商业地产招商困境的成因分析
商场招商困难总结范文
一、前言随着我国经济的快速发展，商场已成为城市商业的重要载体。
然而，在市场竞争日益激烈的背景下，商场招商却面临着诸多困难。
本文将总结商场招商过程中遇到的困难，并提出相应的解决策略。
二、商场招商困难总结1. 市场竞争激烈随着商业地产的蓬勃发展，商场数量不断增加，导致市场竞争日趋激烈。
许多商场在招商过程中面临同质化竞争，难以吸引优质商户入驻。
2. 招商渠道单一目前，商场招商主要依靠传统渠道，如报纸、电视、户外广告等。
这些渠道成本较高，且效果有限。
此外，网络招商渠道尚未得到充分挖掘，导致招商效果不尽如人意。
3. 招商政策不完善部分商场在招商过程中，缺乏完善的招商政策，如租金、优惠政策等。
这导致商户对商场缺乏信心，不愿意入驻。
4. 商场定位模糊商场定位模糊是导致招商困难的重要原因之一。
商场未能明确自身特色和目标消费群体，使得商户难以找到合适的经营方向。
5. 招商团队素质不高部分商场招商团队专业素质不高，缺乏市场敏锐度和招商技巧，导致招商工作难以顺利进行。
6. 商场环境不佳商场环境不佳，如交通不便、配套设施不完善等，会影响商户和消费者的购物体验，进而影响招商效果。
三、解决策略1. 优化招商策略（1）打造差异化竞争优势，突出商场特色，吸引目标消费群体。
（2）丰富招商渠道，拓展网络招商，降低招商成本。
2. 完善招商政策（1）制定合理的租金政策，给予商户优惠政策。
（2）优化招商流程，提高招商效率。
3. 明确商场定位（1）深入了解市场需求，确定目标消费群体。
（2）打造独特的商场品牌形象，提升商场知名度。
4. 提升招商团队素质（1）加强招商团队培训，提高招商专业素质。
（2）引进优秀人才，优化团队结构。
5. 改善商场环境（1）优化交通布局，提高交通便利性。
（2）完善配套设施，提升消费者购物体验。
四、结语商场招商困难是当前商业地产领域普遍存在的问题。
通过优化招商策略、完善招商政策、明确商场定位、提升招商团队素质、改善商场环境等措施，有望解决商场招商难题，实现商场可持续发展。
商业地产开发招商经营管理问题及对策
商业地产开发招商经营管理问题及对策商业地产开发招商经营管理问题及对策商业地产包括商业和地产两个概念。
商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。
从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。
商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。
由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着成功”的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭拿地一规划—设计一建设一销售”住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用先开发、再招商、后运营”的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。
由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。
按照房地产市场行业权益划分，商业地产有四个基本权益——即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。
商业地产这四个权益在不同阶段代表着不同权益主体的利益诉求，特别是开发阶段、招商阶段和后期经营阶段的利益诉求各不相同，如果处理不好之间的逻辑关系，就特别容易产生开发、招商及经营之间脱节或不匹配现象。
总结商业地产的开发、招商及经营不匹配的各种案例和现象，主要表现在以下几个方面：规划设计和市场定位不匹配商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学、系统的规划设计与市场定位。
是什么导致了招商难？
是什么导致了“招商难”都说招商难，那么究竟是哪些因素造成了招商难这一局面呢？驰昂咨询的分析师结合对国内外各类商业地产招商过程的研究，简单谈一谈当下商业地产招商的难点所在，可大致分为以下9点：1.规划失当规划失当是造成招商难的主要原因之一。
商业项目会更多地引起地放政府领导的重视，并对项目提出一些具体要求，这种要求有时是正确的，但也不少是给项目的规划设置了不当的条件。
在项目规划中，行政意志活规划往往过分注重商业街活商业物业的形象性、景观性、利益性，而忽略了商业地产规划本身的特性。
比武说“宽街无闹市”，这是商界的共识，南京夫子庙这么繁华，一般街面也就8~10平方米，可是在许多地方，把商业街规划成交通主干道，狭者30平方米，宽者40~80平方米，这样的商业街是很难繁荣的。
由于规划失当，导致我国新开发的商业物业市场出现“量”的控制失当、“形”的控制失当、“尺度”控制失当等，以至于造成许多空置商业物业，这是造成招商难的一大主因。
2.商业物业过量开发这个问题其实也源自于规划控制失当，地方政府为了发展区域经济，把商业地产开发作为重要抓手，以为多开发商业地产就可以发展地方的第三产业，结果造成大量商业物业空置，市场供求失衡，所以过量开发也是招商难的主因之一。
3.开发商过度追求产品性开发过度追求产品性开发，目的是为了谋得超额利润。
中国人及东南亚人喜欢投资商业物业，“一铺养三代”概念深入人心，加上政策许可，商业用地供应充足，所以全国搞了大量的产品性开发的商业地产项目，其后果比较严重，一是过量开发；二十不合适的开发。
产品性开发的商业项目往往只适合作街铺活市场类产品，不适合商场模式的经营，但是由于许多规划控制的商场式的物业也进行产品销售，所以很难招商。
4.定价不准商业地产定位是一门综合技术，是建立在各种判断之上的决策；包括消费基础、商业资源、租金水平、开发模式、市场接受程度、品牌认知等因素的准确判断，如果失去了对项目的全面把握，造成商业定位不准，也会造成招商困难。
商业招商难在哪里
商业地方的招商瓶颈近两年来，商业地产在西安热火朝天，大商业地产（8万平方米以上）由于占尽城市天时地利，大多能吸引国内外知名零售商或服务商作为项目的主力店进驻，而中（4～8万平方米）、小（4万平方米以下）商业地产往往位于商业冷地，难以招入如意的主力店。
令中小商业地产开发商“谈商色变”一一由于中小商业地产难以招入如意的主力店，导致招商和铺位发售困难，使开发商处于十分被动的局面，我们从事地产商业招商策划多年，原谈些看法与业内人士商榷。
主力店招商为什么总是失败？1．未进行项目定位开发商在未进行商业业态和功能定位情况下，便直接委托设计部门进行设计，结果发现：有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。
设施不合要求则需要改造，改造就得投入资金，致使租金成为谈判瓶颈。
2．项目未能准确定位开发商对项目所在区域诸如地理位置、交通条件、城市人口、经济状况、生活习惯、消费需求、商圈竞争等因素缺乏研究，不了解商业企业的生存和发展条件，也不了解各类零售商或服务提供商拓展新店均有自己的发展战略和游戏规则，更不了解市场是细分的，凭感觉确定项目开发形态或错位经营，由于项目业态处于不适合生存或再发展的商圈，即使项目设施符合其要求，也难有主力店愿意进驻。
3．项目未能及时招商多数商业地产是商住合一项目，以先住宅后商业的顺序销售，但一些开发商在住宅销售的同时，商业招商工作未能同步进行，结果住宅售完招商工作尚未进行后刚开始，延缓了整个项目运营。
4．缺乏目标客户源没有专业商业代理公司，缺乏商业信息网络，招商就没有方向和目标，更没有重点招商目标，结果是花费极大人力、物力、财力，即使多次反复的沟通，最终还是不如意，项目招商始终抓不住重点，商业物业兴起，使零售商或服务商有了更多的选择机会，这使招商难度更大。
5．租金及其年递增率制定不合理开发商往往以期望的投资回报率来倒算租金，而不是以商圈内租金水平为参考；同时开发商并未考虑主力店的知名度和可能贡献程度，没有意识到主力店对整体项目生存发展所起的作用，如可带来大量的顾客群，增加人气；可使中小店的租金水平相应提高；可促进物业的销售等。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策随着城市化进程的加快和商业发展的需求，商业地产开发及经营管理成为了现代城市发展中的重要组成部分。
商业地产涵盖了购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各种商业用途的地产，这些地产的开发和管理对城市经济的发展有着重要的影响。
随着市场的竞争加剧和经济环境的变化，商业地产开发及经营管理也面临着一系列问题和挑战。
本文将从商业地产开发及经营管理的角度出发，探讨其存在的问题并提出对策。
一、问题分析1. 市场竞争激烈随着商业地产市场的扩张和多元化发展，市场竞争日益激烈。
在同一个区域内，购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目相互竞争，争夺客源和租户。
市场竞争激烈导致了商业地产项目的运营难度加大，租金下降，投资回报率下降。
商业地产项目的建设成本和运营成本也在不断增加，加剧了经营压力。
2. 租户招商难随着市场的多元化和个性化发展，商业地产项目需要吸引各种类型的租户，如餐饮、零售、娱乐等。
租户招商难成为了商业地产开发及经营管理的一大难题。
一方面，租户对商业地产项目的位置、规模、配套设施等有着较高的要求，租户的投资与运营风险也增加了商业地产开发商的谈判难度。
租户招商难不仅影响了商业地产项目的运营，也降低了项目的市场竞争力。
3. 经营管理不规范商业地产项目的经营管理对于项目的长期发展至关重要，然而许多商业地产项目存在着经营管理不规范的问题。
这主要体现在两个方面：一是运营管理水平参差不齐，导致了服务质量参差不齐，租户满意度降低；二是物业管理不善，导致了设施维护困难，安全风险增加。
经营管理不规范不仅会影响商业地产项目的运营效率和盈利能力，也会造成品牌形象和市场口碑的下降。
二、对策建议1. 提升品牌形象面对市场竞争激烈的环境，商业地产开发商需要通过提升品牌形象来增强项目的竞争力。
一方面，可以通过精心规划和设计，打造独特的商业地产项目形象，吸引更多的投资者和租户；可以通过提供优质的服务和管理，树立良好的品牌口碑，吸引更多的消费者和游客。
商业地产面临三大难题
商业地产面临三大难题今年各种媒体对商业地产的报道篇幅减少、商业地产开发商的广告版面缩减、住交会上仅有一个商业地产项目，这些似乎都使人们感到商业地产风光不再。
在一个媒体论坛上我曾提到，其真正原因是：我国的商业地产正处于一个由开发走向经营的转型阶段。
前些年的商业地产热，应该说是商业地产“开发热”和“销售热”，而不是商业地产最核心的“商业热”。
回过头来看看，近些年来房地产市场的快速发展带动了商业用房开发量的激增，甚至有些县级城市都能出现一到几个十几万平方米的商业巨无霸。
问题是这些商业用房只有开业经营才是商业，否则什么都不是，只能算做城市资源的巨大浪费。
商业用房开发建设高潮之后，面临的问题是如何能够顺利开张营业。
今年，我随一媒体对北京部分地区商业地产项目进行了考察，得出了三个结论。
这三个结论对市场、对开发商而言，是商业地产正处于转型时期所面临的三大难题。
一、招商难今年夏天，我随媒体走访考察了北京十个项目。
他们是财满街、国美第一街、拉斯维加斯湾、大成国际中心、东都国际、维吉奥商业街、珠江帝景、美晟广场、西单MALL和四季商城，涉及朝阳青年路板块、东南四环板块和西单板。
全部都在招商阶段。
这十个项目，全部结构封顶有8个，其他两个项目是仅在挖槽阶段的美晟广场和部分结构封顶的拉斯维加斯湾。
从外观判断已基本具备开业条件的有2个，分别是珠江帝景和四季商城。
当然，仅从外观判断还不准确，还要内部配套到位才行。
走访中了解到，除美晟广场外，其他项目对招商的迫切性都很强。
大成国际广场项目和东都项目分别有了乐购与百盛进驻的消息，但这两个项目由于面积较大且处于东南四环地段，目前区域人口消费力不足以及未来竞争的因素，我认为招商压力较大。
这两个项目相距不到1公里，相同的商圈会使有意进驻此地的商家在选址时费一番脑筋。
另外，这十个项目中有5个项目是只租不售或以租为主，分别是大成国际中心、东都国际、美晟广场、西单MALL和四季商城。
而财满街、国美第一街、拉斯维加斯湾、珠江帝景和华侨城维吉奥项目是以销售为主。
写字楼招商存在的问题及建议
写字楼招商存在的问题及建议写字楼招商是指房地产开发商或者楼宇管理方针对空置的写字楼进行租赁或销售的活动。
在写字楼招商过程中，存在一些问题和挑战，同时也可以提出一些建议来解决这些问题。
问题一，市场竞争激烈。
随着城市化进程加快，写字楼的供应量逐渐增加，导致市场竞争日益激烈。
许多写字楼项目面临着招商难的问题，尤其是新兴区域的写字楼更难吸引租户或购买者。
建议一，定位和差异化竞争。
开发商应该在规划和设计阶段就明确写字楼的定位和目标客户群体，通过差异化的设计和服务来吸引客户。
例如，在交通便利的地段可以推出高端写字楼，而在人口密集区域可以推出小型写字楼，以满足不同客户的需求。
问题二，租金或售价过高。
一些写字楼的租金或售价过高，超出了市场承受范围，导致招商困难。
建议二，合理定价。
开发商在制定租金或售价时应该充分考虑当地市场供需关系和客户承受能力，制定合理的价格策略，可以通过灵活的租金分期支付方式或者折扣优惠来吸引客户。
问题三，配套设施不完善。
一些写字楼项目在招商过程中，由于周边配套设施不完善，例如交通、餐饮、购物等，导致招商难度增加。
建议三，完善周边配套。
开发商可以与当地政府或其他企业合作，共同投资建设周边的交通、餐饮、购物等配套设施，提升写字楼所在区域的吸引力。
问题四，市场营销不足。
一些写字楼项目在招商过程中，由于市场营销不足，导致潜在客户对项目了解不足，从而影响了招商效果。
建议四，加强市场营销。
开发商可以通过多种渠道进行市场宣传，包括线上线下广告、参加行业展会、举办推介会等方式，提升项目的知名度和美誉度，吸引更多客户关注和选择。
综上所述，写字楼招商存在着市场竞争激烈、租金或售价过高、配套设施不完善、市场营销不足等问题。
针对这些问题，开发商可以通过定位和差异化竞争、合理定价、完善周边配套、加强市场营销等方式来提升写字楼招商的效果，实现项目的良性发展。
商业体招商难？四大原因需警惕！
商业体招商难？四大原因需警惕！“我想对商业体前期的招商工作谈一下自己的一些拙见，还望诸位多提意见！”“ 目前商业招商难，我认为有4点原因值得注意1、商业供应量过大，超出市场承受能力2、品牌选择度低，同业种品牌相似度过高3、专业运营人员稀缺，招商与运营专业度不对等4、消费者对实体店依赖程度降低“ 个人认为的解决办法：1、政府在大力发展房地产的同时，商业作为配套的面积已经不少了。
在新一轮城市改造和棚户区改造等工程中，政府为了税收和就业，在土地的控规指标上，就给了比例很大的商业面积，本来市场行情好的那几年，这些面积还能勉强填满，但这2年又赶上零售业毛利大幅度下滑，所以这些工程全部建完后，一大批的空置商铺和商场就出现了。
除了位置突出的商业体，其他商业体尤其是偏远位置的，真的很难解决其招商难的问题。
2、制造业持续萎缩，新品牌越来越少，招商前期品牌预落位的时候，留给招商人员的选择就很有限。
品牌落位一个位置至少有ABC三级品牌可供选择，但现在这个工作越来越难，很多牌子消失了，新牌子也没有补上来。
来来回回就是那些牌子，多少年都没什么量上的改变，更谈不上质变了。
3、很多年觉得商业圈里人才济济，我这个论点危言耸听。
其实就我而言，这些年看见太多运营人才跳槽到房地产做招商或者去乙方做品牌了。
究其原因，无非是运营干部的待遇一直没有什么提高，上升空间有限，导致越来越多的运营人才离开，后续人才储备不足的现象也越来越严重，很少有之前一板一眼带新人的干部了，这样造成了青黄不接的断档局面。
深层次的原因还是大多公司决策层对运营面的轻视。
这种轻视不改变，这点也无法得到全面的改变。
4、消费者在前些年选择面有限，使本该多样性的消费选择大部分集中到了百货店、超市、购物中心来。
但实际上千人千面，每个人都有自己不大相同的消费观，而这些多样性的消费观，并不是我们目前商业体能够全部提供的，包括电商也难以实现。
这个需要我们深挖消费者的需求，对一些能够进行连带式消费的购物行为进行集中，形成一些新型的贩卖模式，而不是现在较为单一的贩卖模式。
商业招商工作不足及措施
商业招商工作不足及措施当前招商工作中存在的困难和问题：1.所引进的项目中，科技含量高、带动能力强、幅射作用大的龙头型企业偏少，不仅不利于形成产业集群效应，而且占用了园区宝贵的土地资源，对园区后期招商引资工作增添了难度。
2.受全球经济大环境影响，国内经济下行压力不断加大，投资观望心态加重，招商引资难度大。
3.土地资源严重不足成为项目推进的瓶颈问题。
4.招商引资视野不开阔，思路不够新，仍停留于小区域、小资源和小市场层面。
对做好2014年招商工作的建议1.建议加大对引资项目服务奖惩力度。
对于服务态度好，招商工作中表现突出的工作人员给予奖励；对招商引资工作中服务态度不好、服务质量差、的工作人员要严厉问责。
力促形成全民招商的良好氛围。
2.建立招商引资工作目标责任制，实行组团招商。
将招商局分成几个招商引资小组，每个组确定一名组长，明确目标任务。
3.适时送招商团队外出学习考察培训招商引资的知识，掌握招商引资的技能，制定出台专项奖励规定，努力打造一支想招商、会招商、善招商的工作队伍。
4.在巩固发展原有传统产业的基础上，注重引进一批机电一体化，电子信息，生物医药等高新技术企业，以此来改造和提升传统产业，增强产业发展的后劲和活力。
5.改善投资环境,搞好基础设施建设的硬环境。
无论吸引投资还是改善人民生活，基础设施必须先行。
提高能源、通讯、设备、基本生活设施等的综合配套能力,交通要通畅、通讯要快捷、供水要充足、供电要及时等。
6.加强招商项目的后续管理,坚持项目跟踪服务，确保项目顺利实施。
增大引资项目的存活率,客商既招得来,又留得住。
要把服务工作贯穿于项目生产周期的全过程。
7.要改变那种“重引进、轻利用、重审批、轻管理”的倾向,做到“合理引进,高效利用,有序审批,从严管理”,使利用外资的管理工作逐渐实现规范化、制度化、系统化、科学化。
当前小金库存在问题和对策建议2009年以来，我区相继在行政事业单位、社会团体、国有企业开展了“小金库”专项治理工作，累计查处“小金库”金额360万元。
商场招商困难总结汇报材料
商场招商困难总结汇报材料商场招商困难总结汇报材料（1000字）一、引言商场招商是商场发展的重要环节之一，也是商场经营的关键因素之一。
然而，在实际的操作过程中，我们发现商场招商存在诸多困难，导致了招商工作的进展受阻。
为了更好地总结经验教训，提出解决方案，特将商场招商困难进行总结汇报。
二、招商困难1. 市场竞争激烈：目前，商场招商市场竞争激烈，各个商业地产项目争夺有限的资源，导致招商过程遇到了较大的阻力。
这使得商场招商面临着招商资源有限和竞争压力大的困境。
2. 招商渠道受限：目前，商场招商渠道相对较为单一，主要依赖于传统的面谈及招商会议等方式。
这种方式存在限制，无法覆盖到更广阔的招商人群，制约了商场招商的进程。
3. 品牌吸引力不足：商场作为招商对象，需要具备较高的品牌吸引力，吸引更多的品牌商家入驻。
然而，目前还有一些商场的品牌吸引力不足，无法吸引到知名品牌商家，从而影响了商场的招商成效。
4. 商场定位不清：商场的定位是商场发展的方向和目标，也是招商的基础。
然而，一些商场在定位上存在问题，无法明确自身的优势和特点，导致商场招商困难。
5. 招商策划不周：商场招商需要制定具体的招商策划方案，但目前一些商场在招商策划方面还存在不足，策划不具备针对性和前瞻性，导致招商效果不理想。
三、解决方案1. 加强市场营销能力：商场，特别是新开业的商场，需要注重提升自身的市场营销能力，提高品牌吸引力和市场竞争力。
可以通过提高服务质量、营造良好的购物体验和加强市场推广等方式增加商场的品牌吸引力。
2. 拓宽招商渠道：招商渠道的拓宽可以增加商场的曝光度和招商资源。
可以通过互联网等新兴渠道进行招商，例如推出官方网站、社交媒体营销等，吸引更多有意向的商家关注商场。
3. 完善商场定位：商场需要根据自身的资源和优势，明确自己的定位。
可以通过优化商场的业态布局，提高商场的特色和差异化，吸引更多的目标消费群体和品牌商家入驻。
4. 制定招商策划方案：商场招商需要制定具体的招商策划方案，明确目标、任务和具体措施，从而提高招商的针对性和前瞻性。
商业地产招商运作存在的主要问题
招商运作存在的主要问题一、招商难究竟难在哪里招商难,已是业内不争的事实。
购物中心和商家本是天然的利益共同体，在相互E依存、相互合作中才能得到发展。
倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高，甚至可有可无.于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面.更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。
承租商的成功，就是购物中心的成功，更是开发商的成功。
为承租商负责，就是为开发商长远的投资与回报负责。
二、招揽什么样的商家进店临近招商，如果才把这个问题提上桌面，确实有太迟之嫌。
目前招商中“不问张三李四，给钱就让进"的做法，看似为开发商投资收益着想，多拉进租户，一时也可能门庭若市，但从更远看，很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害.“招揽什么样的商家进店",看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求.这是购物中心招商运作的基本要求。
其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。
商场招商困难总结汇报稿
商场招商困难总结汇报稿尊敬的领导、各位同事：大家好！我是XX商场的XX，今天我将向大家汇报商场招商方面所面临的一些困难，并提出具体解决方案，希望能够得到大家的支持和帮助。
一、困难分析1. 市场竞争激烈：当前，商场行业竞争愈发激烈，各大商场纷纷加大招商力度，没有独特的品牌和优势，面对客户的选择压力会越来越大。
2. 招商资源有限：商场招商过程中，发现很多热门品牌都已经落户于其他商场，资源有限，很多优质品牌难以争取到。
3. 高租金压力：商场租金一直是招商中的一大难题，随着市场竞争的增强，商家的心理预期租金越来越高，导致我们商场在租金谈判过程中处于弱势地位。
4. 理念不符：很多品牌的理念与我们的商场定位相违背，无法相互匹配，造成了合作上的困难。
二、解决方案1. 硬件设施升级：商场需要通过改善硬件设施来增加吸引力，比如提供先进的商业设备、改善整体环境、提供高品质的消费体验等，以增加品牌青睐度。
2. 深挖潜在品牌：通过深入市场调研，了解当地消费者的需求和趋势，找到满足市场需求的品牌，提供合适的合作计划，吸引其落户我们商场。
3. 探索多元化合作方式：除了传统的租赁模式，商场可以考虑与品牌进行深入合作，如采取合资合作、引进连锁品牌等方式，达到优势互补，共同发展。
4. 理念跟进：商场应该明确自己的定位和理念，并与潜在品牌进行沟通，尽量找到与商场理念相符的品牌，加强营销和传播，让更多的品牌认同商场的价值观。
三、推进措施1. 正确定位：商场要明确自己的定位，定位与理念是吸引品牌合作的基础。
2. 加强市场调研：深入市场，了解消费者需求和市场趋势，为商场招商提供有针对性的方案。
3. 建立良好关系：与品牌建立合作伙伴关系，互相了解需求和利益，达成共赢的合作模式。
4. 提高服务质量：提升商场的服务质量，不仅是对消费者的需求做出回应，也是向品牌展示商场的实力和能力。
5. 优化租金策略：在租金谈判中，商场应该根据市场情况进行灵活调整，寻找租金与品牌价值相匹配的平衡点。
商业招商失败的原因及破解策略
商业招商失败的原因及破解策略招商是商业地产开发至关重要的一环，是一个商业项目的生存点。
有些开发商甚至片面地认为商业地产开发就是招商，招商的重要性可见一斑。
然而招商难,却是业界的共识.开发商与商家本是天然的利益共同体，只有相互依存，相互合作,才能得到发展。
但现实是一些地产开发商在招商中“涸泽而渔”的做法,导致招商成为一道难以跨越的坎。
四大症状导致商业招商失败目前许多商业项目，尤其是一些大型商业项目，往往是销售火爆，而招商效果却非常不理想。
笔者认为目前商业地产项目招商难主要存在以下几方面的问题：规划设计不合格,商家“望楼兴叹”。
由于国内许多商业地产开发商是由开发住宅转型而来的,商业地产的开发沿袭了住宅的开发模式，拿到地后不是去找专业策划公司、商家进行论证，而是直接去找设计院，先将规划设计做好后,或等建筑建好后再去招商.但现实是由于规划设计院与开发商对各种业态的经营选址与物业要求不熟悉，规划与建筑结构不符合进驻商户的经营要求，导致一些理想的承租户“想说爱你也不易”。
招商营销工作缺少针对性。
招商难的根本原因并不在于市场上的商家资源越来越少,而是在于招商营销工作缺少针对性；缺乏对不同业态经营规律与商户不同心态的具体了解与把握。
比如影院与肯德基、麦当劳等一些娱乐与餐饮类业态通常采取的是利润分成的合作模式，如果对此类业态经营规律与商家要求降低经营风险的心态不了解与把握，仍采用固定租金招商模式去招商，这就等于给招商设置障碍，导致招商难。
同样由于不同经营实力的商家对进驻项目时机上有不同的选择，比如百货、超市就是我前通常所说的主力店，一般在项目开始规划设计阶段就需要开始招商；但一些小商户由于经营实力弱,如果在项目工程建设没有进展到一定程度就去针对此类商户招商,会导致由于商户对项目信心度不足而不愿意进驻。
招商质量把关不严。
在项目招商过程中出现不管“张三李四，只要给钱就进"的做法，这看似招来了更多商户，但这往往是商场后期经营死火的导火索，实际上是给开发商与承租户的利益带来致命的伤害。
商业项目招商难度大的成因分析
商业项目招商难度加大投资回报率低资金流要充足做商业，假如运营得好，能实现长期回报，这个资产还可以作为融资工具，使资金再投入到土地市场上，拿地回来再开发，就会形成良性循环。
假如做得不好，那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”，从规划到开业运营，各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。
8万m2以上规模适合长期持有1、我们如何从投资角度去看一个购物中心?做商业时，会思考，投资商如何考虑这个购物中心?就像现在说要做体验型业态，但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。
我们会提供“账簿”给发展商，看看他们能够容忍的限度，如果这个规模、业态组合下的投资方案不能容忍，就换别的方案，例如把整个商业缩小，去做社区或者街区型商业，无论卖，还是租赁都比较好处理。
假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业，或者希望整体转让给商业投资公司的，则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜，因为体量有足够规模时，投资人获得的利润才相对较多，才愿意长期持有。
2、怎样做账本?会根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表给发展商看。
我们会以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标，给开发商参考。
通过这个账本，我们可以看出项目的成本和收益是否平衡，再进行相应的调整。
对于收益较低的项目，发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道。
对于培育期较长的项目，如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施，保证投资安全性。
购物中心盲目增加餐饮，投资成本会增高3、除了这些基本开支之外，还需要注意可能产生的其他成本吗?例如餐饮。
现在很多顾问建议开发商增大餐饮业态比例，但做餐饮也会引起新的问题，虽然可以带动人群来消费，但这个人群消费目的是非常强的，如果购物中心的零售不足以吸引他们的话，吃完饭可能就走了，同时还具有时间性，不会一天都呆在这里，但购物中心因为增加了餐饮比例，它的所有设施设备的成本都将变高，空调、水电，甚至隔油池都需要增容。
招商效果不好的原因
招商效果不好的原因全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：招商是企业经营中非常重要的一个环节，通过吸引投资者加盟，不仅可以扩大企业规模，还可以快速实现品牌的传播。
并不是每一个企业都能取得令人满意的招商效果，有些企业在招商过程中却遇到了种种困难和挫折。
那么，招商效果不好的原因究竟是什么呢？我们来一起分析一下。
第一，市场环境因素。
市场环境因素是企业在开展招商活动中不可忽视的重要因素。
市场的竞争激烈程度、行业的发展状况以及消费者的需求变化都会直接影响到招商的效果。
如果市场环境不利，如同行业竞争过于激烈或市场需求饱和，企业的招商活动很可能遇到困难。
第二，品牌知名度不足。
在招商活动中，品牌的知名度是影响招商效果的重要因素之一。
如果企业的品牌知名度不高，那么很难吸引投资者，尤其是那些看重品牌实力的投资者。
企业在开展招商活动之前，必须加大品牌推广力度，提升品牌知名度，才能取得更好的招商效果。
产品或服务质量不过关。
投资者加盟一家企业，最终是想获取利润，而产品或服务质量是影响企业盈利能力的关键因素。
如果企业的产品或服务质量不过关，投资者很可能会望而却步，从而导致招商效果不佳。
企业在开展招商活动之前，必须确保产品或服务质量过关，才能吸引更多投资者的加盟。
第四，招商政策不够吸引人。
在招商活动中，企业的招商政策也是影响招商效果的一个重要因素。
如果企业的招商政策不够吸引人，如加盟费用过高、回报率不明确等，那么很难吸引投资者的眼球。
企业在招商活动中，必须设计出更加吸引人的招商政策，才能取得更好的招商效果。
第五，招商团队不够专业。
招商活动是一项复杂的工作，需要专业的团队来全程跟进。
如果企业的招商团队不够专业，没有足够的经验和技能，那么很难取得令人满意的招商效果。
企业在招商活动中，必须加强团队建设，提升团队的专业水平，才能更好地开展招商工作。
招商效果不好的原因有很多，市场环境因素、品牌知名度不足、产品或服务质量不过关、招商政策不够吸引人、招商团队不够专业等都可能导致招商效果不佳。
商业地产招商难的原因及对策
招商思路与方法（为奋斗为理想） 招商思路与方法（为奋斗为理想） 项目规划设计（化腐朽为神奇） 项目规划设计（化腐朽为神奇） 4 项目开发建设与商业的对接与融合（保驾护航） 保驾护航）
9
商业地产的招商
不难的办法
解决了上篇问题就不难——招商不只是谈客户 解决了上篇问题就不难——招商不只是谈客户 有计划、有结果、不盲目追求“高新特” 有计划、有结果、不盲目追求“高新特”
商业地产招商难的原因及对策
演讲人： 演讲人：
目录
1 2 3 4
商业地产
商业地产产业链
商业地产的招商
办法
2
商业地产
作为商业用途的地产：
1
以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以 工业生产功能为主的工业地产 ，休闲度假 功能为主的旅游地产等
商业地产的形式多样：
商业综合体，购物中心、商务办公、大型卖 场、商业街、专业市场、酒店的集合体
1பைடு நூலகம்
2 商业存活才是硬道理
案例： 案例： 2个月解决4大跨国难题，成功完成ZARA在中国首单战略合作批量 个月解决4大跨国难题，成功完成ZARA在中国首单战略合作批量
4
签约——一次性签约 个项目，2010年当年全部同期开业 签约——一次性签约8个项目，2010年当年全部同期开业，形成 一次性签约8 年当年全部同期开业， 紧密合作伙伴，一举打开快时尚全面合作局面。 紧密合作伙伴，一举打开快时尚全面合作局面。 时间：5月实质性接触、7月份解决意见分歧确定全面合作签署协议 时间： 月实质性接触、 问题：合同文本，房产及工程条件，装修及交叉施工、 问题：合同文本，房产及工程条件，装修及交叉施工、同步开业
3
商业地产的多重属性： 地产 、金融、商业、建筑设计
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商业地产招商困境的成因分析商业地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一线城市象北京，由于前几年大量资金进入这个行业，07年北京的商业地产已经进入一个被媒体形容为“井喷”的时代。
当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商业地产处于闲置状态。
06年底北京的一个商业地产高峰论坛透露出的信息是北京有30％的商业地产处于闲置状态，07年，这个局面将进一步恶化。
开发商盖完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境。
前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。
但即便大资本进入，也需要开发商成功招商并正常经营。
招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的堪儿。
分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面：①供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。
消费市场的近几年增长幅度在13％左右，消费占GDP的比重只有不到40％，与发达国家消费占GDP70％以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13％这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24％左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。
当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。
②没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。
这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。
但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入闲置状态实在是太正常了。
③业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性。
④建筑结构设计上的不合理：合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计，比如一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网吧要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等，每个业态都有差异。
但我们在现实中却经常看到在这些硬环节上的疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现层高只有3.5米，而超市至少也要4米,.结果没办法做,只能长期闲置；而有些高档公寓的底商层高就是按普通民宅高度2.8米设计的，连吊顶装修都没法做；还有的商铺开间3米多进深却有20米，不知这样的底商谁会要；还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等，不一而足。
这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救的，要么炸掉，要么闲置。
⑤租金的障碍：很多时候，一套底商地段也合适，建筑机构以及配套设施也没问题，但还是无法达成交易，原因卡在租金上。
租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。
房地产行业属于带有垄断特征的行业，开发商赚钱是以千万以亿为单位的，习惯了攫取暴利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。
目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。
⑥招商环节工作存在大量认识和操作上的误区：人的行为是受认知支配的，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次；业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或者新品牌；先把房子盖好再说，招商后面慢慢谈或者是另外一个极端：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价最高条件最优的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好；招商就得靠忽悠；只要招商成功就万事大吉了等等，有这样糊涂的认知，要想让商业地产不空置也难。
⑦缺少明确有效的招商策略：商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须要有有效的招商策略。
毛泽东曾经说过，路线是个纲，纲举目张，对于商业地产招商的全局工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，没有了这个纲，招商这个网就是没用的破网，必然是什么鱼都不可能抓到的。
有效的招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划。
而目前的现实是，开发商对前期规划的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。
⑧缺少优秀的招商人才和招商管理人才：毛泽东曾说过：路线确定好之后，干部是关键。
商业地产招商是横跨地产和商业行业的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少而又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺。
“二十一世纪什么最缺？人才。
”这句电影《天下无贼》的对白用在此处是再合适不过了。
⑨缺少在招商环节的执行力：没有有效合理的商业规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，这些东西都没有的时候，没有招商环节的执行力就是必然的结果。
近几年一本叫《执行》的管理书籍很流行，这正迎合了很多不知战略为何物的管理者的胃口，他们觉得公司的战略没有问题，都是执行环节出了问题。
战略与执行，战略强调的是做对的事情，执行强调的是把事做对。
就现实的商业地产招商而言，绝大多数情况下执行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略，而不是缺少好的执行。
⑩缺少专业的商业运营管理团队：商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。
没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很专业的商家可能就不会进驻、运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。
以上对开发商在商业地产招商遇到困境的成因做了简单总结。
有些问题，比如公司治理方面存在的问题，公司领导层出现的问题，属于一般的公共问题，影响的并非招商这一个环节，所以未加探讨。
商业地产出现招商难，绝大多数问题都不是在招商环节本身形成的，而是在前期规划阶段就已经埋下了种子，当开发商遇到招商困境的时候，只不过是这之前各种问题不断积累的最后结果而已。
现实是，几乎每个开发商都是遇到招商困境的时候才考虑如何摆脱招商难的困境，在招商环节上出了问题，就采取头疼医头脚疼医脚的策略，只解决表面问题，比如然用做住宅开发时销售的办法，对项目进行花里胡哨的包装，进行炒作，或者对员工做一点类似沟通技巧、招商谈判之类的培训，试图用近水解近渴，实际上都是缘木求鱼，不解决实际问题。
人无远虑必有近忧，解决招商环节困境的钥匙，其实在招商之外。
要想彻底解决招商的困境，功夫应该下在招商之外的前期商业规划环节。
3、张小娴说：当时间过去，我们忘记了我们曾经义无反顾地爱过一个人，忘记了他的温柔，忘记了他为我做的一切。
我对他再没有感觉，我不再爱他了。
为甚么会这样？原来我们的爱情败给了岁月。
首先是爱情使你忘记时间，然后是时间使你忘记爱情。
4、张小娴说：思念一个人，不必天天见，不必互相拥有或相互毁灭，不是朝思暮想，而是一天总想起他几次。
听不到他的声音时，会担心他。
一个人在外地时，会想念和他一起的时光。
5、张小娴说：爱情，原来是含笑饮毒酒。
6、张小娴说：不被人珍视的爱情，就只是个羞耻的笑话。
7、张小娴说：寂寞的人，感冒会拖得特别的久，因为她自己也不想痊愈。
8、张小娴：女人放弃一个跟不上她的男人，是有志气。
男人放弃一个跟不上他的女人，则是无义。
9、张小娴说：清醒一点吧，世上没有未完的事，只有未死的心。
10、张小娴说：遗憾，也是一种幸福。
因为还有令你遗憾的事情。
11、张小娴说：失望，有时候也是一种幸福。
因为有所期待，所以才会失望。
因为有爱，才会有期待。
所以纵使失望也是一种幸福，虽然这种幸福有点痛。
12、张小娴说：突然觉得很委屈。
我对你微笑，转身的刹那，终于难过成你不知道的样子。
13、张小娴说：做一个诚实的孩子。
喜欢一个人，不到一定程度，不要轻易去说喜欢。
因为你的一句轻浮的话，很可能悲伤另一个人一段时光。
也有的，将会是，一生。
14、张小娴说：如果没有很大把握，又或者没有坚定地信念，请不要说太长久的承诺。
相爱时叫承诺，不爱的时候呢？也不是谎言吧。
毕竟爱着的时候就算说了地久天长，相信也是出自真心。
只不过后来的离开，不是自己能把握的。
15、张小娴说：如果爱的足够深，又或者是用情深的人，那个曾经伤害过TA的人有天肯回头了，TA还是会很没骨气很没出息地接受。
因为爱，因为忘不了。
16、张小娴说：爱情结束后，请选择“沉默”.你可以喊三两最好的朋友去K歌，使劲吼，就唱那首“其实不想走，其实我想留”,然后在某个时间点突然嚎啕大哭。
就算你是男生，也没什么丢人的，不难过只能说你没有真心爱过。
17、张小娴说：不要在爱情结束后，把那个你曾经爱过的人到处指责，将TA说的一无是处。
没必要的，既然留不住心，不如留下那份感情的纯洁度，蒙了尘，也就减损了回忆的价值。
18、张小娴说：你以为不可失去的人，原来并非不可失去，你流干了眼泪，自有另一个人逗你欢笑，你伤心欲绝，然后发现不爱你的人，根本不值得你为之伤心，今天回首，何尝不是一个喜剧？情尽时，自有另一番新境界，所有的悲哀也不过是历史。
19、张小娴说：爱情总是想象比现实美丽，相逢如是，告别亦如是。
我们以为爱得很深、很深，来日岁月，会让你知道，它不过很浅、很浅。
最深最重的爱，必须和时日一起成长。
20、张小娴说：开始的开始总是甜蜜的后来就有了厌倦、习惯、背弃、寂寞、绝望和冷笑曾经渴望与一个人长相厮守，后来，多么庆幸自己离开了曾几何时，在一段短暂的时光里，我们以为自己深深的爱着的一个人。
后来，我们才知道那不是爱，那只是对自己说谎。
21、张小娴说：时间会让你了解爱情，时间能够证明爱情，也能够把爱推翻。