及时沟通某地产璞悦山推广培训课件
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明泉璞院营销策划报告培训课件1
<<市场，限购政策下，市场去化较平淡
二 期 开 盘 量 价 走 势
供应：2010年底，推出102套联排； 去化：该批房源去化15套，一期房源去化2套，新政后，2月以来无成交； 星河湾，金地天御，仁恒怡庭，九龙仓，圣安德鲁斯庄园……均能在弱市下赢得市场去化；
别人逆势在走量，璞院市场表现较为平淡
稀缺生态资源的全面掠夺
<<定位支撑：城市时尚MALL时代
建筑总面积或达55.5万平方米，其中地
公园
上建筑面积46.5万平方米（其中车场设施建 筑面积7.5万平方米），地下建筑面积9万平 方米，2011年底开工建设
上海第一家万象城商业综合体
万象城，作为综合体模式化品牌，带动了区域商业及城市化发展，万象城落户区域，未来 区域将形成时尚商业中心，古北形象再次升级，承载大古北新的城市高度
关于金虹桥
项目核心的区域价值
hapter Two
关于璞院
项目自身的核心价值&项目定位
客户定位
hapter Three
重新梳理客户，项目定位导出客户定位
第四篇章
第五篇章
C C
企划推广
hapter Four
重塑项目形象
销售策略
hapter Five
全新的销售策略，客户渠道
项目前期定位
虹桥 公园 隐墅
价值传播力度有限，记忆点弱，核心价值难以体现
金虹桥，城市属性是古北的延伸，城市面貌是古北繁华的延续
古北，完美的演绎了项目区域价值特性，又能提升区域价值的高度和认同度
至此，项目的区位核心价值得以明确
古北，城市属性，繁华都市生活
承载区域价值的载体 区域形象的物理属性
西中环
房地产推广培训课件
房地产推广培训课件汇报人：2023-12-21•引言•房地产市场概述•房地产推广策略目录•房地产销售技巧•房地产售后服务与客户关系管理•案例分析与实践操作01引言提高房地产销售人员和推广人员的专业素养，掌握有效的推广策略和技巧，提升销售业绩。
培训目的随着房地产市场的竞争日益激烈，如何有效地推广房产项目成为开发商和销售人员的关注焦点。
培训背景培训目的和背景本培训课件将涵盖房地产市场分析、目标客户定位、推广策略制定、渠道选择、宣传材料制作以及销售技巧等方面。
采用讲座、案例分析、小组讨论等多种形式，以提高培训效果和质量。
培训内容概述培训形式培训内容02房地产市场概述中国房地产市场已成为全球最大的房地产市场之一，市场规模庞大。
市场规模市场结构市场特点中国房地产市场主要由住宅、商业和工业地产三部分组成。
中国房地产市场具有政策调控、地域性差异、竞争激烈等特点。
030201房地产市场现状政府将继续加强对房地产市场的调控，以保持市场稳定和健康发展。
政策调控未来房地产市场将更加多元化，包括租赁市场、共有产权房市场等。
多元化发展随着科技的发展，未来房地产市场将更加智能化，如智慧社区、智能家居等。
智能化发展房地产市场发展趋势房地产市场主要参与者包括房地产开发企业、房地产投资企业等，是房地产市场的主体。
包括个人购房者和机构购房者，是房地产市场的需求方。
包括银行、信托公司等，为房地产市场提供融资服务。
包括国土资源部门、住建部门等，对房地产市场进行监管和管理。
开发商购房者金融机构政府机构03房地产推广策略目标客户群体定位首次购房者针对首次购房者，提供适合他们的房源和购房方案。
改善型购房者针对改善型购房者，提供适合他们的房源和购房方案。
投资客针对投资客，提供适合他们的房源和投资方案。
利用互联网平台，如社交媒体、房产网站等，进行广告投放和内容推广。
线上渠道利用传统媒体，如报纸、杂志等，进行广告投放和活动推广。
线下渠道组织线下房产讲座、楼盘开放日等活动，吸引潜在客户。
房地产项目分销推介会渠道推广教育课程PPT课件
LOGO Company
公司品牌
Lorem ipsum dolor
淡蓝色的海水轻轻地拍打着沙滩，一 浪盖过 一浪， 连绵不 绝，源 源不断 。海水 在人们 的心中 无非是 易怒的 。可是 ，在现 在的我 眼中， 如同母 亲的手 温柔的 抚摸着 这岸上 的淡一蓝切色生的灵海。水贝轻壳轻与地螃拍蟹打戏着沙玩滩着，，一玩浪累盖了过，一便浪躺，在连柔绵软不的绝沙，上源睡源上不一断会。儿海。水 在人们 的心中 无非是 易怒的 。可是 ，在现 在的我 眼中， 如同母 亲的手 温柔的 抚摸着 这岸上 的一切 生灵。 贝壳与 螃蟹戏 玩着， 玩累了 ，便躺 在柔软 的沙上 睡上一 会儿。
分销推介会
Lorem ipsum dolor sit anything wet add your 主讲人：XXXX
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公司品牌
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房地产行业培训内容宣讲PPT课件
企业所得税 15%
销售价
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
5
6
土地增值费 2％0%或40-100 秋天的城市，美丽迷人，到处是花的海洋。傲慢的菊花，开满了整个花坛，一丛丛，一簇簇，黄的赛金，粉的似霞。一朵朵都是如此的婀娜多姿，妩媚动人，刚强中又多了些柔美。树木正展示出它的魅力，可爱的爬山虎已在为来年春天的梦准备着。
登记费
0.1%
土地增值额 登记价
售方 买方
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
房地产行业培训课程
主
地五十年
教育、科技、文化、卫 生、体育用地五十年
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
的货币表现形式。
建筑面积的价格， 它可以反映房地产
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房地产行业培训课程
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地五十年
教育、科技、文化、卫 生、体育用地五十年
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房地产项目推广营销策划销售技巧培训讲义教程课件PPT模板
中广信
推－介－技－巧
中广信
必要准备
了解产品特色
了解竞争项目
了解客户需求
Jan Feb Mar Apr May Jun July Sep Oct Nov Dec
中广信
技巧三
销-售-谈-判-及-成-交
中广信
※成交技巧
假设成交
房源紧缺
激情渲染
成交 技巧
价格调整
心理战术
现场互动
①了解疑难－ ②解答打消疑难－ ③加大渲染优势
交通环境
自然环境
16
经济圈环境
实战
大户型的居住理念
重复投资
50年不落 伍
政策导向
社区纯粹 性
低容积率
17
项目终极大盘点
政策市场盘点
90/70政策促使大户型产品成为市场“稀世珍宝”。 房贷政策出台，为大户型销售提供时机。 一改“奢”风，宜居增值成为审美新标准。
18
项目终极大盘点
产品盘点
低密度原生态社区，难以复制。 精品展示，独具诱惑力，实力见证。
我们能给客户带来什么？
13
项目稀缺 价值潜力 区域发展
升值潜力
社区景观 业主素质 物业保障
舒适性
购房 信心
人文社区
生活环境 空气质量 户型功能 交通配套
品质感
产品升级 口碑美誉 身份地位
实战
我们和周边项目相比最大的不同
低密度高档社区 原生态环境 成品震撼力
15
实战
地理环境对本项目的有利影响
6
高端层 中端需求层
基础需求层
目标客群 7
300万以上 独栋、双拼
120-240万 联排
产品类 型层次
80-120万 公寓、叠拼
推－介－技－巧
中广信
必要准备
了解产品特色
了解竞争项目
了解客户需求
Jan Feb Mar Apr May Jun July Sep Oct Nov Dec
中广信
技巧三
销-售-谈-判-及-成-交
中广信
※成交技巧
假设成交
房源紧缺
激情渲染
成交 技巧
价格调整
心理战术
现场互动
①了解疑难－ ②解答打消疑难－ ③加大渲染优势
交通环境
自然环境
16
经济圈环境
实战
大户型的居住理念
重复投资
50年不落 伍
政策导向
社区纯粹 性
低容积率
17
项目终极大盘点
政策市场盘点
90/70政策促使大户型产品成为市场“稀世珍宝”。 房贷政策出台，为大户型销售提供时机。 一改“奢”风，宜居增值成为审美新标准。
18
项目终极大盘点
产品盘点
低密度原生态社区，难以复制。 精品展示，独具诱惑力，实力见证。
我们能给客户带来什么？
13
项目稀缺 价值潜力 区域发展
升值潜力
社区景观 业主素质 物业保障
舒适性
购房 信心
人文社区
生活环境 空气质量 户型功能 交通配套
品质感
产品升级 口碑美誉 身份地位
实战
我们和周边项目相比最大的不同
低密度高档社区 原生态环境 成品震撼力
15
实战
地理环境对本项目的有利影响
6
高端层 中端需求层
基础需求层
目标客群 7
300万以上 独栋、双拼
120-240万 联排
产品类 型层次
80-120万 公寓、叠拼
及时沟通某地产璞悦山推广培训课件
思路已定，现在还有两个问题需要解决。
[QUESTION 1]
如何跳出现有的万科top系产品线， 找到客群能够认同的品牌价值。
[QUESTION 2]
如何在项目价值体系中，找到支撑点， 足够支撑提炼出的品牌价值。
先来看看万科top系的产品。
[兰乔圣菲]
TOP1城市豪宅——富于异域风情的家族式大宅
我们是豪宅，我们怎么成为豪宅？
思考路径之一
把项目放到豪宅市场上比 内功过硬，成为豪宅
当星河丹堤、水榭山、圣莫丽斯等几乎深圳所有的豪 宅都在以地段，资源、科技、景观等特别优越的硬指
标抢占市场时，我们的机会是？
思考路径之二
把项目放到万科的产品线上 由项目思维转化为品牌思维
众所周知的万科品牌成长模式
项 目位于宝安中心区核心位置，是深圳西岸特有的纯别墅区，住所拥有完整 私人院落，以卓越尺度完美演绎家族传承不大宅生活
基本信息 总占地面积：约72500平米 总建筑面积：约43500平米 容积率：约0.6 绿化率：约63.4% 建筑覆盖率：约30% 物业组成：独栋及双拼别墅 总户数：94户
[棠樾]
TOP2郊区豪宅——低密度的山水田园居所，极致东方韵味
同客户对应
深圳万科品牌+产品 价值贡献表
产品
价值点
1988-1996
总建不到9万方
城市花园 正式回归主流成为市场正牌军
四季花城 第五园 万科城
深圳的第一个大型社区城市 花园经验积累成就的梦想之作
骨子里的中国，万科回溯中式 文化的颠覆性创新
（对历史文脉、人文的认识 ）
再造一座城
十七英里 资源型豪宅产品的开发探索
[先占位 后广告]
万科·璞悦山2011年传播沟通
房地产销售技巧培训PPT内容宣讲
小时候，我被妈妈逼着学电子琴，那 段日子 真是苦 不堪言 。因为 我中午 要午休 ，所以 每天一 小时的 练琴时 间只好 搁到晚 上。每 天晚上 ，我匆 忙写完 作业就 开始练 琴。当 朗朗琴 声从窗 内传出 时，楼 下小伙 伴的打 闹欢笑 声也从 窗外传 来。 小时候，我被妈妈逼着学电子琴，那 段日子 真是苦 不堪言 。因为 我中午 要午休 ，所以 每天一 小时的 练琴时 间只好 搁到晚 上。每 天晚上 ，我匆 忙写完 作业就 开始练 琴。当 朗朗琴 声从窗 内传出 时，楼 下小伙 伴的打 闹欢笑 声也从 窗外传 来。 小时候，我被妈妈逼着学电子琴，那 段日子 真是苦 不堪言 。因为 我中午 要午休 ，所以 每天一 小时的 练琴时 间只好 搁到晚 上。每 天晚上 ，我匆 忙写完 作业就 开始练 琴。当 朗朗琴 声从窗 内传出 时，楼 下小伙 伴的打 闹欢笑 声也从 窗外传 来。 小时候，我被妈妈逼着学电子琴，那 段日子 真是苦 不堪言 。因为 我中午 要午休 ，所以 每天一 小时的 练琴时 间只好 搁到晚 上。每 天晚上 ，我匆 忙写完 作业就 开始练 琴。当 朗朗琴 声从窗 内传出 时，楼 下小伙 伴的打 闹欢笑 声也从 窗外传 来。 小时候，我被妈妈逼着学电子琴，那 段日子 真是苦 不堪言 。因为 我中午 要午休 ，所以 每天一 小时的 练琴时 间只好 搁到晚 上。每 天晚上 ，我匆 忙写完 作业就 开始练 琴。当 朗朗琴 声从窗 内传出 时，楼 下小伙 伴的打 闹欢笑 声也从 窗外传 来。 小时候，我被妈妈逼着学电子琴，那 段日子 真是苦 不堪言 。因为 我中午 要午休 ，所以 每天一 小时的 练琴时 间只好 搁到晚 上。每 天晚上 ，我匆 忙写完 作业就 开始练 琴。当 朗朗琴 声从窗 内传出 时，楼 下小伙 伴的打 闹欢笑 声也从 窗外传 来。
房地产销售与推广技巧培训ppt
报纸广告
利用报纸媒体发布房地产广告， 覆盖更广泛的受众。
户外广告
在公共场所设置广告牌、横幅等 ，吸引路过的潜在客户。
活动推广
房展会
在展会上展示房地产项目，与潜在客户建立联系 。
品酒会
组织品酒活动，与潜在客户建立情感联系。
优惠促销
通过打折、赠送等方式吸引潜在客户。
网络推广
网站建设
建立房地产项目官方网站，展示项目详细信息。
特点
房地产销售具有高价值、低流通 率、周期长、受政策影响大等特 点。
房地产销售的重要性
01
02
03
促进经济发展
房地产销售是经济发展的 重要支柱，能够带动相关 产业的发展，增加就业机 会。
满足市场需求
通过房地产销售，满足消 费者对住房、办公、商业 等需求，提高人民生活水 平。
实现资产价值
通过有效的销售策略，实 现房地产资产的最大化价 值。
社交媒体推广
在社交媒体平台上发布广告和宣传内容，吸引目标受众。
网络广告
利用搜索引擎、在线广告平台等投放广告，提高曝光率。
05
案例分析与实践
成功案例分享
01
02
03
04
成功案例1
某楼盘通过精准定位和营销策 略，实现了快速去化和高回报
率。
成功案例2
某销售团队运用创新销售手段 ，成功吸引大量潜在客户并达
房地产销售的流程与技巧
市场调研
了解市场需求、竞争情况、政策环境 等信息，为制定销售策略提供依据。
02
产品定位
根据市场调研结果，明确产品特点、 优势和目标客户群体，进行精准定位 。
01
03
定价策略
根据产品定位、市场供求关系、成本 等因素，制定合理的定价策略。
2015年房地产项目整合营销推广传播培训讲义教程PPT模板
房地产项目营销策划实战
整合营销传播
课程提纲
营销推广 （认知战的开展）
第二阶段：有效“认知战”的开展 目的： 让市场因感动而购买
通过有效“信息制作与传播”，抢占社会舆论的至高点， 激化目标客户的“购买决策内因”
（因感知需求而产生购买动机时，所形成的“心理内在压力”，驱使购买行为发生。） 与激化目标客户的“购买决策外因”
1、人员价值与服务价值 （开发商实力 / 理念 / 品牌、 社会口碑 / 成功经验 /技术组合 /等）
2、客户形象（形象力） 3、产品价值与魅力（产品力） 4、对目标客户的利益基本点（利基点诉求） 5、等
三、备注
见：包装的九大要素
下篇
理论六：认知战 理论七：信息对顾客影响 理论 八：五大主要信息类
我们营销推广就是围绕制作压力在进行，从而分为五个阶段进行： 引导期、公开期、强销期、促销期、延销期， 五个阶段达到不同的任务。
一对恋人成为夫妻的故事 磨难让爱情付出代价，因此他们会格外珍惜
外在压力与内在压力，制造竞争，客户对房子也是如此。
理论六：认知战 理论七：信息对顾客影响 理论 八：五大主要信息类 理论九：信息传播四大途径 理论十：品牌与信息传播 理论十一：广告金三角法则 理论十二：直效NP十要素
人性五 大弱点
人是虚荣的 人是好奇的 人是贪婪的 人是现实的 人是盲从的
客户永远是赢家 无中生有，有中扩大 投其所好，一针见血 抓住重点，不断重复 摧毁理性促成感性购买
整合营销传播目标
让市场因感动而购买
通过有效“信息制作与传播”，抢占社会舆论的至高点， 激化目标客户的“购买决策内因”（因感知需求而产生购买动机时，所形成的“心理 内在压力”，驱使购买行为发生。） 与激化目标客户的“购买决策外因”（在感知需求的前提下，目标客户 因感受到‘ 畅销气氛’而形成“心理外在压力”，导致冲动决策）以促进目标客户“迅速购买的 决策”
房地产推广培训课件
【 服务、文化、物业、口碑 】
房地产推广培训
第十三大类卖点：产品可感受价值
【 品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、 建筑艺术、健康 】
房地产推广培训
第十四大类卖点：楼盘及发展商形象
【 荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性 】
房地产推广培训
第十五大类卖点：居住文化与生活方式
【 生活方式、品味卖点、文脉卖点 】
第九大类卖点：原创概念
【 居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、 游行规则 】
房地产推广培训
第十大类卖点：功能提升
【 健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态 】
房地产推广培训
第十一大类卖点：产品嫁接
【 教育、音乐、艺术、运动、旅游 】
房地产推广培训
第十二大类卖点：楼盘软性附加值
房地产卖点排行榜：
1、居住主题 2、荣誉 3、品质 4、教育概念 5、生活方式 6、户型 7、健康概念 8、建筑艺术 9、节日促销 10、成熟社区 11、投资概念 12、绿色概念 13、服务 14、豪宅 15、一期公开发售 16、全海景
时间： 1个月
造势
强销期
任务：
达成销售
借势
热销期
任务：
扩大销售
蓄势
保温期
运势
清盘期
任务：
深化品牌形象
任务：
销售结束 塑造品牌
时间： 2个月
时间： 2－3个月
房地产推广培训
时间： 12－18个月
时间： 3个月
公开发售阶段整合传播进程
1.预热期 2.内部认购期
3.公开发售
4.热销期
5.保温期 6.清盘期
智能化、厨卫、区位 】
房地产推广培训
第十三大类卖点：产品可感受价值
【 品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、 建筑艺术、健康 】
房地产推广培训
第十四大类卖点：楼盘及发展商形象
【 荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性 】
房地产推广培训
第十五大类卖点：居住文化与生活方式
【 生活方式、品味卖点、文脉卖点 】
第九大类卖点：原创概念
【 居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、 游行规则 】
房地产推广培训
第十大类卖点：功能提升
【 健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态 】
房地产推广培训
第十一大类卖点：产品嫁接
【 教育、音乐、艺术、运动、旅游 】
房地产推广培训
第十二大类卖点：楼盘软性附加值
房地产卖点排行榜：
1、居住主题 2、荣誉 3、品质 4、教育概念 5、生活方式 6、户型 7、健康概念 8、建筑艺术 9、节日促销 10、成熟社区 11、投资概念 12、绿色概念 13、服务 14、豪宅 15、一期公开发售 16、全海景
时间： 1个月
造势
强销期
任务：
达成销售
借势
热销期
任务：
扩大销售
蓄势
保温期
运势
清盘期
任务：
深化品牌形象
任务：
销售结束 塑造品牌
时间： 2个月
时间： 2－3个月
房地产推广培训
时间： 12－18个月
时间： 3个月
公开发售阶段整合传播进程
1.预热期 2.内部认购期
3.公开发售
4.热销期
5.保温期 6.清盘期
智能化、厨卫、区位 】
房地产销售员销售技巧培训PPT
让客户给我们的设 计和产品提意见．
我们相信，我们80%的销售来自于我们接触的所有客户中的20%．
9
留住客户的方法
（１）站在顾客的立场考虑问题。 （２）使顾客容易找到你。打开你的手机，售楼 处要预留一部电话，以使客户随时能打进电话。 （３）即使客户找你聊天但也不要让他吃闭门羹。 （４）电话在铃声响起后４声要接起电话。 （５）为顾客排队提供方便，如座椅、遮阳、茶 水、报刊杂志、音乐、食品等。
皇上若真是喜欢的，定不会把他暴露在阳光面前。
寻找商机的技巧
为了生存赚钱，我 必须不断寻找商机， 不断给自己加油， 给自己壮胆，开拓 新客户。
通过互联网、个人 通信录，接触潜在 的顾客。
展示我们产品的独 特一面，努力命名 我的声音高过嗓音， 这两方面将使得客 户关注我。
电话问候、邮寄卡 片，让客户记住我， 保持联系，让我成 为客户第一个想起 的人，适时拜访老 客户，并获取客户 的最新信息
10
留住客户的方法
（６）即使再忙，也要在10分钟左右返回，安 顿在等候的客户，并向他解释等候的原因。 （7）给客户自便的权利，让他四处看看，但提 醒他注意安全。 （8）我必须对我们的项目了如指掌。 （9）特定价格限量发售，提供特别优惠，不可 出现脱销。 （10）坚持准确无误地执行订单（认购书）的 原则，但对客户的特殊情况提供灵活措施。
✓ 我有没有跟客户保持持续的联系？
✓ 面对面接触和洽谈的次数多吗？
✓ 客户对我们的楼盘了解了多少？
4
✓ 我有没有向他解释清楚并留下了足够的楼盘信息资料？ ✓ 我是否已经了解了客户的需求？
✓ 我和客户之间是否已经达到某种共识？
6
影响客户接待的六个因素
5
我给予客户的利益或我的权限范围内 的承诺是否有吸引力？
房地产项目分销推介会渠道推广培训讲座课件PPT模板
01 公司品牌
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aenean commodo ligula eget dolor. Aene ffan massa. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer commodo ligula eget dolor. Aenean massa.
Aenean
massa.就作文教学而言，注重激发写作兴趣 和自信 心，养 成良好 的写作 习惯； 为学生 提供广 阔的写 作空间 ，减少 对写作 的束缚 ，发展 个性， 培养创 新精神 ；注重 语言能 力和思 维就能作力文同教步学发而展言。，注重激发写作兴趣 和自信 心，养 成良好 的写作 习惯； 为学生 提供广 阔的写 作空间 ，减少 对写作 的束缚 ，发展 个性， 培养创 新精神 ；注重 语言能 力和思 维能力 同步发 展。
就作文教学而言，注重激发写作兴趣 和自信 心，养 成良好 的写作 习惯； 为学生 提供广 阔的写 作空间 ，减少 对写作 的束缚 ，发展 个性， 培养创 新精神 ；注重 语言能 力和思 维就能作力文同教步学发而展言。，注重激发写作兴趣 和自信 心，养 成良好 的写作 习惯； 为学生 提供广 阔的写 作空间 ，减少 对写作 的束缚 ，发展 个性， 培养创 新精神 ；注重 语言能 力和思 维能力 同步发 展。
就作文教学而言，注重激发写作兴趣 和自信 心，养 成良好 的写作 习惯； 为学生 提供广 阔的写 作空间 ，减少 对写作 的束缚 ，发展 个性， 培养创 新精神 ；注重 语言能 力和思 维就能作力文同教步学发而展言。，注重激发写作兴趣 和自信 心，养 成良好 的写作 习惯； 为学生 提供广 阔的写 作空间 ，减少 对写作 的束缚 ，发展 个性， 培养创 新精神 ；注重 语言能 力和思 维能力 同步发 展。
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网络炒作标题：炒万科TOP系的精极产品
1.天琴湾最高20万/㎡，同为万科TOP系的璞悦山房价大猜想 2.除了璞悦山，银湖山脚下的新推豪宅貌似已绝种
3.离CBD最近的万科TOP系新品来了，深圳豪宅日子更不好过了 4.从棠樾到天琴湾，万科TOP系历来不俗，这次璞悦山要玩什么新花样
思路已定，现在还有两个问题需要解决。
[QUESTION 1]
如何跳出现有的万科top系产品线， 找到客群能够认同的品牌价值。
[QUESTION 2]
如何在项目价值体系中，找到支撑点， 足够支撑提炼出的品牌价值。
先来看看万科top系的产品。
[兰乔圣菲]
TOP1城市豪宅——富于异域风情的家族式大宅
线上传播之 户外
线上传播之 报纸硬广①
浪淘物尽，始见璞悦山
在不断膨胀的洪流时代， 何处篆刻下你的年轮？ 一如从绚烂的掌声回归到沉淀后的平凡，懂得生活的哲学， 更懂得人生的真意，再怎么样的奢豪堆砌浮华遍地 也归于物我间的内在观照。 财富的先觉，心灵的先醒。 阅尽峰光后，在璞悦山你遇见最心底的意欲，每一处山， 每一捧水，每一丝甜香的空气分子仿佛都为你而生。 从此默契精妙，大悦于心。
标定深圳豪宅新法则
线上传播之 报纸软文②
第二篇：与万科TOP系产品的区别占位
贴合你心的奢适精极， 万科TOP系第三类产品，首发璞悦山
1. 从兰乔圣菲风情类、棠樾山水资源类，到璞悦山产品精极类， 万科TOP系再添新著
2. 第一个前置客群品位需求量身打造的精细化高端豪宅 3. 万科最前沿建筑工法，标定TOP系别中精研刻度
因此，客群所需，即为产品价值的构成。
第一篇：占位思路 第二篇：客群洞察 第三篇：价值体系 第四篇：品牌DNA 第五篇：传播策略
第一篇：占位思路 第二篇：客群洞察 第三篇：价值体系 第四篇：品牌DNA 第五篇：传播策略
在这样的价值体系里， 通过对项目进行若干轮的梳理后，
定制 我们一直认为的产品核心是：
项 目位于宝安中心区核心位置，是深圳西岸特有的纯别墅区，住所拥有完整 私人院落，以卓越尺度完美演绎家族传承不大宅生活
基本信息 总占地面积：约72500平米 总建筑面积：约43500平米 容积率：约0.6 绿化率：约63.4% 建筑覆盖率：约30% 物业组成：独栋及双拼别墅 总户数：94户
[棠樾]
TOP2郊区豪宅——低密度的山水田园居所，极致东方韵味
位置：深圳宝安区林坪大道以南
基本信息 总占地面积：约60万平米 建筑面积：约40万平米 容积率：0.6（一期0.8，二期0.5）
当兰乔圣菲、棠樾以其传统豪宅气质占位市场， 并为客群认同时，我们的客群与项目，将如何对位？
第一篇：占位思路 第二篇：客群洞察 第三篇：价值体系 第四篇：品牌DNA 第五篇：传播策略
另外转化出别的传播核心， 使其符合产品开发理念，同时又利于营销？
关键一步
产品核心
打造产品的理念 运营项目的战略
传播核心
根植产品的理念 诉求产品的价值
定制
？
我们一直纠结的思考的过程。 寻找了很多切入点，包括建筑的用材、精装的收纳空间等等， 几乎是把整理过的价值体系一条条的审视。 在这里，我们把其中的一个兴奋点陈述于此。抛砖引玉。
[传播核心]
精致
[市场占位]
万科top系·银湖山精极大宅
[slogan]
精极 心悦
[广告分层]
第一步：占位输出 品牌气质 形象确立
传播策略
从豪宅市场、万科产品系、 项目价值体系
三个角度输出广告
第二步：精级标准输出
整体价值体系支撑形象
传播策略
以项目四大价值 （区位、资源、配套、产品）
囊括八大精。定义万科 TOP系精致豪宅的标准。
[QUESTION 1]
如何跳出现有的万科top系产品线，找到客群能够认同的品牌价值。
解决之道：在万科top系里，第一个真正意义上前置客群品 位和需求来打造产品的项目。 品位：精极之美 需求：全方位照顾家庭成员
从万科品牌出发的占位，两个问题的解决之道
[QUESTION 2]
如何在项目价值体系中，找到支撑点，足够支撑提炼出的品牌价值。
我们是豪宅，我们怎么成为豪宅？
思考路径之一
把项目放到豪宅市场上比 内功过硬，成为豪宅
当星河丹堤、水榭山、圣莫丽斯等几乎深圳所有的豪 宅都在以地段，资源、科技、景观等特别优越的硬指
标抢占市场时，我们的机会是？
思考路径之二
把项目放到万科的产品线上 由项目思维转化为品牌思维
众所周知的万科品牌成长模式
策略思考：强势输出项目定位，抛出精极大宅的鲜明观点，区隔竞品豪宅，并从三个 角度支撑占位，提升知名度，在豪宅市场站稳脚跟。 1. 从深圳豪宅市场角度看，与传统豪宅的区别占位； 2. 从万科产品线角度看，与万科TOP系TOP1和TOP2的区别占位； 3. 从产品价值体系构成角度看，万科TOP系精致豪宅的标准是什么。
深圳的发展史造就的 新财富者。
1980
特区成 立初期
1992
邓小平 南巡
加工制造业阶段
传统企业主
企业主的下一代
1997
香港 回归
1999
首届 高交会
外企
外企高管及外商
2004
中小板 上市
2010
中小企业 生力军
文化技术创新产业
新兴中小企业主
他们70年代出生 他们10年前来到这座城市 他们从打工到高管到自己创业 他们从自我到家庭到社会公民 他们一路走来敢闯敢创敢有梦想 他们融入这座城市继承深圳精神 他们筑造这座城市创造深圳产能 他们是深圳第二次改革开放的生力军
同客户对应
深圳万科品牌+产品 价值贡献表
产品
价值点
1988-1996
总建不到9万方
城市花园 正式回归主流成为市场正牌军
四季花城 第五园 万科城
深圳的第一个大型社区城市 花园经验积累成就的梦想之作
骨子里的中国，万科回溯中式 文化的颠覆性创新
（对历史文脉、人文的认识 ）
再造一座城
十七英里 资源型豪宅产品的开发探索
解决关键一步
产品核心 打造产品的理念 运营项目的战略
定制
传播核心 根植产品的理念 诉求产品的价值
精极
偏物质层面
偏精神层面 更多地带来一种审美感受
精极之美
1、既不是非常现代的，也不是非常中国的，而是很东方，很意境的， 体 现客群在现有人生状态上的一种自我意识，代表了对生命、生活 的感悟与 参悟。 2、尊重自然环境和文化属性，重构奢华定义。 3、精极之美，表现在产品各个细节，建筑的、园林的、空间设计的、大 堂的、精装的等等，7期产品是“精极的统一，精极的融合”。
万科 · 璞悦山 精级 心悦
线上传播之 报纸硬广②
千山万水后，归牧悦心
鸟鸣声声，松涛阵阵。 光影变换下，涌动的是内心的形象，
清心不寡欲，韬光不养晦。 私家山上，可以带家人， 也可以独处，可以享受天伦，也能一个人停下来静静思考。 拾级而上，踱步跌宕心路，
转身回望， 绿潭碧波自有意趣万千。 面对繁花似锦的时光，
中心湖 HOSHINOYA.Karuizawa
日本虹溪诺雅 以此为蓝本的中心湖
自然瑰丽与人工奢华的极致相逢
日本虹夕诺雅轻井泽，是东京的后花园，皇室度假胜地。自然美景、传统温泉，每 年吸引了大量的文人雅士而来。 远离喧嚣, 在既不属于过去也不属于未来的空间里, 眷恋怀念的同时, 体味到现代气 息的惬意。 这片土地的魅力在于它远离繁忙喧嚣的都市生活。
最终不挑剔我们的地段和资源，认同我们环境和产品的 客户他们是金字塔中等偏上的阶层，他们从白手起家到 奋斗打拼最后积累财富的中小企业主，他们是这座城市
新财富创始力量。
我们的机会1
你了解他们对居家方便的要求和 对艺术美学品质的向往
他们更容易选择与他们相对位的产品
我们的机会2
你了解他们事业成就 他们将更容易信服你所创造的产品
1. 从单一的产品品牌支撑产品线，再到塑造万科主品牌， 最后形成万科主品牌主导产品竞争的模式。
2. 在深圳创新，并一举成功，再全国复制改良、扩张。 3. 项目品牌不断为主品牌贡献活力，保持主品牌的持续优势。
万科的产品品类规划
细化土地属性，建立细化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架
细化土地属性
第三步：核心卖点输出
最核心产品细节支撑价值
传播策略
根植于八大精， 从产品的46个细节中，
提炼出产品最根本、 最极致的价值点，广告化
第一步
占位 输出
主题 精极 心悦
万科TOP系 银湖山
精极大宅
渠道 线上—— 户外、报纸、 网络炒作 线下—— 产品发布会活动
物料配合 楼书
阶段任务：明确占位---以万科TOP系占位市场，以精极大宅区别市场
解决之道：极端精极。当别的top系豪宅以大山水、奢华 为品牌核心，万科·璞悦山则作出了精致类top系产品。
与兰乔圣菲相比，万科·璞悦山不具备城市豪宅的优势地段和低密度 稀缺性。与棠樾比较，万科·璞悦山不具备郊区豪宅的稀缺山水资 源，对于这些豪宅而言，只要经济实力足够，就可以买得到。但万 科·璞悦山的精致属性，形对于今天千篇一律的豪宅市场而言，精极 型豪宅成其独特的USP。
线上传播之 报纸软文③
第三篇：万科TOP系精级豪宅的标准
以八大要义，定鼎万科TOP系精极标准
1. CBD北城山交汇精纬地段， 银湖山系豪宅血统，当代精想象征 2. 三面环山一面抱水精境自然，
原生稀缺资源璧合，精端考工 3. 首创家庭式会所纯大户双套房精妙设计，
量身定制点滴亦精到
线上传播之 网络炒作
只是，定制，遭遇了不确定性。
第一，在产品上，定制并未全部体现，支撑点不够。 产品未能做到按照每家每户的特殊需求， 而是以整体客群而言， 在一定程度上满足客群家庭成员的需求。
1.天琴湾最高20万/㎡，同为万科TOP系的璞悦山房价大猜想 2.除了璞悦山，银湖山脚下的新推豪宅貌似已绝种
3.离CBD最近的万科TOP系新品来了，深圳豪宅日子更不好过了 4.从棠樾到天琴湾，万科TOP系历来不俗，这次璞悦山要玩什么新花样
思路已定，现在还有两个问题需要解决。
[QUESTION 1]
如何跳出现有的万科top系产品线， 找到客群能够认同的品牌价值。
[QUESTION 2]
如何在项目价值体系中，找到支撑点， 足够支撑提炼出的品牌价值。
先来看看万科top系的产品。
[兰乔圣菲]
TOP1城市豪宅——富于异域风情的家族式大宅
线上传播之 户外
线上传播之 报纸硬广①
浪淘物尽，始见璞悦山
在不断膨胀的洪流时代， 何处篆刻下你的年轮？ 一如从绚烂的掌声回归到沉淀后的平凡，懂得生活的哲学， 更懂得人生的真意，再怎么样的奢豪堆砌浮华遍地 也归于物我间的内在观照。 财富的先觉，心灵的先醒。 阅尽峰光后，在璞悦山你遇见最心底的意欲，每一处山， 每一捧水，每一丝甜香的空气分子仿佛都为你而生。 从此默契精妙，大悦于心。
标定深圳豪宅新法则
线上传播之 报纸软文②
第二篇：与万科TOP系产品的区别占位
贴合你心的奢适精极， 万科TOP系第三类产品，首发璞悦山
1. 从兰乔圣菲风情类、棠樾山水资源类，到璞悦山产品精极类， 万科TOP系再添新著
2. 第一个前置客群品位需求量身打造的精细化高端豪宅 3. 万科最前沿建筑工法，标定TOP系别中精研刻度
因此，客群所需，即为产品价值的构成。
第一篇：占位思路 第二篇：客群洞察 第三篇：价值体系 第四篇：品牌DNA 第五篇：传播策略
第一篇：占位思路 第二篇：客群洞察 第三篇：价值体系 第四篇：品牌DNA 第五篇：传播策略
在这样的价值体系里， 通过对项目进行若干轮的梳理后，
定制 我们一直认为的产品核心是：
项 目位于宝安中心区核心位置，是深圳西岸特有的纯别墅区，住所拥有完整 私人院落，以卓越尺度完美演绎家族传承不大宅生活
基本信息 总占地面积：约72500平米 总建筑面积：约43500平米 容积率：约0.6 绿化率：约63.4% 建筑覆盖率：约30% 物业组成：独栋及双拼别墅 总户数：94户
[棠樾]
TOP2郊区豪宅——低密度的山水田园居所，极致东方韵味
位置：深圳宝安区林坪大道以南
基本信息 总占地面积：约60万平米 建筑面积：约40万平米 容积率：0.6（一期0.8，二期0.5）
当兰乔圣菲、棠樾以其传统豪宅气质占位市场， 并为客群认同时，我们的客群与项目，将如何对位？
第一篇：占位思路 第二篇：客群洞察 第三篇：价值体系 第四篇：品牌DNA 第五篇：传播策略
另外转化出别的传播核心， 使其符合产品开发理念，同时又利于营销？
关键一步
产品核心
打造产品的理念 运营项目的战略
传播核心
根植产品的理念 诉求产品的价值
定制
？
我们一直纠结的思考的过程。 寻找了很多切入点，包括建筑的用材、精装的收纳空间等等， 几乎是把整理过的价值体系一条条的审视。 在这里，我们把其中的一个兴奋点陈述于此。抛砖引玉。
[传播核心]
精致
[市场占位]
万科top系·银湖山精极大宅
[slogan]
精极 心悦
[广告分层]
第一步：占位输出 品牌气质 形象确立
传播策略
从豪宅市场、万科产品系、 项目价值体系
三个角度输出广告
第二步：精级标准输出
整体价值体系支撑形象
传播策略
以项目四大价值 （区位、资源、配套、产品）
囊括八大精。定义万科 TOP系精致豪宅的标准。
[QUESTION 1]
如何跳出现有的万科top系产品线，找到客群能够认同的品牌价值。
解决之道：在万科top系里，第一个真正意义上前置客群品 位和需求来打造产品的项目。 品位：精极之美 需求：全方位照顾家庭成员
从万科品牌出发的占位，两个问题的解决之道
[QUESTION 2]
如何在项目价值体系中，找到支撑点，足够支撑提炼出的品牌价值。
我们是豪宅，我们怎么成为豪宅？
思考路径之一
把项目放到豪宅市场上比 内功过硬，成为豪宅
当星河丹堤、水榭山、圣莫丽斯等几乎深圳所有的豪 宅都在以地段，资源、科技、景观等特别优越的硬指
标抢占市场时，我们的机会是？
思考路径之二
把项目放到万科的产品线上 由项目思维转化为品牌思维
众所周知的万科品牌成长模式
策略思考：强势输出项目定位，抛出精极大宅的鲜明观点，区隔竞品豪宅，并从三个 角度支撑占位，提升知名度，在豪宅市场站稳脚跟。 1. 从深圳豪宅市场角度看，与传统豪宅的区别占位； 2. 从万科产品线角度看，与万科TOP系TOP1和TOP2的区别占位； 3. 从产品价值体系构成角度看，万科TOP系精致豪宅的标准是什么。
深圳的发展史造就的 新财富者。
1980
特区成 立初期
1992
邓小平 南巡
加工制造业阶段
传统企业主
企业主的下一代
1997
香港 回归
1999
首届 高交会
外企
外企高管及外商
2004
中小板 上市
2010
中小企业 生力军
文化技术创新产业
新兴中小企业主
他们70年代出生 他们10年前来到这座城市 他们从打工到高管到自己创业 他们从自我到家庭到社会公民 他们一路走来敢闯敢创敢有梦想 他们融入这座城市继承深圳精神 他们筑造这座城市创造深圳产能 他们是深圳第二次改革开放的生力军
同客户对应
深圳万科品牌+产品 价值贡献表
产品
价值点
1988-1996
总建不到9万方
城市花园 正式回归主流成为市场正牌军
四季花城 第五园 万科城
深圳的第一个大型社区城市 花园经验积累成就的梦想之作
骨子里的中国，万科回溯中式 文化的颠覆性创新
（对历史文脉、人文的认识 ）
再造一座城
十七英里 资源型豪宅产品的开发探索
解决关键一步
产品核心 打造产品的理念 运营项目的战略
定制
传播核心 根植产品的理念 诉求产品的价值
精极
偏物质层面
偏精神层面 更多地带来一种审美感受
精极之美
1、既不是非常现代的，也不是非常中国的，而是很东方，很意境的， 体 现客群在现有人生状态上的一种自我意识，代表了对生命、生活 的感悟与 参悟。 2、尊重自然环境和文化属性，重构奢华定义。 3、精极之美，表现在产品各个细节，建筑的、园林的、空间设计的、大 堂的、精装的等等，7期产品是“精极的统一，精极的融合”。
万科 · 璞悦山 精级 心悦
线上传播之 报纸硬广②
千山万水后，归牧悦心
鸟鸣声声，松涛阵阵。 光影变换下，涌动的是内心的形象，
清心不寡欲，韬光不养晦。 私家山上，可以带家人， 也可以独处，可以享受天伦，也能一个人停下来静静思考。 拾级而上，踱步跌宕心路，
转身回望， 绿潭碧波自有意趣万千。 面对繁花似锦的时光，
中心湖 HOSHINOYA.Karuizawa
日本虹溪诺雅 以此为蓝本的中心湖
自然瑰丽与人工奢华的极致相逢
日本虹夕诺雅轻井泽，是东京的后花园，皇室度假胜地。自然美景、传统温泉，每 年吸引了大量的文人雅士而来。 远离喧嚣, 在既不属于过去也不属于未来的空间里, 眷恋怀念的同时, 体味到现代气 息的惬意。 这片土地的魅力在于它远离繁忙喧嚣的都市生活。
最终不挑剔我们的地段和资源，认同我们环境和产品的 客户他们是金字塔中等偏上的阶层，他们从白手起家到 奋斗打拼最后积累财富的中小企业主，他们是这座城市
新财富创始力量。
我们的机会1
你了解他们对居家方便的要求和 对艺术美学品质的向往
他们更容易选择与他们相对位的产品
我们的机会2
你了解他们事业成就 他们将更容易信服你所创造的产品
1. 从单一的产品品牌支撑产品线，再到塑造万科主品牌， 最后形成万科主品牌主导产品竞争的模式。
2. 在深圳创新，并一举成功，再全国复制改良、扩张。 3. 项目品牌不断为主品牌贡献活力，保持主品牌的持续优势。
万科的产品品类规划
细化土地属性，建立细化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架
细化土地属性
第三步：核心卖点输出
最核心产品细节支撑价值
传播策略
根植于八大精， 从产品的46个细节中，
提炼出产品最根本、 最极致的价值点，广告化
第一步
占位 输出
主题 精极 心悦
万科TOP系 银湖山
精极大宅
渠道 线上—— 户外、报纸、 网络炒作 线下—— 产品发布会活动
物料配合 楼书
阶段任务：明确占位---以万科TOP系占位市场，以精极大宅区别市场
解决之道：极端精极。当别的top系豪宅以大山水、奢华 为品牌核心，万科·璞悦山则作出了精致类top系产品。
与兰乔圣菲相比，万科·璞悦山不具备城市豪宅的优势地段和低密度 稀缺性。与棠樾比较，万科·璞悦山不具备郊区豪宅的稀缺山水资 源，对于这些豪宅而言，只要经济实力足够，就可以买得到。但万 科·璞悦山的精致属性，形对于今天千篇一律的豪宅市场而言，精极 型豪宅成其独特的USP。
线上传播之 报纸软文③
第三篇：万科TOP系精级豪宅的标准
以八大要义，定鼎万科TOP系精极标准
1. CBD北城山交汇精纬地段， 银湖山系豪宅血统，当代精想象征 2. 三面环山一面抱水精境自然，
原生稀缺资源璧合，精端考工 3. 首创家庭式会所纯大户双套房精妙设计，
量身定制点滴亦精到
线上传播之 网络炒作
只是，定制，遭遇了不确定性。
第一，在产品上，定制并未全部体现，支撑点不够。 产品未能做到按照每家每户的特殊需求， 而是以整体客群而言， 在一定程度上满足客群家庭成员的需求。