最新三亚海棠湾规划

阿特金斯
SASAKI

关于国家海岸 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
同济
霍克
1.2 分区规划的两大任务
五个问题
1)分区规划的两大任务：确立法则 建立支点
Fra Baidu bibliotek



分区规划汇报八要点
1.认识
2.定位
5.定规
6.定型
3.定式 4.定量
7.定序 8.定责
1.项目认识
1.1海棠湾的共识
1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
国际品牌:世界级品牌的引入 开发理念:生态保护与开发建设双赢 划定三区:划定北、中、南三区
度假
长三角
西南地区
商务 成熟期
海南海口、三亚
•度假区客户组成阶段变化趋势
•中国中产阶层滨海度假迁移路线
三亚
三个阶段——三亚市主要海湾发展的三个阶段特征
80年代：观光型
海坡片区 三亚湾（市区） 约4公里 城市中心与旅 游服务基地 服务三亚本地 人居民与游客 大东海片区 约2.5公里 大众休闲主题 的中部城市旅游 区，01年定位为 国际社区 服务国内外旅 游客户 综合型
90年代：度假型
亚龙湾片区 约6公里 国家级旅游度假区 服务于中高端旅游 客户
21世纪：？
海棠湾片区 约22公里
岸线长度 功能定位
约12公里 以旅游配套服 务为主并辅以居 住功能的超大型 新社区
•？
开发模式 发展状况
城市社区型
综合型
主题型
•？
发展潜力
目前配套成熟， 近三年开始起 但档次低端，环 目前配套成熟， 目前一期已成规 步，目前配套缺 境杂乱，生态环 富有活力。但功 模，相应配套不足， 目前尚未开发， 远离城市、生 能混杂，环境较 乏。 境有待改善。 功能单一，公共性 态需要修复。 差。 差。 完善公共配套， 结合规划，整 三亚五大名湾 提升活力，未来 治公共空间，提 旅游商服发展 二期发展潜力较大， 中唯一的处女 的主题休闲度假 升环境品质，未 潜力较大，未来 未来的主题型高端 地，发展潜力 区。 来国际一流的旅 的国际性旅游休 休闲度假区。 巨大 闲综合区。 游服务中心。
产业规模：规模最
Homestea d 南卡罗纳州
大，就业人口最多。
发展趋势：休闲经
济在旅游产业体系中 将会占据首位。
夏威夷 佛罗里达 加利福利亚 美国人对度假地的位置的偏好情况*
度假地 百分率 海边 30.8% 湖边 30.1% 山地 26.2% 赤道 9.3% 高尔 夫 5.6% 有吸引力 地区 5.4% 滑雪 4.7% 沙漠 1.5% 其它 8.6%

开发的法则——分区规划不是简单的发展规划。作为
国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发 过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的 法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。

利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入，
本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、 保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平衡多 方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健康持 续开发的主要支点。
模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。
类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产
品，将会深受欢迎。
观光 观光 观光
北京+东北 山东半岛沿海 城市
度假 度假 商务 商务 初期 发展期
六大趋势——三亚旅游度假市场的六大趋势特征
特征1：旅游市场形成规模，旅游方式从纯观光团体消费向 重复购买的度假散客转变，度假会议市场需求日益旺盛。
•度假区家宅散客与旅游团回头率比较
100% 80% 60% 40% 20% 0% 散客回头率 团客回头率
•2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例
2)分区规划编制中的五个问题：

总体定位与定量深化 统筹核心项目功能


统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象
控制与协调各利益主体


2.海棠湾定位
旅游市场需求分析
• 两个需求 • 三个阶段 • 六大趋势
两个需求——世界度假旅游的需求特征
欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海 岸带是美国度假区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假 目的地的第一选择
47% 53% 散客 团队
散客度假
散客度假
29%
71%
旅行团
现状 后期
旅行团
回头客
新游客
•度假区家宅散客比例变化
•2006年春节黄金周三亚接待新老游客比例
六大趋势——旅游度假客户特征
特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显， 但近几年旺淡季趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。

理想入 住率
现状入 住率
春季 春节 春季 95% 90% 初夏 50%
夏季 五一 70% 夏季 45%
冬季 秋季 85% 十一 秋季 80% 75% 夏季 暑假 夏季 50% 45% 盛夏 酷暑 40% 30%

近几年增加温泉、 高尔夫、会议组 织、夏季团队游 推广淡季旅游市 场有所提升，随 着国内带薪休假 机制的建立与推 广，旺淡季差距 将不断缩小。 像喜来登等高端 五星级酒店淡季 入住率也达到了 60％以上。
三亚海棠湾分区规划 及城市设计

05年5-8月 概念性总体规划国际竞赛 05年8月-06年4月 概念总规综合方案通过 06年5月 06年7月初 06年8月 06年8-10月 06年11月 06年12月 分区规划项目组进入现场 企业开发地界划定\方案确定 向三亚市政府\规委会汇报 评审成果\各单位控制条件确定 向海南省厅汇报\控规展开 最终成果编制\海南规委会汇报
市场格局：从欧美
Bintan 土福湾
为主变成欧洲、亚太、 美洲三足鼎立的态势。
旅游模式：散客旅
游、地区性旅游、中 程旅游将成为主体。
两个需求——国内度假旅游的需求特征
需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。