田园养老度假基地项目建议书

近年来，各大城市空气质量日益下降，项目地所在华北 地区空气质量问题更是令人担忧。 人们对于健康的追求与空气质量下降形成了强烈的矛
盾，这也使得近年居住类项目的开发，极力注重周边环
境打造，将良好的生态环境作为项目的重要吸引点。 2013年全国主要城市空气质量 空气净化器脱销 雾霾天气不仅让口罩热销，就连动 辄数千元的空气净化器也脱销了。走 访多家卖场发现，多数空气净化器品 牌都缺货，消费者只能排队预订。
发展方向
处理好二者的关系，是本项目首先要解决的问题！
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二、案例研究
农业类项目 养老类项目 研究小结
Case study
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案例研究

农业类项目
结合相关案例的研究，总结出休闲农业项目成功的四大法宝：美景造势、科技驱动、文化引领、私
人定制。
• 美景造势
营造大尺度农业景观， 形成视觉震撼力。 农业景观艺术化处理。
Agricultural projects Elder-caring projects Summary
三、发展思路
主题定位 项目标签 发展模式 市场定位 目标定位 分区布局
Products design
Design principles Specific measures
四、产品设计
设计原则 具体措施
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产品设计
【三大原则】
设计原则
用好 现状资源
老年公寓，服务设施的合理配置 星级酒店，即将营业对于基地的带动 生态农业，闲置设施的改造利用，文化的植入
保留一批活力项目， 提升一批闲置项目， 新增一批亮点项目， 让农业向休闲度假延 伸，养老向田园生活升 级，最终形成能够满足
Case study
二、案例研究
农业类项目 养老类项目 研究小结
Development concept
Theme positioning The project tag Development model Market positioning Target positioning Planning layout
是高品质的度假养老，前景将十分广阔。
天津的泰达国际养 老院 炎夏和寒冬住到养老院， 春秋回到家中。
“季节性”养老
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案例研究
养老类项目
模式
代表案例
特征
模式评价
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新
度假基地连锁
北京金港家苑、江 苏生态养老连锁
将养老与度假旅游结合起 来，在全国各地建立连锁 基地形成的连锁经营模式
4. 产品设计不系统
产品设计没有方向，随意性强，现有资源不能 充分发挥作用。
5. 投资效益不匹配
目前整个园区已投入近20亿元，依照目前经营 情况，收回投资遥遥无期。
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基础分析
宏观环境
基于项目自身存在的问题，要寻找项目的发展方向，必须跳出项目看项目，从宏观层面进行分析，
找到项目发展的突破口。
1. 环境层面——雾霾来袭，健康经济火爆
“农业+养老”
开创
养老产业新模式
滨海集团·田园养老度假基地
项目建议书
2014.03
Content of Project Proposal 项目建议书目录
Basic analysis
Project problem The macro environment Summary
一、基础分析
项目问题 宏观环境 分析小结
养老地产项目， 要充分考虑老 人的心理需求。 亲情关系的延续与保持
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三、发展思路Development concept
主题定位
项目标签 发展模式 市场定位 目标定位 分区布局
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发展趋势
主题定位
云杉·田园养老度假基地
宜居小气候为亮点 田园生活方式为特色 结合现有设 施农业和园区其 他资源，通过保 留、提升、新增 园区产品，构建 返璞归真的田园 生活方式。 度假功能为补充 通过度假等 功能的补充，使 园区消费人群的 年龄跨度增加， 以利于老人家庭 关系向园区的延 伸。 养老为终极目标
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案例研究
养老类项目
模式
代表案例
特征
模式评价
海南、大连、青岛 异地购房 等地部分楼盘、北 京银龄公司 以养老为目的的异地购房。
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新
产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运 “候鸟式”养老 大连的互动式异地 养老服务中心 不同城市老年公寓之间的 置换式异地度假养老。 作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性 价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产 品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的，
诉求项目，养老市场存在结构性失衡。
机会巨大，充满挑战！
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基础分析
宏观环境
3. 区域层面——中关村科技新城落户，北京消费力量集结
规划面积约14.5平方公里的京津中关村科技新城即将在项目地
块南部崛起。 新城的产业规划，既有天津得天独厚的物流业和高端制造业，
更有中关村引领全国的新能源、环保产业、创业服务业，将形成以 智慧能源、智慧环保、智慧制造、智慧物流、创业服务为主的五大 产业板块。届时，将对本项目产生以下影响：
• 科技驱动
新奇观赏植株的培育。 科学管理，有机食品的 供应
休闲农业
• 文化引领
提升休闲农业品味。 节庆文化、农耕文化、 地域文化、主题文化。
• 私人定制
私家菜园、果园 会员农庄、企业农庄
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案例研究

养老类项目
通过对国内外养老产业的研究，主要存在以下3种养老方式。目前国内以居家养老为主。
宏观环境
2. 产业层面——农业步入新阶段，养老迎来大发展
农业步入新阶段
2013年中央一号文件指出，要"鼓励和引导城
市工商资本到农村发展适合企业化经营的种养业"。
国家政策
保驾护航
2014年中央1号文件明确规定“引导和规范农 村集体经营性建设用地入市”等政策。 城市化进程的深入、更多的人 从土地上解脱出来成为城市人口， 城市生活的压力、快节奏人们更向 往田园生活、追求与自然的亲近。
以设施农业 资源为切入点， 在空气质量日益 下降的大环境下， 营造项目内部宜 居小气候。
依托园区良 好的硬件设施和 消除老人后顾之 忧，使云杉镇成 为老人享受晚年 生活的理想场所。
田园式养老度假基地
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发展思路
项目标签
田园
“田园”，本意为“田地与园圃”，由于历代诗人对田园的 描写以及田园生活成为他们的向往，听到这个词很容易让人联想 到“采菊东篱下、悠然见南山”的生活场景。 “田园”，良好生态环境的代言，指云杉养老度假基地在大 环境污染的情况下，所营造的健康、宜居生态小气候。
京津层面
国家层面
• 知名养老度假项目
• AAAA级旅游 景区
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发展思路
【三大片区】
规划布局
农业休闲片区、公寓酒店片区、休闲度假片区
高层、商业区 （规划）
休闲度假片区 （240亩） 公寓酒店片区（200亩）
农业休闲片区（460亩）
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四、产品设计Products design
保留项目 提升项目 新增项目 产品体系
a b c
大大提升项目所在区域交通环境及服务配套水平。
大量人员入驻科技新城，很大一部分将成为本项目的潜在目标消费人群。
科技新城将加强项目所在区域与北京的联系和往来，拉近项目与目标市场之间的距离。
京津中关村科技新城的建设，将间接助力本项目的发展！
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基础分析
分析小结
生态农业 园 区 两 大 资 源 养老公寓 两 大 热 点 市 场
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发展思路
发展模式
滨海集团·田园养老模式
结合滨海集团独有的“轮转”养老理念，以田园养老为核心功能，融合农业观光、文化娱乐、休闲 度假、拓展培训以及商务会议等功能的1+N模式。农业营造的田园生活为卖点，养老为赢利点。以田 园养老统领其他业态，做到三区合一，即“老年公寓区+生态农业区+休闲度假区”的组合模式，利用 丰富的农业休闲元素，为项目聚拢人气，构建品牌，通过休闲度假区的补充完善，提升养老板块的高 度，最终实现养老、农业和度假的完美结合。 农业 观光 文化 娱乐 休闲 度假
产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运 作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性 价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产 品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的， 是高品质的度假养老，前景将十分广阔。 是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式 ， 是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老 业结合在一起的一种商业新概念。
7000 3000
人均GDP (美元)
休闲需求 刺激市场
13000
农业度假，大规模农业地产
农业休闲，农业地产 农村观光
农业旅 游阶段 观光农业 休闲农业 度假农业
中国正迎来农业休闲消费全面爆发的时代!
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基础分析
宏观环境
2. 产业层面——农业步入新阶段，养老迎来大发展
我国已进入人口老龄化，到21世纪 中叶，中国老年人口将到达4亿人，从 基础的衣食住行到养生、养老、医疗 等领域都存在巨大商机。
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一、基础分析 Basic analysis
项目问题 宏观环境 分析小结
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基础分析
1.主题定位不清晰
项目问题
主题不明，没有凸显园区发展的重心。核心市 场吸引点何在？品牌核心魅力是什么？
2.市场客群不明确
政府接待？农业休闲？养老？度假？会议？
3.空间布局不顺畅
稍显混乱，酒店与养老公寓功能交叉、老人居 住与食堂的距离远、参观线路不顺…
养老方式
居家养老
所占比例
90%
方式业态
适老化普通住宅（老少户，老人专用住宅）、老年居住社
区、老年公寓。 老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。（包括 医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务）。 公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年
社区养老
7%
机构养老
3%
康复院、老人护理院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健 康老人到需要护理的老人都有）。
分时度假式养老
云南卧云仙居、浙 江城仙居
将分时度假旅游与养老结 合起来，亦可连锁
滨海集团的“轮转”养老是会籍制养老 与“候鸟式”养老的有机结合！
每个子项目都要做出特色，“云杉”作为“轮转”概念的首发，更应做成精品！
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案例研究
研究小结
文化 引领
美景 造势
农业 休闲
科技 驱动
私人 定制
包装
提升
丰富
短时间内，国人 养老观念较难发 生根本性转变。
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基础分析
宏观环境
生态环境成为众多楼盘的卖点
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基础分析
宏观环境
1. 环境层面——雾霾来袭，健康经济火爆
人们对于健康生活环境的极度渴求！
消费项目若能为健康生活加分，必能为产品本身加分！
本项目的后续发展：
抓住这一市场契机，充分利用设施农业这一资源， 营造园区的健康小气候，构建项目的独特卖点！
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基础分析
田园 养老
拓展 培训
1+N模式
商务 会议
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发展思路
【市场定位】 1. 地域市场划分
市场定位/目标定位
【目标定位】
主力市场——北京、天津及周边区域市场
机会市场——国内其他地区及海外市场
天
天津 层面 津
• 特色农业示范项目
• 养老示范项目
2. 专项市场分类
一级市场——养老市场 二级市场——家庭休闲度假市场
“田园”，更是一种生活方式，“以土为伴、与苗为邻”。
中国的城镇老人，年轻时大多都有过种田的经历，他们对土地有 一种发自内心的亲切感，这种田园生活方式是老人对年轻记忆的 重温。
云杉养老度假基地以设施农业作为创造田园生活的引擎，通
过可视化、可触摸、可感知、可体验的项目，让入住的老人和休 闲度假人群远离都市喧嚣，感受那一份纯真、平静和淡然。
+地产”模式 长庚养生文化村
会籍制的养 老俱乐部
北京 太申祥和山庄
的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、 医疗为一体的综合性服务机构， 是全
合，创立了中医药健康养生新模式；
3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统 特色。
国首家推行会员制新型养老模式的国际
敬老院。
南京 汤山留园养老 以房养老 公寓、 北京太阳城 老年公寓 采用反向抵押的逆按揭方式“以房 养老”。 这种模式的最大问题是我国传统观念的 羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐 渐的改变。
养老迎来大发展
老龄社会
创造消费
老龄人消费潜力巨大 ，城市老年
人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款 ， 退休金不断增长。 老年人日常休闲活动，多数仍处于 公园健身、免费保健讲座等初级阶段 ， 缺少符合老年人消费习惯的休闲项目。 近年来，养老机构数量迅速增加，
养老项目 供需失衡
但是缺少有特色、满足中国老人心理
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案例研究

养老类项目
基于对养老地产项目的研究，对养老地产项目发展模式总结如下。
模式
“社区+医院
代表案例
台湾
特征
以长庚医院雄厚的医疗资源为后 盾，建成了全球最大的银发地产社区。 采用中国传统古典园林建筑，建成
模ຫໍສະໝຸດ Baidu评价
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的 国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结 合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结