规划设计部作业指导书

规划设计作业指导书

草案

目录

1. 土地投标（技术）

2. 土地状况调研

3. 编制可行性研究报告

4. 编制设计任务书

5. 建筑方案招标

6. 规划方案报审

7.设计委托

8.建筑设计优化/深化

9.日照分析报告的编制和报送

10.召开扩初设计审批会

11.委托现场地质勘探

12.结构设计优化

13.申办《建设工程规划许可证》

14.施工图内审

15.施工图设计交底

16.楼书及宣传资料制作

17.施工图修改

18.公司内部项目验收

土地投标（技术）

1.作业目的

土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。

2.作业依据

从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。

3．决策岗位总经理：负责土地投标书（技术）的批准和签发。

主管岗位规划设计部经理：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。

主办岗位建筑设计主管：按时完成以下作业描述中各节点作业。

4．紧前工作条件

已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。5．作业描述

5.1 编制工作进度计划

因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。

5.2 委托概念方案设计

主办岗位按照项目的规模和特点联系设计单位委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。

5.3 编写设计任务书草稿

详见作业指导书《编制设计任务书》。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。

5.4概念方案的设计成果

必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为：

5.4.1 规划设计成果：

A3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。

5.4.2 规划内容与深度

规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。

规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。

小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2006）及地方版标准要求为小区配置。

表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。

5.5 内部评选

方案资料收全后，本主办岗位立即组织内部评选，会议由规划设计部主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由总经理确定首选方案。

5.6签订设计咨询合同

与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同。

5.7 内部审核

本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合规划指标要求，包括规划参数，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。

5.8 资料移交

在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。

5.9 保密责任

本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。

土地状况调研

1.作业目的

取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。

2.作业依据

公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。

3.主管岗位总经理：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。

协管岗位规划设计部经理：熟悉现场内外环境情况及地质情况。

主办岗位建筑设计主管：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。

协办岗位营销策划、前期报建、土建管理：熟悉现场内外环境情况及地质情况。

4.紧前工作条件

已获取相关土地将要招标的信息。

5．作业要求

5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。

5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。

5.3本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。

6．作业描述：

6.1调研外部环境：

6.1.1生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。

6.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。

6.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。

6.1.4建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。

6.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。

6.2调研内部环境：

6.2.1地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。