不动产估价(市场比较法)

二、调查与选择比较交易案例
(二)选择比较交易案例 1、比较案例的概念：与评估对象条件相似，作为评估对象比较 参照的交易案例。（可比实例） 2、比较案例的要求： 与待估土地用途应相同或相似； 与待估土地的交易类型应相同； 为正常交易或可修正为正常交易； 与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近； 交易时间与估价期日应接近或可进行比较修正。 （2年，最长不超过3年）
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房地产估价中的市场法估价程序 搜集交易实例 选取可比实例 对可比实例成交价格做适当的处理： 价格换算、价格修正和价格调整 • 求取比准价格
二、调查与选择比较交易案例
• (一)收集交易资料 • 1、资料收集的重要性：教材
• 必要性：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠 的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才 能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格； 所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。 • 注意：虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集 交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意 搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多 的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以 有针对性地搜集一些交易实例。
• 特点： • ①具有现实性，说服力强； • ②以替代关系为途径，所求得的价格称为“比 准价格”； • ③欠理论基础；以价格求价格，在不正常市场 条件下难以与收益价格相协调。 • ④需要估价人员具有较高素质； • ⑤正确选择比较案例和合理修正交易价格是 保证评估结果准确性的关键.
• 有关概念
• 1、类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影 响地价的因素和条件相同或相近的土地。 • 2、比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系 的比较交易案例的宗地或地块。 • 3、标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件 在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准 作用的若干宗地。 • 4、估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。 • 5、交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊 因素所造成的交易价格偏差。 • 6、区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、 经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对 土地价格水平产生影响的因素 • 7、个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其 价格的影响因素
• 具体化公式
PD
PB 100
100 100 100
第三节 市场比较法估价程序与方法
一、市场比较法的估价步骤 • 调查与选择比较交易案例 • 确定价格可比基准 • 进行交易情况修正 • 进行估价期日修正 • 区域因素比较与修正 • 个别因素比较与修正 • 其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等 • 确定比准价格
统一面积内涵
• 在现实房地产交易中，有按建筑面积计价， 有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计 价的。它们之间的换算如下：
统一面积单位
• 面积单位有平方米 、公顷、亩、平方英尺、坪。它们之 间的换算如下： 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67
平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000
平方米下的价格＝平方英尺下的价格 ×10.764
三、确定价格可比基准
• 选取了比较实例之后，应先对这些比较实例的成 交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相 互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单 位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。 • 价格可比基准的内容包括5个方面： • (1)统一付款方式； • (2)统一采用单价； • (3) 统一币种和货币单位； • (4)统一面积内涵； • (5)统一面积单位。
交易情况修正
• 百分率法：交易情况修正系数应以正常价格为基 准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常市 场价格高低的百分率为± S％(当可比实例的成交 价格比其正常市场价格高时，为+S％； 低时，为 -S％)，则：
统一采用单价：通常为单位面积上的价格，土地除了单 价，还可为楼面地价 统一币种和货币单位： 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用 该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是 采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格 进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格， 应采用估价时点时的市场汇价进行换算。 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、 港币等，通常都采用“元”
• 定义： 在求取一宗待评估土地的价格时，根据 替代原则，将待估土地与在较近期内已经发生交 易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后 者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、 区域以及个别因素的差别，修正得出待估土地评 估时日地价的方法。 • 理论依据：替代原理 • 其基本原理如下图4-1所示
• 适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易 案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和 替代性。 • ①有足够数量的比较案例（不少于3个）； • ②与待估土地具有相关性和替代性； • ③交易资料可靠； • ④交易合法。 • 适用范围：主要用于地产市场发达、有充足的具有替 代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易 案例的地区则不适用。还可用于评估土地或房地产的 租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。
统一付款方式
• 价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就 需要将分期付款的比较实例的成交价格折算为在其 成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值 中的折现计算。
• 例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％， 余款于半年后支付。假设月利率为 5 ％。，则在其成交日期 时一次付清的价格为：
二、调查与选择比较交易案例
• 2、资料收集调查的途径：
• 查阅政府有关部门的房地产交易等资料 • 查阅各种报刊上有关房地产交易（出售、出租）的信息。 • 参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有 关信息，索取有关资料。 • 查访房地产经办人，了解各种信息。 • 通过市场调查，直接调查交易双方。 • 查阅当地评估机构所掌握的交易资料。同行之间相互提 供。 • 其他途径：假装成房地产购买者，与房地产出售者，如 房地产开发商、经纪代理商等治谈，取得真实的房地产 价格资料
• 6、比较案例选择的原则和方法： • 注意搜集内容的统一性和规范化：制作成 表格 • 交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集 到的每个交易实例、每项内容，都应进行 查证核实，以做到准确无误； • 建立房地产交易实例库：将搜集到的交易 实例分门别类存入计算机中，这样有利于 保存和在需要时查找、调用 。
3、交易案例的数据采集内容： • 交易双方的基本情况和交易目的； • 交易实例房地产的状况 ，如坐落、用途、面 积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状 况、周围环境、景观等； • 成交日期； • 成交价格； • 付款方式； • 交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒 价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊 交易情况。
调查与选择比较交易案例
5、比较案例的数据采集内容： • 交易双方的基本情况和交易目的； • 交易实例房地产的状况 ，如坐落、用途、面积、形状、 地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、 景观等； • 成交日期； • 成交价格； • 付款方式； • 交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、 急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。
• 4、交易案例资料收集的原则和方法： • 注意搜集内容的统一性和规范化：制作成 表格 • 交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集 到的每个交易实例、每项内容，都应进行 查证核实，以做到准确无误； • 建立房地产交易实例库：将搜集到的交易 实例分门别类存人计算机中，这样有利于 保存和在需要时查找、调用 。
直接比较过程
• 直接比较过程
• 修正系数 = 待估宗地条件指数 / 比较案例条件指数
间接比较过程
• 如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比 较基 格。具体形式为：
市场比较法的公式
• 有关指数的取值：可设比较案例宗地或待估宗地 的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比 较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉 100%，否则，其条件指数〈100%。 • 公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子 （ C 除外），比较案例宗地相应因素条件指数为 分母。 • A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。 • 哪个为比较基础，哪个就取值为 100 ，另一方的 值通过比较进行加或减。
四、交易情况修正
• 1 、含义：是指排除掉交易行为中的一些特殊因素 所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为 正常成交价格。 • 2、造成价格偏差的因素： 交易双方有一定的利害关系； 偏低 急于脱售或急于购买； 偏低或偏高 不了解市场行情； 偏高或偏低 有特别动机或者特别偏好； 偏高 受债权债务关系影响； 偏低 相邻地块的合并； 偏高 特殊交易方式； 交易税费非正常负担； 其他。
二、调查与选择比较交易案例
3、比较案例的概念：与评估对象条件相似，作为评估 对象比较参照的交易案例。（可比实例） 4、比较案例的要求： 与待估土地用途应相同或相似； 与待估土地的交易类型应相同； 为正常交易或可修正为正常交易； 与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要 相近； 交易时间与估价期日应接近或可进行比较修正。 （2年，最长不超过3年）
第四章
市场比较法
• 基本要求： 掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价 步骤，主要参数的确定方法。 熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要 求。 了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。 • 难点及重点 • 市场比较法相关概念和理论的理解 • 修正体系中相关修正系数的确定
第一节 市场比较法概述
第二节
市场比较法的公式
• 市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以 分为直接比较分析和间接比较分析。 • 直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交 易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化 为修正价格。 • 间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地 为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比 较，然后将结果转化为修正价格。