论物权法立法当中的不动产登记制度
论我国物权法中的房地产登记制度
的静态 保护及 其交易安全的动态保障。 在现今 的市场经济条件下 ， 在
不动产 中占有极重要地位的房地产 已成为事关 国计 民生的重要行业 ， 土地使用权与房屋像其它商品一样在 市场 中流通， 对我 国市场经济的 发展起到 了重要 的作用 。物 权法》 《 的基本使命就在于确权， 该法中规 定的不动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属， 在动态上维护 交易秩序、 确保交 易安全， 促进我 国房地产业进一步健康有序的发展。
二 、物权法》 《 中有关房地产登 记的规定 《 物权法》 从第九条到第二十二条规 定了不动产登记制度， 这些规
定 也 适 用 于 房 地 产 登 记 ， 实主 要 是规 制 房 地 产 的 物 权 变 动 ， 房 地 其 从
记的范围不仅包括房地产权属登记的 内容， 并且还包括在某一宗房地
产 上 设立 的其 他 权 利 与 负担 情 况 的记 录 ， 如租 赁 、 当 、 役 、 押 等 。 典 地 抵
２０． ０ ９ ２（下 ）
论 我 国物权 法 中的房地产登 记制度
崔 戎
摘 要 房地 产 业是 我 国 国民经 济发展 的一 项重要 支柱 产 业 ， 房地 产业要 获 得迅 速发 展 ， 需要 有 完善 的 房地 产登 记 制度 作 为保证 。我 国的《 物权 法） 然明确 规 定 了不动 产登 记制 度 ， 完善我 国的房 地产登 记 制度 提 供 了法律 基础 ， 有 些 地方 还 ） 虽 为 但 不健全 ， 待进 一 步 完善 。本 文 简要 阐释 了房地 产登 记 的概 念及 功 能 、 现行 物权 法 中房 地产 登记 的相 关规 定及 存在 的一 有 对
一
、
房地产登记 的概念及其功 能
我国物权法中的不动产登记制度
我国物权法中的不动产登记制度高佳;冯晓健【摘要】不动产登记是各国物权立法中一项极为重要的内容，我国的物权法对于物权变动公示方法之一的不动产登记制度做出了明确规定，这些规定不仅保持了现行有关不动产登记制度的稳定性和连续性，而且根据现实需要创设了一些适应社会需求的制度，呈现出一定的创新性。
从不动产登记的概念、性质出发，介绍了我国物权法关于此制度存在的一些不足，并提出相关的完善建议。
%Realityregistration is an important content of property legislation in every country. Reality registration system is one of the very methods of real right change. Property law of our country makes explicit provisions to it. These provisions not only keep the current reality registration system stable and continuous, but also establish some systems that adapt to social demands according to the practical needs. These new systems possess certain innovative feature. The article discusses the concept and properties of reality registration, in- troduces the shortages of this system in our property law and puts forward thorough suggestions to it.【期刊名称】《河北联合大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2012(012)001【总页数】2页(P23-24)【关键词】不动产登记法;物权法;登记机关【作者】高佳;冯晓健【作者单位】河北联合大学校长办公室,河北唐山063009;河北联合大学学科建设处,河北唐山063009【正文语种】中文【中图分类】D913不动产登记，是指登记机关根据权利人的申请，依照法定程序将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载。
物权法中不动产登记制度之评析
需要 创设 了一 些适应社 会 需求 的制度 ， 呈现 出一 定 的创 新 性 。 由 于不 动 产登 记 牵涉到 我 国现 有 登 记 管 理体制 的 改革 ， 因此 ， 如何 使 物权 法 关于不 动产登 记 的规 定发 生 实际 的规制 作 用 成 了当前亟 待 解 决的 问题 ， 定不动 产登记 法是 解 决这 一 问题 的 正确 选择 。 制
一
交 易制度 ， 障我 国不 动产 交易 市场 安全 、 保 有序 的发 展， 物权 法对 于登 记 效 力 主要 从 两 个 方 面作 出 了 明
确 的规定 。
第一 ， 效要 件原 则 。物权 法第 ９条 明确规 定 ， 生 在法 律没 有 另外规 定 的情形 下 ， 动 产物权 的设 立 、 不 变更 、 让 和 消 灭 ， 依 法 登 记 ， 生 效 力 ； 经 登 转 经 发 未
策 的依 据 。作为 物权 法 的核 心制 度 ， 不动 产 登 记 制 度 是 为满足 社会经 济 发 展 需要 而 产 生 的 ， 的 天 然 它 使 命 就是充 当不 动产 物 权 公示 的手 段 ， 过 公 示 将 通
不 动产 物权 的设立 、 移转 和 变 更 的情 况 向公 众 予 以
等 重要 问题 ， 确立 了我 国不动 产登记 的基 本制 度 ， 标 志 着我 国统一 的不 动产登 记制 度正式 确立 。在 体 系
论我国不动产登记制度的完善
论我国不动产登记制度的完善摘要:《物权法》的颁布是我国民主法治建设的重要里程碑,由于不动产登记制度是不动产法最基本的制度,所以它肯定是其中的重点内容。
文章分析了《物权法》中关于不动产登记制度的规定,指出了现行的不动产登记制度的创新之处,也同时指出这个制度的缺点与不足,最后结合我国的具体国情,提出了一些建设性意见与改进措施来完善我国的不动产登记制度。
标签：我国不动产登记完善经过14年的酝酿、8次提交审议的《物权法》终于在全国“两会”上平息了围绕物权法的诸多争论。
在这部法律中,确立了不动产登记制度。
本文对于不动产登记制度的问题阐述相关看法。
一、现行《物权法》中,对不动产登记制度的创新物权法律制度一直以来处于混乱局面,这些制度是由大陆地区各地以及各级政府部门自行规定的。
《物权法》的颁布和实施结束了这种混乱局面,并统一了物权制度,规范了物权的取得和利用,保护了各个主体权利和交易安全。
其中,不动产登记制度的规定也完善了社会主义法律体系,可以保护公民的私有财产,促进非公有制经济发展,乃至构建了和谐社会。
此部法律的亮点有以下方面:(一)物权法首次确立不动产公示制度不动产公示制度是不动产物权取得和变动的基本制度。
《中华人民共和国物权法》第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。
这是在原来的法律规定中缺漏的物权制度,现行《物权法》对这一制度进行明确规定。
(二)物权法规定了登记机构的职责物权法不仅规定了登记机构的职责,而且限制了登记机构滥用权利的行为。
当登记出现错误时,登记机构要承担赔偿责任。
《中华人民共和国物权法》第13、21、22条对此进行了规定。
(三)物权法增加了登记的类型物权法增加了包括更正登记、异议登记和预告登记在内的登记类型,《中华人民共和国物权法》第19、20条对此进行了规定。
此外,物权法规定了四种情形之下不用公示也可以发生物权变动的效力,这四种情形是法律文书生效时、征收没收决定书生效时、继承或受遗赠开始时、合法建造或拆除房屋等事实行为成就时。
浅谈不动产物权登记制度
浅谈不动产物权登记制度作者：张坤来源：《法制博览》2014年第07期【摘要】不动产物权登记制度在物权法中的地位至关重要。
本文从不动产物权的概念和分类，在理论基础、功能与效力以及我国物权法登记存在的问题等方面进行了论述【关键词】不动产登记；预告登记；法律性质；效力；制度一、不动产登记制度的含义不动产登记制度在物权法中的地位至关重要，其概念是指由交易双方当事人提供相关材料，向国家专门负责的行政机关申请，将不动产物权及具体的变更情况登记到相关证照上的一切法律行为。
从登记的内容上看，登记主要包括物权的取得和物权的变更两部分。
其他国家也有分为实质和形式两种主义的分类。
形式主义登记的含义，是指由登记机关进行确认或者证明，登记对物权的实质不能产生实际的效力。
实质主义登记的含义，是指只有进行登记确认才能使不动产物权民事行为开始进行，其中有变更、转让等内容。
上述表明，交易行为要在物权上得以体现，除了双方遵行民法通则、合同法等相关法律的规定，签订合同，意思一致，要必须将上述的变动情况进行登记，方才有效。
不动产登记的种类包括：1.设立登记2.更正登记3.异议登记4.预告登记。
二、我国不动产物权登记存在的问题由于我国《物权法》在2007年才被全国人大审议通过，而且基于我国的历史遗留问题及原因，因此在不动产登记的运行方面还存在着许多的问题和弊端。
（一）缺乏统一的登记机关我国《物权法》第十条规定不动产登记的行政机关，相关规定，包括土地、房屋、其他登记，均应由具体的国家行政机关负责。
但《物权法》中并没有规定具体由哪一个机关来行使这一职责。
这在现实中就很容易造成管理混乱的问题。
首先，不便于当事人的查阅，很难给交易的当事人提供全面的信息。
其次，存在着土地与房屋重复抵押的问题，比如，甲开发公司获得某城市一块土地的使用权，由于其需要资金开发，而将该土地抵押给乙公司，双方在土地管理机关进行了登记，房屋建设竣工后，甲开发公司又将房屋抵押给丙公司并在房产机关办理了抵押登记，房地两个抵押权分离继而发生冲突。
论物权法立法当中的不动产登记制度
论物权法立法当中的不动产登记制度不动产登记制度在物权法立法中的重要性不言而喻。
不动产是涉及到土地、房屋、林木等实体权益的财产，其交易往往涉及较高的价值和复杂的权益关系，因此需要有一个有效的登记制度，来确保权益的清晰、透明和稳定。
本文将分析不动产登记制度在物权法立法当中的意义和作用，并探讨其中存在的问题和需要改进的地方。
首先，不动产登记制度在物权法立法中的意义和作用体现在以下几个方面：1.保护权益：不动产登记制度可以确保所有权和其他权益的清晰、稳定和可追溯。
登记记录的真实性和准确性可以提高权益主体对不动产的权利保护程度，以及对争议解决的便利。
通过登记制度，权益主体可以获取权利变动的及时信息，避免不必要的风险和损失。
2.推动经济发展：不动产登记制度对于房地产市场的健康发展和规范运行起着重要的作用。
通过建立有效的登记制度，可以减少信息不对称，降低交易成本，促进交易活动的进行。
同时，完善的登记机构和规范的登记程序也可以增加市场的透明度，提高市场的公平竞争程度，为市场主体提供更有利的营商环境。
3.促进社会治理：不动产登记制度的建立可以提高社会治理的能力和效率。
通过不动产登记，政府可以更好地了解国土资源的使用情况，优化资源配置，加强宏观调控和城市规划。
同时，登记数据的共享和整合也可以提供重要的参考依据，支持政府决策的科学性和合理性。
然而，不动产登记制度在物权法立法中仍存在一些问题，需要进一步改进和完善。
主要包括以下几个方面：1.登记程序繁琐：目前的不动产登记程序仍然相对复杂，包括提交申请、审核材料、填写表格等多个环节，需要投入较多的时间和精力。
同时，登记机构的办事效率也有待提高，存在长时间等待和缓慢办理的问题。
这些问题对于权益主体来说，增加了交易成本和不确定性，影响了登记制度的效力。
2.登记信息不准确：现有的不动产登记制度在信息收集和核实方面存在一定的难题。
由于登记信息的真实准确性难以保证，往往造成信息不对称和交易风险的增加。
论不动产物权登记制度
论不动产物权登记制度不动产是人类生活的基础与前提，大多具有不可再生性和独一性，因此其无论是对国度、社会或公民都有严重意义，所以不动产立法历来是各国民法的重点。
不动产立法在我国行将制定的物权法中占有重要位置。
而不动产注销制度必将是不动产立法中的中心效果之一。
本文拟结合司法实际和物权法实际。
对我国不动产注销制度的缺陷和立法完善略陈薄见。
目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据注销制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国少数州均采此制；二是权益注销制度，德国外，瑞士、荷兰、奥天时均采此制。
三是托伦斯注销制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国度均采此制。
故实我们有对不动产物权注销制度加以研讨的必要性，论文分三局部，第一局部是对不动产物权注销的含义的了解；第二局部是不动产注销的目的及性质的刨析，这里又区分详细的引见了不动产注销的目的和注销的性质；第三局部对我国不动产权益注销的制度效果与处置方案的研讨。
对我国现有的不动产注销制度存在效果逐一的列出，并针对这些制度的不健全的效果作了区分的剖析及对这些效果的处置方法作了团体的见地，第三局部共有五个效果的论述：一是注销机关不一致效果的处置；二是注销中公权国力干预私权益效果的处置；三是不动产注销效能效果；四是不动产注销权益范围的效果；五是行将构成物权的债务或央求权的维护效果。
基于本文上述，确立注销行为私法、树立一致、独立、以效劳于买卖平安为义务的注销机关、注销赔偿制度、异议注销制度等。
«合同法»公布之后，物权立法正式提到日程。
因我国临时将不动产物权注销视为行政管理之手腕，有关不动产权益注销制度的规则较为混乱，故实有加以研讨的必要。
一、不动产物权注销的含义注销，也称不动产物权注销，指经当事人央求国度专门机关将物权变化的理想记载在国度设计的专门薄册上的理想或行为。
狭义上的不动产注销包括权益来源、取得时间、权益变化状况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。
试论我国不动产物权登记制度的立法完善
试论我国不动产物权登记制度的立法完善随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，不动产交易日益频繁。
不动产物权登记作为我国不动产交易的基石，对于保障公民和法人的合法权益具有重要意义。
然而，我国的不动产物权登记制度在立法上还存在一些不足之处，亟待完善。
本文将从立法的角度，对我国的不动产物权登记制度进行探讨，提出一些建议。
其次，我国的不动产物权登记制度需要建立完善的登记机构。
不动产物权登记是一项技术性较强的工作，需要具备专业知识和技能。
目前，我国的登记机构虽然人员数量较多，但专业水平参差不齐，存在一些人员素质低、工作不到位等问题。
因此，应该加强对登记机构的人员培训，提高他们的专业素质和业务水平，确保不动产物权登记的准确性和可靠性。
再次，我国不动产物权登记制度需要完善相关的信息系统。
不动产物权登记涉及大量的数据和信息，需要建立一个科学、高效的信息系统来管理这些数据。
目前，我国的不动产物权登记系统还存在一些问题，如数据不统一、查询不便捷等。
因此，应该加强对不动产登记信息系统的建设，通过技术手段实现信息的互联互通，提高登记的便利性和效率。
此外，我国的不动产物权登记制度还需要加强对登记机构的监管。
登记机构作为不动产物权登记的主体，承担着重要的责任。
目前，我国的登记机构缺乏有效的监管机制，导致一些不良行为和失职现象的发生。
因此，应该加强对登记机构的法律监管和行业自律，建立健全的监督机制，加强对登记机构的日常管理和工作质量的监督，确保登记工作的规范和良好运行。
综上所述，我国的不动产物权登记制度在立法上还存在一些不足之处，亟待完善。
完善我国的不动产物权登记制度，需要明确的法律依据、建立完善的登记机构、健全信息系统和加强对登记机构的监管。
只有通过这些措施的落实，才能确保不动产物权登记的公正、透明和高效，保障公民和法人的合法权益。
谈《物权法》中的不动产
核心提示：不动产（房屋）关系到每位公民的切身利益，也是每位公民赖以生存的基础。
今年10月1日正式实施的《中华人民共和国物权法》在这些方面都做了哪些规定？这是每位公民最关注、也最迫切想了解的。
本文拟对不动产的部分规定进行解读，以飨读者。
1.登记生效制度第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
[解读]不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。
购买房屋，要到房屋登记机构登记，房屋才算属于你的。
比如，甲与乙签订了房屋买卖合同，甲把自己的房屋卖给乙。
乙付款后，没有及时登记办理过户手续，甲又把房屋卖给了丁，并将房屋的产权登记在丙的名下。
这时，尽管甲乙之间的合同是有效的，乙也可以要求甲承担违约责任，但房子已经登记在丙的名下就属于丙而不再属于乙。
2.异议登记制度第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
[解读]异议登记制度是为登记异议人设立的一项救济制度，它保全的是物权请求权。
比如，甲乙共同购买某房屋，购买后甲将房屋登记在自己一人名下。
乙发现后作为利害关系人就可以要求登记机关予以更正。
如果甲不同意更正，乙就可以向登记机关申请异议登记。
但是登记机关一旦进行异议登记，乙就要在法定的15天内向法院起诉，逾期异议登记自然失效。
当然，如果乙的异议登记错误，给甲造成了损失，甲也可以要求乙赔偿。
浅析《物权法》不动产登记制度
一
明其提供 的证 明是真 实的，物权 法》 《 尚未明确。德国的做法为 ： 只要
利 害关 系人 主张 就 可 以 查询 而 不 需要 证 明 。 此 种 做 法 我 国 可 以根 据 实 际情 况 加 以借 鉴 。 三 、 记 类 型 的完 善 登
机关该如何查 明。 二是权利人 、 害关系人认 为登记 事项错 误而 申请 利 登记的 ， 其提供的证据是否真实 ， 登记机关如何证 明。在 《 物权 法》 中 没有找到答案， 但现实操作中一定会遇到这样 的问题 ， 以有待进一 所
步 明 确 。２ ｌ 、 临时登 记 有 异 议 登 记 （物 权 法 》 ９条 第 ２款 ） 预 告 登 记 《 ｌ 和 （物权法》 ２ 《 第 Ｏ条 第 １款 ） 种 。 议 登 记 ， 保 全 物 权 的 临 时 登 记 ， 两 异 是
登记机关赔偿责任的归责原则是无过错责任 （物权法》 ２ 条） 《 第 ｌ ， 即只要因登记错误给他人造成损害， 权利人就可直接向登记机关主张
责任 ， 记机 关 不 能 以 自己没 有过 错 而 免 责 。 立 法 规 定 充 分 彰 显 了 登 此 对 权 利 人 的 保 护理 念 。 权 利 人 提供 可 向登 记 机 关 要 求 赔偿 或 向提 供 为
它使第三人 能通过查询得 出权利是有争议的结论 ， 从而间接保护了利 害关系人的权利， 也维护了第三人的交易安全 。预 告登记 ， 是保全债
权 的 临 时 登 记 ， 告 登 记 后 ， 经 预 告 登 记 的 权 利 人 同 意处 分 该 不 动 预 未 产 的 ， 发 生 物 权 效 力 ， 规 定 在 解 决“ 不 此 一房 二 卖” 问题 中 有 现 实 意 义 ， 它 赋 予 了 第 一 买 房 人 明 确 的 可 对 抗 第 三 人 的 效 力 。充 分 保 护 了第 一
物权法中的不动产登记制度
物权法中的不动产登记制度现代社会中，不动产的交易与管理已经成为一项非常重要的事务。
为了保障不动产权利的确定和交易的安全，我国在1991年颁布了《不动产登记暂行条例》，进一步完善了不动产登记制度。
随后，我国又于2007年颁布了《不动产登记条例》，以规范不动产登记工作。
在物权法中，不动产登记制度被赋予了非常重要的地位，本文将从几个方面来探讨物权法中的不动产登记制度。
首先，不动产登记制度的基本原则有哪些？不动产登记制度的基本原则包括统一性、准确性、公示性和保护性。
统一性是指在同一地区设立唯一的不动产登记机构，以确保登记信息的一致性和一体性。
准确性是指登记机构要细致、准确地登记不动产的权利状况和有关事项。
公示性是指将登记信息公示于众，以便于社会各方对不动产权利的知情和监督。
保护性是指登记机构要保护不动产权利人的合法权益，确保不动产权利能够得到有效维护和实施。
这些基本原则的确立为不动产登记制度的稳定运行提供了坚实的基础。
其次，不动产登记制度的目的是什么？不动产登记制度的目的主要有两个方面。
首先，登记的目的是为了确权，即确认不动产权利的归属和性质。
只有在登记完成后，所有权人才能够确切地了解自己的权益范围，并进行相应的处分和行使。
其次，登记的目的是为了保护，即保护不动产权利人的合法权益不受侵犯。
不动产登记的公示性和保护性原则，旨在使公众能够真实反映不动产权益状况，以及便于第三人能够对其进行判断和撤诉。
通过登记制度的运作，不动产的交易与管理更加规范、有序，从而保障了公众利益和社会稳定。
然后，不动产登记制度的内容有哪些方面？不动产登记制度的内容主要包括登记范围、登记程序、登记要件和登记效力等方面。
登记范围是指登记机构在办理登记时需要涉及的不动产种类和权利类型。
一般而言，不动产登记制度适用于土地、房屋及其附属物等不动产。
登记程序是指办理不动产登记的具体流程和程序要求。
登记要件是指办理不动产登记所需要的各种材料和证明文件，如权属证明、身份证明等。
论物权法立法当中的不动产登记制度
论物权法立法当中的不动产登记制度论物权法立法当中的不动产登记制度论物权法立法当中的不动产登记制度论物权法立法当中的不动产登记制度摘要：十届人大常委会第十二次会议对《物权法（草案）》进行了二次审议,审议当中对于我国不动产登记制度有多种意见和设想,本文拟就物权法立法当中对于不动产登记制度的若干问题提出自己的看法和建议,希望对于参与立法者有所借鉴和参考。
关键词：不动产登记登记机构登记审查制定物权法是为了实现财产关系基本规则的统一、完善,是落实新宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”精神的具体措施。
物权法如果没有就不动产登记制度的基本原则做出规定,或者规定得不尽合理和完善,那就不能算是一部好的物权法,公民、法人及其他合法组织的物权就不能得到妥善保护。
尽管专家学者对于不动产登记制度论述颇多,笔者还是不赘浅陋,就物权法起草当中涉及的不动产登记制度,谈谈自己的见解。
一、关于不动产登记机构专家学者对于设立统一的不动产登记机构没有异议,全国主管房地产权属和土地使用权权属的建设部和国土资源部对于统一不动产登记的必要性也不能否认。
但是,目前除了青岛、上海、重庆、深圳、大连、厦门等城市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外,绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由不同的登记机关进行登记。
房屋和土地分别由不同的登记机构进行登记,其弊端主要有：1.房产管理部门和土地资源管理部门的权责不清、效率低下,不但增加了房地产交易的办事环节,且直接导致房地产的权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大,使得房地产交易的安全不能完全得到保障,已经严重影响我国经济发展软环境的改善,不利于充分保护公民、法人和其他组织的合法财产权。
2.基层金融机构对改变目前的不动产登记制度的呼声强烈,因为目前的房地产双重抵押给银行的信贷资产带来巨大的隐患,甚至在局部地区影响了金融的安全。
3.分离的登记制度给人民法院的执行工作带来困境。
分离的登记制度极可能导致土地使用权和其上的房屋所有权被登记在不同的主体名下,人民法院在执行程序中碰到这种情况时,往往无所适从。
从物权法角度看不动产登记
从物权法角度看不动产登记作者：孙宪忠来源：《国土资源导刊》2014年第11期从法学的角度来看，不动产登记是不动产物权法律事实这个问题的另一个侧面。
许多人都知道，不动产登记制度是民法方面的制度，是跟物权相关联的制度。
那么不动产登记跟物权到底是什么关系，到底有哪些关系？从物权法的角度来说，不动产登记到底要登记些什么呢？一体两面的不动产登记法与物权法首先，我们看看物权法跟不动产登记法之间的差别，也就是物权法上的登记和不动产登记条例之间的差别。
事实上从法学的角度来看，不动产登记是不动产物权法律事实这个问题的另一个侧面，简单地讲就是这样的道理。
现在大家都看到，国务院发布的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》上写得很清楚，就是说登记条例编制的法律根据是《中华人民共和国物权法》。
物权法又是怎么看待不动产登记的呢？可以看一下物权法第二章第九条的第一句话：“物权的设立、转移、变更和消灭，依据法律行为所发生的物权的设立、变更、转移和消灭都要进行登记，不登记则不生效。
”这个话的意思是什么？就是比如说张三要把他的房屋卖给李四，房屋的所有权要转移到李四的手里。
房屋是具体可以看到的，可是所有权是看不到的。
但恰恰从法律的角度来看，我们买的就是所有权。
所以从法律人看问题跟现实人看问题最大的不同，法律人就是要追根到底认识到房屋上的权力到底是什么，而刚才在这里讲到，张三也要把房屋所有权交付给李四，这就是法律上最为重大的一个事情。
要移转所有权，那怎样才能够实现所有权的公平、有效的转移？我们老祖宗从汉朝的时候就把这个问题解决了——通过移转地契或者是房契，到现在地契房契发展转化为不动产登记制度，其实脉络是一样的。
这个问题看起来简单，其实意义重大。
因为房子是谁的，将来谁就有权力承担更多的后果，享受更多的利益。
尤其是在当今房价变化波动比较大的时候，确定房子是谁的，这很重要。
不过这个时候大家会看到一个结论，就是法院看这个登记是看什么？是看是不是已经登记了以后的这个事实状态。
物权法中的不动产登记制度完善研究
物权法中的不动产登记制度完善研究不动产登记制度是现代法律体系中的重要组成部分，对于保障公民的财产权益、促进经济发展具有重要作用。
然而，在我国的物权法中，不动产登记制度仍然存在一些不足之处，需要进一步加以完善研究。
首先，不动产登记的立法依据不够明确。
我国现行的《不动产登记暂行条例》并未在法律层面上明确规定不动产登记的立法依据，导致在实施中存在一定的随意性。
这对于确立不动产登记的地位，加强其依法性的保障都带来了一定的困扰。
因此，有必要通过法律的修改或者制定相关细则，明确不动产登记立法的依据，从而进一步规范不动产登记制度的运行。
其次，不动产登记的效力与完整性亟待提高。
当前，我国的不动产登记制度并未涵盖所有的不动产，尤其是农村集体土地的登记情况相对薄弱。
这导致一些地方性法规和行政管理制度相对独立，存在一定的法律风险。
因此，有必要全面完善不动产登记制度，确保登记的效力和完整性。
第三，不动产登记的机构设置和管理亟待优化。
目前，我国不动产登记机构分散在多个部门，缺乏统一的管理，导致登记流程冗杂、效率低下。
同时，由于职能划分不明确，存在一些不动产登记事务受理范围模糊的问题。
因此，建议在优化机构设置的同时，明确不动产登记机构的职责和权限，提高登记效率，降低登记成本。
第四，不动产登记信息的公开和公示需要进一步加强。
当前，我国的不动产登记信息并未完全公开，公示渠道相对狭窄，导致信息透明度不高。
同时，对于部分重要的登记信息可查询性较差，公示透明度较低。
因此，有必要加强不动产登记信息的公开与公示，推动不动产信息公开工作的深入开展。
第五，不动产登记的技术支持和信息化建设亟待加强。
现代化的不动产登记制度需要强有力的技术支撑，以提高登记效率和准确性。
因此，有必要加大对不动产登记信息系统的建设与投入，推动不动产登记流程的信息化和网络化，提高登记的科技含量和数据安全性。
综上所述，不动产登记制度在我国的物权法中尚存在一些不足之处，需要进行完善研究。
论物权法的统一登记制度
论物权法的统一登记制度物权法的统一登记制度是指将不动产和动产的权利、限制和担保权利等信息进行统一登记，以保护公民、法人和其他组织的合法权益。
该制度的目的在于明确权利关系，提高法律制度的透明度和稳定性。
首先，统一登记制度可以准确记录不动产的权属变动和权益情况，为各方提供权力保护，降低法律纠纷的发生。
其次，登记制度还有助于保护债权人的权益，减少不动产或动产被担保后抵押、租赁或出租给第三方的风险。
最后，统一登记制度对于促进不动产和动产的交易、流转和利用具有积极的影响，为经济社会的发展提供坚实的法律基础。
在物权法的统一登记制度中，不动产统一登记制度是重点内容之一、它的实施可以明确房地产的所有权归属、不动产登记和抵押登记手续的规范化，提高不动产市场的透明度和流动性。
具体而言，不动产统一登记制度包括房地产权属登记、土地使用权登记和房屋登记等。
这些登记项目的实施可以将各类不动产相关信息进行统一、准确记录，提高市场交易环节的效率和安全性。
动产统一登记制度也是物权法统一登记制度的重要组成部分。
动产统一登记制度主要内容包括财产籍贯登记、企业名称登记、车辆登记和船舶登记等。
这些登记项目的实施可以规范不同动产的权利归属和利益关系，提高法律制度对动产交易的监管能力。
此外，动产统一登记制度还有助于保护债权人的权益，防止动产质押、抵押或租赁后被第三方侵犯。
在物权法的统一登记制度中，还涉及到权利限制和权利担保的登记。
权利限制登记主要包括查封、冻结、轮候登记等措施，用来制约不动产或动产权利人的权力。
这些措施在法律上确保了债务人或担保人的义务履行，以保护债权人的利益。
权利担保登记是指债权人将其债权以担保或抵押的方式登记，确保其债权能够得到有效保障和实现。
然而，物权法的统一登记制度在实施过程中也面临一些挑战。
首先，登记机构的建设和管理需要加强，以确保登记的及时性、准确性和权威性。
其次，登记制度涉及到大量的信息管理和交流工作，要求相关机构具备先进的信息技术和管理能力。
物权法中的不动产登记制度研究
物权法中的不动产登记制度研究引言不动产登记制度是物权法的核心内容之一，它在确保权利人权益、促进经济发展、保障社会稳定等方面发挥着重要作用。
本文将就不动产登记制度在物权法中的地位和功能、立法现状以及存在的问题进行探讨和分析。
一、不动产登记制度在物权法中的地位和功能不动产登记制度是物权法中重要的法律机制，其地位和功能主要体现在以下几个方面：（一）确认权利人不动产登记制度的首要功能是确认不动产的权利人。
在我国，不动产登记是权利人获得不动产权利的重要途径，通过不动产登记可以确认权利人的权益，并为其享有和行使相应权力提供保障。
（二）保护买受人诚信不动产登记制度对于买受人的诚信保护具有重要意义。
在不动产交易中，买受人往往依据不动产登记情况进行判断和决策。
不动产登记记录了不动产的权属情况和其他相关信息，可以避免潜在买受人因不完整信息而受到损失。
（三）促进经济发展不动产登记制度在促进经济发展方面起到了积极作用。
不动产登记可以确权，使不动产具备交易、融资等经济活动的基础条件，有利于促进土地、房地产市场的稳定发展，提升土地资源的利用效率。
（四）保障社会稳定不动产登记制度对于维护社会稳定发挥着重要作用。
通过明确不动产权益的归属、建立健全的登记制度，能够减少不动产纠纷的发生，维护社会秩序和公共利益。
二、不动产登记制度的立法现状我国的不动产登记制度立法具有一定的历史渊源和经验积累。
截至目前，我国已经建立了相对完善的不动产登记法律体系，主要包括《中华人民共和国不动产登记暂行条例》、《中华人民共和国物权法》等。
《中华人民共和国不动产登记暂行条例》是我国对不动产登记制度进行较为全面细致规定的法律文件，明确了不动产登记的基本要求、登记机构的设置与职责等内容。
《中华人民共和国物权法》是我国物权法的重要立法文件，其中包括了关于不动产登记的基本原则和具体规定。
该法明确了不动产登记的法定性质，规定了不动产登记的必要性和义务，为不动产登记制度提供了法律依据。
论《物权法》 上的不动产物权登记制度
论《物权法》①上的不动产物权登记制度论文提要：物债二分财产权体系下的物权法，根据物权客体的性质不同，可以分为不动产物权法和动产物权法，不动产物权登记制度是不动产物权法的核心内容之一。
2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，结束了我国不动产物权登记制度没有统一法律规定的零散状态②，确立了不动产物权的统一登记制度。
本文将对《物权法》确立的不动产物权统一登记制度做一分析梳理。
全文共8937字。
以下正文：一、《物权法》上不动产物权登记制度之确立（一）不动产物权和动产物权的区分——不动产物权登记制度的源起1、债权物权的区分。
债权和物权的区分是大陆法系尤其是德国民法体系财产权体系的基本区分。
决定这一基本区分的基本要素大致包括如下几个方面：请求权和支配权的区分；相对权和绝对权的区分；债权行为和物权行为的区分；客体的区分。
笔者认为，请求权和支配权的区分可以理解为是从权利内容上的区分，相对权和绝对权的区分可以理解为①此处是《中华人民共和国物权法》的简称，本文下同。
②《物权法》颁布之前，《城市房地产管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》是权利效力上的区分，债权行为和物权行为的区分则是在债法和物法分立的背景之下从权利变动角度所做的区分，而客体的区分则是区分不同权利的通用标准，任何一个私权都存在客体上的独特性，否则无以成为一种独立的权利。
随着社会发展、权利体系的不断膨胀，虽然债权和物权的区分并不像请求权和支配权的区分以及相对权和绝对权的区分那样周延，从而无法涵盖整个财产权利体系，但是债权和物权的区分实际上已经成为了民法学的一种基本的思维模式和分析工具，以至于一旦出现一个新的财产权时，诸如‚这个权利究竟是债权还是物权‛等的问题总是会萦绕在我们脑际并使我们为之争论不休。
因此我们应当从债权物权区分说的基本要素来理解二者，避免一种抽象而僵硬的理解。
正是债权物权的这种明确的区分，导致了适用于二者的规则的不同，比如债权法中有契约自由原则，而物权法中则有物权法定原则；物权法中有一物一权原则和公示公信原则，债权法却没有等。
论不动产登记及不动产登记制度的完善 张东营
论不动产登记及不动产登记制度的完善张东营摘要：不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度，目前我国不动产登记不统一的现状严重影响了登记功能的发挥，不利于当事人权利的保护，不利于市场交易的安全，不利于管理的规范，必须予以改变。
本文就不动产登记的若干重要问题进行了分析探讨。
关键词：不动产物权登记制度完善一、不动产登记制度的概述不动产登记制度是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
物权法是民法的重要组成部分，也是市场经济法律中不可缺少的部分。
而不动产物权法律制度在物权法中占有重要的地位。
不动产登记制度是物权法律制度的重要组成部分，建立和完善不动产物权登记侧度，对于完善我国物权法律制度有着重要基础愈义。
完善的物权法律制度对明晰财产关系，保护国家、集体和公民个人的财产权益，调动各类市场主体创造财富的积极性，维护财产交易安全和市场经济秩序，合理利用资源有重要意义。
二、不动产统一登记制度实施过程中存在的问题通过数次调查和分析可以看出，数据资料整合方面存在严重问题。
因为不动产统一登记核心要素就是要彻底改变不动产数量和基本状况，为后续社会发展改革献计献策，剔除不良之处。
但是不动产统一登记制度实施的今天，仅仅局限在已经办理完成的不动产登记数据资料信息内容整合，很多大型领域已经达成了真正意义上的信息资源共享，但是上述要素与社会上的政府机构和公安、民政等部门尚未达成高度联合。
从实际角度而言，不动产登记事项、不动产物权变动后，物权变动所涉及道德法律理论很多，均应该按照法律程序、规章制度进行登记操作，之后才能进行效力衍生和措施执行，其中不包含法律另行规定的内容。
住房涉及划拨土地补缴出让金问题和已办房产证、无合法土地权属来源凭证问题、关于原有《国有土地使用权证》记载土地用途为“综合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，不动产登记时统一用途和年限的问题、已建项目占地面积、用地界线调整的问题、因继承、受遗赠取得不动产办理登记的问题均未透彻解决。
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论物权法立法当中的不动产登记制度IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】论物权法立法当中的不动产登记制度摘要：十届人大常委会第十二次会议对《物权法(草案)》进行了二次审议，审议当中对于我国不动产登记制度有多种意见和设想，本文拟就物权法立法当中对于不动产登记制度的若干问题提出自己的看法和建议，希望对于参与立法者有所借鉴和参考。
制定物权法是为了实现财产关系基本规则的统一、完善，是落实新宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”精神的具体措施。
物权法如果没有就不动产登记制度的基本原则做出规定，或者规定得不尽合理和完善，那就不能算是一部好的物权法，公民、法人及其他合法组织的物权就不能得到妥善保护。
尽管专家学者对于不动产登记制度论述颇多，笔者还是不赘浅陋，就物权法起草当中涉及的不动产登记制度，谈谈自己的见解。
一、关于不动产登记机构专家学者对于设立统一的不动产登记机构没有异议，全国主管房地产权属和土地使用权权属的建设部和国土资源部对于统一不动产登记的必要性也不能否认。
但是，目前除了青岛、上海、重庆、深圳、大连、厦门等城市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由不同的登记机关进行登记。
房屋和土地分别由不同的登记机构进行登记，其弊端主要有：1.房产管理部门和土地资源管理部门的权责不清、效率低下，不但增加了房地产交易的办事环节，且直接导致房地产的权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大，使得房地产交易的安全不能完全得到保障，已经严重影响我国经济发展软环境的改善，不利于充分保护公民、法人和其他组织的合法财产权。
2.基层金融机构对改变目前的不动产登记制度的呼声强烈，因为目前的房地产双重抵押给银行的信贷资产带来巨大的隐患，甚至在局部地区影响了金融的安全。
3.分离的登记制度给人民法院的执行工作带来困境。
分离的登记制度极可能导致土地使用权和其上的房屋所有权被登记在不同的主体名下，人民法院在执行程序中碰到这种情况时，往往无所适从。
最高人民法院与国土资源部、建设部以法发[2004]5号文联合颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封;土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。
”可见，人民法院对于土地使用权和房屋所有权归属不一致的房地产的查封、处置等执行工作，程序复杂，执行工作的效果堪忧，债权人受偿的可能性极低。
对于出现这种情况，最高人民法院的有关负责人指出：“这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。
”物权法立法的目的，不外乎通过保护物权来保护市场经济主体的合法财产权，保护交易安全和降低交易成本，从而激发人民创业的激情，让我们社会创造的财富如江水一般涌流。
经济分析法学的科斯定理给我们的启示就是，法律保护权利的方法，“无论如何选择，都应当以降低交易成本和促进效益最大化为准则。
”十年前在《房地产管理法》的立法当中，对于城市房地产权属的统一登记问题，学者普遍赞成统一登记，但碍于行政机关的职能调整等问题，而最终有所妥协。
《房地产管理法》第六条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
” 《房地产管理法》同时规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
但历经十年，全国多数地方均采纳房地产权属登记的分离式管理模式，实践表明，其弊端显现无疑，亟待改革。
立法机关创制物权法这样一部基本民事法律，就是要改革国家公权分权不尽合理、权利交叉运行的现状，改变目前房地产管理部门和国土资源管理部门的行政权力格局。
建设行政、国土资源行政主管部门出于行政权力扩张的天然行政权力本性，很难就统一不动产登记机构问题达成共识。
对于统一房地产权属登记机构，法学家梁慧星指出：“有专家说，现在的登记机关，都是赞成统一登记机关的，他们所反对的就是统一到其他机关去。
再说我们看到上海等大城市已经统一了登记机关，上海就统一了房屋和土地的登记机关。
那这一个省、一个市都能办成的事情，我们这样一个号称中央集权的国家的中央政府居然办不了，使人觉得很可笑。
”因此，国家立法机关不仅要听取建设行政、国土资源行政主管部门对于统一房地产权属登记机构的意见，更要听取广大老百姓的意见，听取法院、金融机构的意见。
完全实现包括城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内的不动产统一登记，目前确有相当难度。
但是，将房屋和土地的权属登记加以统一，颁发统一的房地产权属证书，应当是切实可行的。
因此，对于房地产权属统一登记机构，国家立法机关听取建设行政、国土资源行政主管部门的意见，不是可不可行的问题，而是听取统一登记机构的具体操作思路和办法。
物权法对于不动产当中的房地产登记制度，有这样几种选择模式：一是将在市、县设立的房产管理部门和土地资源管理部门，撤并为“房屋土地资源管理局”，统一城乡的房地产权属登记机构，颁发统一的房地产权属证书，这是上海、重庆模式。
二是将城市规划范围内的房地权属登记管理统一到房地产管理部门，而将规划区外集体土地上的房地权属登记管理统一到国土资源管理部门。
这样，既避免了房地分管的弊端，同时又形成在农地征收时的不同政府部门之间的有效权力制约，避免了国土资源管理部门在经营城市与耕地保护上的两难选择，有利于国家实施下一步征地制度改革。
同时，城市规划区内和规划区外的房地产权属登记管理，由政府两个不同部门分别进行管理，有竞争有比较，管理得好的部门最终可以交由其履行统一不动产登记机构的职能。
三是将房地产的管理职能与登记机构的职能分离，在市、县级政府部门当中设立独立的房地产登记局。
借鉴国家司法考试制度，由国务院建设行政主管部门牵头国土资源行政主管部门等有关部门，联合发布房地产登记规则，出台统一的房地产登记制度，研究统一不动产登记制度的具体问题，条件成熟时实现不动产的统一登记。
单独设立房地产登记局，其优点是和行政管理权脱钩，有助于理顺政府职能，国家统一房地产登记制度、登记规则，首先统一房地产权属登记，为将来统一不动产登记进行准备。
二、关于登记机构的登记审查对于登记机构的登记审查，究竟属形式审查还是实质审查，在物权法起草当中亦有不同看法。
目前世界上的不动产登记制度，大体上分为三种，即契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制，我国目前的房地产登记制度介于权利登记制和托伦斯登记制之间，近似于权利登记制。
我国目前的国情与德国产生权利登记制的不动产登记制度时的历史背景相似，就是社会信用缺失，个人和市场经济其他主体的财产不够稳定，急需保护交易安全，强化不动产登记的公信力，增强市场主体和国家的信用。
因此，我国的不动产登记制度，应采登记要件主义的权利登记制。
登记机构的登记审查的性质与不动产登记制度紧密相关，契据登记制对应形式审查，而权利登记制对应实质审查。
因此，我国的不动产登记机构对于不动产登记，应当属于实质审查。
当然，类似于“以事实为依据，以法律为准绳”当中的事实，不应当是客观事实，而应为“法律事实”，是一种经过质证被法官采信的证据所表达的“事实”。
登记机构的实质审查，绝不意味着登记机构对于所有的登记错误都应当承担责任，这种实质审查，只能是尽到作为专家的登记官应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务。
因此，物权法出台之后，急需制定规定不动产登记官职责、申请登记人权利义务的不动产登记法，以规范申请登记人和登记机构的法律责任。
三、关于登记机构的过错赔偿关于不动产登记机构的登记过错，大体有几种情形：梁慧星教授讲到两种情况，即“一是当事人故意所为，与登记机关无关，那登记机关不承担责任;二是登记机关的过错，造成了损害，应该承担责任。
”以除此以外，还包括申请当事人并非故意但有过错，登记机构尽到了审查的职责，仍然出现的登记错误。
追究登记机构的不动产登记错误的责任，有这样几个前提：一是登记机构有过错，即并不是所有登记错误都要追究登记机构的责任;二是这种过错给有关当事人造成了损失;三是对于当事人因登记过错带来的损失，登记机构仅按照其过错的程度承担相应的赔偿责任，因为可能遭受损失的人自身也有过错，或者第三人有过错，共同导致登记错误并造成损失。
登记机构因为过错而需要赔偿，赔偿机制的建立有几种选择：一是国家赔偿，不动产登记机构造成的损害一般都较大，往往达几十万、几百万甚至更多，全部让登记机构赔偿不尽合理，根据国家赔偿法的有关规定，这个赔偿就有限制。
二是登记机构赔偿，但登记机构不可能有这个赔付能力，否则就要向申请登记人收取较高的登记费用。
因此，需要建立专用赔偿基金，从登记机构收取的登记费当中固定划拨一定比例纳入财政专户管理。
同时，建立登记官的职业责任保险制度，借助保险机构的保险赔偿金来弥补赔偿基金的不足。
登记官从事不动产登记工作虽然属于公务员性质，但其工作确属于专家工作，与医师、律师、注册会计师、评估师等专业人士的工作有相似之处，只不过前者为国家机关工作，其工作是为了赋予不动产登记以公信力，后者为自己工作，属于自由职业者。
专家的侵权责任不同于普通侵权责任，普通侵权责任的归责原则是过错责任原则，损害多少赔付多少，而专家侵权责任的归责原则是故意或重大过失才需承担赔偿责任，且其赔偿决不应当是损害多少赔付多少，而应当有一个限度，比如其收费的多数倍来确定赔付限额，不足部分借助于执业(职业)责任保险来弥补。