金地自在城营销策划报告
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66.1 34.68 162.95 230.93 870.09 38.12 36.31 61.13 170.79 60.69 34.98 215.58 252.49
2007年 860 28.14 35.1 30.38 97.98 62.13 27.49
239.66 338.24 980.70
47.2 45.6 38.5 142 83 38.6 261 325
➢ 08年市场成交量将跌至 04年之前水平。
➢
•1.1.2市场趋势－“调控期”中河西板块市场走势
•河西板块商品住宅市场走势
➢ 分析： ➢ 1、河西目前无新开大盘，主要在售为前期
的尾盘或延续项目，这些项目无主动向下 “跳水”动力。
➢ 2、以“奥体”为核心的河西板块日益走向 成熟，加之与主城的距离与交通优势，市 场整体向好发展。
99.81
132.56
结论：江北、江宁、河西三大板块将是未来市场供求的
253.98
主要区域;整体市场“供大于求”的矛盾将会显现。
9.3
7.97
20.51
43.22
15.52
4.8
75.56
77.1
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
2007年的市场热潮，是以对主城区（包括河西）的追捧抢 购推动发展的。
•2004-2008年各板块成交面积份额
江北市场的超高速发展,完全由板块内的5个大盘 项目所推动 虽然江北板块供应巨大,并且整体绝对价格市场最 低,但85%以上的成交面积集中在5个大盘项目内； 江北的大盘营销,代表南京大盘营销的最高市场水 平。
河西、江宁、江北是南京大盘营销的主战场 一般大盘，与这三个板块关联越密切，其成功的 可能越大；反之亦然； 除地缘性消费，江宁、江北较集中的是南京的经 济型刚性消费需求，河西集中的是城市一次改善型 消费。
2008年
江39宁6.2板9 块在南京整体市场这一轮的快速发展中,表现出了 18非.5 常稳健的发展态势，市场逐渐走向成熟，未来将会 8.4是3 本项目最主要的竞争区域。
36.83
61.63
受07年市场火爆的刺激，08年以来，各板块推案量明显 31.加06大，供大于求的市场压力在加大。由于市场发生了 7.4急7 剧的变化，未来供大于求的市场趋势将会持续。
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
主城供应量迅速下降，价格急速拉升。 造成主城客户被迫出城，支撑江宁、江北等外围板块急 速放量。 主城区价格的飙升成为整个市场活跃的第一推力； 江宁、江北、河西成为拉动南京楼市的三股持续动力 ； 江宁、江北与河西三分天下；
•江北板块
•南京板块分布格局
➢ 4、未来江北区域的价格变化，江宁板块的 量价走势将是一个核心的影响因素。
➢ 5、年底业绩冲刺也是板块近期价格走势的 主要变量。
➢ 结论：江北板块与本案并不构成直接竞争 ，但自04年由陌生板块的成功入市，到今 天大盘扎堆大手笔运营，相关经验值得借 鉴.
•1.1.2市场趋势－“调控期”中江宁板块市场走势
➢ 3、08年开盘的万科“金域缇香”是目前板 块内近期价格走势的主要“不安定”因素 ；
➢ 4、08年底至09年年中，120万方的“万达 广场”和70万方的“仁恒江湾城”将陆续 开盘，尤其是位于奥体的“仁恒江湾城” ，预计精装均价将不低于万科“金域缇香 ”的价格标准，将进一步稳定该板块的整 体均价 .
•板桥 板块
•城北 板块
•河 西板 块
•城南 板块
•城中 板块
•城东 板块
•仙林 板块
•江宁板块
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
住宅供应面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
住宅成交面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
在2007年的市场热潮中，江北价格出现非理性增长。江 宁由于严格限价政策，价格涨幅相对较小。
•江北板块
•南京板块分布格局
•板桥 板块
•城北 板块
Hale Waihona Puke Baidu
•河 西板 块
•城南 板块
•城中 板块
•城东 板块
•仙林 板块
•江宁板块
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
04—07年，河西、江宁、江北三板块累计占南京 市场总成交面积的69.5% 07年,河西、江宁、江北三板块成交面积占比分 别为：14.5%、26.5%和33%。
金地自在城营销策划报 告
2020年4月21日星期二
•目 录
•第一章 •市场研究 •第二章 •项目分析 •第三章 •目标客户分析 •第四章 •项目竞争态势分析 •第五章 •营销推广策略 •第六章 •项目销售策略
•第一章
•市场研究
•1.1 房地产宏观市场分析 •1.2 区域市场分析 •1.3 区域典型项目分析
2005年 790.44 21.04
46.2 48,84 179.79 59.99 28.74 195.49 210.35 685.51
49 38.33 53.87 127.47 50.46 12.23 177.96 176.19
2006年 686.76 39.59 29.55 31.77 91.19
➢ “该来的早晚要来”。 除了城墙内的主城区和河西板块 仍将保持相对的价格稳定，但继续“缩量”已不可避免。 其余所有板块内的项目价格，在08年年底均将有所反应。
➢ “明年年中市场价格将回复相对稳定”。 直接的影响还 在于：1、压缩了品牌开发商的“溢价空间”。
•1.1.2市场趋势－“调控期”3大“人气板块”的表现及市场整体走 势
➢ 分析： ➢ 自08年3月，市场完全
转向观望，供销比急速 攀升。 ➢ 08年1－7月全市住宅成 交量为254万平方米， 同比降幅超过50％，市 场转入“调控期”。
➢ 结论：08全年销量可能 在500万平米左右，总 体将比07年下跌50%左 右。
•1.1.2市场趋势－“调控期”中江北板块市场走势
•江北板块商品住宅市场走势
➢ 分析： ➢ 1、江北板块08年前七个月成交量同比降幅
超过了40%,在供应量并没有大幅萎缩的情 况下,板块市场供求矛盾进一步被拉大.
➢ 2、江北主要大盘项目的地价均在16—22万 /亩，刚性成本较低.
➢ 3、经过一轮价格搏奕，江北市场目前在 4000元均价达成阶段性平衡.
2007年 860 28.14 35.1 30.38 97.98 62.13 27.49
239.66 338.24 980.70
47.2 45.6 38.5 142 83 38.6 261 325
➢ 08年市场成交量将跌至 04年之前水平。
➢
•1.1.2市场趋势－“调控期”中河西板块市场走势
•河西板块商品住宅市场走势
➢ 分析： ➢ 1、河西目前无新开大盘，主要在售为前期
的尾盘或延续项目，这些项目无主动向下 “跳水”动力。
➢ 2、以“奥体”为核心的河西板块日益走向 成熟，加之与主城的距离与交通优势，市 场整体向好发展。
99.81
132.56
结论：江北、江宁、河西三大板块将是未来市场供求的
253.98
主要区域;整体市场“供大于求”的矛盾将会显现。
9.3
7.97
20.51
43.22
15.52
4.8
75.56
77.1
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
2007年的市场热潮，是以对主城区（包括河西）的追捧抢 购推动发展的。
•2004-2008年各板块成交面积份额
江北市场的超高速发展,完全由板块内的5个大盘 项目所推动 虽然江北板块供应巨大,并且整体绝对价格市场最 低,但85%以上的成交面积集中在5个大盘项目内； 江北的大盘营销,代表南京大盘营销的最高市场水 平。
河西、江宁、江北是南京大盘营销的主战场 一般大盘，与这三个板块关联越密切，其成功的 可能越大；反之亦然； 除地缘性消费，江宁、江北较集中的是南京的经 济型刚性消费需求，河西集中的是城市一次改善型 消费。
2008年
江39宁6.2板9 块在南京整体市场这一轮的快速发展中,表现出了 18非.5 常稳健的发展态势，市场逐渐走向成熟，未来将会 8.4是3 本项目最主要的竞争区域。
36.83
61.63
受07年市场火爆的刺激，08年以来，各板块推案量明显 31.加06大，供大于求的市场压力在加大。由于市场发生了 7.4急7 剧的变化，未来供大于求的市场趋势将会持续。
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
主城供应量迅速下降，价格急速拉升。 造成主城客户被迫出城，支撑江宁、江北等外围板块急 速放量。 主城区价格的飙升成为整个市场活跃的第一推力； 江宁、江北、河西成为拉动南京楼市的三股持续动力 ； 江宁、江北与河西三分天下；
•江北板块
•南京板块分布格局
➢ 4、未来江北区域的价格变化，江宁板块的 量价走势将是一个核心的影响因素。
➢ 5、年底业绩冲刺也是板块近期价格走势的 主要变量。
➢ 结论：江北板块与本案并不构成直接竞争 ，但自04年由陌生板块的成功入市，到今 天大盘扎堆大手笔运营，相关经验值得借 鉴.
•1.1.2市场趋势－“调控期”中江宁板块市场走势
➢ 3、08年开盘的万科“金域缇香”是目前板 块内近期价格走势的主要“不安定”因素 ；
➢ 4、08年底至09年年中，120万方的“万达 广场”和70万方的“仁恒江湾城”将陆续 开盘，尤其是位于奥体的“仁恒江湾城” ，预计精装均价将不低于万科“金域缇香 ”的价格标准，将进一步稳定该板块的整 体均价 .
•板桥 板块
•城北 板块
•河 西板 块
•城南 板块
•城中 板块
•城东 板块
•仙林 板块
•江宁板块
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
住宅供应面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
住宅成交面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
在2007年的市场热潮中，江北价格出现非理性增长。江 宁由于严格限价政策，价格涨幅相对较小。
•江北板块
•南京板块分布格局
•板桥 板块
•城北 板块
Hale Waihona Puke Baidu
•河 西板 块
•城南 板块
•城中 板块
•城东 板块
•仙林 板块
•江宁板块
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
04—07年，河西、江宁、江北三板块累计占南京 市场总成交面积的69.5% 07年,河西、江宁、江北三板块成交面积占比分 别为：14.5%、26.5%和33%。
金地自在城营销策划报 告
2020年4月21日星期二
•目 录
•第一章 •市场研究 •第二章 •项目分析 •第三章 •目标客户分析 •第四章 •项目竞争态势分析 •第五章 •营销推广策略 •第六章 •项目销售策略
•第一章
•市场研究
•1.1 房地产宏观市场分析 •1.2 区域市场分析 •1.3 区域典型项目分析
2005年 790.44 21.04
46.2 48,84 179.79 59.99 28.74 195.49 210.35 685.51
49 38.33 53.87 127.47 50.46 12.23 177.96 176.19
2006年 686.76 39.59 29.55 31.77 91.19
➢ “该来的早晚要来”。 除了城墙内的主城区和河西板块 仍将保持相对的价格稳定，但继续“缩量”已不可避免。 其余所有板块内的项目价格，在08年年底均将有所反应。
➢ “明年年中市场价格将回复相对稳定”。 直接的影响还 在于：1、压缩了品牌开发商的“溢价空间”。
•1.1.2市场趋势－“调控期”3大“人气板块”的表现及市场整体走 势
➢ 分析： ➢ 自08年3月，市场完全
转向观望，供销比急速 攀升。 ➢ 08年1－7月全市住宅成 交量为254万平方米， 同比降幅超过50％，市 场转入“调控期”。
➢ 结论：08全年销量可能 在500万平米左右，总 体将比07年下跌50%左 右。
•1.1.2市场趋势－“调控期”中江北板块市场走势
•江北板块商品住宅市场走势
➢ 分析： ➢ 1、江北板块08年前七个月成交量同比降幅
超过了40%,在供应量并没有大幅萎缩的情 况下,板块市场供求矛盾进一步被拉大.
➢ 2、江北主要大盘项目的地价均在16—22万 /亩，刚性成本较低.
➢ 3、经过一轮价格搏奕，江北市场目前在 4000元均价达成阶段性平衡.