五步法会计准则在房地产企业收入中的确认问题
收入确认的五步法模型
收入确认的五步法模型收入确认是财务会计中的一个重要环节，它涉及到企业的收入识别和确认。
准确地确认收入对于企业的财务报告和经营决策具有重要意义。
在国际财务报告准则（IFRS）中，制定了一套收入确认的指导原则，即收入确认的五步法模型。
本文将详细介绍这五个步骤，以帮助读者更好地理解和应用这一模型。
第一步是确认合同的存在。
在确认收入之前，企业首先需要确保与客户或合作伙伴之间存在一个合同关系。
合同是指双方之间的法律文件或口头协议，其中包含了明确的权利和义务。
只有在合同的存在下，企业才能进行后续的收入确认工作。
第二步是识别合同的履行义务。
一旦确认合同的存在，企业需要识别出在合同中所规定的履行义务。
履行义务是指企业根据合同向客户提供的产品或服务。
通过细致地分析合同内容，企业能够确定哪些履行义务可以作为收入来源。
第三步是确定交付时间点。
在合同履行过程中，交付时间点是非常重要的。
它标志着企业已经完成了履行义务，并准备向客户交付产品或服务。
交付时间点的确定需要参考合同中的规定和实际交付情况。
第四步是确定收入金额。
在确认交付时间点后，企业需要确定交付产品或服务的价格。
价格是由合同中明确规定的，可以是固定金额或根据一定公式计算得出的。
企业需要按照合同规定，准确确定收入金额。
第五步是确认收入。
在完成以上四个步骤后，企业可以进行最后的收入确认工作。
收入确认是指将交付的产品或服务的价格计入企业的财务报表中。
根据国际财务报告准则，企业应当在交付后确认收入，同时还需要满足收入已经实现或者将来有望实现的可靠证据。
以上就是收入确认的五步法模型的详细介绍。
这个模型为企业提供了一个清晰的收入确认流程，有助于企业准确地识别和确认收入。
在实际运用中，企业需要仔细分析合同内容，合理判断交付时间点和收入金额，并严格遵守国际财务报告准则的要求。
只有按照这五个步骤进行收入确认，企业才能够提供准确可靠的财务信息，为投资者和利益相关者提供决策依据。
收入确认是一个复杂而关键的财务会计环节。
浅析“五步法”收入确认计量模型的纳税影响
浅析“五步法”收入确认计量模型的纳税影响「五步法」是一种用于收入确认的计量模型，已经被广泛应用于会计准则中。
它包括五个步骤：识别合同，识别合同中的性能义务，确定合同价格，将合同价格分配给性能义务，最后确认收入。
这种方法在企业会计中扮演着重要角色，但同时也会对纳税产生影响。
五步法的实施可能会影响企业的税务筹划。
根据税法规定，企业应按照企业所得税法和税务局规定的税务政策进行报税。
如果企业在实施五步法时，产生了某些收入确认的变动，可能会导致企业的纳税额发生变化。
这就需要企业重新评估其税务筹划，以保证企业遵循税法规定，同时最大化减少企业的税负。
五步法的实施可能会提升企业对税务合规的要求。
按照五步法的要求，企业需要根据合同的性能义务来确认收入，这就需要企业充分了解并解释合同条款，以确保符合相关的税法规定。
在确认收入的过程中，企业还需要符合相关的税务报告要求，如填写纳税申报表等。
这就要求企业加强对于税法规定的了解，并严格遵守税务合规的要求，以避免因为税务合规问题而导致的额外税务风险。
五步法的实施也可能会产生一些税务利益和成本。
根据五步法的规定，企业需要根据合同的性能义务来确定合同价格，并分配给相应的性能义务。
这可能导致企业在税务方面产生一些利益或成本。
如果合同中的性能义务较多，可能导致合同价格被分配到多个性能义务中，从而可能导致企业的收入被减少，减少了企业的纳税额。
相反，如果合同中的性能义务较少，可能导致合同价格集中分配到较少的性能义务中，从而可能导致企业的收入增加，增加了企业的纳税额。
企业在实施五步法时，还需要考虑准备相关的税务档案和文件，以及配合税务机构的税务审计。
在确认收入的过程中，企业需要就收入确认的依据和方法进行合理解释，并准备相关的税务证明文件。
在遭遇税务审计时，企业还需要积极配合税务机构对企业的税务活动进行审计，并提供相关的税务文件和资料。
这就要求企业加强对税务管理和档案管理，以应对可能发生的税务审计风险。
新收入准则如何利用五步法确认收入课后测试
题目：五步法认识新收入准则，深度解析收入确认的关键步骤一、引言在新收入准则下，企业需要按照一系列指导原则和规定来确认其收入。
而五步法是确认收入的关键步骤之一，其重要性不言而喻。
本文将深度探讨五步法在新收入准则下的应用，并就此展开全面评估。
二、核算新收入准则下的五步法1. 识别合同新收入准则要求企业识别与客户的合同，明确双方的权利和责任，并据此确认收入。
对于一些多元化的合同形式，企业需要审慎处理，以确保合同的完整性和正确性。
2. 确定合同性质在确认收入之前，企业需要准确确定合同的性质，是否属于商品销售、服务提供还是合同组合。
这与后续收入确认的方式和时间密切相关，需要加以重视和细致分析。
3. 确认交易价格企业需要准确确认合同的交易价格，并按照合同的条款和条件进行相应核算和调整。
合同涉及的各种费用和条款都需要被纳入考虑范围，以确保交易价格的准确性和合理性。
4. 分配价格合同中涉及到的多个履约义务，需要进行适当的价格分配。
这一步骤需要企业综合考虑各种情况和可能的变数，以保证价格分配的公允性和合理性。
5. 收入确认最后一步是确认收入，即在满足以上所有条件的情况下，按照合同条款和条件确认相应的收入。
这需要企业审慎核算和验证，确保收入确认的准确性和合规性。
三、新收入准则下的五步法运用案例分析以实际案例为例，我们来深入探讨五步法在新收入准则下的应用。
假设某企业与客户签订了一份包括商品销售和售后服务的合同，该企业如何按照五步法确认相应的收入呢？企业需要识别合同，确认双方的权利和义务，明确商品销售和售后服务的具体内容和条件。
确定合同的性质，将合同中的商品销售和售后服务分别归类，准确界定合同范围和性质。
企业需要确认合同的交易价格，将商品销售和售后服务的价格明确计算并划分。
随后，进行价格的适当分配，确保销售商品和提供售后服务的价格合理分配。
在满足以上条件的情况下，企业确认相应的收入，并进行相应核算和记录。
四、总结与回顾新收入准则下的五步法是企业确认收入的重要流程，在实际操作中需要严格遵守。
新收入准则五步法对房地产企业的影响分析
新收入准则五步法对房地产企业的影响分析
新收入准则是财务会计领域的一项重要规定，旨在规范企业在合同订立后如何确认和计量收入。
对于房地产企业来说，新收入准则的实施将带来一些重要的影响。
新收入准则要求企业根据合同交易的性质和经济实质来确认收入。
在房地产行业，房地产企业通常与购房者签订销售合同，根据合同约定的条件和支付方式来确定收入。
新准则要求企业根据合同的履行进度来确认收入，这将导致在合同履行初期，公司可能需要确认较少的收入。
这将对企业的财务表现产生一定的影响，特别是对一些大型房地产企业而言。
新收入准则还要求企业根据合同约定的对价来确定收入。
对价是指购房者承诺支付给房地产企业的货币或其他资产。
根据新准则，企业需要考虑购房者支付的购房款项以及其他与合同有关的费用，如按揭贷款利息等。
这将对企业在合同履行初期收到的款项和在后续履行阶段收到的款项产生影响，进而影响企业的现金流。
新收入准则对于房地产企业的财务披露也有一定的影响。
根据新准则，企业需要提供更加详细和清晰的财务信息，以便外部用户能够更好地理解和分析企业的经营状况和财务表现。
这将对企业的财务报告和财务披露流程产生影响，可能需要对现有的财务报告和披露制度进行调整和改进。
新收入准则对房地产企业将产生一系列的影响，包括收入确认的时机和金额的变化、分期收入的确认方式的改变、对价的确定以及财务披露的要求的变化等。
房地产企业需要充分了解新准则的要求，并及时进行相应的调整和改进，以满足新收入准则的要求并更好地适应市场环境的变化。
新收入准则五步法对房地产企业的影响分析
新收入准则五步法对房地产企业的影响分析新收入准则（ASC 606）是美国财务会计准则委员会（FASB）于2014年发布的一项标准，该标准于2018年1月1日起生效。
该标准要求企业按照一定的原则和方法，报告其销售收入和交易金额，以便向公众展示有关其业务的真实和准确的信息。
该标准尤其对房地产企业产生了重大影响。
1. 收入的确认时间在传统的财务会计中，房地产企业通常会将一项交易的所有款项列入收入，并在房屋完成建造和客户付款之后进行确认。
但是，根据新收入准则，房地产企业不能将整个销售额一次性列入收入。
相反，企业必须按照合约的进度来确认收入。
如果该合约涉及一个长期的工程项目，企业必须在完成特定建设里程碑后确认收入。
2. 合同成本的确定根据新的财务准则，企业必须记录实现单项销售合同的相关成本，以便评估企业的毛利润。
这样可以确保在合同运营期间所发生的所有成本都得到了正确的反映。
在房地产业中，这将尤其重要，因为很少有交易只涉及一个项目或物业。
3. 风险分析新的公允价值规则要求企业评估其合同的统计风险并记录这些信息。
这样可以确保合同在整个生命周期内准确反映企业的实际合同风险和收益情况。
对于房地产企业而言，这意味着必须评估物业价值的下降风险，因为这会对房产交易和收入产生负面影响。
4. 交易结构的影响新的收入准则也要求企业评估它们的交易结构，以确定它们是否符合合理期望。
这对于房地产企业尤其重要，因为大量的交易涉及多个物业，这种交易结构的影响无法通过简单的公允价值规则解决。
5. 财务信息披露企业必须满足更高的信息披露要求，以保证投资者和其他财务利益相关者了解合同和各种销售交易的所有详细信息。
这对于房地产企业而言尤为重要，因为大量的信息披露对于了解整个房地产生态中物业价值和结构变化意义重大。
综上所述，新的收入准则不仅要求企业更加关注合同和统计数据，还要求企业评估其风险和财务信息披露。
对于房地产企业而言，这种变化尤其重要，因为这个行业涉及复杂的合同、物业和收益来源。
浅谈新收入准则在房地产行业的应用
关 键 词 ：新 收 入 准 则 ；房 地 产 行 业 ；期房预售
F 中 图 分 类 号 ：299.233.42
文献标识码:A
作 者 单 位 ：河北经贸大学
一 、新 收 入 准 则 与 现 行 收 入 准 则 相 比 的 主 要 差 异
方 式 获 得 的 ，应 当 按 照 该 企 业 其 他 类 似 购 买 方 式 确 定 所 购 买
浅谈新收入准则在房地产行业的应用
刘海云刘盈甜籍ห้องสมุดไป่ตู้娟
摘 要 ：2 0 1 7 年 7 月 1 5 日 财 政 部 公 布 了 修 订 版 的 收 入 准 则 ，对 我 国 制 造 企 业 、软 件 企 业 、网络游戏公司等的收入确认产生了
影 响 ，对 于 收 入 确 认 较 为 复 杂 的 房 地 产 行 业 ，其 一 部 分 收 入 的 会 计 处 理 将 会 发 生 明 显 的 变 化 。新收 入准则确认中的五步法模型
(二）
明 确 交 易 价 格 的 定 义 及 确 定 价 格 时 考 虑 的 2017年新收入准则中针对这一问题做出了具体详细的规
具体因素 在现行的会计准则中没有对收入中交易价格进行详细
的解释和说明。在 2 0 1 7 年 7 月新收入准则体系中则是指出 交 易 价 格 是 企 业 转 移 资 产 时 预 期 有 权 收 取 的 对 价 资 金 。同时 指 出 了 在 确 定 交 易 价 格 时 需 要 考 虑 的 特 殊 情 况 ：第 一 ，可变 对 价 。在 确 定 交 易 价 格 时 ，以 预 期 最 有 可 能 收 回 的 交 易 价 格 或 期 望 值 确 定 交 易 价 格 最 佳 估 计 数 ，最 佳 估 计 数 中 应 该 包 括 与 客 户 签 订 合 同 时 的 合 同 交 易 价 格 ，但 是 应 当 不 超 过 在 相 关 不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回 的 金 额 。第 二 ，非 现 金 对 价 。目前 ，企业在 处 理相 关 实务时 是 按 照 非 货 币性资产交换准则体系进行会计处理的 。在 2017 年 7 月 份 修 订 后 的 收 入 准 则 中 指 出 ，按 照 所 支 付 的 非 现 金 资 产 或 服 务 的 公 允 价 值 确 认 ，如 果 与 之 相 关 的 非 现 金 资 产 的 公 允 价 值 不 能 够 合 理 估 计 或 取 得 ，则 参 照 允 诺 向 客 户 交 付 商 品 或 服 务 的 单 独 售 价 确 定 。第 三 ，应 付 客 户 对 价 。对 于 这 一 点 ， 现行准则没有做出有关的具体规定。而 2017年 7 月份的新 收 入 准 则 是 做 出 了 有 关 规 定 。企 业 应 付 客 户 对价 的 应该冲 减
新《收入》准则下收入确认五步法案例解析
■f例今析新《收入》准则下收入确认五步法案例解析纵实摘要：新《收入》准则从2021年1月1EJ起在执行企业会计准则的非上市企业全面施行，新准则从理论框架上与原准则相比发生了较大变化，为有助于实务会计处理，笔者至要针对新准则五步法模型进行了详细案例解析。
关键词：新《收入》准则；五步法；案例随着市场经济环境的日新月异，我国企业会计准则面临着与国际财务会计准则进一步趋同的客观现实，财政部于2017年7月对《企业会计准则第14号——收入》具体内容进行了重新修订。
境内诸多非上市企业，自2021年1月1日起施行新收入准则。
修订后的新收入准则采用了统一的收入确认模型，将原来第14号收入准则与第15号建造合同两项准则合并，商品概念的外延得到了拓展，从广义层面，本准则中的商品既包括实物商品，又包括劳务和服务，原来的收入确认判断基准由过去的风险报酬“双转移”修正为以“控制权转移”作为收入确认时点。
按照新修订的收入准则，借助五步法模型进行收入确认,具体如下。
一、识别与客户订立的合同（一）合同定义合同，是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，通常合同形式包括书面、口头以及其他可验证的形式。
当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业需要针对合同当中义务条款予以履行，换个说法,就是在客户取得相关商品控制权时进行收入确认。
1.合同各方已完成合同的批准，并同时承诺将履行各自义务。
即合同各方已签字盖章，说明合同已具有法律约束力。
2.合同说明了合同各方与所转让商品相关的权利和义务。
例如，合同条款中的“甲方应及时为乙方的审计工作提供与审计有关的所有记录、文件和所需的其他信息,并保证其真实性和完整性”等。
3.合同清晰明确了与所转让商品相关的支付条款。
例如，甲方应于本约定书签署之日起6日内支付45%的审计金安全的前提下，达到项目实施节奏与预算执行节奏适度分离的目的，并采取措施帮助课题组逐个击破不确定因素，实现“兵马未动粮草先行”，将经费开支合理提前。
新收入准则五步法对房地产企业的影响分析
新收入准则五步法对房地产企业的影响分析作者：蒲丽苹来源：《商情》2019年第51期【摘要】财政部于2017年7月5日正式发布经修订后的《企业会计准则第14号—收入》，正式确立了控制权转移的收入确认模型，对各个行业都会带来巨大影响，尤其是房地产行业。
文章通过新收入准则关于确认收入的五步法，分析对房地产行业会计处理的主要影响。
【关键词】新收入准则;房地产行业;五步法收入是衡量企业发展的重要指标，如何准确地反映企业真实的收入情况至关重要。
而随着经济的不断发展，交易事项日趋复杂，实务中收入确认和计量面临越来越多的问题，原收入准则在指导会计处理时存在不少问题，如在判断商品所有权上的主要风险和报酬转移上就存在不少争议。
与此同时，国际财务会计准则在2014年颁布了新的收入准则，将旧收入准则和建造合同准则合并，并对收入的确认模式进行了大规模调整，以满足经济不断发展的需要。
为了解决我国企业在会计实务中遇到的问题，同时保持与国际趋同的趋势，财政部于2017年颁布了新的收入准则，规定在确认收入时，不再区分销售商品、提供劳务、让渡资产使用权、建筑合同等情况，而是形成一套完整、统一的收入确认体系。
房地产开发业务生产周期跨期较长、资金投入较大，融资比例较高，为了缓解房地产企业的资金压力，我国允许房地产在开发阶段可采用预售制度，这就导致房产销售与一般商品销售模式大为不同，因此，房地产业的收入确认有一定的特殊性。
根据我国的《企业会计准则》关于收入确认方法的规定，房地产行业企业应当采取完工确认法作为收入确认方法。
但是针对旧收入准则中收入确认的关键点“风险和报酬的转移时点”，又未给出明确的指示，理论中关于该时点的观点包括竣工验收、实际交付、产权过户三种。
目前实务中采用较多的是按照“实际交付”时点确认收入。
针对旧准则确认收入操作上的模糊定义，新的收入准则提出了全新的五步法确认收入，指导更加具体和清晰，下面结合五步法分析房地产行业进行分析：一、步骤一：识别与客户之间的合同新收入准则要求双方签订的合同具有商业实质且企业很可能收回转让商品的对价。
新收入准则下房地产企业收入确认研究
新收入准则下房地产企业收入确认研究摘要：本文以新收入准则的五大步骤作为研究出发点，分析了新旧收入准则差异，提出了房地产企业如何适应新收入准则变化的建议。
关键词：房地产企业；新收入准则；五步法1.新收入准则的五大步骤引入五步法模型，对新收入准则下房地产企业收入确认和影响进行分析。
1.1识别与客户签订的合同。
在判定和研究客户是否已取得商品控制权的过程中，第一点是：客户所签订的合同要具备商业实质；第二点是：在合同条款内，双方认可合同的内容，并且对履行的各方权利与义务加以承诺，对有关的一系列支付条款加以明确，存在收回转让商品相关的合理对价的可能性，这样才能在确认控制权已转移的时候确认收入。
现阶段，房地产开发企业面临着巨大的生存发展压力，在销售阶段，前期预售阶段可能涉及签订收取诚意金、定金等意向合同、草签合同，处于该阶段，买卖双方的权利和义务缺乏明确的规定与要求，不仅如此，在约定双方应承诺履行的义务方面，也缺乏明确的、规范的约定，故不满足新收入准则的要求。
这时，只有与客户进行协商，修订合同，从而确保符合客户对提供履约义务所提出的一系列要求，并且与之签订有效的、正式销售合同，到房管局对所签订的销售合同进行备案，从而生效。
1.2识别合同中的履约义务。
划分履约义务，是收入确定至关重要的一步。
对双方所应当各自承担的义务划定之后，才能够对收入进行确定。
这也就意味着房地产企业和客户之间的合同中需要对各项产品所应当提供的服务进行详细、清晰地描述，从而保障收入确认过程无争议。
另外，在进行房屋买卖时，企业需要对合同中标注的应尽义务进行识别、并明确划分，然后再将其作为单项履约任务，分别确认收入。
例如，合同中既包含房屋的销售，又涉及提供的公共设施服务，需要对房地产企业和客户之间合同中所明确规定的相关承诺信息与公共服务内容进行确定，作为两个单项履约义务确认收入。
1.3确定双方的交易价格。
在实际业务中，房地产开发企业交易价格的确定，其要应对含有可变对价或非现金对价的情况或存在固定的客户对价金额的可能情况。
五步法会计准则在房地产企业收入中的确认问题
五步法收入确认模型在房地产企业的应用分析新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，即：第一步，识别与客户订立的合同；第二步，识别合同中的单项履约义务；第三步，确定交易价格；第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务；第五步，履行各单项履约义务时确认收入。
其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。
该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服务（以下简称“商品”）控制权转移时确认收入。
下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。
一、“五步法”模型的理论分析（一）识别与客户订立的合同收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做法中等）。
企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；二是该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。
例如，企业与客户签订一份合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。
收入确认的五步法模型
收入确认的五步法模型收入确认在会计领域中扮演着至关重要的角色。
它是会计师在编制财务报表时必须遵循的基本原则之一。
为了确保财务报告的准确性和可靠性，会计师们需要按照一定的程序和步骤来确认企业的收入。
在本文中，我们将介绍收入确认的五步法模型，帮助读者更好地理解该模型的内容和应用。
第一步：确定交易是否存在收入确认的第一步是确定交易是否存在。
即确认企业与客户之间是否存在合同或交易，以及双方是否同意交换商品或服务。
这是判断是否应该确认收入的基础。
如果交易不存在，那么就不需要确认收入。
第二步：确定交易金额在确认交易存在的前提下，会计师需要确定交易的金额。
交易金额是指客户支付或承诺支付的货币金额，或者以其他方式给予企业的经济利益。
会计师们需要根据交易的合同条款和条件，确定收入金额，并考虑到任何折扣、贴现或退款等因素。
第三步：确定收入时机确认收入的第三步是确定收入的时机。
即确定交易何时应该被认为是已完成，以便确认收入。
通常，收入应当在以下条件满足时被确认：(1)已经向客户提供了货物或完成了服务；(2)客户已经接受了货物或服务；(3)收入的金额可以被合理地计量。
第四步：确定收入归属收入确认的第四步是确定收入的归属。
即确定收入应当归属于哪个会计期间。
根据会计准则，收入应当归属于应当被确认的会计期间，而不是被收到或支付的会计期间。
这一步骤旨在保证财务报表中的收入能够准确地反映企业的经营状况。
第五步：记录和报告收入最后一步是记录和报告收入。
会计师们需要将确认的收入记录在会计记录中，并报告在财务报表中。
这一步骤需要遵循财务报告的相关准则和规定，确保报表的准确性和完整性。
总结收入确认的五步法模型是会计师们在编制财务报表时必须遵循的基本原则之一。
通过确定交易是否存在、确定交易金额、确定收入时机、确定收入归属以及记录和报告收入，会计师们能够确保财务报表的准确性和可靠性。
这一模型对于企业健康发展和投资者信任的维护至关重要。
新收入准则下收入确认计量的五步法分析
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新收入准则五步法对房地产企业的影响分析
新收入准则五步法对房地产企业的影响分析新收入准则是由国际财务报告准则理事会（IFRS）发布的新的收入确认标准，旨在统一全球企业对收入确认的规定，提高财务报表的透明度和可比性。
新收入准则的实施对各行各业都有一定的影响，特别是对于房地产企业来说，其影响更为显著。
本文将分析新收入准则五步法对房地产企业的影响，并探讨对应的解决方案。
一、新收入准则五步法概述新收入准则将收入确认划分为五个步骤：确认合同、确定合同性质、确定合同对价、在合同期间分配对价、确认收入。
这五个步骤的实施要求企业在合同履行过程中逐步确认收入，并根据实际履行情况进行调整，以反映交易的经济实质。
1. 合同确认难度增加根据新收入准则的要求，房地产企业需要对合同中的履行义务进行详细的确认，特别是针对包括多个组件的合同，需要对各个组件进行分离确认。
这将增加企业对合同的分析和判断难度，也增加了会计处理的复杂性。
2. 交易价格确定的复杂性在确定交易对价的过程中，房地产企业需要充分考虑现金流的时间价值和风险，尤其是对于长期项目来说，需要较为复杂的财务模型来计算合同的对价。
这是一个对企业财务和风险管理能力的考验。
3. 对价的分配和确认在合同期间分配对价和确认收入的步骤中，房地产企业需要根据各个组件的相对公允价值来进行对价的分配，并根据实际履行情况进行调整。
这需要企业具有较强的财务管理和报告能力，确保对价的分配和确认按照实际情况进行调整，符合新收入准则的要求。
4. 合同变更的处理在房地产项目履行过程中，往往会发生合同变更的情况，这就需要企业重新进行合同确认、对价的确定和分配、以及收入的确认。
新收入准则要求企业根据实际情况对合同变更进行重新评估和调整，这将增加企业的财务成本和风险管理成本。
三、针对房地产企业的解决方案1. 加强内部控制面对新收入准则的复杂性和变化，房地产企业需要加强内部控制，确保对合同的确认、对价的确定和分配、以及收入的确认符合新准则的要求。
新收入准则五步法对房地产企业的影响分析
新收入准则五步法对房地产企业的影响分析一、新收入准则五步法的基本内容新收入准则五步法是指根据国际财务报告准则（IFRS）第15号标准，对收入的确认进行规定的五个步骤。
确定是否存在合同；确定合同是否包含了两个或多个履约义务；接着，确定合同的对价；然后，将对价分配到各个履约义务上；将对价按照履约义务的完成情况转化为已实现的收入。
这五个步骤严格规范了收入的确认方式，对于房地产企业来说，有着重要的影响。
二、对房地产企业的影响1. 合同的确定新收入准则五步法对于房地产企业的第一个影响就是合同的确定。
根据新准则，只有当存在明确的合才能确认相应的收入。
房地产企业在进行房屋销售或出租时，需要与客户签订明确的销售合同或租赁合同，才能确认相应的收入。
这就要求房地产企业在与客户进行交易时，要更加注重合同的完善和规范，以确保收入的合法确认。
2. 履约义务的确定根据新准则，合同中的履约义务是指根据合同内容需要向客户提供的产品或服务。
对于房地产企业来说，履约义务可能包括房屋的开发、销售和售后服务等内容。
在确定履约义务的过程中，房地产企业需要对合同条款进行仔细分析，明确自己在合同中的各项责任和义务，以便根据实际完成情况确认相应的收入。
3. 对价的确定和分配新收入准则要求对价的确定和分配必须合理且可靠。
对于房地产企业来说，客户支付的对价可能包括房屋的销售款、首付款、尾款、装修款等多个部分。
房地产企业需要将对价合理地分配到各个履约义务上，以便准确确认收入。
房地产企业还需要注意对价的可靠性，避免因为客户支付能力或者恶意拖欠等原因导致对价的不确定性。
4. 收入的确认通过前面的四个步骤，房地产企业可以根据实际情况确认相应的收入。
需要注意的是，根据新准则，收入的确认必须与履约义务的完成情况相匹配。
这就要求房地产企业需要对自己的项目进度和履约情况进行严格监控和管理，及时了解项目的进展情况，确保收入的准确确认。
5. 法规遵从和信息披露新收入准则要求企业在进行收入确认时要严格遵守相关法律法规，并且在财务报告中对收入的确认进行详细披露。
企业收入确认将采用-五步法-【会计实务文库首发】
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企业收入确认将采用”五步法”【2018年最新会计实务】
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财政部在近期发布《企业会计准则第14号———收入（修订）（征求意见稿）》（下称“新准则”）后，经过一段时间的测试和征求意见，目前正在做进一步
的完善工作。
新准则主要的修订内容包括，将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型；以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准；对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供更明确的指引；对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定等方面的内容。
这对进一步规范我国收入确认、计量和相关信息披露，保持我国企业会计准则与国际财务报告准则的持续趋同具有重要意义。
新准则更贴合实际需要
此时出台的新准则无异于“久旱之甘霖”，不仅是对我国企业会计准则体系
的进一步完善，而且也将为我国企业在收入确认和计量的会计处理方面带来更为积极的现实意义。
目前，对收入确认、计量和相关信息的披露予以规范的准则是《企业会计准则第14号———收入》和《企业会计准则第15号———建造合同》，施行至今已近10年。
在现行准则中，销售商品收入主要以风险和报酬转移为判断标准予以确认，提供劳务收入和建造合同收入主要采用完工百分比法确认。
“在会计实务处理中，由于交易的复杂性，企业往往无法分清上述两项准则的划分边界，导致不同企业对类似交易的会计处理存在差异，直接影响企业经营状况，不利于会计信息使用者做出决策。
”首创置业股份有限公司财务管理。
房地产企业五步法收入确认案例(3)
房地产企业五步法收入确认案例例：某房地产开发公司于 2019 年 8 月取得 A 地块土地使用权并用于商品房开发。
同年 12 月该公司取得 A 地块商品房预售许可证，并同步开始进行预售。
该公司为了加快房屋销售，推出购房送车位的优惠活动。
当月与客户签订的预售合同金额 327 万元，合同约定客户应在本月底前支付首期房款 100 万元（其中定金 30 万元），剩余 227 万元房款通过向甲银行申请贷款支付。
同时该合同还约定该公司需于 2020 年 12 月31 日前，取得《房屋竣工备案证明》及《房屋测绘报告》，并将房屋交付给客户使用。
赠送的车位应于 2021 年 3 月 31 日前达到可使用状态并交付给客户。
2020 年 3 月 31 日，甲银行将客户按揭贷款手续办理完成，并通过银行转账的形式将 227 万贷款转款至该公司银行账户。
2020 年 12 月 31 日，该公司将取得所售房屋《竣工备案证明》及《测绘报告》，并向客户送达《房屋交付通知书》，客户于当日收到了房屋。
2021 年 3 月 31 日，该公司将赠送的车位交付给客户进行使用。
该公司适用的增值税率为 9%，以上金额均为含税金额。
现将新准则下的“五步法”模型结合案例进行收入的确认和计量分析：第一步，对预售合同进行分析。
此时客户虽然只支付部分款项，但剩余款项通过甲银行贷款的形式很可能收回。
合同对双方权利和义务，支付条款等均做了详细说明，同时该合同具有商业实质，符合新准则中合同存在的条件。
第二步，分出预售合同中的各单项履约义务。
该公司与客户签订的预售合同中包含转让房屋及车位的承诺可进行明确区分，且客户可以在使用商品时分别受益。
因此，该合同中转让房屋及车位活动，各属于可明确区分的单项履约义务。
第三步，对预售合同中的交易价格进行确定。
该公司因履行合同约定，预期有权按照合同价款 327 万向客户收取相关款项，故该合同交易价格为 327 万。
在案例中该公司的采取收款方式为先收取部分首付款，然后允许客户通过银行按揭贷款的形式支付剩余房款。
新收入准则下收入确认五步法的具体应用研究
新收入准则下收入确认五步法的具体应用研究摘要：新准则以合同为基础，不再区分业务类型，凡是因合同产生的收入全部由新收入准则统一进行规范。
统一的收入确认模型提高了会计信息的可比性与可靠性性，也避免了会计人员不必要的职业判断。
新准则从基于资产的经济资源观转向资产的权利观，从而收入的确认也从风险报酬转移法转为控制权转移法。
在收入核算过程中，从识别合同到履约时确认收入，强调以合同为主线来进行判断；对于复杂的交易，新收入准则以合同为主线，给予了明确的指引，使得实务操作更加有据可循。
关键词：新收入准则；五步法；确认2006年，我国财政部首次对收入准则和建造合同准则做出全面修订，以合同为基础进行收入准则改革，提出收入确认五步法的基本模型。
2015年，国家财政部颁布新收入准则的征求意见稿并且在2017年修订完毕。
该准则取代了旧的收入准则。
自2018年起我国在境外上市的企业要按照要求来贯彻执行新收入准则，大部分企业也在2018年根据新收入准则来对企业的收入进行了全面的核算以及上报。
而境内上市的企业以及适用于新会计准则的企业也需要在2020以及2021年落实新收入准则以及执行。
新的收入标准明确交易主体权、责、利之间的关系，《企业会计准则第14号——收入》中重新规范了计量采用、准则概念、收入条件等相关信息。
新收入准则的概念界定中强调收入指的是企业在生产运营中获取的、导致所有者权益增加的总流入，如提供劳务收入、销售商品收入及让渡资产使用权收入等。
而企业代第三方收入的款项被当作负债处理。
新收入准则更接近国际会计准则。
新收入准则下的收入确认五步法被广泛应用于各行各业中，实现了会计行业的重大改革。
新收入准则在旧收入准则的基础上进行完善与修订，使我国的会计准则越发接近国际会计准则，提高了我国会计信息的可比性，降低编制财务报告成本。
新收入准则更符合当前市场经济需要，真实体现出企业的获利能力与运营水平，为企业处理与记录会计信息提供依据，让交易事项更加规范化、精准化。
新收入准则的五步确认法
新收入准则的五步确认法01新收入准则的概况收入准则变化时间轴新准则执行时间对于条件具备、有意愿和有能力提前执行新收入准则的企业，允许其提前执行本准则。
执行本准则的企业，不再执行2006年2月15日印发的《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》，以及2006年10月30日印发的《〈企业会计准则第14号——收入〉应用指南》（PS：本文中提到的本准则、新准则，指的都是2017年7月19日颁布的企业会计准则第 14 号——收入）]新收入准则主要修订的内容新模型五步法新旧收入准则对比02进一步认识新收入准则的“五步法”一说收入，一定是以合同为前提，如果合同有法律约束力，约束了权利约束了义务，才谈收入。
有权利的一方出现一个新的科目：合同资产，有义务的一方出现一个新的科目：合同负债。
以后就不用“预收账款”、不用“递延收益”（以前老准则有奖励积分时用“递延收益”，现在不让用了）。
对于合同资产的出现，还可以用“应收账款”，二者的相同点：二者都是一种收款权；区别：应收账款是一种无条件的收款权，“欠债还钱，天经地义”，不是今天给就是明天给；而合同资产是有条件的收款权，我给你做了某件事儿之后才有权收你的钱。
第一步:识别与客户订立的合同1. 收入确认原则：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
%【履约义务：履约义务就是承诺。
】【取得商品控制权：指的是客户可以使用该商品或者是从中获得几乎全部的经济利益，比如说客户可以把商品卖了换钱，这就算是可以从商品获得几乎全部的经济利益，也包括有能力阻止其他方主导该商品的使用并从中获得经济利益。
】2. 收入确认的前提条件：需要同时满足以下5个条件，什么时候同时满足什么时候确认为收入。
1) 合同各方已批准并承诺履行该合同义务——合同各方都“签字画押”了2) 该合同明确了合同各方与所转让的商品（或提供的服务）相关的权利和义务——明确了权利和义务判断是否具有法律的约束举个例子：如果合同一方可以有权单方面终止没有履行完的合同，并且条款中也没有约定补偿或赔偿，只是约定了如果需要单方面终止，提前5天告知对方，这种就视为该合同不存在。
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五步法收入确认模型在房地产企业的应用分析新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，即：第一步，识别与客户订立的合同；第二步，识别合同中的单项履约义务；第三步，确定交易价格；第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务；第五步，履行各单项履约义务时确认收入。
其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。
该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服务（以下简称“商品”）控制权转移时确认收入。
下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。
一、“五步法”模型的理论分析（一）识别与客户订立的合同收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做法中等）。
企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；二是该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。
例如，企业与客户签订一份合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。
企业与客户之间的合同，不符合五项条件的，企业应当在后续期间对其进行持续评估，判断其能否满足准则规定的五项条件，如果企业在此之前已经向客户转移了部分商品，当该合同在后续期间满足五项条件时，企业应当将在此之前已经转移的商品所分摊的交易价格确认为收入。
由于相关企业交易的复杂性，可能会产生多项合同，如果对每一项合同进行处理，会给相关企业带来巨大的麻烦与较高的处理成本。
因此，准则规定，在满足以下任一条件时，应当合并为一项合同进行会计处理：一是该两份或多份合同基于同一商业目的而订立并构成一揽子交易，如一份合同在不考虑另一份合同的对价的情况下将会发生亏损；二是该两份或多份合同中的一份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况，如一份合同如果发生违约，将会影响另一份合同的对价金额；三是该两份或多份合同中所承诺的商品(或每份合同中所承诺的部分商品)构成单项履约义务。
由于企业与客户之间签订的合同受多方面因素的影响，在合同履行过程中，存在对原合同范围或价格作出变更的情况。
企业应当区分下列三种情形对合同变更分别进行会计处理：（1）合同变更部分作为单独合同。
合同变更增加了可明确区分的商品及合同价款，且新增合同价款反映了新增商品单独售价的，应当将该合同变更部分作为一份单独的合同进行会计处理。
此类合同变更不影响原合同的会计处理。
（2）合同变更作为原合同终止及新合同订立。
合同变更不属于上述第(1)种情形，且在合同变更日已转让的商品或已提供的服务(以下简称“已转让的商品”)与未转让的商品或未提供的服务(以下简称“未转让的商品”)之间可明确区分的，应当视为原合同终止，同时，将原合同未履约部分与合同变更部分合并为新合同进行会计处理。
未转让的商品既包括原合同中尚未转让的商品，也包括合同变更新增的商品。
新合同的交易价格应当为下列两项金额之和：一是原合同交易价格中尚未确认为收入的部分（包括已从客户收取的金额）；二是合同变更中客户已承诺的对价金额。
（3）合同变更部分作为原合同的组成部分。
合同变更不属于上述第（1）种情形，且在合同变更日已转让的商品与未转让的商品之间不可明确区分的，应当将该合同变更部分作为原合同的组成部分，在合同变更日重新计算履约进度，并调整当期收入和相应成本等。
（二）识别合同中的单项履约义务履约义务，是指合同中企业向客户转让可明确区分商品的承诺。
合同开始日，企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后，在履行了各单项履约义务时外别确认收入。
下列情况下,企业应当将向客户转让商品的承诺作为单项履约义务：一是企业向客户转让可明确区分商品(或者商品的组合)的承诺。
二是企业向客户转让一系列实质相同且转让模式相同的、可明确区分商品的承诺。
（三）确定交易价格交易价格，是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。
企业代第三方收取的款项(例如增值税)以及企业预期将退还给客户的款项，应当作为负债进行会计处理，不计入交易价格。
合同标价并不一定代表交易价格，企业应当根据合同条款，并结合以往的习惯做法确定交易价格。
在确定交易价格时，企业应当考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价以及应付客户对价等因素的影响，并应当假定将按照现有合同的约定向客户转移商品，且该合同不会被取消、续约或变更。
（四）将交易价格分摊至各单项履约义务当合同中包含两项或多项履约义务时，需要将交易价格分摊至各单项履约义务，以使企业分摊至各单项履约义务（或可明确区分的商品）的交易价格能够反映其因向客户转让已承诺的相关商品而预期有权收取的对价金额。
准则指出，合同中包含两项或多项履约义务的，企业应当在合同开始日按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
单独售价无法直接观察的，企业应当综合考虑其能够合理取得的全部相关信息，采用市场调整法、成本加成法、余值法等方法合理估计单独售价。
（五）履行每一单项履约义务时确认收入企业应当在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关商品控制权时确认收入。
企业将商品的控制权转移给客户，该转移可能在某一时段内(即履行履约义务的过程中)发生，也可能在某一时点(即履约义务完成时)发生。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：1、客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
2、客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
3、企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。
对于在某一时段内履行的履约义务，企业应当选取恰当的方法来确定履约进度；对于在某一时点履行的履约义务，企业应当综合分析控制权转移的迹象，判断其转移时点。
二、“五步法”收入确认模型在房地产企业的应用（一）识别与客户订立的合同目前，房地产企业在房屋买卖交易过程中会涉及意向订单、草签合同、正式商品房销售合同（房管局备案）等各种合同类文书，在种类多样的合同类文书中识别出符合条件的合同是收入确认的前提。
房屋作为一种特殊商品，其销售条件收到相关法律法规的严格约束，如《商品房销售管理办法》规定，“商品房现售，应当符合以下条件：已通过竣工验收；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。
”“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
”“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法等。
”“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
”“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
”“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
”这些规定表明房地产企业与购房者签订的《商品房销售合同》基本同时满足上文所列的合同的五项条件，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
房地产企业与客户签订的意向书、草签的合同等，不能同时满足前述五个条件，按照新收入准则，需要在后续期间保持持续评估，直至满足条件的合同签订。
（二）识别合同中的单项履约义务房地产企业可能会在销售土地的同时承诺对该土地进行设计和开发，在该土地上建造一个商业中心；房地产企业可能会在销售房屋时赠送车位或物业服务或会所会员服务；房地产企业可能会销售毛坯房再加上精装修；房地产企业可能会在销售时一并提供房屋质量保修等等。
房地产企业在销售过程中需要严格按照准则规定，分析合同条款，识别合同中存在的履约义务是单项履约义务还是各种不同履约义务的组合，分别不同情况确认收入。
（三）确定交易价格房地产企业采用分期收款、销售回购等方式销售房产，涉及融资成分，需要合理估计商品控制权转移时点的客户现金支付金额与当前合同对价的差额，并在合同期间内按照实际利率法摊销。
房地产企业可能会发生拆迁还房、无偿转让政府自建商品房等非现金转让方式，需要根据非现金对价的公允价值或向其他客户转让商品房的单独售价来确定交易价格。
同时，需要注意的是，房地产企业代第三方收取的款项以及企业预期将退还给客户的款项，应当作为负债进行会计处理，不计入交易价格，如代政府收取的维修基金、契税等费用。
（四）将交易价格分摊至各单项履约义务房地产企业与客户订立的合同若为单项履约义务合同，可将交易价格直接分配；若合同中包含两项或多项履约义务的（如销售房屋和车位、销售房屋赠送物业服务、销售房屋赠送装修等），企业应当在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比1、识别与客户订立的合同。