郊区新城大盘开发模式研究
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➢产品组合 建筑形式多样化的北欧风情产品，别
墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、 街坊多层等多种产品同存。 ➢开发进度
整个项目分8期开发，1-2期于2005年 开盘，主要是独栋别墅及小高层，其他6期 将在未来9年陆续开发。
整理课件8
单纯住宅模式
Central China Real Estate Limited
Central China Real Estate Limited
提纲
一．郊区（新城）大盘概念解读 二．郊区（新城）大盘开发模式全览 三．郊区（新城）大盘开发模式结构
整理课件2
百度文库
一．郊区（新城）大盘概念解读
Central China Real Estate Limited
从环球美食城项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开 发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企 业之分。所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于 项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也 仅是相应属性下的房地产项目。
老社区（养老）、成都世纪城（会展） 华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾
北京星网工业园、普洛斯物流园 北京总部基地
长春汽车新城 绿地盘龙谷文化城
整理课件5
三.郊区（新城）大盘开发模式解构
Central China Real Estate Limited
单纯住宅模式 主题驱动模式 旅游地产模式 传统工业地产模式 总部基地（商务花园）模式 产业整合模式
集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。
整理课件9
主题驱动模式
单纯住宅模式 主题驱动模式 旅游地产模式 传统工业地产模式 总部基地（商务花园）模式 产业整合模式
Central China Real Estate Limited
1、模式概述 随着房地产市场竞争的日益激烈，在经历了单纯的郊区住 宅大盘开发之后，越来越多的郊区（新城）大盘项目开始 引入某一主题，提升项目品质，并实现产品的差异化，增 强对客户的吸引力。 纵观全国，目前运用较多的主题主要有“体育运动主题” 和“教育主题”；此为，也有的项目采用“养老”、“艺 术”、“会展”等主题。所以“体育地产”、“教育地产 ”近年来一度成为业内讨论的焦点。 2、成功因素 ➢适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题 ➢准确的市场细分 ➢体现主题的硬件设施建设先行 ➢注重营造符合项目主题的社区文化 ➢宣传推广紧密围绕主题展开 ➢前期充足的人、财、物力投入
Central China Real Estate Limited
2、典型案例（1）：碧桂园凤凰城
➢项目区位 凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每
天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。 ➢项目规模
项目总占地面积8000余亩。 ➢项目定位
以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。 ➢开发进度
2、典型案例（3）：金地荔湖城
➢项目区位
项目西距广州市区约38公里，北距增城市区约40公里，南距东莞约20公里，至深圳约108公里。
➢项目规模 项目总占地面积4800余亩，是金地集团全国性发展中现有规模最大的项目。
➢项目定位 金地荔湖城运用“新城市主义”，包括多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等，形成以居住为主，
大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的， 这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。 ➢合理的开发周期与分区计划
由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此 合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。 ➢土地政策环境宽松 ➢虽然地处城市外围，但交通相对便利
整理课件6
单纯住宅模式
另外，需要说明的是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万 平方米，建筑面积30万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广。
区位 城市郊区/新城区/开发区
规模 至少2000亩以上
性质 房地产开发项目
外延 包括但不局限于住宅大盘
郊区（新城）大盘
整理课件3
1.房地产大盘发展历程
Central China Real Estate Limited
➢房地产业一路高 歌猛进，土地市场 也非常红火，地产 商大规模圈地，大 盘在与政府的博弈 中震荡增长。
➢地产 冬天到 来，土 地成为 负担， 土地出 现流拍 ，大盘 产生速 度明显 下降。
➢为应对宏观 经济的下行 压力，国家 级各级政府 鼓励投资， 原本沉寂的 大盘项目又 开始出现。
2001年
2005年
➢2001年 之前大 盘数量 较少， 增长速 度不快 。
大盘 发展
➢城市化进程加快， 城市外延迅速扩大， 住宅大盘发展迅速；
➢一批民营大型房地 产企业成长起来，催 生了很多大盘（如万 科、碧桂园）；
➢国企改革进一步深 化，大量政府背景房 企出现，也催生了很 多大盘（如上实、华 侨城、张江高科）。
➢国家对土地利用 控制趋严，出台一 系列宏观调控政策 ，控制地产商大规 模圈地，一定程度 上抑制了大盘的产 生。
1、模式概述： 单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物
业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发 一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。
单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步 向复合型、主题化发展。
2、成功因素： ➢功能配比多元化、合理化
以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多 班次，方便项目与外界联系。 ➢发展战略与定位前后一致，协同促进
整个项目自2002年启动，首期开发1146亩，目前已累计开发7年。
整理课件7
单纯住宅模式
Central China Real Estate Limited
典型案例（2）：万科东丽湖
➢ 项目区位 天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区，距离天津市区中心约28公里。 ➢项目规模 项目总占地面积4095亩，是万科地产迄今规模最大的地产开发项目。 ➢项目定位 项目定位于超大型生态新市镇的经典之作，是集居住、商业、教育、度假等功能于一体的大型综合 新城。
2008年 2009年 时期
整理课件4
二.郊区（新城）大盘开发模式全览
Central China Real Estate Limited
开发模式
单纯住宅模式 主题驱动模式
旅游地产模式 传统工业地产模式 总部基地（商务花园）模式
产业整合模式
典型项目
碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城 奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊
墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、 街坊多层等多种产品同存。 ➢开发进度
整个项目分8期开发，1-2期于2005年 开盘，主要是独栋别墅及小高层，其他6期 将在未来9年陆续开发。
整理课件8
单纯住宅模式
Central China Real Estate Limited
Central China Real Estate Limited
提纲
一．郊区（新城）大盘概念解读 二．郊区（新城）大盘开发模式全览 三．郊区（新城）大盘开发模式结构
整理课件2
百度文库
一．郊区（新城）大盘概念解读
Central China Real Estate Limited
从环球美食城项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开 发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企 业之分。所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于 项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也 仅是相应属性下的房地产项目。
老社区（养老）、成都世纪城（会展） 华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾
北京星网工业园、普洛斯物流园 北京总部基地
长春汽车新城 绿地盘龙谷文化城
整理课件5
三.郊区（新城）大盘开发模式解构
Central China Real Estate Limited
单纯住宅模式 主题驱动模式 旅游地产模式 传统工业地产模式 总部基地（商务花园）模式 产业整合模式
集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。
整理课件9
主题驱动模式
单纯住宅模式 主题驱动模式 旅游地产模式 传统工业地产模式 总部基地（商务花园）模式 产业整合模式
Central China Real Estate Limited
1、模式概述 随着房地产市场竞争的日益激烈，在经历了单纯的郊区住 宅大盘开发之后，越来越多的郊区（新城）大盘项目开始 引入某一主题，提升项目品质，并实现产品的差异化，增 强对客户的吸引力。 纵观全国，目前运用较多的主题主要有“体育运动主题” 和“教育主题”；此为，也有的项目采用“养老”、“艺 术”、“会展”等主题。所以“体育地产”、“教育地产 ”近年来一度成为业内讨论的焦点。 2、成功因素 ➢适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题 ➢准确的市场细分 ➢体现主题的硬件设施建设先行 ➢注重营造符合项目主题的社区文化 ➢宣传推广紧密围绕主题展开 ➢前期充足的人、财、物力投入
Central China Real Estate Limited
2、典型案例（1）：碧桂园凤凰城
➢项目区位 凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每
天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。 ➢项目规模
项目总占地面积8000余亩。 ➢项目定位
以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。 ➢开发进度
2、典型案例（3）：金地荔湖城
➢项目区位
项目西距广州市区约38公里，北距增城市区约40公里，南距东莞约20公里，至深圳约108公里。
➢项目规模 项目总占地面积4800余亩，是金地集团全国性发展中现有规模最大的项目。
➢项目定位 金地荔湖城运用“新城市主义”，包括多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等，形成以居住为主，
大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的， 这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。 ➢合理的开发周期与分区计划
由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此 合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。 ➢土地政策环境宽松 ➢虽然地处城市外围，但交通相对便利
整理课件6
单纯住宅模式
另外，需要说明的是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万 平方米，建筑面积30万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广。
区位 城市郊区/新城区/开发区
规模 至少2000亩以上
性质 房地产开发项目
外延 包括但不局限于住宅大盘
郊区（新城）大盘
整理课件3
1.房地产大盘发展历程
Central China Real Estate Limited
➢房地产业一路高 歌猛进，土地市场 也非常红火，地产 商大规模圈地，大 盘在与政府的博弈 中震荡增长。
➢地产 冬天到 来，土 地成为 负担， 土地出 现流拍 ，大盘 产生速 度明显 下降。
➢为应对宏观 经济的下行 压力，国家 级各级政府 鼓励投资， 原本沉寂的 大盘项目又 开始出现。
2001年
2005年
➢2001年 之前大 盘数量 较少， 增长速 度不快 。
大盘 发展
➢城市化进程加快， 城市外延迅速扩大， 住宅大盘发展迅速；
➢一批民营大型房地 产企业成长起来，催 生了很多大盘（如万 科、碧桂园）；
➢国企改革进一步深 化，大量政府背景房 企出现，也催生了很 多大盘（如上实、华 侨城、张江高科）。
➢国家对土地利用 控制趋严，出台一 系列宏观调控政策 ，控制地产商大规 模圈地，一定程度 上抑制了大盘的产 生。
1、模式概述： 单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物
业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发 一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。
单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步 向复合型、主题化发展。
2、成功因素： ➢功能配比多元化、合理化
以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多 班次，方便项目与外界联系。 ➢发展战略与定位前后一致，协同促进
整个项目自2002年启动，首期开发1146亩，目前已累计开发7年。
整理课件7
单纯住宅模式
Central China Real Estate Limited
典型案例（2）：万科东丽湖
➢ 项目区位 天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区，距离天津市区中心约28公里。 ➢项目规模 项目总占地面积4095亩，是万科地产迄今规模最大的地产开发项目。 ➢项目定位 项目定位于超大型生态新市镇的经典之作，是集居住、商业、教育、度假等功能于一体的大型综合 新城。
2008年 2009年 时期
整理课件4
二.郊区（新城）大盘开发模式全览
Central China Real Estate Limited
开发模式
单纯住宅模式 主题驱动模式
旅游地产模式 传统工业地产模式 总部基地（商务花园）模式
产业整合模式
典型项目
碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城 奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊