长沙别墅市场研究报告

目录

第一章长沙市经济与社会发展状况分析

一、长沙市经济发展状况分析

二、长沙市概况

三、长株潭一体化，中心型城市发展加快

四、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展

第二章 2008年长沙市房地产市场分析

一、市场热点区域增多，供应向北、南、河西倾斜

二、适应新政调整，产品将向紧凑合理化发展

三、长沙城市中心大户型豪宅价格继续坚挺

四、“别墅年”已来临

五、提高首付比例， 2008楼市降温

六、高尚住宅市场将出现分水岭

第三章长沙别墅市场2007年态势分析

一、别墅发展空间不容置疑

二、价格将跨越性提高

三、2007年出现楼王PK的局面

四、代表湖湘文化的别墅产品将提上议题

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五、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方

第四章长沙别墅市场2007-2008年市场分析

一、2007-2008年长沙别墅分布

1、麓南板块

2、麓北板块

3、星沙＆金鹰板块

4、城南板块

5、城北板块

二、2007-2008年长沙别墅表情

1、产品类型

2、产品风格

3、开发规模

4、房型面积

5、销售价格

三、2007-2008年长沙别墅市场总结

第五章项目定位

一、地块环境调研

二、SWOT分析

三、主力客户群定位

四、项目定位在规划思想中的体现

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第六章营销推广

一、核心思路

二、思维方向

三、概念创意：

四、项目命名构想：

五、营销概念传播：

六、产品设计的思考

七、关于项目整体推广的思考

八、广告媒体策略

第一章长沙市经济与社会发展状况分析

一、长沙市经济发展状况分析

1、快速的经济增长构筑了房地产发展的平台

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近三年来长沙GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台。

资料来源:长沙市统计局公报

2、经济以服务业为中心，增长迅猛

2006-2007 年长沙第三产业GD P 约占全市总量的一半（ 49. 9％），第三产业持续带动长沙经济的繁荣发展。同时，在长沙市“十一五”规划中，提出“坚持把发展工业作为长沙未来较长时期发展的核心问题不动摇，以工业化带动城市化和农业产业化进程”。

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资料来源:长沙市统计局公报

3、城市居民可支配收入呈阶梯状递增，消费型城市特征十分明显

2 0 0 6 年长沙城市居民人均可支配收入1

3 9 2

4 元，比0

5 年增加了1 4 9 0 元，增长1 2 . 0 % 。城市居民人均消费性支出1 0

6 8 0 元，增加1 0 2 0 元，增长1 0 . 6 % ；作为消费型城市特征十分明显。

资料来源:长沙市统计局公报

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二、长沙市城市规划与发展状况分析

1、长沙市概况

长沙，湖南省省会，既是全省政治、经济、文化中心，又是我国长沙开发带中洞庭湖地带开放开发的依托中心和国务院公布的24 个历史文化名城之一。

长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡、浏阳四县（市），总面积1 . 1 8 万平方公里，总人口6 13 万，其中市区面积55 6 平方公里，常住人口1 9 9 万人。在国家公布的中国城市综合实力50 强中，长沙名列第19 位。

2、长株潭一体化，中心型城市发展加快

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长沙是中国“经济发达”的二十强城市之一。长株潭三市通过一体化途径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为核心，与包括星沙在内的三市周边县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好的地区。2 0 0 7 年3 月政府工作报告指出，未来将突出推进区域性中心城市建设，增强城市集聚、辐射、带动能力——以城乡一体化规划和交通融合为纽带，认真做好城乡接合部和长株潭接合部控制性详规编制工作，加速长沙县、望城县与主城区的融合，加快浏阳市、宁乡县与大城区的对接。推进长株潭的城际对接和深度融合，开办长株潭电视频道，增强长沙对“ 3＋ 5”城市群的辐射互动作用。提高卫星城镇和中心镇建设和管理水平。年内建成区面积扩大10 平方公里，城市化水平提高2 个百分点。

小结：融城促进产业交流与发展、加速人口向核心城市集中。将大大提高长株潭三市的城市化率。

3、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展

“一主”指中心城区，“两次”指河西新城和星马新城，“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。以长沙为中心，行车一小时左右的范围包括8 个地级市、3 9 个县级城市，总人口近4 0 0 0 万，是一个极具潜力的市场。长沙现有1 个市级商业中心（五一广场）， 2 个市级商业副中心（星沙和溁湾镇），1 0 个区域性商业中心， 30 个社区级商业中心，对周边城市的辐射能力不断增强。

小结：城市架构的规划与落实，功能定位各城区、组团，提速城市化进程，促动房地产经济发展。

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第二章 2008年长沙市房地产市场分析

2007年应该称的上是长沙房地产市场最为火热的一年,房价,地价上涨之快让人惊愕。

从2007年上半年商品房销量来看：长沙市商品房、住宅累计销售404.72万㎡、360.64万㎡，同比增长59.84%、58.60%，商品房销售量雨花区居于首位，占销售总量的30%。其次是：天心区、岳麓区、芙蓉区约占销售总量的20%。开福区销售量比例最低为15%。

从2007年上半年纯商品房成交均价来看：2007年上半年全市商品房均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%；其中，商品住宅平均售价为3054元/㎡，同比上涨19.07%；商品房非住宅平均售价为5113元/㎡，同比下跌7.49%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3159元/㎡，同比上涨20.17%；其中，商品住宅平均售价为2939元/㎡，同比上涨24.24%。）

长沙房地产市场经历了2007年的波澜以后,接下来的2008年房地产市场的发展趋势对于各界人士都是一个关注的热点,现从以下几个方面研究得出以下几方面。

一、市场热点区域增多，供应向北、南、河西倾斜

由于市内建成区土地拆迁成本高，土地供应量减少加之外来企业大多数看好郊区土地，2008年大量高品质项目将逐步向郊区发展。

城北是长沙市各区发展相对较慢的区域，但在随后的2008年从市委、市政府“拓南兴北”的战略规划中可以看

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