旭辉刘家河项目营销突围报告118P
北京某地产艳澜山全案营销策划报告年
北京某地产艳澜山全案营销策划报告年1. 简介本文档旨在为北京某地产艳澜山的全案营销策划报告提供指导和参考。
艳澜山是一座位于北京市的高品质地产项目，旨在为购房者提供优质的生活环境和丰富的社区设施。
本策划报告将介绍营销目标、目标市场、竞争分析、营销策略和执行计划。
2. 营销目标艳澜山的营销目标是在北京房地产市场中树立艳澜山品牌形象，并吸引目标客户群体购买房产。
具体目标如下：1.销售目标：在一年内销售出80%的房产单位。
2.品牌知名度目标：在一年内提高艳澜山品牌知名度至少30%。
3.目标客户群体：主要定位于中高收入群体，年龄段在25到40岁之间的白领人士。
3. 目标市场艳澜山的目标市场是北京中高收入群体，他们对于住房品质、生活环境和社区设施有较高的要求。
根据市场调研和人口统计数据，我们确定了以下目标市场细分群体：1.年龄段在25到40岁之间的白领人士。
2.家庭收入在30万以上的中产阶级家庭。
3.对于生态环境及社区设施有高要求的家庭。
通过对这些目标市场细分群体的深入了解，我们可以更好地定位和精准推广。
4. 竞争分析在北京的房地产市场中，存在许多竞争对手。
我们进行了竞争分析，以更好地了解市场竞争态势和我们的优势。
竞争对手分析如下：1.某知名地产商A：该地产商在北京市场有较高的品牌知名度和销售记录。
2.某知名地产商B：该地产商以高品质的房产项目和丰富的社区设施著称。
3.某新兴地产商C：虽然市场影响力不及前两者，但通过创新的销售策略和定价策略吸引了一部分目标客户。
通过对竞争对手的分析，我们可以认识到我们的优势和劣势，以及在市场中如何突出品牌特点和产品优势。
5. 营销策略基于之前的分析和研究，我们制定了以下营销策略：1.品牌定位和形象建立：通过线上和线下广告宣传，展示艳澜山高品质地产项目的独特之处，树立品牌形象。
2.与目标客户互动：通过社交媒体平台、房展会和特别活动等方式，与目标客户建立良好的互动和沟通。
3.优惠政策和奖励计划：为提高购买欲望，我们将推出一系列优惠政策和奖励计划，例如提供购房贷款补贴、常住户口落户政策等。
某地产营销策略报告(PPT 121张) (2)
小高层：0.4亿
面积：111-143㎡ 价格：5300元/㎡ 需成交套数：60套 （按66万/套预估） 速度：10套/月
高层：1.1亿
面积：125-131㎡ 价格：4800元/㎡（预 估） 需成交套数：约190套 速度：95套/月
本报告是严格保密的。
目标解读—别墅
别墅：1.5亿
面积：194-275㎡ 价格：11500元/㎡ 需成交套数：60套 （按250万/套预估） 速度：10套/月 无论是速度还是价格，均要求达到市场第一位， 而目前项目上门量不断下滑，有效客户的上门 量难以支撑项目别墅产品的量价实现；
本报告是严格保密的。
前期营销工作不足1——推广脱节
优点：项目面市推广气势恢弘，后续两次开盘推广节奏紧凑； 缺点：小高层开盘后长时间未更换推广信息，市场声音不足。
2.1 2.30 3.16 4.7 4.28 6.10
推广 主题 推广语 信息 周期
起势活动
联排开盘
小高开盘
墅区湖滨纯板小高层 4月28日荣耀开盘
3亿销售金额
本报告是严格保密的。
货量盘点
下半年总货值，完全可满足项目销售目标的达成
别墅货值： 2.45亿 小高货值： 2亿 高层货值： 1.6亿
下半年总货值：6.05亿
本报告是严格保密的。
目标分解建议
3亿=别墅1.5亿+小高层0.4亿+高层1.1亿
目标：1.5亿，货量去化60%
1
别墅产品
> 别墅产品为项目热销产品，客户追捧度较高，且目前E地
本报告是严格保密的。
目标解读—小高
小高各月成交套数：
小高层：0.4亿
面积：111-143㎡ 价格：5300元/㎡ 需成交套数：60套 （按66万/套预估） 速度：10套/月
某地产项目营销报告PPT课件
来电来访途径情况统计
途径
来电总量
来访总 量
有效来 访量
杂志专刊
都市广播103.4
交通台97.5
介绍
9
11
10
沈城楼市报
2
2
短信
47
5
4
彩信
3
DM单
车体
活动邀约
户外广告牌
LED显示屏
直投广告
7
1
1
未知
3
1
1
本月小计
254
120
88
建议取消车体广告，直投建议以特快专递的形式或者以挂号信的方式进行。
二、增加偶得客户的到访途径
从产品属性上分析，xx与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买xx 不仅仅为了居住或者投资，更多的是把xx做作一个收藏品，或者释放某 种心情/情绪的场所，他们认可xx的地段，他们认可xx的产品价值，他们 想在xx这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。
xx——它是目标客户的第二居所
坚实基础
策略一、项目形象快速转型
建议项目全新的形象定位通过纸媒、户外等进行统一宣传 特别针对纸媒宣传，建议采用硬软结合的方式，硬性平面广告 传递项目的视觉形象，软文配合展示项目的核心价值及属性定 位。
策略二、通过轰动事件迅速打开市场缺口
轰动事件营销建议与楼体的实体样板间体验相结合，最大化的传递项目的价值属性。
> CANDO掌握一定高端客户资源，建议针 > 通过外地巡展、外地分公司驻xx办事
对其进行专场营销，直接进行项目推荐
处宣传，吸引外地高端客群
CANDO高端客户资源
外地高端客户
策略四、有效达成8—10月三个月销售75套的快速销售目标
旭辉试验方案剖析
北京市通州区宋庄镇二类居住及商业金融用地项目试验方案北京六建集团有限责任公司2013-03-09目录第一章、编制依据 (1)1.1合同 (1)1.2施工图纸 (1)1.3主要规程、规范、标准 (1)第二章、工程概况及进度计划 (3)2.1工程概况 (3)2.2进度计划 (4)第三章、主要任务 (4)第四章、组织机构 (4)第五章、试验准备 (5)第六章、检验与试验计划 (6)6.1本工程所需主要原材料 (6)6.2主要材料的试验项目、组批原则及取样规定 (6)6.3流水段的划分 (11)第七章、现场试验管理 (16)第八章、试验工操作注意事项 (17)8.1现场试验工职责 (17)8.2资料管理 (17)8.3安全、消防、保卫管理制度 (17)第九章、混凝土试块及其他材料留置计划 (18)9.1混凝土试验计划 (18)9.2钢筋原材试验计划 (22)9.3钢筋连接试验计划 (23)9.4防水试验计划 (27)9.5结构实体钢筋保护层厚度检验计划 (28)9.6回填土试验计划 (29)9.7、二次结构试验计划 (29)9.8节能工程试验计划 (30)第一章、编制依据1.1合同1.3主要规程、规范、标准第二章、工程概况及进度计划2.1工程概况2.2进度计划第三章、主要任务工程试验管理的主要任务是配合技术管理和质检的需要，完成对进场的各种材料、产品的检验复试；开展施工企业成品的技术鉴定，确保合格、优质的原材、产品用于工程，并向业主监理及时提供材质试验证明。
它是现场质量控制的一个重要手段，是技术管理的重要组成部分。
第四章、组织机构4.1 为保证检验与试验计划的有效实施，成立检验与试验领导小组：组长：齐国锋组员：崔兆君李龙刘剑锋郭崇明4.2职责划分：项目工程师（齐国锋）：负责审核《试验方案》，领导试验工作全面展开；负责试验室硬件设施的定期组织对试验室管理情况、试验台帐、试验记录以及试验工作完成情况进行检查。
海口半岛壹号项目营销策划报告
如果其他开发商推出更具竞争力的项目，可能会对项目的销售和推 广造成不利影响。
05
项目定位与主题概念
项目定位
高端豪华住宅区
海口半岛壹号项目定位于高端豪华住宅区，注重提供高品质的居住 环境，为业主带来尊贵的生活体验。
生态宜居社区
项目充分利用周边自然资源，打造生态宜居的社区环境，提供舒适 、健康的居住空间。
市场竞争激烈
海口市的房地产市场竞争较为激烈，多个项目同时开发，对项目 的销售和推广造成一定压力。
政策风险
房地产市场受到政策的影响较大，政策的变化可能会对项目的销 售和推广造成不利影响。
价格较高
项目的价格相对于周边其他楼盘来说较高，可能会影响部分购房 者的购买意愿。
项目机会
市场需求
随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，海口市的房地产市 场需求持续增长，为项目提供了广阔的市场前景。
多元化产品
项目可以推出多元化的产品，如住宅、商业、文化等，以满足不同 客户的需求，提高项目的吸引力和竞争力。
合作机会
开发商可以寻求与其他品牌或机构的合作，共同推广项目，扩大市场 份额。
项目威胁
经济环境变化
全球经济环境的变化可能会对房地产市场产生不利影响，对项目 的销售和推广造成压力。
政策调整
政府对房地产市场的政策进行调整可能会对项目的销售和推广造成 不利影响。
短信推送
在海口市主要路段设置大型广告牌，提高 项目品牌形象。
向目标客户群体发送短信，提醒他们关注 项目动态。
传播策略制定
制定多渠道传播策略，确保信 息覆盖各类目标客户群体；
通过社交媒体、新闻稿等渠道 ，发布项目最新动态和优惠活 动信息；
与当地知名人士合作，开展品 牌推广活动，提高项目知名度 和美誉度；
1、阶段性成果投资分析报告
项目投资分析
报
告
一、竞争个案选择
竞品选择原则：
✓ 与本案相隔较近区域； ✓ 具有相同品质的品牌项目； ✓ 项目的物业形态与本案重叠； ✓产品面积有一定程度的重叠； 竞品选择： 高层项目：富力城 东方剑桥 龙湖睿城 龙湖U城 花园洋房项目：龙湖花千树 龙湖睿城 富力城 别墅项目：金科廊桥水乡 融城华府 富力城 龙湖睿城 龙湖东桥郡
报告标题
项目投资分析
报
告
土地性质 与规划指标
（七）本旭地辉块集土团地营定销位阶研段究性-成地果块现状
U7-14-1/02 用地面积：42087 居住用地，地块内配 套幼儿园，面积不小 于2500平米
本地块由4宗规划地块（2宗住宅用地，2宗商业用地）
U7-16-1/02 用地面积：46344 商业金融用地,需配置街 道办、公厕、派出所
整个项
目占地
华洋集团 智能化电 气设备产
5.6 亿
225亩 总建面
1200 人
10亿
已平土 石方， 主体为
自主化工业与电力自 动化系统及相关关键 电器零部件产业基地
业基地
动。
。
9.32万
方。
台湾茂德 8英寸芯 片项目
9亿 美 元
整个项 目占地 600亩 。
6000 人
40亿
已开始 修建厂 房。
主要产品为嵌入式 Flash、LCD驱动IC、 功率IC和CMOS影像 传感器。2008年1月
10000
48 5000
4539 0
渝中区
38
4643 大渡口区
10858 江北区
18351 28041 沙坪坝区 九龙坡区
15980 南岸区
24 北碚区
张家口清河湾项目营销企划报告
2007清河湾项目营销企划报告2A组团营销思路本报告从市场和目前客户积累情况进行分析，综合考虑项目营销需要、推盘量体、价格等几大方面的因素，对A组团的推盘量体、推盘价格及现阶段营销的关键做出了阐述。
TO：XX市XX房地产开发置业有限公司FROM：XXXX清河湾项目营销专案组2007-5-28清河湾项目营销企划报告2写在前面：本报告在推盘价格和量体上针对目前客户积累情况有所调整，主要考虑到对二次VIP情况和客户摸底情况的最终结果。
根据项目下一阶段客户积累情况和价格成长的需要，考虑到客户的充分消化和整体利润的最大化。
一、项目整体推盘节凑划分：在目标时间内合理划分销售档期；每一期的价格必须稳中有升；每期房源“须品种齐全、层次分明”一扩大需求面，缓解相对时间内的市场承受能力；每期推盘结构须有所侧重，从而最大限度的配合推广主题。
推盘划分依据：Q工程及手续取得进度O三居及两居混合搭配，大面积及小面积均匀混合搭配C高层和多层分开，易于推广的针对性和销售控制O推盘量体和套数的均好性Λ景观和位置的均好性O客户积累情况及市场形象地日益成熟和提升O工程形象的形成客户口碑的形成清河湾项目营销企划报告2007整体均价水平：2339元/平米价格策略1、市场调查♦吉家信竞争项目区位分布图第一次推盘：6月底第二次推盘：8月底2、3、4、5单元7#、10#、16#6、7单元推出套数：164套推出套数：136套第三次推盘：10月初第四次推盘：12月5#、6#、8#、9#1#、2#推出套数：176套推出套数：160套均价：2200元/平米均价：2250元/平米均价：2320元/平米均价：2550元/平米面积：15821.72平米面积：12242.82平米面积：18347.14平米面积：17352.09平米价格一栏表通过对竞争对手的价格策略分析可知：A每次推盘量体较大，价格的制定具有长期性A价格较低单位层差大于价格较高单位（起价较低，均价不低）2、我们的策略定价原则：小步快跑、稳步提升均价策略建议：对11#、12#、14#、16#楼的定价依据主要考虑以下几方面的因素。
思源--天津卓达河西务别墅项目营销策略及执行报告
2023-10-31•项目背景与目标•市场分析与定位•营销策略制定•营销活动策划与执行•营销效果评估与优化建议目•结论与展望录01项目背景与目标项目背景介绍项目定位为高端别墅市场，面向高净值人群，提供高品质的居住体验。
思源地产作为一家全国知名的房地产开发商，与卓达集团合作共同开发此项目。
天津卓达河西务别墅项目位于天津市北辰区，是一个拥有优美自然景观和丰富人文资源的别墅区。
项目目标概述项目总计规划100栋别墅，销售目标为3年内全部售罄，预计销售额为5亿。
销售目标市场定位客户群体品牌传播打造高品质、舒适、宜居的别墅社区，树立思源地产在天津市场的品牌形象。
面向高净值人群，包括企业家、高管、明星等，年龄在30-60岁之间，注重生活品质和隐私保护。
通过线上线下多渠道推广，提高项目知名度，吸引目标客户群体关注。
02市场分析与定位中高端收入阶层，主要包括私营企业主、高级白领、教育工作者等。
目标客户群体定位客户群体特征客户需求与偏好年龄在35-60岁之间，追求品质、舒适度和价值感，具有一定的购房经验和投资意识。
对别墅的户型、装修、环境、配套设施等方面有较高的要求，注重生活品质和社区氛围。
03目标客户群分析0201万科、保利、绿地等全国知名房地产开发企业，以及当地的一些中小开发商。
主要竞争对手户型设计合理，装修标准较高，社区环境优美，配套设施完善等。
竞争对手产品特点线上线下广告宣传、促销活动、与中介合作等。
竞争对手营销策略竞争对手分析产品定位与差异化产品定位01中高端别墅社区，注重品质、舒适度和价值感。
产品特点02户型设计合理，装修标准较高，社区环境优美，配套设施完善等。
差异化策略03通过提高产品品质、提供更好的社区服务和配套设施，以及制定更具吸引力的价格策略来吸引目标客户群体。
同时，加强品牌营销和客户关系管理，提高客户满意度和忠诚度。
03营销策略制定总结词低价开盘、价格调整、优惠促销详细描述在项目开盘时，采取低价开盘策略，吸引客户关注和购买；根据市场反应和项目销售情况，适时进行价格调整，保持项目竞争力；通过优惠促销活动，吸引更多客户购买，提高项目销售业绩。
2019观澜国际项目整体营销报告89P
产品形态：以综合性产品为主 发展阶段：规划超前、目前发展相对缓慢
均价：7000元/㎡
沌口片中心区 以开发区地段主要卖点 产品形态：以高容积率产品为主 发展阶段：规划与发展均快于其他片区
均价：8500元/㎡
29
项目周边楼盘分布图
万科 （价格 待定）
朗诗 （价格 待定）
0元/ ㎡
汉阳中心 兆麟锦
华润中 央公园 13000 元/㎡
桦豪庭
9000
元/㎡
万科
8200-8600元/㎡（格价待 定） 朗诗
南国明 珠8600
（价格 待定）
四新元/㎡
本
新长江香 榭琴台 9100元/
㎡ 兰亭熙 园9000 元/㎡
绿地 案
8200
金地 元/ 澜菲 ㎡
溪岸
8600
元
项目周边楼盘地理、价格分布如图所示，沿汉阳大道 自自东向西依次递减，沿墨水湖大桥自北向西南方向 依次递减。
四新板块是未来汉阳生态居 住新城
阳中心区 本案 沌口板块
6
汉阳房地产格局现状
王家湾板块 8000-13000元，城市属性
钟家村板块 9000-13000元，城市属性
7900元起，金地绿地的进驻抬高了区域价格
本案
四新板块
沌口核心区 板块
6200-8700元，城市属性
后沌口板块 5200-7000元，低端第一居所
2300 1500 300 400 100
4
21
项目区位
汉阳中心
墨水湖旁,北面二环线,南面三环线.属四新新城规划轴心位置.
22
产品结构
首批推货
二梯四户90-92㎡三房,户型紧凑,功能齐全
旭辉,又一次震惊了地产行业!
景观中的每个元素都融入了故事情节，使孩子们在玩耍的同时，能够通过故事 情节培养想象力和创造力。这种设计方式有助于增强景观的互动性和参与感。
分级别、有秩序的组团设计
分级别设计
旭辉采用分级别设计理念，根据不同年龄段儿童的需求和特点，设计了不同级别 的活动空间。这种设计既保证了儿童安全，又满足了不同年龄段儿童的个性化需 求。
人性化设计
从人性化的角度出发，考虑居民的生 活习惯和需求，提供便捷、舒适的生 活环境，提升居民的居住体验。
考虑家人的互动
多代居住
设计注重家庭成员之间的互动，提供 适合不同年龄段的活动空间，满足多 代同堂的居住需求，增强家庭成员之 间的情感纽带。
亲子活动
通过设计丰富的亲子活动空间，鼓励 家长与孩子进行互动，促进孩子的成 长和家庭关系的和谐。
满足不同年龄段需求
人文关怀
全龄景观设计理念旨在满足不同年龄 段客户的需求，创造一个适合全家人 活动的空间。
全龄景观设计还关注人文关怀，提供 文化活动和交流空间，增强社区凝聚 力和归属感。
生态可持续发展
全龄景观设计注重生态保护和可持续 发展，采用绿色建筑材料和节能技术 。
旭辉项目的成功经验
01
02
03
社交设施
为了满足住户的多样化社交需求，旭辉在项 目中配备了各种社交设施，如健身房、游泳 池、瑜伽室等，让住户在享受生活的同时结 交志同道合的朋友。
提高社区归属感
社区文化
旭辉在项目设计中注重营造社区文化，通过举办各种社区活动、节日庆典等形式，增强 住户的归属感和凝聚力。
社区绿化与环境
为了提高社区的绿化率和环境质量，旭辉在项目中注重绿化景观的营造，设置公园、花 园、绿道等公共空间，让住户感受到自然与人文的交融。
某地产大连西山项目营销策划报告
口碑营销
通过客户口碑、推荐等方式，提高项目知名度和美誉度。
05
营销活动策划
开盘活动策划
开盘仪式
在项目现场举办盛大的开盘仪式 ，邀请嘉宾、媒体和客户参加， 提升项目的知名度和曝光度。
优惠促销
在开盘期间推出一定的优惠促销 政策，吸引潜在客户下单购买， 加速项目去化。
展示区设置
在开盘现场设置展示区，展示项 目的特色和卖点，让客户更加了 解项目的优势和价值。
项目采用现代简约的建筑风格，注重与周围环境的协调，同时融入 传统元素，打造具有文化底蕴的高品质住宅。
园林景观
园林设计以自然生态为主导，结合中国传统园林的精髓，打造出一 步一景、四季有景的宜居环境。
配套设施
项目配备高端会所、健身房、游泳池等设施，满足业主的多元化需 求。
02
营销环境分析
宏观环境分析
线上渠道
利用互联网平台和社交媒体，进行项目宣传和推广，提高知名度 。
线下渠道
通过传统销售渠道，如开发商自售、中介代理等，拓展客户资源 。
跨界合作
与其他产业、品牌进行合作，共同推广项目，扩大影响力。
促销策略
广告宣传
制定有针对性的广告策略，利用各种媒体进行 广泛宣传。
活动策划
组织各类活动、节日庆典等形式吸引客户参观 、购买。
线上线下活动参与
为了更好地与目标客户群互动和沟通，我 们可以通过组织线上线下活动来吸引他们 的参与，例如房展会、品酒会等。
04
营销策略制定
产品策略
产品定位
01
根据市场调研，明确大连西山项目的目标客户群体，以及满足
其需求的户型、配套设施等。
产品差异化
02
突出项目特色，如地理位置、环境、配套设施等，与竞争对手
某地产东湾营销策略及推广提案报告杭州远创营销机构
某地产东湾营销策略及推广提案报告1. 背景介绍某地产公司计划在杭州投资开发一片名为“东湾”的房地产项目。
为了确保项目的成功销售及推广，公司决定委托杭州远创营销机构拟定一份全面的营销策略及推广提案报告，以达到项目的预期销售目标。
2. 目标市场分析在制定营销策略之前，我们首先需要对目标市场进行全面的分析。
根据相关市场调研数据，杭州的房地产市场正处于高速发展阶段，吸引了大量的购房者和投资者。
该地产项目位于杭州市最受欢迎的地段，周边配套完善，交通便利，受到了许多购房者的关注。
3. 竞争对手分析在杭州市的房地产市场上，已经存在许多竞争对手。
他们可能拥有更多的资源和广泛的品牌影响力。
因此，我们需要做出针对性的策略以区分自己与竞争对手。
我们将认真研究竞争对手的营销策略，包括价格定位、促销活动、品牌推广等，以便为我们的项目制定出更有竞争力的营销策略。
4. 营销策略4.1 定位战略根据目标市场分析和竞争对手分析，我们决定以高端、豪华、品质为核心的定位战略，以吸引有购房意向的高收入群体。
我们将强调项目的独特性、地理位置优势、高品质的建筑材料和先进的设施设备。
4.2 价格策略在定价方面，我们建议在相同品质和地段的竞争对手的基础上维持一个相对较低的价格，以吸引更多的潜在购房者。
此外，我们可以考虑推出一些灵活的付款方式，如分期付款或按揭贷款，以提高购买力并扩大销售渠道。
4.3 促销策略为了吸引更多的购房者并提高项目的知名度，我们建议采取以下促销策略： - 组织开放日活动，让潜在购房者有机会参观展示单位并了解项目的优势。
- 推出限时优惠活动，如提供额外的装修优惠、免费停车位等，以增加购房者的购买决策。
- 在各大媒体平台展示项目的广告，如报纸、电视、网络等。
- 与当地知名房产中介公司合作，共同推广项目并提供专业的销售咨询服务。
4.4 品牌推广为了打造项目的品牌形象，我们建议： - 设计并推广项目的专属Logo，以增加品牌辨识度。
上海旭辉朗香郡项目营销策略报告_72PPT_XXXX
中海瀛台成交走势
25000
20000
15000
核心卖点：品牌企业项目、10000
5000
一线滨江景观
0
0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
189146 ㎡
1000元/ ㎡
物业地址: 龙吴路5536号
建筑形态:
开盘日期
目前对外 销售价格
主力面积 段:
剩余成交 套数
多层、小高层 2008-11
15000-17000元 /㎡
80-90 ㎡
后期未推
核心卖点：万科出品，地中 海式集约型社区
花园小城成交走势
100
16000
14000
12000
10000
Weakness 劣势
1、目前华泾板块生活配套、商业配套、交通配套较为匮乏 2、板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成 3、项目3万㎡的体量过小，而且被“印象欧洲”包围,项目影响力受限 4、华泾板块尚属空白，板块的知晓度、聚焦度低
一、项目SWOT分析
Opportunity 机会
本项目附赠面积统计
房型
户户均有附送空间，最高附送
套数 面积
附加面积
附送 比率
1层送地下室 26 140㎡
庭园、地下室108 ㎡
77%
83%的面积，3+1房的自由组
2层送地下室 26 130㎡ 地下室78㎡ ；3+1房组合 83%
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芒果礼品
社区芒果主题雕塑
社区芒果餐厅
芒果巴士
MAN GO GO GO 芒果向前冲系列活动
芒果主题COSPLAY秀
开盘前蓄客活动 （2019.6-2019.8）
结合当前流行的对战游戏LOL，表演COSPLAY秀 赢取购房基金
芒果快闪活动
强销期话题营销 (2019.8-2019.9)
在人民广场、中山公园等商业中心召集快闪活动 吸引眼球，制造话题
那么，在上海，什么是有品质的居所？
从上海的历史说起……
上海五大公馆
白公馆 孔公馆 汤群 体，以省直机关公务员及市区企业白领为主。此类群 体受过良好教育，对住宅的综合要求高，均表现为有
内涵、气质、高雅，崇尚文化、品位生活。 作为深具文化内涵的公馆是本案定位的最佳选择，它 不仅迎合了本案目标消费群体，也为本案勾画了一幅
风景里 合景领峰
好世皇马苑
在售产品
94㎡2R，134㎡3R 80-120㎡2-3R 90㎡2+1R
80㎡2R，90㎡2+1R 90㎡2房，121㎡3房，140㎡4房
75-86㎡2房 80-88㎡2房95㎡2+1,115-125㎡3房
110-145㎡3房130-160㎡洋房 90㎡2+1房，120-136㎡三房
成交套数
307 23 15 10 87 33 39 31 87 51
成交金额(元)
249976776 21394840 13845256 8616905 87834580 36328079 42498610 31246841 88839036 56332063
成交均价(元)
9209 9551 9557 9212 10602 10722 11463 11149 11672 11621
本案区域为价格低洼区 成交均价较低
区域刚需产品竞争白热化 总价段细分至10万乃至5万 而单价由于区域环境产品特征
单价处于价格低洼区
主要竞品产品面比较
本案
合景叠翠峰 万科金色领域 天居玲珑湾 绿洲香格丽
区位
交通
环境
配套
产品
各房型竞争态势比较
天居玲珑湾 绿洲香格丽 合景叠翠峰 万科金色领域
75平米 一般 弱 一般 一般
级别的
80后住公馆
城市新刚需阶层应当告别蜗居时代、 进入公馆生活的阶段
理想的居住空间面积可以小，但一定是极具档次和品质感的
刚需住公馆
既然是刚需住的公馆 那么需要一个让人记得住的介质与公馆有效结合
更贴近客户群体
再寻找介质前 先来看看我们的客群
我们的主力客户
70年代-80年代
他们的现状
受过良好的教育、有较好的收入、爱消费 生活节奏快、压力大、工作与生活无法区分 有成就感、有优越感、自信但也有危机感
15937937 14550950 20190811 17494190
成交均价(元)
9394 9475 10002 9819
绿洲香格丽花园自2019年10月开盘共推出278套公寓房源，成交均 价维持在10000元/㎡左右，至今仅成交61套,月均去化15套左右，
销售相对乏力。
区域目前静态价格基础10000元/平米
老城核心区
曾经嘉定主城区核心内环， 成熟度非常高，自成体系，
基本无新增供应。
城北区域
配套不成熟，人口较少，有待开发 特征：均价较低，总价较低。 板块总价段：90-130万/套
总价段分布
类型
跑 量 型
品 质 型 标 杆 型
项目名称
绿洲香格丽 天居玲珑湾 万科金色领域 合景叠翠峰 白银时代尚苑 旭辉华庭 新城金郡 保利湖畔阳光苑 绿地秋霞坊 保利天鹅语 常发豪庭国际 龙湖蔚澜香醍苑 盘古天地泰逸华庭
旭辉刘家河项目营销突围报告
本次报告前的回顾
嘉定 群雄争霸 上海房产重灾区 各大楼盘奇招百出各有优势
产品户型做到极致 客户拓展做到极致 价格竞争趋白热化
本案并不具备明显优势情况下 如何能达成营销目标
本次报告将围绕本案如何进行 营销突围 展开讨论
核心问题界定
项目解读
区位：传统意义上的刚需集中区域
日月光伯爵府： 在售90三房、143平方米4房，对外报价16500元/平米 公寓今年销售194套，成交均价14637元/平米 月均销售17套，本期剩余48套房源可售
合景叠翠峰： 80-90平米精装两房，对外均价15000元/平米 今年销售735套，成交均价14159元/平米
万科金色领域： 精致型两房三房，对外报价15000元/平米 今年销售642套，成交均价13849元/平米
中间套，南北不通透
10㎡半
嘉宝梦之湾 77望之果”。果实 椭圆滑润，果皮呈柠檬黄色，味道甘醇；形色美 艳，给人一种温馨亲切之感，充满诗情画意。 印度教徒认为芒果花的五瓣代表爱神卡马德瓦的 五支箭，用芒果来供奉女神萨拉斯瓦蒂。用来表白
芒果象征着每个人都会绽放个人的光芒
寓意对照
希望之果
奋斗中
形色美艳 爱美爱打扮
项目上市期望单价13000+
反观主竞品项目量价去化情况
天居玲珑湾
月份
12年04月 12年05月 12年06月 12年07月 12年08月 12年09月 12年10月 12年11月 12年12月 13年01月
成交面积
27145 2240 1449 935 8285 3388 3707 2803 7611 4847
有品质感的特质 化的主题营销
总价严控 产品包装 特质主题
突围之道
三大突围之道 产品突围 策略突围 营销突围
产品突围
嘉定板块总价特征
老城西区
受11号线轨交影响，迅速成为 老城区新贵板块，成为区域开
发热点，品牌开发商云集 代表楼盘：合景叠翠峰、万科
金色领域、新城悠活城等 板块总价段：110-140万/套
MAN GO GO GO!
附：户型产品比较
75㎡二室二厅一卫户型
【75-80平2房户型】市场水平：附加值高，或为两开间朝南，竞争优
势不明显
项目 本案
优势
劣势
面积控制紧凑，为板块 各功能间尺度均稍显局
最小面积两房
促
嘉宝梦之湾
1+1房型，赠送面积高达 8㎡；南北通透
厨房空间过于局促
新城金郡园
卧室和餐厅全南向采光 设置
90平米 强 较强 强 强
120平米 较强 较强 较强 一般
从竞争态势上看 未来90平米刚需产品将面临较强竞争
而75平米两房产品竞争相对较弱
故综合总价控制及竞争考虑
面积控制建议
75平米二房75% 90平米三房20% 120平米三房5%
策略突围
总价代表购买力 单价代表项目品质
在策略层面 我们考虑的是在不脱离客户基础上
同时在新浪微博等网络平台进行宣传炒作
MAN GO GO GO
金芒果安居信用卡
销售阶段 （2019.9以后）
将信用卡办理和购房结合，诚信度提高 办理高额度信用卡
最为亮丽的颜色捕捉眼球！最能给予愉悦和快乐！ 最有格调的案名引起关注并能获得认同！ 最有话题的营销事件切合目标客户的心理，全城追捧！ 最快捷的方式能实现最快的传播速度！全城皆知！
本案属城北区域 受嘉定其他板块截留效应明显
总价段较低
嘉定板块单价特征
2012年嘉定区各大板块成交量价
成交面积 成交套数 成交均价
南翔板块 238216
2109 17655
嘉定主城区板块 571035 5414 14328
嘉定北部板块 51960 558 9847
安亭汽车城板块 153155 1371 11877
17500
主力总价 （万元）
90-126 80-120
120 110-130 140-180 110-130 120-150 150-180 130-150 130-160 100、190 180-210 170-190 200-230 260-280
230-240
主要竞品主力总价集中在80-120万，100万以下总价有较为明显优势
持续提高项目关注度
传播路径上 重点采取话题营销微博营销
提升项目影响力关注度
现场——芒果主题社区重在体验 外场——刮起一阵芒果风重在炒作
芒果主题社区体验
通过主题社区来引导客群，同时对现场进行一系列配 合性的对应调整改造，以达到主题体验的效果
高炮
道旗
售楼处外部
售楼处内部
吧台
芒果套餐
芒果炸虾卷
诗情画意
爱浪漫
爱情表白 向往爱情
光芒
渴望成功
我们可以看出 芒果作为一种年轻时尚的介质
与我们客户群体不谋而合
公馆提升项目品质格调 芒果象征年轻朝气热情 金色象征希望梦想激情
MANGO象征勇往直前永不服输的精神
时尚，但排斥奢侈
简约，并不等于简单
预算内的小小奢华
营销突围
结合客群特征 打造参与性互动性较强的营销活动
地块：游离于城区之外的遗忘之地
配套：生活配套匮乏居住环境较差
产品：刚需产品为主力户型
户型
75平米小两房 90平米小三房 120平米大三房
户数
刚需252产户 品
490户
适度64户改善
占比
31.27% 60.79% 7.94%
结论
游离城市之外的刚需产品 单价不高下总价严格控制
但面临一个现实问题 项目成本偏高
提升项目品质
意味着在策略包装上我们要 基于刚需 超越刚需
提到刚需楼盘难免大家心中都会浮现出这样的联想：
户型面积小 社区整体品质不高 地段偏，远离市区 收入能力有限的人的无奈之选 总价低，单价低
难道说我们也仅仅是个毫不出彩的普通刚需