郴州商业街区调研分析报告

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兴隆步行街以服装为主，占62%，其余就是鞋帽和妇婴用品分别为13%和6%.
4、国庆北路
国庆北路地段繁华，人流量大，以服装、餐饮、珠宝为主要经营业态，分别占23%、 14%、16%。珠宝行业比较集中，可谓珠宝一条街。
二、五岭商圈
五岭广场板块，位于郴州城南，是政府部门所在地，是郴州新城 市中心，同时也是郴州的政治中心、文化中心、交通中心及商业中心 。周边博物馆、酒店、银行、科学馆、会展中心等城市公共配套已逐 步完善，有华天、万国等高档酒店，形成酒店产业集群和城市高档消 费区。开发区板块位于城市东南，从郴州老地图看东南，这里是城东 和城南的接壤地，它既是瓶颈又是纽带，紧紧地把城南和城东联系起 来，从新的城市规划看东南，这里是市政府南延东进战略的结合点， 又是郴资桂一体化向资兴方向扩张的起点。无论是东南的交通、商业 还是自然人文景观，在郴州城市化进程中都具有不可替代的重要性。 五岭商圈以五岭广场为核心，五岭广场占地面积200多亩，由市 国土局聚资8000万元建成，是湘南地区最大的城市广场。南接日月路 ，西靠燕泉南路，北临五岭路，东为五岭大道。五岭广场的修建也让 郴州城南地区迅速发展起来，现在是城南地区最繁华的商业中心，离 武广高铁郴州西站也只有20分钟车程，去往城市中心的公交也遍布广 场的各个方面，交通十分便利发达。
华尔星城实景
北湖板块竞品楼盘商业分析
北湖板块有两个需要参考的楼盘， 1、商业综合体——美美世界； 2、北湖一号。
美美世界——40万平米商业综合体
美美世界是郴州目前最大的城市综合体，总占地70亩，商业部分 分为9层，共18万平米商业，目前在售负一楼（A1），以产权式的商 铺形式，面积从20—73平米不等，均价5万元/平米（3.6—6.8万元/平 米）；返祖12年，以实际租金开发商和业主二八分成，目前开发商给 业主承诺负一层的租金平均为230元/平米。层高平均有6米。 业态划分： A1：大润发超市和生活体验馆； 一、二楼：奢侈品； 三、四楼：海洋馆、早教中心、妇婴用品、家居； 五、六、七楼：电影院、KTV、足浴城 、时尚餐饮； 八楼：高档酒楼。
1、八一路商业街
八一路商业街地处市中心繁华地带 ，东起北街，西至文化路，南临西街， 北抵人民路，总建筑面积18万平米。由 郴州市政府和军区共同管理。现在已经 发展为集服装、鞋帽、美容、果品、餐 饮和休闲娱乐于一体的综合商业街。 八一路商业街由南段和北段商业外 街和步行街组成，步行街除了两边的街 铺外，里面有 260 个内接商铺，街道中 间分布40余个摊位，以小池和饮品为主 • • • • 租金状况： 八一路北段： 30-70 元每月 /㎡ （属于 军区管理，租金不高） 八一路南段：40-45元每月/㎡ 内街：80元/月/平米（军区管理，租金 不高，转让费很高） 摊位：1万/月/平米
烟
酒
副 食 医 药 家 纺 服 装 鞋 帽 化 妆 品 其 他
美
发
三、香雪商圈 香雪商圈以振兴地产系列为主，以南塔美食 广场为中心，香雪西路为半径，构成郴州 休闲美食等郴州的商业特色商圈。中泰商 业广场的出现，补充了香雪商圈的商业业 态的丰富。
目录
一、竞品楼盘商业分析； 1、爱莲湖板块竞品楼盘商业分析 2、北湖区板块竞品楼盘商业分析 3、香雪板块竞品楼盘商业分析 二、郴州三大商圈调研分析 1、北湖商圈 2、五岭商圈 3、香雪商圈
爱莲湖板块竞品楼盘商业分析
围绕爱莲湖且离湖光山色较近区域分布楼盘 数10个，其中，底商体量比较大的有如下 几个楼盘： 1、爱莲湖畔； 2、爱莲名城； 3、神憩乾龙； 4、第一国际； 5、华尔星城；
华宁春城的底商主要是以满足小区业主的日常生活需求为主，比如 副食烟酒店和五金建材店，分别占到19%和16%。由于部分铺面的层高 达到6米，一层当两层用，有些企业办事处也选择在这里办公，占到比例 19%。
2、华宁瑞城 华宁瑞城位于郴州青年大道与国庆南路 交汇处，目前在售LOFT公寓楼，做纯办公 用途，公寓楼的1-5层做商业，约1.8万平 米，预计今年年底开盘。引进居然之家大 型综合体。
3、阳光时代 阳光时代的底 商体量较小，主要 是社区商业，共12 家门面，分布在1 号栋一层，全部入 驻。
郴州三大商圈商业调研分析
一、北湖商圈 北湖区是郴州的核心城区，发展城市经济优 势突出。从资源禀赋来讲，该区占据郴州 中心城区2/3面积，80%以上大型商业步行 街、连锁超市、商品集散地、星级酒店位 于该区内；从交通条件来讲，京广铁路、 武广客运专线、京珠高速、107国道等交通 大动脉贯穿全境；从产业基础来讲，该区 人流、物流、资金流等市场要素齐全。
2、爱莲名城
• 爱莲名城位于郴州大道爱莲湖公园东侧，海关大楼的斜对面，为高层 建筑。项目分两期开发，由5栋组成，其中一栋为26层，建成后有望 成为爱莲湖板块地标式建筑，该项目一、二期已开发1、2、3、4栋。 • 总用地面积11620平方米;总建筑面积56716平方米，总户数384户， 绿地率35%，地下停车位232个。 • 目前，一期1#、2#栋已于2012年3月交房，二期3、4栋还有少量现房 销售。 一期的底商已经售罄，目前在售二期，面积从40——300平米不等， 主要是50平米左右的小铺，层高5.8米，均价3.2万/平米，一期的租金 为80元/平米/月，空置率达到50%，引进主力店建设银行。
五岭商业： 五岭商业分为两部分，一， 以广场为中心围合式的口字型临 街商业；二、五岭购物广场，分 为南区数码城、北区精品百货和 地下停车场,总用地面积22880 平方米, 建筑面积19185平方米， 商业面积12700 平方米。地下停 车场拥有近300个停车位。南、 北区由停车场商业走廊连通，设 主行人出入口四个。停车场出入 口两个，都是进出双向车道,辅 助客流出入口共十二个，可满足 顾客在购物区和休闲广场自由流 通。
实景（图左为公寓楼，图 右为五星级酒店）
4、第一国际
第1国际规划设计7大商业广场，商业面积超过6万平 米，拥有一个大卖场、3个主题商场、1个层高9米的电 影院，150个铺面的精品购物街、30个大型商家意向入 住；共有4300个停车位，地面可停车超过1000台；给 客户承诺的投资回报率为9%。 一楼为产权式商铺，共5000平米，面积从8—50平米 不等，售价3—5万元/平米。2013年年底交房，于今年6 月29号开盘，并启动招商。
香雪板块竞品楼盘商业分析
1、华宁春城 2、华宁瑞城 3、阳光时代
1、华宁春城
位于樟树岭隧道与青年大道交汇处（环保局正对 面）的华宁春城是坡地海派建筑双生态社区。总占地面 积:99517平方米 ，总建筑面积:28万平方米，绿化率 :35%，容积率:2.5。 华宁春城的早期商业已经售罄，目前入驻率达到 80%，以社区商业为主，大部分商家经营情况都不是很 乐观，很多门面都贴出了门面转让。门面面积30—120 平米不等，由于地势原因，层高从3.5—6米不等，目前 租金偏低，25—40元/平米/月。 现在还开发SOHO公寓，底下1—5层都是商业。
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八一路主要以服装、鞋帽、皮具为主，分别占比72%、16%、6%.
2、人民路
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人民路分为东西两路，全长约3.4公里，人民东路长1.8公里，以通讯行业为主， 其中包括两家手机城，多家电信、移动、联通营业厅。人民东路则以服装鞋帽为 主，另有特色经营：户外运动店，自行车行。人民西路约1.5公里，居住人群较集 中，人流量大，郴州市区最大的公园——北湖公园坐落于此，多以满足居民日常 生活为目的的经营业态，如：餐饮业、副食店、药店等 租金情况： 人民中路：30-40元/m² /月 人民东路：40-80元/m² /月 人民西路：20—70元/m² /月
1、爱莲湖畔
爱莲湖畔的底商约共 平 方米，分为上下两层，主要 是社区商业，不能做餐饮。 商铺于2012年交房，现在一 楼的入住率达到90%，二楼 只有一个约120平米的茶馆 在装修；面积从40——150 平米不等，层高一般是5.5米， 很多经营户都隔成两层；租 金从35——85元/平米/月不 等。据经营户透露，这边人 气暂时还不够旺，但是对于 未来发展前景还是很有信心 的。
2、五岭精品百货城，位于五岭广
场地下北区。主要经营儿童玩具、鞋帽、 服装等产品。 有铺位约130个，面积从 25—100平米不等，主要是50平米的铺位， 租金水平80——150元/平米/月。
精品城以女装和儿童服饰为主要经营种类，分别占到40%和19%，另外内衣店占 据第三位，占比10%。
3、五岭周边围合式街铺
第一国际实景
5、华尔星城-爱莲湖首席22万平米CLD中央生活特区
华尔星城位于郴州--爱莲湖风景区(郴州大道西侧)一期 占地面积16817.3㎡，建筑面积约7.3万平方米，二期占地 面积24326.4㎡，建筑面积约14.3万平方米，一二期总建 筑面积约21.6万平方米，总投资约7.1亿元。 目前商铺基本售罄，现在只剩下两个门面，面积100和 150平米，价格3万/平米。
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人民东路是郴州的手机一条街，占据整条街的12%，由于周边居民比较集中，人流量较大，副 食烟酒店也较多，占到15%，餐饮为13%，服装鞋帽也是主要的经营业态之一，占据10%的市场份额。
3、兴隆步行街
• 兴隆步行街，西起国庆北路，东 至北湖路，全长约350米，分为上 下两层，步行街的商品经营档次 和商业服务水平相对比较高档， 一楼的品牌专卖店、国内外一线 知名品牌比较多，二楼以妇婴用 品、早教中心和美容美体为主， 是一条集聚知名品牌服装、鞋帽、 化妆品、时尚饰品、美容美发、 珠宝、妇婴用品等的精品步行街； 附，和八一路步行街一样，中间 也有面积约10平米的小摊位60个。 租金水平： 一楼租金：200—300元/平米/月 二楼租金：80—120元/平米/月 摊位：5000—10000元/平米/月 国庆北路：100—150元/平米/月
五岭商业商铺业态分布情况
30 25 20 15 10 5 0 7 9 6 1 2 4 10 3 4 9 6 3 1 5 5 24
通 讯 酒 店 银 行 超 市 糕 点 珠 宝 餐 饮 饰 品
机
容 美
手
五岭周边的商业氛围浓厚，人流量较大，有郴州市目前最大的超市—沃尔玛超市在 这里。还有几个较大的银行，浦发银行等。另郴州比较好的五星级酒店，华天酒店 和雄森酒店也在五岭广场附近。主要经营业态是服装和餐饮，分别占据24%和10%。
1、 五岭数码广 场定位为专业体பைடு நூலகம்式数
码商城，有铺位 近200个， 20-160平米不等的铺位， 主营品牌电脑、手机、数 码、耗材、办公设施等业 态。内部配备 大屏幕数字 LED屏、现代感强烈的吊 顶，配合每天不间断播放 的卖场信息，科技感十足 。 目前空置率比较高，达 到70%，现在招商的优惠 政策是一年免租期，明年 交6个月租金，送4个月。 租金也在原来的基础上下 调20—40元/平米/月，大 约明年的租金是30——80 元/平米。物管费为13元/ 平米/月，公摊：36%。
实景（空置门面）
爱莲名城实景（主力店建设银行）
3、神憩乾龙
项目总体规划占地约7.1万平 方米，总建筑面积32万平方米， 容积率为3.7，绿化面积4.4万平 方米，建筑设计上体现了现代 简约，格调高雅大方，小区自 身配套设施完善，设有五星级 大酒店、幼儿园、游泳池，高 级泛会所等。住宅、生态休闲、 中西文化于一体，意在打造郴 州第一个真正的高端生态园林 复合型物业。 神憩乾龙共有约4000平米 商业，在公寓楼的1—4层，目 前，开发商先保留，还不确定 是自持还是出售，现在正热销 公寓楼，均价6000元/平米。 公寓旁为神憩温福特五星级酒 店。
效果图
实景
北湖1号
顺源•北湖1号2期中 央豪门坐落于郴州市中 心区北湖公园旁，社区 总用地面积近5万平方 米，总建筑面积约21万 平方米，绿地率近40% 。是郴州市第一个真正 意义上的纯住宅社区， 所以商业体量不大，仅 是社区配套商业。面积 从40—200平米不等， 共42个门面，目前正在 认筹。