。
基于上述因素，公司决定将该豪宅项目定价较高，以吸引高端消费者。
通过市场宣传、提供个性化定制服务、配备豪华设施等方式，吸引了许多购买力强的顾客，并成功售出了大部分房屋单元。
案例二：二手房定价策略城市的二手房市场供应较多，但价格波动较大。
一位卖家打算出售自己的房屋，但对房屋的价值和合理定价缺乏准确判断。
在定价策略制定过程中，卖家进行了以下几项工作：-房屋评估：卖家请专业人士对房屋进行评估，了解其实际价值。
-价格策略：根据市场调研和房屋评估结果，卖家制定了一个相对合理的底价，但同时也保留了一定的议价空间，以应对潜在买家的需求。
通过以上策略，卖家成功地吸引了多位潜在买家的关注，进行了一些谈判，最终以较高价位售出了房屋。
以上两个案例说明了房地产定价策略的重要性和灵活性。
在定价策略制定过程中，房地产公司和卖家需要结合市场需求、产品特性、供需关系等因素进行准确分析，并根据市场反馈及时调整定价策略。
只有合理的定价策略才能最大程度地满足市场需求，实现销售目标。
地产销售定价制度模板范文
地产销售定价制度第一章总则第一条为了规范房地产销售定价行为，保障消费者和经营者的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于本市行政区域内房地产销售定价活动。
第三条房地产销售定价应当遵循合法、公平、公正、透明的原则，兼顾消费者利益和经营者合法权益，保持房地产市场平稳健康发展。
第四条房地产销售价格由市场主体根据成本、市场竞争状况、供求关系等因素自主决定，政府对房地产市场进行调控，确保房价合理稳定。
第二章定价成本构成第五条房地产销售定价成本包括以下内容：（一）土地成本：包括土地出让金、土地征用补偿费、土地闲置费等；（二）建设成本：包括建筑材料费、人工费、设备费、施工监理费等；（三）融资成本：包括贷款利息、债券利息、融资手续费等；（四）管理费用：包括房地产开发企业的人工费、办公费用、市场营销费用等；（五）销售税费：包括销售环节的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等；（六）其他合理成本和费用。
第六条房地产销售定价成本应当真实、完整、合理，不得虚构、隐瞒或者虚增。
第三章定价行为规范第七条房地产销售价格由市场主体依据成本和市场状况自主确定，但应当向消费者明示。
第八条房地产销售企业应当在销售现场设置价格公示栏，明示所销售房地产的名称、楼号、单元、面积、价格、装修标准等信息。
第九条房地产销售企业应当在销售合同中明确房价，并不得收取任何未予标明的费用。
第十条房地产销售企业不得擅自提高销售价格，确需调整的，应当提前公示，并说明理由。
第十一条房地产销售企业不得采取虚假宣传、误导消费者等不正当手段哄抬房价。
第四章监管与处罚第十二条房地产主管部门应当加强对房地产销售定价活动的监督管理，依法查处价格违法行为。
第十三条违反本制度第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定的，由房地产主管部门责令改正，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，处5000元以上3万元以下罚款；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
楼圈房地产定价大全分享课件
资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
价格定位：乐观预期
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
2.5
12.5
32.5
11
30.5
10
25
2
12
24
11
21
10
20
1
11
11
11
11
10
10
1
10
10
9
9
10
10
0.5
11
5.5
10
5
10
5
1.5
11
16.5
9
14
10
15
1.5
10
15
9
14
产品定价—参考楼盘
产品定价—参考楼盘
万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中
万科燕南园供求走势
2005年成交均价（元/平方米）
2006年成交均价（元/平方米）
好世麒麟园
13297
13885
万科燕南园
11044
11832
价格梯度
1.20
1.17
产品定价—单价梯度
我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价， 以此确定这两个项目间的价格梯度：
3
100
3
110
3.3
100
98.2
104.4
106.2
方法逻辑
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、 9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡整盘推案价格应为：10500元/ ㎡
房地产定价方法与价格表的制作
4、比准价形成
产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合
根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近
29项比准指标： 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性 规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新 景观及视野：景观内容/景观面宽 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准展示 项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象
定价目标
利润导向
数量导向
竞争导向
利润
投资回报率
销售速度
市场份额稳步增长
避开竞争
挑战、击败
领导市场
选择定价方法——参考因素
价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素。 成本规定了某价格的最低底数 竞争者的价格和代用品的价格提供了在制定价格时必须考虑的标定点 独特的产品特点是其价格的最高限度
注意：综合系数需进行平均值归1处理
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100
操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；
低价格
高价格
在这个价格上不可能获利
房地产项目定价案例
房地产项目定价案例一个房地产项目的定价是一个复杂的过程，需要考虑到市场需求、成本、竞争对手价格、地理位置等多个因素。
下面是一个房地产项目定价的案例分析。
假设有一家开发商正在计划建设一个高档住宅小区。
他们需要确定每套住宅的售价以及整个小区的总售价。
以下是他们所采取的定价策略和方法。
1.市场需求分析：首先，开发商会对市场进行调研，了解目标消费者群体的需求和购买力。
他们会收集有关类似项目的销售数据，了解市场对高档住宅的需求量和价格敏感度。
他们还会调查该地区的人口增长率、就业状况和收入水平等数据，以确保项目的定价符合市场需求。
2.成本分析：开发商会估计项目的建设成本，包括土地购买费用、施工费用、设计费用和营销费用等。
他们还会考虑到预计的项目周期和风险，以确定适当的利润率。
3.竞争对手价格分析：开发商会研究该地区的竞争对手，了解他们的定价策略和市场占有率。
通过了解竞争对手的价格水平，开发商可以确定自己的产品定位和售价范围。
4.地理位置和配套设施分析：地理位置是一个影响房地产定价的重要因素。
开发商会评估项目的地理位置，包括与购物中心、学校、公园和交通设施等配套设施的距离。
如果项目位于繁华地区或拥有良好的交通便利性，开发商可能会对售价进行调整。
基于以上分析，开发商可以确定每套住宅的售价。
他们可能会将售价与竞争对手进行比较，以确保价格在合理范围内。
他们还会考虑到目标消费者的购买力，以确定一个能够吸引买家的合理售价。
此外，开发商还需要确定整个小区的总售价。
他们会将每套住宅的售价与预计的销售数量相乘，以得到整个小区的总售价。
这个总售价应该能够覆盖项目的成本，包括地产购置成本、建设成本、设计费用和营销费用等，并留出一定的利润空间。
最后，开发商会根据市场需求和竞争情况，对售价进行调整。
如果市场需求不高或竞争激烈，他们可能会降低售价以吸引买家。
如果市场需求强劲或竞争不激烈，他们可能会提高售价以获取更高的利润。
总之，房地产项目的定价是一个复杂的过程，需要考虑到市场需求、成本、竞争对手价格、地理位置等多个因素。
房地产项目定价体系(模板)
价格策略--------首创项目目录1 首创象墅项目组1.…………………………………………………………价格定位目标提要2.………………………………………………………………价格定位基础3.……………………………………………………………竞争楼盘态势4.……………………………………………………………….价格定位原则5.…………………………………………………………单元价格调整方案6………………………………………………………………制定销售价格表价格策略2 首创象墅项目组一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
3 首创象墅项目组三、竞争楼盘态势新区板块及其他物业竞争对比表相关提要：新城区域现有竞争楼盘主要是水岸帝景、宏远奥园、水木清华、乾元山庄等楼盘，各个楼盘在开发商、规模、位置、建筑特点等方面都有各自独特的优势。
其中宏远奥园依靠本土最有知名度的开发商的优势对本项目构成威胁。
另外，水岸帝景占据依靠已经规划成型的五里河的有利的地理位置和低价格优势，将分流本项目的部分客源。
区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。
四、价格定位原则4 首创象墅项目组随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
房企价格管理制度模板范文
第一章总则第一条为规范本企业价格管理行为，确保企业经济效益，维护消费者合法权益，根据国家相关法律法规，结合本企业实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于本企业所有房地产开发项目，包括住宅、商业、办公等各类房地产产品。
第三条本制度旨在建立科学、合理、透明的价格管理体系，确保价格制定符合市场规律，价格调整及时、合理。
第二章价格制定原则第四条价格制定应遵循以下原则：1. 市场导向原则：价格制定以市场供需关系为依据，充分考虑同类产品市场行情。
2. 成本效益原则：价格制定应合理覆盖成本，并考虑企业预期利润。
3. 公平合理原则：价格制定应公平对待消费者，避免价格歧视。
4. 公开透明原则：价格制定过程应公开透明，接受市场监督。
第三章价格管理职责第五条企业设立价格管理部门，负责价格管理的日常工作。
第六条价格管理部门的主要职责包括：1. 负责收集、分析市场信息，为价格制定提供依据。
2. 参与制定价格策略，包括定价目标、定价方法等。
3. 负责价格调整的审批和执行。
4. 监督价格执行情况，确保价格政策的落实。
第四章价格制定程序第七条价格制定程序如下：1. 市场调研：价格管理部门收集同类产品市场行情、竞争者价格等信息。
2. 成本核算：财务部门提供项目成本资料，包括土地成本、建安成本、营销成本等。
3. 价格策略制定：价格管理部门根据市场调研和成本核算结果，制定价格策略。
4. 价格审批：价格策略经总经理办公会或董事会审批后执行。
5. 价格公示：价格管理部门将批准的价格进行公示，接受消费者监督。
第五章价格调整管理第八条价格调整应遵循以下规定：1. 价格调整需有充分的市场依据，包括市场行情变化、成本变动等。
2. 价格调整需经价格管理部门提出，经审批后执行。
3. 价格调整应及时公示，确保消费者知情。
第六章监督与考核第九条企业内部设立价格监督小组，负责对价格管理制度的执行情况进行监督。
第十条价格管理部门对价格执行情况进行定期考核，考核结果纳入部门绩效考核。
地产营销策划 住宅定价 蔚蓝天空价格体系
蔚蓝天空价格体系
一、定价说明
本定价方案由市场部根据本项目所在区域的市场调查以及物业本身素质，并结合本部门工作人员对以往同类型楼盘的操盘经验总结分析而得出的，这仅仅完成了项目定价过程的第一步。
下一步我部门建议由财务部提供本项目的成本核算数据，再结合公司领导所要求的利润目标，最终确定蔚蓝天空项目的价格体系。
二、项目概况
办公楼建筑面积 6669.44平方米住宅建筑面积 8600.80 平方米
商业建筑面积 5735.31平方米可售面积总计 21005.55平方米
三、区域市场情况
四、商业裙楼价格方案
一楼：1350.57平方米租价：108元/平方米*月总价：17557410元
单价：13000元/平方米
二楼：1461.54平方米租价：33元/平方米*月总价：5846160元
单价：4000元/平方米
三楼：1462.26平方米租价：29元/平方米*月总价：5117910元
单价：3500元/平方米
四楼：1460.94平方米租价：25元/平方米*月总价：4382820元
单价：3000元/平方米
裙楼总价：32904300元
折后总价：32904300*95%=31259085元
五、住宅价格体系
六、办公楼价格体系
七、项目数据统计。
房地产价格报告及价格表的制作 PPT
价格表调整及审核
调整
审核
• 总价调整
-调整折扣率； -调整价格表（实收 面价）
•分栋调整
-调整基准价
•分户型调整
-调整平面差
• 查丈报告
-分户、分栋、总面积； -户型分布（楼层）
•分户型、分层统计
-交叉核对
•电子复核+手工计算果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了。
市场比较法是最常用的方法，但往往一个楼盘有时不 仅仅是只采用一种定价方法，有时是两种甚至更多种 方法的结合，主要取决于产品分类的特点。
13
二、定价方法和定价策略之均价推导模型
价格区间动态估算模型：
比准均价=Σ（静态基准价格（Pn）×区域修正系数（R1） ×楼盘素质修正系数（R2）×权重）
P = Σ（Pn × R1 × R2 ×权重）
•单价形成=基准价+平面差+层差+特殊调差
因素权重 平面极差
供求关系 比例悬殊
23
水平调差与垂直调差的确定
第一步：爬楼 1、爬楼前准备:打分表\熟悉平面图 2、爬楼的要点:
一张图纸、一部相机、一张记录表、一支专业队伍。
带着思考的问题爬楼(亮点与难点) 做好记录,如各朝向景观，建筑物视野遮挡，特别是景观突变的情况,记录以前 未知的细节.
14
区域修正系数（R1） 综合考虑项目“区域形象”、“城际距离”、“交通通
达”、“发展前景”等因素对各项目区域进行比较。
楼盘素质修正系数（R2） 综合考虑比较各项目之“片区内外环境”、“小区规划”、
“产品设计”、“配套”、“交通”、“现场包装”、“社区” 等因素，得出各项目的楼盘素质修正系数。
15
对特别追 捧的单位 进行调差
某房地产价格制定方案(ppt 35页)
一、折实价单制定 二、帐面价单制定 三、低首期价单制定（买一成送一成） 四、价格走势和推售安排
一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2） 1、价单体系
第4层（住宅开 始层）各单位单 价：
平面系数＊基价
5层以上各单位 价格在第4层的 基础上逐层加上 层差求得。
注：A、B、C、D栋分别命名为 房号按A、B、C、D。。。。从左至右顺时针编定
1、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：
9875/0.9=10972元/ M2
2、选择不带装修套餐： 在低首期价单上-500/0.9
四、推售策略及价格走势
中管网房地产频道
（一）推售策略
1、解筹日推售安排：《1+1投资增值计划》
原则： （1）保证A单位有高成交量（预计150套） （2）B单位做为解筹后高成交量的储备（预计50套）
（3）三栋20楼同层单价差1,500元
Байду номын сангаас
二、帐面价单制定
中管网房地产频道
（一）付款方式折扣
付款方式 一次性付款 首期二成 （含三成以上） 首期一成（入伙前一成） 低首期（买一成送一成）
折扣 0.96折 0.97折 0.99折 1.00折
比率 5％ 20％ 15％ 60％
2、平面系数
朝向：景观：噪音：户型 = 4.0: 2.5: 1.5: 2.0
2 户型
朝向 4 4 2 0
景观 2.5
1.5 噪音
美杜兰华庭周边情况示意图
布 吉 吉 学
布 中 路
住宅楼6层
住宅楼6层 A栋
B栋
D栋
C栋
7
住
宅 楼
层
房地产项目价格体系
XXX一期价格体系一、定价前提➢国家宏观政策没有根本的改变➢产品品质、楼盘的展示面和价格相匹配，➢保证广告宣传适度的力度➢发展商的密切配合➢售楼处和样板房按策划标准配置二、定价原则➢实现整个项目销售均价；➢前期为后期项目的开发留下一定的升值空间；➢适当参照周边同类、市场同质竟争楼盘的市场价格；➢考虑消费者心理价格因素;➢绝对的品质、恰当的价位带来的高性价比定能对市场形成一种震憾。
三、市场分析➢本案周边的楼盘的销售均价在1700-2000元/㎡；➢年底楚州房地产的供应量大幅增加，针对本案，清华苑、世纪佳苑、金陵名府等均会推出；➢本案的产品要得到楚州人的认同,我们对下列问题应引起重视：※保证楼盘品质,包括园林规划、外立面造型及选材、智能化系统、节能环保工艺及材料、施工单位的实力及施工工艺、施工现场的展示、建材、交楼标准等※营销方面包括采用情景营销方式，售楼处的装修应和项目的定位相匹配、园林展示、样板房应考虑空间感和卖点的提炼、样板房户外景观和园林的结合四、价格策略本项目规模较大，开发周期较长，市场不可预测因素对项目价格影响较大，为了稳健地运作项目，开盘即树立中高档楼盘的整体形象，同时保证前期购买业主的收益和信心，为后期产品作市场铺垫，在价格策略上，我们建议采用策略，平开高走，即：1、导入期在市场上奠定楚州中高档楼盘形象、以正常价入市,；2、深入调研竞争楼盘、可比项目的销售价格,特别是重点项目的动态;3、根据项目进度和园林、配套设施的完善、社区形象的展示逐步提高售价，使先期购买的业主感受升值喜悦，使后买的业主感到物有所值；4、在销售策略上，采用分批分栋推出的方式销控，并立足于全面详实的市场数据结合发展动态制定分批的价格并动态地调整；5、关注市场热点及亮点；6、吻合项目的总体定位、明确的市场路线、总的销售策略；五、价格制定方法利用市场比较法和成本法，进行针对性比较,进行各项修正,进行综合评价后，制定初步价格本楼盘价格定位理念：缔造最好的物业定位及包装方案使市场的潜在客户对其的价格预期很高，以相对合理价格推出，使市场觉得物业比定价“超值”。
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11.0%
4.0% 6.0% 3.0% 2.0% 100.0% 48.6% 2 8 2 50.9% 11.0% 10 10 10 51.3% 9.2% 10 6 7 46.3% 6.6% 6 6 6 43.3% 6.6% 6 6 6 48.1% 3. 平均值
四
4.1 4.2 4.3
噪音 权重
客餐厅 主卧 次卧
8.0%
5.6% 3.0% 3.0% 2.0% 7 7 7 6.4% 8 8 8 7.2% 9 9 9 7.2% 9 9 9 7.2% 9 9 9 7.2% 9 9 9
四
4.1 4.2 4.3
噪音 权重
客餐厅 主卧 次卧
10.0%
5.8% 4.0% 4.0% 2.0% 6 6 5 5.8% 6 6 5 7.8% 8 8 7 7.8% 8 8 7
水平系数表
水平系数表--B座
01 两房两厅 东南 93.91 78.08 02 两房两厅 西南 93.91 78.08 03 三房两厅 东北 128.23 106.61 04 三房两厅 东北 127.64 106.12
栋数 单位 户型 朝向 建筑面积(㎡) 套内面积(㎡) 一 户型设计 权重
客厅尺寸布局 餐厅尺寸布局 主卧尺寸布局 厨厕尺寸布局 户内过道合理性 实用率 户梯比 2.0% 2.0% 8.0% 5.0%
朝向 (日照/通风) 权重
客餐厅 主卧 次卧 其余卧室 电梯间
22.0%
22.0% 10.0% 6.0% 3.0% 3.0% 10 10 10 10 15.6% 6 10 6 6 17.6% 8 8 8 8 13.2% 6 6 6 6 14.0% 5 10 5 5 22.0% 10 10 10 10
三
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
朝向 (日照/通风) 权重
客餐厅 主卧 次卧 其余卧室 电梯间
22.0%
20.2% 10.0% 6.0% 3.0% 3.0% 10 10 7 7 18.0% 9 8 7 7 13.2% 6 6 6 6 14.8% 7 7 6 6
三
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
垂直系数表
栋数 单位
21F 20F 19F 18F 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 水平系数表--B座 01 7.5% 6.9% 6.3% 5.7% 5.1% 4.5% 3.9% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 02 7.5% 6.9% 6.3% 5.7% 5.1% 4.5% 3.9% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 03 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 04 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7
二
2.1 2.2 2.3 2.4
景观视野 权重
客厅 主卧 次卧 其余卧室
25.0%
20.0% 10.0% 10.0% 5.0% 8 8 8 19.5% 10 5 9 13.0% 5 5 6 10.5% 3 6 3 18.5% 8 7 7 15.0% 6 6 6
栋数 单位 户型 朝向 建筑面积(㎡) 套内面积(㎡) 一 户型设计 权重
客厅尺寸布局 餐厅尺寸布局 主卧尺寸布局 厨厕尺寸布局 户内过道合理性 实用率 户梯比 2.0% 2.0% 8.0% 5.0%
水平系数表--C座
01 四房两厅 东南 159.85 132.90 02 四房两厅 西南 158.43 131.72 03 四房两厅 南 156.45 130.07 04 四房两厅 东北 156.45 130.07 05 四房两厅 东北 158.40 131.69 06 四房两厅 东南 160.36 133.32
三
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
朝向 (日照/通风) 权重
客餐厅 主卧 次卧 其余卧室 电梯间
31.0%
24.8% 15.0% 8.0% 4.0% 4.0% 8 8 8 8 26.2% 10 5 9 9 16.3% 5 5 6 6 11.7% 3 6 3 3 23.2% 8 7 7 7 18.6% 6 6 6 6
户型设计 权重
客厅尺寸布局 餐厅尺寸布局 主卧尺寸布局 厨厕尺寸布局 户内过道合理性 实用率 户梯比
27.0%
15.5% 10.0% 8.0% 5.0% 2.0% 2.0% 7 5 5 5 5 19.5% 7 10 5 5 5 20.5% 7 10 7 5 5 20.5% 7 10 7 5 5 19.5% 7 10 5 5 5 15.5% 7 5 5 5 5
27.0%
22.4% 10.0% 7 9 10 8 8 22.4% 7 9 10 8 8 22.4% 7 9 10 8 8 22.4% 7 9 10 8 8
27.0%
20.5% 10.0% 7 10 7 5 5 19.5% 7 10 5 5 5 15.5% 7 5 5 5 5 15.5% 7 5 5 5 5 19.5% 7 10 5 5 5 20.5% 7 10 7 5 5
水平系数 平均值
系数表
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天地阳光项目价格体系 之 系数表
第二部分
标准层差 楼层 21F 20F 19F 18F 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 层差 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.0% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6% 系数 6.0% 5.4% 4.8% 4.2% 3.6% 3.0% 2.4% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%
二
2.1 2.2 2.3 2.4
景观视野 权重
客厅 主卧 次卧 其余卧室
30.0%
27.0% 15.0% 5.0% 10.0% 10 10 7 24.5% 9 8 7 18.0% 6 6 6 20.0% 7 7 6
二
2.1 2.2 2.3 2.4
景观视野 权重
客厅 主卧 次卧 其余卧室
30.0%
30.0% 15.0% 5.0% 10.0% 10 10 10 20.0% 6 10 6 24.0% 8 8 8 18.0% 6 6 6 17.5% 5 10 5 30.0% 10 10 10
栋数 单位
21F 20F 19F 18F 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F
水平系数表--C座 01 9.0% 8.4% 7.8% 7.2% 3.6% 3.0% 2.4% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 02 7.5% 6.9% 6.3% 5.7% 5.1% 4.5% 3.9% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 03 7.5% 6.9% 6.3% 5.7% 5.1% 4.5% 3.9% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 04 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 05 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 06 9.0% 8.4% 7.8% 7.2% 3.6% 3.0% 2.4% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%
四
4.1 4.2 4.3
噪音 权重
客餐厅 主卧 次卧
10.0%
4.4% 4.0% 4.0% 2.0% 5 4 4 5.2% 6 4 6 4.0% 5 3 4 8.0% 8 8 8 8.0% 8 8 8 5.6% 5 6 6
五
5.1 5.2 5.3
楼距 权重
客厅 主卧 次卧
9.0%
9.0% 5.0% 2.0% 2.0% 100.0% 68.4% 10 10 10 74.9% 9.0% 10 10 10 80.6% 6.3% 7 7 7 63.3% 6.3% 7 7 7 56.2% 5.4% 6 6 6 73.8% 5.4% 6 6 6 61.7%
栋数 单位
21F 20F 19F 18F 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F
水平系数表--A栋 01 7.5% 6.9% 6.3% 5.7% 5.1% 4.5% 3.9% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 02 7.5% 6.9% 6.3% 5.7% 5.1% 4.5% 3.9% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 03 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 04 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 05 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8% 06 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%