房地产企业会计核算及涉税事项

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位 的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程 费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程 发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内 公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生 的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
4、开发环节所得税的考虑，
因无销售收入，主要考虑所得税调整事项能否形成时 间性差异，如广告费和宣传费、招待费等。
5、开发环节土地增值税的考虑，利息资本化问题。
《关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和 政府性基金归集方向的通知》（苏地税函〔2011〕81 号）
三、房地产企业开发项目达到预售及完工 转收入环节-房地产收入
房地产企业涉税事项及会计核算
按照房地产开发企业开发过程中的会计核算 逐步讲解，其中穿插涉及的所有税收问题。
一、房地产企业设立环节-期间费用 二、房地产企业开发环节-开发成本
三、房地产企业开发项目达到预售及完工转收 入环节-房地产收入
一、房地产企业设立环节-期间费用
（一）、期间费用会计核算内容： 管理费用、营业费用、财务费用
《江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于企业所 得税若干税务事项衔接问题的通知》的通知江苏省国 家税务局》（苏国税函[2009]85号 ）
四、对2008年1月1日以后发生的开办费金额在50万 元以下的可一次性扣除，50万元（含）以上的在不短 于三年的期限内均匀扣除。对2008年1月1日以前未摊 销完的开办费，未摊销金额在50万元以下的，可一次 性扣除；50万元（含）以上的按三年减去已摊销年限 后的剩余年限均匀扣除。
（二）开发环节涉税事项
1、取得土地使用权所支付的金额印花税 2、施工过程中印花税， 3、土地使用税 4、开发环节所得税的考虑， 5、开发环节土地增值税的考虑，
1、取得土地使用权所支付的金额印花税
《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规 定的通知》（国税发[1991]155号）土地使用权出让、 转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证， 不贴印花。
4、利息
是否资本化问题？对以后土地增值税可能有影 响。
二、房地产企业开发环节-开发成本
（一）会计核算 1、取得土地使用权所支付的金额 2、开发土地和新建房及配套设施 （1）、土地征用及拆迁补偿费 （2）、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 （4）、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费用
（二）、主要涉税问题 1、注册资本交纳印花税按0.05%计算。
2、关于开（筹）办费的处理
《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项 衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）
新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费 用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣 除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处 理规定处理，但一经选定，不得改变。
财政部关于印发《中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则》的通知
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地
使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的
成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房 增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动 力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁 用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、 勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》 （财税[2006]162号）规定对土地使用权出让合同、土 地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。即 2006年开始对于土地使用权出让、转让环节按产权转 移书据按所载金额万分之五贴花。（二○○六年十一 月二十七日）
2、施工过程中印花税，
其中建筑工程施工合同暂时不交，在销售环节 交纳。其他合同按规定交纳。如勘察设计合同 （按收取费用万分之五贴花 ）
6、房产税—自用部分交纳 7、土地使用税—销售前涉及 8、印花税-销售环节及施工环节
1、营业税-预收账款5%
2、城市维护建设税-营业税7%
3、教育费附加—营业税5%
4、土地增值税--预收账款3%、4%
（1）预收环节
所在区域 普通标准住宅以外的住宅 非住宅类房产
省辖市市区
3%
（一）、会计核算 预收账款 开发产品 主营业务收入 主营业务成本 固定资产
（二）、销售环节涉税事项
两个环节 预售环节 竣工后结转收入环节 1、营业税-预收账款5% 2、城市维护建设税-营业税7% 3、教育费附加—营业税5% 4、土地增值税--预收账款3%、4% 5、企业所得税—25%
ຫໍສະໝຸດ Baidu
3、广告费宣传费、招待费、
《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税 务处理问题的公告》（2012年第15号 ）
五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题
企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待 费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并 按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费， 可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税 前扣除。