万科车位营销策划方案

合肥公司全周期车位推售逻辑
原则1 原则2 原则3
持销期，营销撤场前——结合项目各期交付节点于每年二季度、四季度进行 车位集中推盘，整体去化目标不低于推售车位的50%（首置类），65%（改 善类）；
封园前，营销撤场后——结合该项目车位库存总量，于项目大批量交付2年 内，持续于每年二季度、四季度进行前期封存车位的集中推盘，地点选择为 距该项目较近的我司其他项目售楼处或采取网上销售，整体去化目标不低于 70% （首置类），80%（改善类）； ；
382个；前期交付 C2\B2\B1\C3约推 909个；
C4别墅约推100个
19年预计交付530 套以上： A6新交付约推159 个；前期交 C2\A3\A2\A6约推 543个； D2\D3别墅约推 500个
20年预计交付； 前期交付A2\A6 约推392个； D2\D3\D5\D6 别墅约推1087个
墙
小区道 路
0.2-0.3米车挡
项目外围道路设置车位档，联动交警 派出所，将“协警”纳入物业人员编 制，加强对路面乱停车现象管理；
未售的部分用围挡+车位锁来区 隔 ，因不产生水电、清洁、安全 巡 逻等服务，物业不得收取费用；
PART2 变则通
基于全周期车位销售思考，总结车位运营逻辑
全周期逻辑
【案例核心】
让车位成为优质资产——基于“三环”推售逻辑的合肥万科车位全周期运营之道
PART1 穷则变
直击车位推售痛点，用改变提升价值
内部变革
销售前遵循所见即所得原则，设计、工程、营销、客关配合打造“实景现车 位”销售道具；对 “实景现车位”配合车位不利因素采用“三环定价”， 在管控销售风险的基础上实现优质车位溢价。
设计
确保图纸将不利因素标示清楚 确保图纸与报规、施工图一致
客关
销售前做车位的风险检查， 现场看车位，同时拍照片， 作为文件签署并存档
工程
住宅开盘6个月后将要卖的车位达 到参观标准（划线、水电）
销售前涉及 4大部门
营销
根据实景车位不利因素及主楼远近研 究车位优质资产方案，制定车位“三 环”价格体系（即右图A类/B类/C类 不同资产价值片区），确认推售片区， 同时动线中含地下车库的一对一带看， 利用实景展示
封园后——在项目总体清算前进行集中推盘，视车位库存&溢价能力进 行资产处置，建议优选资产低价转让关联公司，后续持续销售获取溢价。
✓ 万科城营 销撤场后 2-3年车
位运营图
年份
维保楼栋 数量
预计万科城房修 团队人员配置
销售策略演绎
交付入住率&入住 预计购买车位 年度车位销 累计车位率及销售
业主数量
业主率
2、改善类项目客户因为车辆保有量高，且支付能力强受交付时间影响不大，1年内购买比例在 70%，但增长缓慢，3年增长至80%； 3、首置和首改类项目，随着交付节点的临近，客户购买意愿在增强，各个项目均有3%-8%的 增长；举例：森林公园从项目初始便使用三环定价法同时匹配交付节点进行推售，预计到年底 ， 车位销售个数：交付户数=36%，接近于万科城37%和蓝山42%的比例（万科城和蓝山均包 含了 部分明年交付的车位）；
售目标
数量
备注
2016年 10-13栋
7-10人
50%（2035户）
32%
120
70%（1320个） 随
着入住率 提升,部分年
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
5-10栋 5-10栋
5栋 尾期 尾期
5人
60%（2442户）
35%
4人
70%（2849户）
38%
3人
75%（3053户）
推售计划逻辑
万科城 蓝山高层 森林公园
华府 蓝山洋房
已交付 2,080 840 1460 1,792 444
根据不同项目交付入住数与车位销售关联分析当年不同片区车位销售 计划。
已入住 983
交付区 车位销售
占比交付量
年底交付 车位销售
年底交付 占比交付量
主力产品品类
占比入住量
交付年限
612
29% 442+（40）
车位销售前根据项目各期住宅、车位交付节点，进行全案车位销售规划， 并根据营销撤场节点，制定撤场后资产处理方案。
18年预计交付 2280户： A3\A2\A6新交付 约推606个；前期 交付C2\B2\B1\A3 约推570个； C4别墅约推147个
14年推售
17年预计交付1275户： B1\A3新交付约推
37%
首置
62%
2年
224
300
35% 76+（55）
42%
首置首改
133%
1年
220
473
31%
（330）
36%
首置首改
189%
0.5年
927
1416
79% 182+（90）
79%
再改
152%
3年
22
299
67% 18+（150）
71%
再改
1359%
1年
1、首置和首改类项目交付1-2年内，交付区车位销售占比交付量约为30-35%，客户受交付时 间影响购买约20%；
万科车位营销策划方案
百度文库
案例概述
【案例思考】
合肥公司基于目前在售项目的不同属性，针对首置项目和改善项目的不同客户情况及住宅与车位 配 比，通过对其交付节点、实际入住率、年均递增等情况梳理，归纳各项目车位推售逻辑，思考 各项 目全周期车位推售及运营方案。各项目以“三环车位定价”方案为先导、提前摸排客户意向 ，前置 车位实景销售道具，封存优质车位资产，联动多部门管理项目路面停车秩序，提升单次车 位推售去 化率及销售价格，从而提升项目全周期车位资产价值，实现合肥公司车位系统化运营管 理。
13年推售
16年预计交付2578户： 新交付B2\B1\C3高层 约推990个； 前期C2交付约推415 个； C4别墅约推100个
15年车位共推出 1093个： C2推售940个； C3洋房推售153个
森林公园高层车位推售计划基本按照：交付第1年总户数的30%；交付第2年总户数的 30%，交付第3年实现地块车位清盘。
40%
2人
80%（3256户）
43%
2人
80%（3256户）
46%
100
75%（1420个） 根 份
，
据人员配比
100
80%（1520个） 月 分为6月及11
120
87%（1640个） 售 两次车位销
120
93%（1760个）
，整体保修 2年到期前
110
100%（1885个） 集中车位销
售
——
总计
680个产权车位清盘
外部创新
改变车位管理模式，未售封存优质资产车位采用车位锁、围挡等手段，降低空 置车位管理费；在非机动车道与机动车道交界处设置界桩，培养客户停车习惯； 联动交警及派出所，将“协警”纳入物业人员编制，加强对路面乱停车现象管 理；调整小区地面停车位——设计为绿化带或放在小区围墙外；
市政 道路 用地红线 围