胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则

胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则

第一章总则

第一条[制订依据] 为规范国有土地上房屋征收活动，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）以及《城镇土地估价规程》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《青岛国有土地上房屋征收与补偿条例》、等有关法规和文件规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条[适用范围] 在本市国有土地上，实施房屋征收评估（以下简称“房屋征收评估” ）活动，适用本细则。

第三条[ 评估机构] 进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录，由胶州市房产管理局确认并向社会公布的征收评估机构。

第四条[ 评估人员] 承担房屋征收评估的房地产价格评估人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。

第五条[ 评估对象及分类] 房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产（简称“被征收房屋” ）。被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为生产办公用房和营业用房两类，适应征收评估的技术需要，住宅、生产办公用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。

第六条[评估目的] 被征收房屋价值评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据” ，评估被征收房屋的价值。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据” ，评估用于产权调换房屋的价值。

第七条[评估时点] 房屋征收决定公告之日。

第八条[价值标准] 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第九条[征收区位分区] 根据本市现状，将按住宅、非住宅生产办公用房、非住宅营业用房三种情况，进行分区，划分结果见《胶州市国有土地上房屋征收区位划分体系》，作为房屋征收评估依托的技术基础。

第十条[评估程序] 1、签订委托合同，明确基本事项；2、开展实地查勘，收集相关资料；3、对照技术细则，进行评估测算；4、提交初评结果，公示并现场说明解释；5、修正初评结果，交付整体及分户评估报告；

6、接受咨询质疑，及时作出解释说明并复核；

7、建立评估档案。

第十一条[ 评估结果表达] 一是房屋征收项目补偿资金概算评估，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据；二是房屋征收分户补偿金额评估，作为被征收房屋的补偿依据。评估结果的货币单位应精确到人民币元。

第十二条[ 评估结果应用的有效期] 自提交正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。

第二章住宅房屋征收评估

第十三条[ 高档住宅房屋征收评估方法] 高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例

的选择要求参见附件二

第十四条［一般住宅房屋征收评估方法］一般被征收住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式评估。其征收补偿评估测算的技术路线为：

1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；

2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：

基准价格* = 1n V S x-100 x归x地x-101 如

(K i) 100 (K31) (K32) (K33)

V s—可比实例价格，n为可比实例的个数；

K i —交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100;

K2 —交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；

K31 —可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；

K32 —可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；

K33 —可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100；

3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅” 按成

套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：K

V oj 」V o, j = 1, 2, 3

100

其中V ol为成套住宅分类基准价格，V o2为独门院落住宅分类基准价格，V o3

为非成套住宅分类基准价格，K j为对应的分类基准价格调整系数, 其取值参见附

件三；

4.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收住宅评估价格V i=标准样本住宅分类基准价格V0j X寫K31i —标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。

第三章非住宅生产办公用房征收评估

第十五条［评估方法］非住宅生产办公用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。生产办公用房的成本法应用说明参见附件六和公布的房屋重置价格。

第十六条［成本法评估技术路线］

1.测算地价：根据被征收生产办公用房的占地范围，可选用成本法、

基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格P D；

2.确定房价：根据被征收生产办公用房的建筑结构，参照公布的重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格R;

3.估测折旧：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》