房地产销售PPT课件
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12
房地产贷款
1 商业商品房贷款
（3）贷款期限和额度
① 个人贷款期限≤30年，贷款额不超过房款70% ② 法人贷款期限≤3年，贷款额不超过房款50%
（4）贷款申请所需资料
① 职业和收入证明 ② 购房合同或意向书等有关证明材料 ③占房价款30%的首期付款证明及其它材料 ④ 贷款人户口本、身份证或其它有效居留证件
11
房地产贷款
1 商业商品房贷款
（1）贷款对象
① 年满18岁具有完全民事行为能力的当地居民 和非当地居民，包括外籍人士。
② 当地注册具备法人资格的企事业单位
（2）贷款条件
① 合法稳定的收入和偿还贷款的能力 ② 签订预售或买卖合同，或提供产权证 ③ 已支付购房首期款 ④ 同意将已购房产抵押，并办理抵押登记和保险
13
房地产贷款
2 公积金贷款
（1）贷款条件
① 具备当地城镇常住户口或有当地居住证； ② 连续缴纳公积金≥6个月，或累计缴纳≥2年； ③ 合法稳定的收入和偿还贷款的能力； ④ 签订预售或买卖合同或有土地证等必要文件； ⑤ 拥有相当于购、建住房一定比例的自筹资金； ⑥ 同意办理房产抵押登记和担保或保险； ⑦ 申请人应为购买或自建住房的产权人或翻建、 大修私房的产权人或共有人。
（1）土地使用权证
21
销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
（2）建设用地规划许可证
22
销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
（3）建设工程规划许可证
23
销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
（4）施工许可证
24
销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
（5）商品房预售许可证
♠ 取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建
17
贷款计算
李某是首次置业者，打算通过商业贷款购 买房产，房价为100万元，建筑面积为120平方 米。李某按最高限额贷款，期限为20年。当地 的贷款年利率为6%。其中1.005240 = 3.3102
① 若李某选择等额本息还款方式，则他每 月需还多少钱，需偿还本息共多少？
② 若李某选择等额本金还款方式，则他第 一个月和最后一个月的还款额是多少？
房地产贷款
3 贷款偿还方式
（3）等本付息还款（等额本金还款）
即贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一
交易日至本次还款日之间的利息的一种还款方式。
Pm = P / Nm It = [ P – Pm（t – 1）] × Rm PIt = Pm + It
Pm ——每月还款额 P ——贷款额
Nm ——贷款总月数 Rm ——月利率 It ——第t月偿还利息额
15
房地产贷款
3 贷款偿还方式
（1）到期一次还本付息
一年期以内（包括一年）的个人住房贷款多采用此
种方式
（2）等额本息还款
借款人在贷款期限内将贷款的本金和利息之和按
月等额还款的一种方式。
MPR(1m(R1m)NRmm)N1m
M ——每月还款额 P ——贷款额 Rm ——月利率 Nm ——贷款总月数
16
论价
锁定房源销 控
再入座进行 实质性谈判
4
销售人员的基本准则
1
谨守职业操守
2
பைடு நூலகம்
守时原则
3
遵守企业规章
4
保密原则
5
衣着整齐得体
5
房屋面积计算
房屋建筑面积 亦称“房屋展开面积”，是房屋各层 建筑面积的总和。
按房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积计算。
使用面积：即房屋户内全部可供使用 的面积，按房屋内墙水平投影计算。
设工程规划许可证和施工许可证
14
房地产贷款
2 公积金贷款
（2）最高贷款额度
① 最高贷款成数不超过八成。 ② 个人申请最高限额为50万元，家庭为80万元。
（3）贷款申请所需资料
① 贷款人户口本、身份证或其它有效居留证件 ② 职业和收入证明、单位证明 ③ 购房合同或意向书等有关证明材料 ④ 占房价款30%的首期付款证明及其它材料
第五部分
房地产销售
1
整体 概述
一 请在这里输入您的主要叙述内容
二
请在这里输入您的主要 叙述内容
三 请在这里输入您的主要叙述内容
2
房地产销售
房地产销售概述
3
迎客
寒暄、入座
借用模型介 绍项目
了解客户情况，如年龄、职业、家庭状 逼确况定认、并房现再源住次区域、购买签动送单机客收和款能力、喜带看好样等板。房
5015元
6416.67元 2931.25元
18
交易税费
@ 营业税 @ 契税 @ 所得税（企业与个人） @ 印花税 @ 预告登记费和他项登记费 @ 交易手续费和登记费、工本费 @ 贷款手续费、评估费和代理费 @ 住宅专项维修资金
19
房地产销售
房地产销售准备
20
销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
该套房子的分摊面积各为多少？
2 现有一栋商住楼，总建筑面积为10000m2，
其中30%为商业，70%为住宅。根据测量，该
商住楼的实用率为75%，现有套商业用房，面
积为150m2，请计算该商业用房的分摊公共面积
为多少？
37.5m2
50m2 10
房屋产权登记
➢ 房屋总登记 ➢ 房屋初始登记 ➢ 房屋转移登记 ➢ 房屋变更登记 ➢ 房屋他项权利登记 ➢ 房屋注销登记
建筑面积
辅助面积：挑廊、地下室、室外楼梯 等辅助设施的面积。
结构面积：墙、柱等结构构造面积。
6
房屋面积计算
产权面积 :产权主依法拥有房屋所有权的建 筑面积，由县级房地产行政主管部门登记确认。 共有面积 :指由多个产权主共同占有或共同 使用的建筑面积。 占地面积 :指房屋底层外墙外围水平面积， 包括柱、廊、门、阳台。
2 多功能综合楼各套分摊公共面积 总分摊系数 = 共有建筑面积÷总建筑面积 各功能区分摊面积 = 各功能区建筑面积×总分摊系数 各区各套分摊系数 = 各区分摊面积÷各区总套内面积 各区各套分摊面积 = 各区各套建筑面积÷各区各套分摊
系数 9
1 某建筑面积为10000m2，各套内面积和为
8000m2。现有一套面积为150m2的房子，请问
7
房屋面积计算原则
1
具有上盖和围护物
2
层高大于（含）2.2米
3 为结构牢固的永久性建筑
4 可作为人们生产生活的场所
层高：房屋上下两层楼面、楼面至地面或楼面至顶面 的垂直距离。
8
分摊面积的计算
1 多层共住有宅面各积套= 分总建摊筑公面共积面积– 套内建筑面积 – 独立销 售分或摊出系租数的= 地共上有或建地筑下面室积面÷套积内面积之和 各套分摊面积 = 各套内建筑面积×分摊系数
房地产贷款
1 商业商品房贷款
（3）贷款期限和额度
① 个人贷款期限≤30年，贷款额不超过房款70% ② 法人贷款期限≤3年，贷款额不超过房款50%
（4）贷款申请所需资料
① 职业和收入证明 ② 购房合同或意向书等有关证明材料 ③占房价款30%的首期付款证明及其它材料 ④ 贷款人户口本、身份证或其它有效居留证件
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房地产贷款
1 商业商品房贷款
（1）贷款对象
① 年满18岁具有完全民事行为能力的当地居民 和非当地居民，包括外籍人士。
② 当地注册具备法人资格的企事业单位
（2）贷款条件
① 合法稳定的收入和偿还贷款的能力 ② 签订预售或买卖合同，或提供产权证 ③ 已支付购房首期款 ④ 同意将已购房产抵押，并办理抵押登记和保险
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房地产贷款
2 公积金贷款
（1）贷款条件
① 具备当地城镇常住户口或有当地居住证； ② 连续缴纳公积金≥6个月，或累计缴纳≥2年； ③ 合法稳定的收入和偿还贷款的能力； ④ 签订预售或买卖合同或有土地证等必要文件； ⑤ 拥有相当于购、建住房一定比例的自筹资金； ⑥ 同意办理房产抵押登记和担保或保险； ⑦ 申请人应为购买或自建住房的产权人或翻建、 大修私房的产权人或共有人。
（1）土地使用权证
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销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
（2）建设用地规划许可证
22
销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
（3）建设工程规划许可证
23
销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
（4）施工许可证
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销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
（5）商品房预售许可证
♠ 取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建
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贷款计算
李某是首次置业者，打算通过商业贷款购 买房产，房价为100万元，建筑面积为120平方 米。李某按最高限额贷款，期限为20年。当地 的贷款年利率为6%。其中1.005240 = 3.3102
① 若李某选择等额本息还款方式，则他每 月需还多少钱，需偿还本息共多少？
② 若李某选择等额本金还款方式，则他第 一个月和最后一个月的还款额是多少？
房地产贷款
3 贷款偿还方式
（3）等本付息还款（等额本金还款）
即贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一
交易日至本次还款日之间的利息的一种还款方式。
Pm = P / Nm It = [ P – Pm（t – 1）] × Rm PIt = Pm + It
Pm ——每月还款额 P ——贷款额
Nm ——贷款总月数 Rm ——月利率 It ——第t月偿还利息额
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房地产贷款
3 贷款偿还方式
（1）到期一次还本付息
一年期以内（包括一年）的个人住房贷款多采用此
种方式
（2）等额本息还款
借款人在贷款期限内将贷款的本金和利息之和按
月等额还款的一种方式。
MPR(1m(R1m)NRmm)N1m
M ——每月还款额 P ——贷款额 Rm ——月利率 Nm ——贷款总月数
16
论价
锁定房源销 控
再入座进行 实质性谈判
4
销售人员的基本准则
1
谨守职业操守
2
பைடு நூலகம்
守时原则
3
遵守企业规章
4
保密原则
5
衣着整齐得体
5
房屋面积计算
房屋建筑面积 亦称“房屋展开面积”，是房屋各层 建筑面积的总和。
按房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积计算。
使用面积：即房屋户内全部可供使用 的面积，按房屋内墙水平投影计算。
设工程规划许可证和施工许可证
14
房地产贷款
2 公积金贷款
（2）最高贷款额度
① 最高贷款成数不超过八成。 ② 个人申请最高限额为50万元，家庭为80万元。
（3）贷款申请所需资料
① 贷款人户口本、身份证或其它有效居留证件 ② 职业和收入证明、单位证明 ③ 购房合同或意向书等有关证明材料 ④ 占房价款30%的首期付款证明及其它材料
第五部分
房地产销售
1
整体 概述
一 请在这里输入您的主要叙述内容
二
请在这里输入您的主要 叙述内容
三 请在这里输入您的主要叙述内容
2
房地产销售
房地产销售概述
3
迎客
寒暄、入座
借用模型介 绍项目
了解客户情况，如年龄、职业、家庭状 逼确况定认、并房现再源住次区域、购买签动送单机客收和款能力、喜带看好样等板。房
5015元
6416.67元 2931.25元
18
交易税费
@ 营业税 @ 契税 @ 所得税（企业与个人） @ 印花税 @ 预告登记费和他项登记费 @ 交易手续费和登记费、工本费 @ 贷款手续费、评估费和代理费 @ 住宅专项维修资金
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房地产销售
房地产销售准备
20
销售法定资料的准备
➢ 1 期房销售资料准备
该套房子的分摊面积各为多少？
2 现有一栋商住楼，总建筑面积为10000m2，
其中30%为商业，70%为住宅。根据测量，该
商住楼的实用率为75%，现有套商业用房，面
积为150m2，请计算该商业用房的分摊公共面积
为多少？
37.5m2
50m2 10
房屋产权登记
➢ 房屋总登记 ➢ 房屋初始登记 ➢ 房屋转移登记 ➢ 房屋变更登记 ➢ 房屋他项权利登记 ➢ 房屋注销登记
建筑面积
辅助面积：挑廊、地下室、室外楼梯 等辅助设施的面积。
结构面积：墙、柱等结构构造面积。
6
房屋面积计算
产权面积 :产权主依法拥有房屋所有权的建 筑面积，由县级房地产行政主管部门登记确认。 共有面积 :指由多个产权主共同占有或共同 使用的建筑面积。 占地面积 :指房屋底层外墙外围水平面积， 包括柱、廊、门、阳台。
2 多功能综合楼各套分摊公共面积 总分摊系数 = 共有建筑面积÷总建筑面积 各功能区分摊面积 = 各功能区建筑面积×总分摊系数 各区各套分摊系数 = 各区分摊面积÷各区总套内面积 各区各套分摊面积 = 各区各套建筑面积÷各区各套分摊
系数 9
1 某建筑面积为10000m2，各套内面积和为
8000m2。现有一套面积为150m2的房子，请问
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房屋面积计算原则
1
具有上盖和围护物
2
层高大于（含）2.2米
3 为结构牢固的永久性建筑
4 可作为人们生产生活的场所
层高：房屋上下两层楼面、楼面至地面或楼面至顶面 的垂直距离。
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分摊面积的计算
1 多层共住有宅面各积套= 分总建摊筑公面共积面积– 套内建筑面积 – 独立销 售分或摊出系租数的= 地共上有或建地筑下面室积面÷套积内面积之和 各套分摊面积 = 各套内建筑面积×分摊系数