思源经纪_南京天正滨江商业中心项目营销策略解决方案

项目本体分析-区域分析
河西中央公园，绿博园，滨江公园共建“绿色河西，生态公园”——河西新城绿化覆盖率48%，人均绿地22 平方米，所有主干道两侧都建有20米宽绿带，次干道和滨河两侧各控制10米绿带，任意500米半径就有一处 公园、广场或街头绿地，是南京的又一城市绿肺。
中央公园：
中央公园是河西十字型城市规划中的中心节点，是河西
天正滨江营销策略解决方案思源经纪·南京
2011年8月
PART 1 基本面观察
本体解读 市场审视 客群洞察
PART 2 问题研判
综合观察 关键因素导出 解决思路
PART 3 营销策略
价值重构 推广策略 线下行动 销售力提升
PART 4 思源力量
企业简介 经典案例 资源整合
本体分析
-基础数据 -区位分析 -产品分析 -问题思考
项目本体分析-区域分析
河西CBD，——南京第二市级商业中心
CBD展望： CBD二期监视已全面启动，十四所大楼已交付使用，南京移 动总部大楼已施工至第十九层，省农村信用总部大楼已施工 至第七层，省交通银行已盖到20多层，国泰君安和江苏联通 已完成试桩，美国富顿的南京世界贸易中心大楼和中国香港 新鸿基的南京环球贸易大厦正进行前期施工。未来“地下城” 堪比新街口，南京国际博览中心将扩容。 CBD河西大街真正显示作为南京第二市级商业中心的作用， 辐射范围突破河西新城，覆盖全南京；
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
项目本体分析-区域分析
本案所在的河西新城是南京唯一的计划先行于建设的区域，规划建设成南京城市新中 心和现代化新南京标志区。
河西新城规划： 河西新城规划高度统一，系统性强，规格标准高，整体定位为商务、商 贸、文体三大功能为主的南京城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居 住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地；新城区域功能划分明 确： 北部片区以居住区和科技园区为主体功能； 中部形成新区现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市 产业园,包含河西CBD、奥体中心、绿博园等重点建设项目，亦是本案 所处的奥体滨江板块所在； 南部为规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地； 西部为江心洲农业休闲旅游区；
项目本体分析
项目本体分析-区域分析
本案位于奥体滨江板块，是河西新城规划中包含河西CBD、奥体中心、绿博园、滨 江公园等重点建设项目的河西新城中心区域。
河西新城概况： 河西新城位于南京西南，北起三汊河，南京秦淮 新河，西临长江夹江，冬至外秦淮河、南河，是 连接主城和江北的桥梁。 总建筑面积约94万平方公里，其中陆地面积56万 平方公里，洲及江面38万平方公里。 现有人口35万，规划人口60万。
项目本体分析-区域分析
绿博园： 南京绿博园位于河西新城滨江风光带内，占地面积 54公顷，是2005年首届中国国际绿化博览会主会 场，绿博园以滨江绿色生态景观营造为主，遵循生 态、文化、人本与科技的设计理念，结合博览、科 普、环保、休闲、度假与旅游功能，配以适量的商 业服务、游赏设施，是大型城市绿色开放公园和现 代化新南京标志区,充分提升了整个河西新城的环境 品质。本案于绿博园仅隔扬子江大道，业主在家即 可享受绿色盛宴；
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
项目本体分析-区域分析
河西CBD绿轴，将高端商务办公区建在园林之中
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
CBD绿轴： CBD商务绿轴地处河西中央商务区，是集商业、文化、休闲、 行政礼仪、集会、交流、服务等功能于一体的综合性景观带， 整个绿轴由中央公园、行政广场、欧洲城商业广场及绿洲景 观带串联而成。绿轴的特色是商务与商业的结合，除了着力 打造的景致景观外，还为商业、服务等功能预留了空间，是 一个绿树成荫、花木繁茂、鼓励步行、交往和休闲的商务社 区，是体现南京现代化城市形象的重要特征，与本案客户的 高端商务成功人士的形象相映衬；
项目本体分析-区域分析
河西新城是南京新的立体交通枢纽，路网规划指标达到国家领先水平，网格式道路路口平均间 距为300－400米，中心区则达到了150米，人均道路用地达19.5平方米。由快速路、主干路、 次干路、支路构成，有5条地铁线经过，交通十分便利；
本案依托河西良好的交通规划，周边路网纵横分布，交通 通达性极佳。 轨道交通： 地铁1号线西延线、地铁2号线在本案周边均设站点，分别 为ຫໍສະໝຸດ Baidu博园站、兴隆大街站和奥体东站，本案距离绿博园站 仅350米，与主城区实现无缝链接。 路网交通： 本案周边路呈规整的纵横布局，应天大街、梦都大街快速 通达秦淮区、雨花台区，扬子江大道和江东中路北通鼓楼 区、下关区，南抵青奥村，过江隧道迅速切入江浦，轻松 通达南京各板块；
地区的中心绿肺；
公园内景观精致，构思奇巧，下沉式广场让市民下了地
铁就能直达公园；
公园内小品棋布，水池晶莹，绿意盎然，空气清新。地
上部分除大面积的绿化、水面、铺装等软硬质景观外，
还有一些功能性建筑，如文化艺术中心、旅游资讯中心、
特色旗舰店、咖啡茶座等；
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
地下部分由地铁、地下商业广场及地下停车库组成；
项目本体分析-区域分析
河西CBD，——南京第二市级商业中心
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
河西CBD现状： 以发展金融产业、信息服务、行政、商务办公、旅游会展及相关配 套服务等商务功能为主，积极吸引企业公司管理总部、国内外金融 保险机构、中介服务机构入驻。。 目前，占地一平方公里的CBD一期已全面建成，包括13个项目16栋 标志性建筑，总建筑面积241万平方米，全长2000米的中央绿轴， 将中央公园、行政广场、欧洲城(论坛新闻)商务广场三个景观绿化广 场及绿色景观带串联。 CBD工商注册企业数1300户，注册资本106 亿元，其中千万元以上企业12户。入驻企业员工约1.54万人，其中 金融高管200余人，金融海归人才50余人，本科以上学历人才80% 以上；
项目本体分析-区域分析
河西中央公园，绿博园，滨江公园共建“绿色河西，生态公园”
*资料来源：南京园林规划设计院
滨江公园： 规划用地20公顷，依托原有滨江地形，强调江畔地 形的独特景观优势，营造开阔、自然、生态、休闲 的滨江景观区域。园内植物种植注重疏密有致，浓 密树荫和大面积草坪的相呼应，既为人群提供私密 和遮阳的空间，也为人们提供观赏江滩和享受阳光 的场所。滨江公园预计2014年建成使用，届时与 其紧邻的天正滨江业主将充分享受观景的乐趣与惬 意；