示范区景观设计与营造操作指引
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示范区景观设计与营造
操作指引
编制人: 华润置地有限公司 设计管理部 编制时间:二00九年十一月二十五日
目 录
一、 示范区的作用
二、 示范区的类型
三、 示范区营造的把控重点
四、 示范区参观流线节点设计参考
一、 示范区的作用
为了促进销售,提前展示项目效果与品质,通常会在项目正式销售前划定一定区域作为项目展示区,这里称为“示范区”。
尤其是大项目,如有可能,不同类型的产品宜分别做产品示范区。
示范区具有很强的展示功能,其体验流线直接影响着客户的感官与心理,是客户了解产品特性,判断项目品质,认知企业品牌,想象未来生活方式的重要载体。
1. 展示“产品特性”是示范区的基本功能,在售楼处内建筑模型和房型模型总是摆在最重要的位置,通过视频,模型,实景样板全面展现产品优势;
2.“项目品质”体现在示范区的每个细节,从气势恢宏的展示大厅到扶手栏板的精雕细琢;从层层叠叠的花草树木到精致优雅的标识牌;无不彰显我们对于品质的追求。
3.“企业品牌”是无形资产,透过我们营造的空间和气氛,客户可以充分感受到其中微妙的不同与实力,从而坚定拥有产品的信心。
4. 对于“未来生活方式”的憧憬,是每一个购置新房者的终极心理需求,所以也是示范区展示最需要传达给他们的。
二、 示范区的类型
示范区一般包括红线外示范区,现场售楼展示中心、实景展示区、实景样板房、参观通道等元素。
受交地情况、项目工程进度与计划的约束,实景展示区、实景样板房未必能在第一时间展示,因此示范区
可根据销售计划、成本预算及制约条件选择适当的类型。
1.临时现场售楼处+景观展示区+临时样板房
选择条件建议:中高端项目、规模中等,先期交地中有紧邻成熟市政道路的空地,此地块开工节点较为延后;销售节点较为紧迫,需提前积累客户;成本预算较为宽松,先建后拆,后期有交付区提前完成作为实景展示区。
优点:建设条件灵活,成本控制可紧可松,能快速呈现售楼区以利积累客户。
缺点:先建后拆,涉及二次设计,对项目成本控制有所影响;受成本制约呈现的效果可能有所欠缺,展示范围受限,无法全面展现项目品质与优点,临时建筑与样板房的体验不够真切。
管控要点:宜选择开工节点较晚的地块,尽可能选择拆除后能继续利用的精装修与景观元素,如可移动的小品、家具,可迁移的植物等。
参考案例:
合肥幸福里:选用末期商业地块,结合旧火车厢与简洁明快的售楼处,体现城市复兴与怀旧情怀。
北京西堤红山:引入绿色环保概念,赋予临时售楼处以独特的精神内质;周边特色景观也增添了不少情趣。
2.会所/商业售楼处+景观展示区+临时参观通道+临时样板房
选择条件建议:中高端项目、规模大,项目分多期建设,先期交地中有大片紧邻市政道路的空地,此空地开发节点较晚;示范区选址与今后的会所或商业建筑内,此建筑的建设进度能满足销售节点,成本预算偏紧;后期有一期交付区提前完成作为实景展示
区。
优点:展示范围大有利于景观营造,项目品质较全面的呈现有良好的感召力,一次性投入的销售场所可适当节约成本,可较长期作为销售场所。
缺点:建设周期较类型一较长,临时样板房的体验不够真切;受成本制约呈现的效果可能有所欠缺。
管控要点:示范区选址应与项目最终的总体规划、开发节奏相协调,项目景观设计应考虑参观流线的舒适感与韵律感,同时应兼顾需拆建区域景观的可重复使用性与成本的可控性,总体上应以体验氛围塑造与景观效果为主。
参考案例:
沈阳凯旋门:选用今后的商铺作为售楼处,利用市政空间作为过渡的小公园,以提升体验流线的品质与塑造高雅氛围。
重庆龙湖.江与城:为了彰显其江景优势,将临时样板房设于江边,很有效果,同时缩短了参观流线,节省了运营成本。
3.会所/商业售楼处+景观展示区+参观通道+实景样板房
选择条件建议:偏高端项目、规模较大,项目分多期建设,一期展示区开发条件较为成熟;示范区选址与今后的会所或商业建筑内,销售节点偏松,此建筑的建设进度能满足销售节点;目标客户普遍对项目品质和未来的生活方式期望较高,成本预算较宽松,示范区投入成本相对偏高。
优点:展示流线较长有利于景观营造,项目品质全面呈现易打动客户,客户体验较为真切,品质感有助于产品溢价销售;一次性投入的销售场所与景观样板区可适当节约成本,且日益成熟,可较长期作为销售场所。
缺点:建设条件受一定约束,建设周期较长,销售节点可能需适当后延;一次性投入成本可能较大。
管控要点:示范区选址应合理,体验区与建设区应互不干扰;为抢时间需交叉施工,对专业协同性要求较高;根据参观流线设置必要的景观序列,针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。
参考案例:
上海橡树湾:
4.红线外示范区+售楼处(启用会所/商业功能)+景观展示区+
参观通道+实景样板房
选择条件建议:高端项目、规模较大,项目分多期建设,一期展示区开发条件较为成熟;示范区选址与今后的会所或商业建筑内,销售节点较松,此建筑的建设进度能满足销售节点;目标客
户普遍对项目品质和未来的生活方式期望高,成本预算较宽松,示范区投入成本较高。
优点:周边整体营造显示了开发者的实力、理想、决心与社会责任感,有助于提升本地块形象,易让人产生归属感;展示流线较长有利于景观营造,项目品质全面呈现易打动客户,客户体验较为真切,品质感有助于产品溢价销售;一次性投入的销售场所与景观样板区易将成本花在刀刃上,可适当控制成本,且品质形象日益成熟,可长期作为销售场所。
缺点:建设条件受一定约束,建设周期较长,销售节点可能需适当后延;一次性投入成本可能较大。
管控要点:示范区选址应合理,体验区与建设区应互不干扰,项目本身的优势应尽可能挖掘并展示;为抢时间需交叉施工,对专业协同性要求较高;根据参观流线设置必要的景观序列,针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。
同时会所功能的及时启动能带来的场景真实感,能助推楼盘销售。
参考案例:
上海星河湾-生态公园式示范区
三、 示范区营造的把控重点
1.示范区的选址
¾示范区应辐射主要区域客户的来访路线,考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响,以及沿途路牌广告、交通指示牌设
置的可行性。
¾现场售楼处一般结合项目规划,根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算等,选择小区会所或社区商业、其它
永久性功能建筑设置;如销售节点紧的,可考虑设置临时售房部和临时样板房。
售楼处地坪标高宜高出室外道路标高600-900mm。
¾样板房位置选择一般依据项目的形象开发进度、展示的必要性设置,基本原则如下:
A:一般距离售楼处100—300M左右,距离超过300M的,宜考虑配备电瓶车接送;
B:主要功能房的景观较好,能突出项目卖点并符合项目营销策略;
C: 主要功能房间与周边在建建筑无明显对视,无视线遮挡,并有条件创造良好视线通廊;
D:若样板楼无电梯,则样板楼所选楼层不宜过高;对于销售难度较大的顶层复式,样板房则需考虑设置1-2套;
E: 样板房一般选型量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度的。
¾示范区展示的对象一般为建筑外立面、项目景观形象、样板房、售楼处,故一般选择资源与空间形象良好的区域,便于为客户留下美好印象,构成支撑项目中高端定位的基石。
考虑到客户接触到项目周边的不利视觉效果,应针对规划红线外的市政绿化与铺装景观、相邻建筑的影响与干扰等设定良好的改善措施。
¾公寓的景观样板展示区一般需考虑一个庭院景观主展示
区,范围一般不小于1000M2,展示范围一般至少包括一个
宅间庭院,有条件的可考虑一个较为完整的组团。
考虑到
展示区的成本控制,一般景观面积不宜大于20000平方米。
¾别墅的景观样板展示区一般需考虑一段街景、三个以上有代表性的含精装修庭院的样板别墅,位置一般紧邻小区的
有利资源。
¾示范区需有合适规模的景观实施范围,需考虑停车的方便与到达的景观形象,停车位一般不少于20个,并应考虑销
售高峰的临时停靠点;一般停车场与售楼处距离不超过
200M,否则应考虑配置电瓶车。
¾如基地中有保留大树、池塘等资源,示范展示区一般可结合考虑。
2.示范区的定位
¾售楼处建筑设计应具有一定的视觉冲击和张力,满足售楼功能要求,兼顾日后其它功能使用,与项目整体风格相协调。
¾依据项目的定位、采用略高原则确立景观样板区的定位,并应注意优点、亮点的挖掘,与项目整体风格特征的吻合,提升项目品质与氛围。
¾示范展示区的景观成本可适度放开(一般为500-800元/M2),可选用一定量的高档材料;展示范围最好能结合小
区规划中的轴线、中心景观一并考虑。
3.示范区的设计
¾设计前需依据示范区定位对设计方下达设计任务书,要求对此做适当的特殊化设计,并注意与产品特性、建筑风格、项目总体规划特征的协调。
¾结合项目具体情况与参观流线要点(详见第四点),设定一定的节点设计要求。
¾依据设定的参观流线,重点把控从外部视觉点(入口外围区域)往返至样板房的流线上是否有视觉亮点、体验或停
留性景观,其观赏面与流线是否良好结合;关注眼、鼻、
耳的感观享受。
¾受销售节点的制约,此区域一般要求进度较紧,可考虑请景观设计方、室内设计方提前介入,相互协调、统筹考虑。
4.示范区的景观营造
¾景观施工工期一般为2-4个月,需注意工期与进度的合理把控,同时需注意乔木种植时间与交叉施工协调;
¾高要求把控施工方的工艺水准,力求树立后期施工标准;
¾及时选购休闲桌凳、特色灯具、背景音响、特色花钵或陶罐等部品;
¾重点乔木需提前选定、苗圃确认,不宜采用“砍头”乔木;
并采用特殊措施种植,确保活得健康,如必须支撑,需美
观化处理。
¾特殊的硬质材料可要求异形加工,现场安装;
¾视觉敏感区的灌木种植密度可适当加大,确保黄土不露天,植物层次与色彩搭配需合理把控,可考虑一定量的宿根花
卉或时花。
5.示范区的景观维护
¾水景等氛围性元素在展示期间宜定时运行,并应确保优良的水质。
¾花钵、陶罐与路边的时花需注意及时养护或更换;
¾乔灌木需时常关注生长态势,对于生长不健康的植物可采用更换的方式解决;
¾注意此区域的日常卫生保洁工作;对于有破损的硬质景观或设备应及时修复;
¾注意草坪与灌木的维护,尽量少施撒有异味的农药或肥料,并注意及时清理杂草。
四、 示范区景观参观流线节点设计参考
1.可识别的外围道路
“定义”:此类范围是购房者逐渐感受项目品质的过渡性空间,也是业主今后的回家之路描绘,其形象将影响购房者对地块成
熟度的判断;故对此需进行特殊化景观处理——可识别。
应对措施:政府的配套实施能力与进度可能无法满足要求,如
有可能,通过前期部门沟通争取对小区外围的绿化或铺装进行适当改造,以提升地块与项目的整体形象。
注意点:改造重点在于种植,如有条件可设置点状硬质景观,故应结合红线范围的区域一并考虑,特别是地形与乔木群落的塑造;同时注意判断实施区域是否为永久性绿地,以控制合理的费用支出。
2.尊贵的形象入口
“定义”:居住区入口是界定小区内外的空间,是业主的必经之点,也是居住区与城市最为密切的部位,是凸显楼盘档次与品位的窗口之一,故一般会结合区内轴线统一考虑——尊贵的、仪式感的。
应对措施:正式的小区入口在示范区阶段未必能一并实施,但宜尽快实现;展示期间临时入口可通过过渡性手段营造形象——以种植为主,硬质景观为辅。
注意点:此区域可考虑使用高档的景观材料,注意小区标识的设置、人车交通组织与管理、两侧商业人流的组织、小区高档感觉的塑造等。
3.人性化的停车场
“定义”:停车场是购房者初次体验物业管理服务标准的空间,也可能是换乘电瓶车的点,故一般会结合道路景观统一考虑——人性化的、温暖问候的。
应对措施:正式的小区地面停车位在示范区阶段未必能一并实施,即便是临时的停车场地,景观设计与营造也应凸显认真与精细——以种植景观为主;采用不贵的材料,展示工艺细节。
注意点:需考虑保安站岗指挥的遮风避雨设施;需考虑夏季车辆的适度遮荫。
如距离售楼处较远,宜考虑接送电瓶车的停放空间;
停车场景观宜有一定的对景处理,体现一定的精致感。
4.怡情的沿路景观
“定义”:主要指从停车场到达售楼处的沿路景观,景观设计宜考虑适度放松心情、赏心悦目。
应对措施:能曲折则少直,通过多层次软景、弯道、沿路小品、高差与地形变化等景观手法,营造引人入胜的意境。
注意点:此区域可考虑使用一定数量的宿根花卉或时花,注意绿化地形的自然堆坡处理,形成夹道欢迎与小中见大的感觉;注意空间的开合组织,而不是一目了然;注意制造一定的惊喜。
5.艺术的到达广场
“定义”:主要指售楼处的到达广场,是购房者近距离感受产品品质的一个过程,景观设计宜考虑一定的艺术性、趣味性,并应注重一定的氛围塑造。
应对措施:此区域需有一定的开放空间,可考虑一定的氛围性元素,如动感水景、雕塑小品、特色花钵、特色灯具等;硬质铺装材料可选用高档材料,以奠定产品的气质与档次。
注意点:此区域需注意进出售楼处的对景设置,注意与室内景观的衔接处理;可考虑使用一定数量的宿根花卉或时花。
特色花钵、特色灯具等近距离感受的小品应考虑提前定制;水景宜以动感水景为主,以通过水的声音、形态变化等塑造氛围,如考虑静态水景,宜注意其合理的规模控制。
6.互动的室外景观
“定义”:主要指从售楼处内的主要功能空间(如洽谈区、入口大厅等)往外看的景观,景观设计宜考虑所设置对景的观赏性,最好能将基地资源中的优势点在此有所展现。
应对措施:此区域景观宜考虑一定的高差,通过立体景观展现近、中,远景;可结合售楼处的尺度、保留的乔木等资源设置焦点景观。
注意点:注意结合建筑的窗体部位、出门方向等设置对景、注意景深的合理控制。
7.“星巴克”情节
“定义”:主要指与售楼处交接部位的灰空间或硬质停留空间,此空间可结合售楼处提供的茶水、咖啡等服务,设置一定的停留设施,使购房者享受“咖啡厅”服务,同时置业顾问可与其在此轻松洽谈。
应对措施:此区域景观宜考虑与室内装修协调考虑,一般可不设台阶,通过景观手法使此空间感觉是室内的延伸。
注意点:注意结合周边观赏性较好的景观资源,使得此类空间能有良好的景观视线;如有可能,临近空间可设置小型的儿童活动
场地,使得天伦之乐场景在此展现。
8.曲径通幽的步道
“定义”:主要指从售楼处到达样板房或示范区的沿路景观,因空间有限,宜曲折有度、层次丰富化处理。
应对措施:能曲折则少直;通过植物造景组织空间,结合沿路小品、地形变化,营造层层递进的景观序列;庭院或组团入口节点需强化空间界定的景观处理。
注意点:此区域可考虑使用少量的宿根花卉或时花,绿化的密度与规格需适度加大,特别是控制乔木的形态;注意结合空间的开合组织。
9.“温馨的生活庭院”
“定义”:指含样板房在内的景观样板庭院,是展示的主体部位;庭院景观的完整展示能让购房者想象今后的庭院生活,也可在此短时间与购房者洽谈,宜尽量生活化处理。
应对措施:实施范围宜尽量完整,需根据空间关系合理设置儿童活动场地、停留空间、小型水景、特色花钵等,并提供相应的设施(如构筑物、休闲桌椅、儿童活动器材、烧烤台等)。
注意点:注意与在建区的管制隔离及视线景观化处理,注意样板房俯视的效果控制;此区域可考虑使用少量的宿根花卉或时花,绿化的密度与规格需适度加大,特别是控制乔木的形态。
10.精致的单元入口
“定义”:单元出入口是购房者进入样板房的必经之处、也是今
后业主关注点之一,是界定庭院空间与私家范围的过渡,需营造良好的视觉享受,给人以温馨、精致感。
应对措施:单元入口可根据空间大小设置可能的景观元素,各单元入口景观以结合植物、景观元素变化作适度变化;一般单元入口建筑有雨蓬设置,景观可据此设置一定的过渡平台;如条件允许,可在此空间设置一定的小品(如花钵、陶罐、特色灯具等)。
注意点:注意此区域的排水处理,避免积水问题;此区域应注意与单元各种管井的协调,避免管井出现在单元入口铺装中;各单元的乔灌木可有所不同。
11.“休闲的公共客厅”
“定义”:指(小)高层建筑可能设置的架空层,能遮风避雨,通风良好;如有可能,将此空间景观处理为半室内化的“公共客厅”,容纳主人与客人在此交流、活动、放松身心。
应对措施:提供相应的休憩与娱乐设施;设计可由室内设计公司负责,景观设计单位协助。
注意点:不宜在架空层内过多种植灌木,宜采用可移动的容器种植;注意与单元电梯厅结合考虑,注意材料的防滑处理。
12.精巧的私家花园
“定义”:指多层或低层的底层私家花园,样板展示需体现花园的可实用性、精巧性、与室内的互动关系。
应对措施:展示的私家花园可适当放大,结合样板房设置;可结合停留空间、小型水景、特色花钵等,营造精巧的私家花园。
注意点:注意私家花园的院墙设置——位置、高度、装饰做法;此区域可考虑使用少量的宿根花卉或时花,注意展示季节的乔灌木选择,注意与外部空间绿化的融合以及室内空间的互动。
13.闭合的参观流线
“定义”:指除主要参观通道外的辅助性参观流线,宜考虑两参观流线在某节点的闭合。
应对措施:结合景观地形高差变化,通过绿化种植组织分隔不同空间,形成小中见大的景观效果,延长景观参观流线,展示产品
的品质与生活场景。
注意点:注意两流线在景观节点的交汇,注意展示景观的工艺精细化,注意今后与大面积景观实施衔接的可行性。