北京别墅市场研究分析

通州
香江天竺板块——独特的温榆河 水景
❖ 地理位置：顺义区天竺镇、后沙峪乡
❖ 自然环境：温榆河
❖ 交通条件：机场高速公路、京顺路
丽斯花园别墅
❖ 人文条件：距离北京的涉外区域——丽都地 区、燕莎地区较近
❖ 典型项目：嘉浩商住别墅城、莱蒙湖康柏园 、北京欧陆苑、北京名都苑、香江国际花园 别墅、丽斯花园别墅、优山美地、大湖山庄
控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存 在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入 世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期
2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控
的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大 限后供应总量有所减缓的阶段
追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶 尔居住，保姆成为别墅的“长住者”
产品型，重视单体细节，而无户外空间的考 虑；
关注产品细节，重视生活，想用一种新的生 活方式来升级居住条件；与城市、工作快速 切换；第一居所
社区型，重视社区空间设计、人文环境营造 ，社区价值最大化
别 墅 价 值 体 系
12
别墅产品的价值体系
北京别墅市场的十大板块格局
❖ 北京的别墅分布总
10
体上呈现板块式分
2
4
布格局 ❖ 各个板块依托不同
3
5
的资源形成各自鲜
明的特征
9
❖ 项目的竞争从某种 角度上说也是板块
1 6
的竞争
7 8
21
城市居住辐射圈层的走向
山后
昌平、亚北
马坡
香江 天竺
西山
22
中关村
亚运村 使馆区
西部政府集中区
CBD
黄村 亦庄
主动式郊区化 初级阶段
郊区化三个阶段及
受
典型案例
价
格
影
响
程
度
完全主动式郊区化
我国的郊区化发展进程的特点：
主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行
15
存在现象
16
别墅客户分布
财富阶层 准财富阶层／上层中产
豪宅别墅 小独栋&Townhouse
普通中产阶级
Townhouse、叠拼、花园洋房
1992
4
1995
1999
2003
二、北京别墅市场的结构性特征
5
别墅市场结构性分析
60
4ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ%
►在售项 50
40
25%
目中
21% 30
20
13%
50%为
2002 年以来
入市新
盘
6
►10-30
10
0 <5万平米
50
45
40
35
30
22%
25
20
15
10
5
0 2000年以前
5-10万平米
10-30万平米
>30万平米
36%
18% 14%
10%
2000年
200（1年本报告中2数00据2年基于对北2京00目3年前在售141个别墅项目的调查）
►在售别墅项 目分布最多的 六个区/县依 次为： 昌平、顺义、 朝阳、大兴、 海淀、通州
►六个区县的 别墅项目占在 售总量的75%
7
别墅地域分布
30 30
25
23
21
17
五、别墅市场的板块格局
18
北京“一山二河三线四高”分布
板块格局
示意图
形成的基础
——资源、
交通与城市
同心圆
19
城市居住的梯度辐射圈层 板块格局形成的基础——
资源、交通与城市同心圆
度假居所
低密度住宅区
中密度住宅区 高密度住宅区
城市中心 20 土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层
市场供 ❖
平方米
应量集
100%
中放大
80%
60%
40%
< 5000元/平米 5000-8000元/平米 8000-10000元/平米 >10000元/平米
❖ 高档产 品和中 档产品 成为市 场两大
9 主力
20%
0%
2000年以前 2000年
2001年
2002年
2003年
50
35%
45
30%
40
35
21%
景观价值 产品价值 社区价值
创新价值
四个层次的开放空间 （4-tier open space system)
规定动作与自选动作
交往空间 社区识别符号系统
精神堡垒 软性服务流线
产品及空间体验创新
四、客户特征演变
13
征北北京的京郊区已化特 经进入郊区化的迅速发展 期 城市发展进程规律
城市化
郊区化
大都市
23
马坡板块——远离市区的成熟板
块
❖ 地理位置：顺义区马坡乡
❖ 自然环境：潮白河、高尔夫球场
❖ 交通条件：机场高速公路、京顺路、101国道
北京乡村高尔夫球场
❖ 人文条件：两个高尔夫球场、马术俱乐部、 知名会议场所，如：怡生园国际会议中心
❖ 典型项目：龙苑别墅、北京乡村高尔夫、恒 丰花园别墅、华中园别墅、枫桥别墅、金宝 纯别墅、枫桥别墅
北京别墅市场研究分析
一、北京别墅市场的发展历程
2
别墅市场大事记&Boom/Bust Circle
1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市
1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺
义
1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态
1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化
30
25
13%
20
15
10
5
0 < 5000元/平米 5000-8000元/平米 8000-10000元/平 >10000元/平米 米
三、产品特征演变
10
4代产品的并存与升级
位置型，单纯别墅形体，不重视细节；
重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区 交通便捷 标签型，卖稀缺资源；
第二代 第三代 第四代
城市群
郊区化发展规律
2004年北京市住宅供应量对比
五环以 外 56%
五环以 内 44%
当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000 美元时，郊区化进入快速发展阶段。
2004年北京人均GDP为3478美元，城市化率为 79.5％
14
北京的郊区化特 郊区化的发展阶段
征
郊区化发展阶段
被动式 郊区化
20
16 16
15
13
10
5
5
4
4
4
3
11
0
昌平 顺义 朝阳 大兴 海淀 通州 延庆 丰台 怀柔 密云 房山 门头沟 石景山
其他
昌平
16%
22%
通州 9%
海淀 11%
大兴 11%
顺义 16%
朝阳 15%
主要别墅分布区域特征总结
8
别墅市场供需总体特征 截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万
1999～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成
功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀
的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成
、扩大、巩固
1992
1995
1999
2003
3
别墅市场大事记&Boom/Bust Circle
2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调