房地产企业各税种纳税义务时间顺序表
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税根据国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”此项规定所称预收款，包括预收定金。
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为:收到第一笔售房款的当月。
二、城建税、教育费附加、地方教育费附加纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致.三、土地增值税1、预征率根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1。
5%,西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：（一）普通标准住宅预征率为2%。
（二)非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％。
（三）独栋商品住宅预征率为5％。
2、清算条件根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件(一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
房地产各个税种纳税义务时间
一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定;1、先开发票的，为发票开具的当天；2、转让开发产品并收讫销售款的当天；（过程中或者完成后收到款项）（21）书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期；2（2）没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日；2（3）房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同，不构成增值税纳税业务，在其他应付款核算；2（4）销售的期房在未完工期间，尚未移交给购房者，所以未产生增值税真正纳税业务；（增值税纳税业务确认总结：转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务；）二、房地产企业所得税收入确认纳税时间对于现房销售，会计准则和税法规定一致；对于期房销售二者存在差异，预售业务在会计和税法处理上有较大的差异；会计上确认收入时间 :开发的产品完工并移交时税法上确认收入：无论产品是否完工，签订了销售或者预售合同并取得款项，确认为销售未完工开发产品取得收入，按预计毛利率计入当期应纳税所得额；负有所得税的纳税义务；1、一次性全额收款，实际收到款项之日确认收入的实现；2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入；3、按揭销售，按合同约定，首付款按实际收到日期确认，按揭款按贷款办理转账日确认收入实现；委托销售方式的 ;，4(1)支付手续费方式的：收到受托方开具已销开发产品清单日按合同价款确认收入；4（2）收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收入（买断价格或者销售合同价格：）4（3）保底价销售的，收到受托方开具已销开发产品清单日确认收入；（合同价格或者保底价格 +分成）4（4）包销方式销售：包销期内按上述1-3 方式，包销期外按包销价格和付款方式确认收入；完工产品的确认的三个条件：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。
4、房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
2024年度房产税务处理指南与税率表
2024年度房产税务处理指南与税率表本合同目录一览1. 房产税务处理概述1.1 房产税务处理的基本原则1.2 房产税务处理的主要内容1.3 房产税务处理的周期与时间节点2. 房产税的计算与申报2.1 房产税的计税依据2.2 房产税的计算方法2.3 房产税的申报程序与期限3. 土地增值税的计算与申报3.1 土地增值税的计税依据3.2 土地增值税的计算方法3.3 土地增值税的申报程序与期限4. 契税的计算与申报4.1 契税的计税依据4.2 契税的计算方法4.3 契税的申报程序与期限5. 房产交易税费的计算与申报5.1 房产交易税费的计税依据5.2 房产交易税费的计算方法5.3 房产交易税费的申报程序与期限6. 房产税务优惠政策的运用6.1 房产税务优惠政策的基本原则6.2 房产税务优惠政策的适用范围6.3 房产税务优惠政策的申请程序与要求7. 房产税务风险的管理与控制7.1 房产税务风险的识别与评估7.2 房产税务风险的防范措施7.3 房产税务风险的处理程序与要求8. 房产税务合规的检查与审计8.1 房产税务合规的检查内容与方法8.2 房产税务合规的审计程序与期限8.3 房产税务合规的整改措施与要求9. 房产税务信息的披露与报告9.1 房产税务信息的披露内容与形式9.2 房产税务报告的编制要求与提交时间9.3 房产税务信息的保管与使用规定10. 房产税务处理的监督与评估10.1 房产税务处理的监督机制10.2 房产税务处理的评估指标与方法10.3 房产税务处理的改进措施与要求11. 房产税务处理的培训与宣传11.1 房产税务处理的培训内容与方式11.2 房产税务处理的宣传途径与要求11.3 房产税务处理的培训与宣传效果评估12. 房产税务处理的合作与协作12.1 房产税务处理的合作范围与对象12.2 房产税务处理的协作机制与程序12.3 房产税务处理的合作效果评估与奖惩13. 房产税务处理的争议解决13.1 房产税务处理争议的类型与处理原则13.2 房产税务处理争议的解决途径与程序13.3 房产税务处理争议的处理结果与要求14. 房产税务处理的终止与解除14.1 房产税务处理终止的条件与程序14.2 房产税务处理解除的原因与程序14.3 房产税务处理终止与解除后的相关规定第一部分：合同如下：1. 房产税务处理概述1.1 房产税务处理的基本原则1.1.1 公平原则：确保房产税务处理的公平性，对所有房产所有者和使用者一视同仁。
房开企业销售及出租收入纳税义务发生时间
房开企业销售及出租收入纳税义务发生时间一、房屋销售收入1.增值税纳税义务时间根据财税2016【36】号文附件一的第四十五条：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
对应到房屋销售这项应税行为，增值税的纳税义务发生时间主要把握两点：一是发生应税行为，对于销售不动产这个行为来说，有三种行为都可以被认定为发生了应税行为，一是签订了销售合同约定了交付房屋；二是实际交房；三是办理不动产权属变更。
这三个时间点，哪个最先实现，则可以认定为发生了销售不动产的应税行为。
二是收讫销售款项或者取得销售款项凭据。
收讫销售款项很好理解，即买房人支付了购房款。
在买房人未支付全部或部分款项的情况下，由于不动产销售一般都会签订书面合同，就需要根据书面合同确定的付款日期来界定售房人的纳税义务发生时间。
在同时满足条件一和条件二的情况下，售房人需要按照相关规定计算缴纳增值税，否则都只需要作为房地产企业的预收款，按照预征率预缴增值税。
当然，若在这之前开具了正式的销售发票，那就需要按照规定缴纳增值税。
2.土地增值税纳税义务时间根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”因此对房地产开发企业的售房款，在土地增值税清算以前，按照相应的预征率进行预缴，待项目土地增值税清算后再对项目已售部分的土地增值税进行多退少补。
对于项目土地增值税清算后售出的房屋，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条的规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
房产税的纳税义务发生时间是什么
房产税的纳税义务发生时间是什么
【问题】
房产税的频发纳税义务发生时间是什么？
【答案】
1.纳税人主要用于将原有房产用于生产经营，从生产经营之同月
起缴纳房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月同月起缴纳
房产税。
3.纳税人委托施工企业建设项目的房屋，从审定办理验收相关手
续之次月起缴纳房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房
地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴
纳房产税。
7.房地产开发企业自用、出租、承购本企业建造的商品房，自房
屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
8.自2021年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变
化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款计算应截止到房产的实
物或权利状态发生变化的当月末。
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房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
中国房地产开发企业税种表
7
土地增值税
以土地和地上建筑物为征税对象
增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额
应纳税额＝∑（增值额×适用税率）
四级超率累进税率（比例税率）
次月10日
8
城镇土地使用税
以土地为征税对象
实际占用的土地面积
年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)
依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，西安7%
次月10日
10
教育费附加
教育费附加随营业税征收
以营业税等流转税为计税依据
营业税额×适用税率
0.03
次月10日
1.购置房地产要缴纳的税费：1.契税；2.印花税；3.交易手续费。
2.持有房地产要缴纳的税费：1.房产税；2.城镇土地使用税；3.营业税；4.城市维护建设税和教育费附加；5.印花税；6.企业所得税；7.个人所得税。
3.出售房地产应缴纳的税费：1.营业税；2.城市维护建设税和教育费附加；3.土地增值税；4.印花税；5.企业所得税；6.个人所得税；7.交易手续费。
房地产开发企业税种一览表
序号
税种
征税对象
计税依据
计算方法
税率
缴税时间
1
契税
以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。
计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。
应纳税额=计税依据×税率
3--5%
纳税义务开始日为为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税义务发生10日内缴纳。
定额税率（每平方米）西安2.4元/平方米
预售和现房的税收时间
商品房现售和商品房预售两种增值税纳税义务时间（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《物权法》（主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（网签手续）。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。
（二）房地产企业销售期房的增值税纳税义务时间确定根据以上法律文件规定，房地产企业销售期房和现房，必须将商品房预售合同在房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理不动产产权证书就是《中华人民共和国物权法》中的“经依法登记，发生效力”，也是税法中的“发生转让不动产”的证明。
房地产开发工作流程图各阶段涉及主要税种及征税方法
房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。
房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为4%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
房开企业各阶段应纳税种及税率表
房开企业各阶段应纳税种及税率表一、企业设立阶段1、印花税(1) 权利许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证按件贴花5元。
(2) 营业账本，记载资金的账本按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花，其他账簿按件贴花5元。
(3) 产权转移书立，包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按所记载的金额0.5‰贴花。
2、契税(1) 接受以房屋等不动产出资，按照国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%--5%，适用税率缴纳契税。
(2) 以自有房产作股，投入本人独资经营的企业免征契税。
二、获取土地阶段3、印花税(1) 权利许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证、按件贴花5元。
(2) 产权转移书立包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按所载金额的5/万贴花。
4、契税取得土地使用权、按国有土地使用证出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%-5%，适用税率缴纳契税。
5、耕地占用税取得土地使用权，符合耕地条件的土地，按照实际占用耕地面积和适用税率一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不缴纳。
三、开发建设阶段1、城镇土地使用税从取得红线图次月起，按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。
2、印花税签订的各类合同按规定税率0.5‰至1‰计算贴花。
四、转让及销售阶段：1、增值税销售不动产转让土地使用权，一般纳税人适用一般计税方法的税率为11%，房地产老项目选择，适用简易计税方法的征收率为5%。
2、城市维护建设税按照增值税额7%或5%或1%缴纳，不动产所在地为市区的税率为7%，不动产所在地为县城城镇的税率为5%，不动产所在地不在市区，县城城镇的为1%。
3、教育附加税按照增值税税额3%缴纳。
4、地方教育费附加按增值税额的2%缴纳。
5、土地增值税(1) 在项目全部竣工、结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。
(2) 待该项目全部竣工办理结算后进行清算，多退少补。
6、印花税房地产转让或销售合同、按商品房销售合同所记载金额0.5‰缴纳，广告合同按所载金额0.5‰贴花。
2024年房地产企业增值税政策实务总结
2024年房地产企业增值税政策实务总结2024年房地产企业增值税政策在继承前一年政策基础上，通过进一步调整和完善，对于房地产企业的纳税义务和税收优惠规定进行了适度的调整。
以下是对该政策实务的总结：一、增值税纳税义务根据2024年房地产企业增值税政策，对于房地产企业的增值税纳税义务有以下几点要求：1.申报纳税：房地产企业应按月或按季度向税务部门申报纳税。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
2.纳税申报表：房地产企业在申报纳税时需填报《增值税纳税申报表》。
该表格包括销售额、销项税额、进项税额等信息。
3.增值税税率：房地产企业销售商品房适用的增值税税率为5%。
对于其他房地产交易，包括房地产租赁和房地产转让，适用3%的增值税税率。
4.纳税期限：房地产企业应及时缴纳应纳税款项。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
二、税收优惠政策2024年房地产企业增值税政策也对房地产企业享受税收优惠提供了明确的规定，具体如下：1.住房公积金缴存基数扣除：房地产企业可以将其上年度住房公积金缴存基数按2%的比例扣除后再计算应纳税款额。
2.土地增值税抵扣：房地产企业在购买土地时支付的土地增值税可以抵扣其销售商品房所应交纳的增值税。
3.售后服务费扣除：房地产企业在销售商品房后提供的售后服务费用，可以按15%的比例扣除。
4.住宅租金免税：房地产企业出租用于居住的住房，租金收入可以免征增值税。
5.赠予住房免税：房地产企业赠予个人住房的增值部分可以免征增值税。
6.城市基础设施建设奖励：房地产企业参与城市基础设施建设并支付相关费用的，可以获得一定比例的税收奖励。
三、合规管理措施为了监管房地产企业的纳税行为，政府也提出了一些合规管理措施，确保税收稳定和公平。
具体措施如下：1.加强税收征管：税务部门将加大对房地产企业的税务稽查力度，对纳税行为进行监控和核查。
2.信息共享：税务部门与不动产登记部门和土地管理部门之间将加强信息共享，确保房地产企业纳税信息的准确性。
房地产公司税种及交纳时间明细表
税印花税 合同印花税 契税 土地增值税 房产税 土地使用税 残疾人保障金
企业所得税 个人所得税
房地产业所涉及的税种及交纳时间明细表
标准 收入总额的5% 营业税的7% 营业税的3% 营业税的2% 转让房产均要按合同金额贴印花税（万分之五） 按签定合同的万分之三交纳 按土地价款的4%缴纳。 预征率：住宅1％商业2％，待项目竣工后按土地增值税清算办法多退少补 从租计征：税率为12％;从价计证：房产原价70%余值的1.2％ 按土地面积每年12元/平米 （上年单位在职职工平均人数×1.5%－在职残疾人职工数）× 上年平均工资 在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率10％分季计算出当 期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发 产品结算计税成本后再行调整。 按照工资薪金的超额累进税率由企业代扣代缴
细表
交纳时间 次月15日前 次月15日前 次月15日前 次月15日前 次月15日前 签定合同的次月15日前 在购土地时 预交时次月15日前 从租开具发票缴纳、从价每年7、10月份 每季度首月 每年7月 季度预交每季首月15日前预缴上季度， 次年五月份前年度汇算 次月7日前
房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法
房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产开发工作流程涉及多种税种和征税方法，下面分阶段分析并介绍主要税种和征税方法，以便更好地理解和应用。
阶段一：规划和项目准备该阶段主要涉及的税种和征税方法为：1. 城市规划税城市规划税是指按照国家规定征收的一种地方税，主要用于城市规划、市政设施建设等方面的投资。
在规划与项目准备阶段，企业可能需要向地方政府缴纳城市规划税。
2. 土地增值税土地增值税是指在土地使用权有价值的情况下，以土地增值为征税对象的一种税费。
在规划与项目准备阶段，企业可能需要向地方政府缴纳土地增值税。
阶段二：建设和销售前期该阶段主要涉及的税种和征税方法为：1. 城镇土地使用税城镇土地使用税是指在市区和城镇地区内使用土地和房屋的单位和个人应缴纳的税费。
在房地产开发企业在建设房屋时，可能需要向地方政府缴纳城镇土地使用税。
2. 城镇土地登记费城镇土地登记费是指在建设房屋时，为了登记土地使用权而向地方政府缴纳的费用。
3. 印花税印花税是指在销售房屋或转移所有权时，为了证明交易合法性而向税务机关缴纳的税费。
在销售前期，房地产开发企业需要向税务机关缴纳印花税。
4. 转让土地使用权所得税转让土地使用权所得税是指在转让土地使用权时，根据转让价款和土地取得成本之差计算的税费。
在房地产开发企业向购房者销售房屋时，可能需要向税务机关缴纳转让土地使用权所得税。
阶段三：销售和交付该阶段主要涉及的税种和征税方法为：1. 增值税增值税是指按照增值税法规定，对销售货物、提供服务和向进口货物征税的税种。
在房地产开发企业向购房者销售房屋时，需要向税务机关缴纳增值税。
2. 房产税房产税是指按照国家规定征收的税费，主要用于对城市和农村居民住房进行征税。
在交付房屋时，房地产开发企业和房屋所有者需要向税务机关缴纳房产税。
3. 印花税在交付房屋时，房地产开发企业需要向税务机关缴纳印花税，以证明房屋所有权的转移合法性。
4. 城镇土地使用税在购房者开始使用房屋之后，需要向地方政府缴纳城镇土地使用税。
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题【税收筹划技巧方案实务】
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题【税收筹划，税务筹划技巧
方案实务】
一、一次性收全款方式销售自行开发的商品房：合同约定：收款方式为一次性；约定交房日期。
一次性收全款计入预收账款。
问以上行为是否属于预收款并按3%税率预缴税款，并按税率为不征税开具发票？何时开具适用税率发票？
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十五条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。
根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。
房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预
收款，按照规定预缴增值税。
如果未到合同约定交房日期，也未实际交房，即纳税义务发生之前收取的预收款应按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。
一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％
同时，按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，纳税人应选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
待纳税义务发生时间时，可按照相关规定开具适用税率或者征收率的增值税发票。
现行21个税费种纳税义务发生时间全汇集
现行21个税费种纳税义务发生时间全汇集本文汇集了增值税、消费税、企业所得税、个人所得税、车船税、车辆购置税、耕地占用税、资源税、契税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、烟叶税、关税、环保税、土地增值税、船舶吨税、教育费附加、地方教育附加、文化事业建设费等21个税种的纳税义务发生时间。
增值税一、基本规定增值税纳税义务发生时间：（一）发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
（二）进口货物，为报关进口的当天。
增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
政策依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》二、销售货物（一）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；自2011年8月1日起，纳税人生产经营活动中采取直接收款方式销售货物，已将货物移送对方并暂估销售收入入账，但既未取得销售款或取得索取销售款凭据也未开具销售发票的，其增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
（二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；（三）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；（五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。
未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；（六）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。
政策依据：1、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》2、《国家税务总局关于增值税纳税义务发生时间有关问题的公告》（国家税务总局公告2011年第40号）三、销售劳务销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天。
房地产开发各阶段税收情况表
精心整理
房地产开发各阶段税收情况表
1.土地增值税的税率
??土地增值税实行四级超额累进税率。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%~100%的部分，税率为40%；超过100%~200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。
2.土地增值税的计税依据和税额计算
精心整理
（1）土地增值税的计税依据。
???土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。
增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额。
扣除项目金额包括以下几个部分： ①取得土地使用权所支付的金额；
②开发土地和新建房及配套设施的成本；
③开发土地和新建房及配套设施的费用按规定比例计算扣除，或者旧房及建筑物的评估价格； ④与转让房地产有关的税金； ⑤财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税的税额计算。
×5%； ×15%；。
3.4.（1（2（3。
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房地产企业各税种纳税义务时间顺序表营业税
根据国税函发[1995]156 号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
此项规定所称预收款，包括预收定金。
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为：收到第一笔售房款的当月。
城建税、教育费附加、地方教育费附加
纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致
三、土地增值税
1、预征率
根据国税发[ 2010] 53 号国家税务总局关于加强土地增值税
征管工作的通知：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得
低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率
（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：
（一）普通标准住宅预征率为2%。
（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。
（三）独栋商品住宅预征率为5%。
2、清算条件
根据国税发〔2006〕187 号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清
算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，
但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
故房地产企业，土地增值税的纳税义务发生开始时间为：收到
四、契税
根据国务院令第224 号中华人民共和国契税暂行条
例：
第七条契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地,房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地,房屋权属转移合同性质凭证的当天。
第八条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地,房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款.
故房地产企业，契税的纳税义务发生开始时间为：为纳税人签订土地,房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地,房屋权属转移合同性质凭证的当天。
房地产企业一般常规操作为在办理土地产权证前交纳契税，但有一定税收风险。
五、土地使用税
根据财税[2006]186 号财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知：二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
故房地产企业，土地使用税的纳税义务发生开始时间为：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
重庆地区按渝地税发【2011 】111 号重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税有关政策问题的通知执行：一、关于纳税义务起始时间房地产开发企业通过出让等方式，从土地行政主管部门取得的土地，城镇土地使用税纳税义务起始时间，按“实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先” 的原则确定。
房地产开发企业通过转让等方式从其他纳税人取得的土地，城镇土地使用税纳税义务起始时间，按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186 号）第二条的规定执行。
五、印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定：应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。
《中华人民共和国印花税暂
行条例施行细则》第十四条条例第七条所说的书立或者领受时
贴花，是指在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和
证照的领受时贴花。
印花税实行自报自缴，如果发生应缴纳印花税行为时，应按上述规定自行贴花。
六、企业所得税
根据国税发〔2009 〕31 号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于
10% 。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3% 。
根据重庆市国家税务局公告[2011] 第4 号重庆市国家税务局关于调整房地产开发经营业务企业计税毛利率和核定应税所得率的公告：一、对房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按以
下规定执行：
（一）开发项目位于渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、高新技术开发区、经济技术开发区、北部新区，其计税毛利率为20% 。
（原来是15% ）（二）开发项目位于除上述地区以外的区县的，其计税毛利率为15%。
（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率为3%。
根据国税发〔2009 〕31 号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入, 应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
根据国税发〔2009 〕31 号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
故房地产企业，企业所得税的纳税义务发生开始时间为：开始预售并收到房款后的当季度应按预计毛利率进行季度企业所得税的申报，待项目达到完工条件后，再进行结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
以上仅供参考
张庆
重庆德瑞税务师事务所。