万科集团公司投资价值分析
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B、产业结构对房地产业的影响 在国民经济的产业结构体系中， 房地产业属于第三产业的范畴， 一国一定时 期产业结构的状况， 对房地产业的发展程度也有相当大的影响， 起着制约或带动 作用。产业结构是随经济发展而不断演进的， 在工业化初期阶段， 第一产业占主 导地位；工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位； 工业化 后期阶段，第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分， 随之也得到大发展， 成长为支柱产业。 中国当前处于工业化中期阶段向工业化后 期阶段转化的过程中， 正是房地产业发展的大好时机， 并且已经成长为支柱产业 之一。可见，产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。 C、投资水平对房地产业的影响 投资需求是拉动经济增长的重要方面， 一国的投资水平反映国民经济的总体 状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构的 变化来实现的。 社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。 一般 来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。 当社会投资总量增加时在房 地产投资占社会总投资的比例不变的情况下， 房地产投资也随之同比例增加， 房 地产投资规模也同时扩大， 在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增长 情况的制约和带动。 投资的部门结构， 是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。 由于 房地产投资是社会总投资中的构成部分， 即使投资总额不变， 其所占份额的变化， 也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。 当房地产投资额占社会总投资的比例上 升时，房地产投资规模随之扩大；反之，当房地产投资所占比例缩小时，房地产 投资规模也随之缩小。 所以， 房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制， 而 且还受到投资结构的制约和带动。 在中国，房地产投资被列入固定资产投资范畴。 1990 年以来，由于房地产 投资的增速快于全社会固定资产投资的增速， 因而，不仅房地产投资的总量相当
B、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教 育、科学、 卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件， 房地产经济运行与 国民经济中的所有产业和部门都密切相关。 在各行各业的经济活动中， 都必须率 先从房地产开发开始， 以此为先导。 例如， 城市开发必先进行基础设施建设和各 类房屋的建造； 建设工厂必先建筑厂房； 开办商店必先建造商铺； 筹建学校必先 建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。
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C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联 度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展， 在目前的中国又是新的经济增 长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用， 因而具有支柱产业的显著 特征。 2、产业政策
A、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素， 二者呈
二、公司所在基本面分析
1、行业经济地位 房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制
约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用， 明确二者的关系， 是对 房地产经济实施宏观调控的前提。 本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入 手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件， 进而研究房地产经济周 期波动与可持续发展问题。
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现出正相关关系。 这里所说的国民经济的发展水平是指总水平， 衡量的主要指标 是国内生产总值 （ GDP），由于各国的人口等因素的不同， 所以能真实反映这种总 水平的应是人均国内生产总值， 它反映一个国家的经济发达程度和人民的富裕程 度。例如， 中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位， 而人均国内生产总值 仅达到 1000 美元，列在 100 位之后，仍属低收入国家。人均国内生产总值高， 意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高， 带动房地产投资和住房消费水平 相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发达，成熟 度相应也高，反之，则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟，而中国整体上 发展水平低，房地产业的成熟度也显得较低。
从总体上说， 房地产业在国民经济体系中处于先导性、 基础性、 支柱产业的 地位。
A、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提 供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。 一方面，房地产 业开发的住宅， 是人们满足居住需要的最基本的生活资料， 安居才能乐业， 它所 提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公 用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料， 属于社会生产基础性的物质要 素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节， 从而使房地产业具有基础产业的特征。
国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率， 它对房地产业 发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。 一般来说， 国内生产总值的增长 速度快，意味着投资和消费的增长率高， 带动房地产业增加值增长速度也比较快， 反之，则相反。现今的发达国经济总量大，但增长速度低，房地产业的发展速度 也相应较慢； 而中国作为发展中国家经济总量虽然不大， 但经济增长速度快， 相 应房地产增加值的增长速度也比较快， 在一定时期甚至超过国内生产总值的增长 速度。所以， 在考察国民经济对房地产业的影响因素时， 要把国民经济的发展水 平和经济增长速度统一起来进行研究。
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33 号
吴颖
10 财务管理（ 1）班
万科集团公司投资价值分析
一、公司简介
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于 1984 年 5 月，是 目前中国最大的专业住宅开发企业， 也是股市里的代表性地产蓝筹股。 总部 设在深圳，至 2009 年，已在 20 多个城市设立分公司。 2010 年公司完成新 开工面积 1248 万平方米，实现销售面积 897.7 万平方米，销售金额 1081.6 亿元。 营业收入 507.1 亿元，净利润 72.8 亿元。这意味着，万科率先成 为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼 红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。
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B、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教 育、科学、 卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件， 房地产经济运行与 国民经济中的所有产业和部门都密切相关。 在各行各业的经济活动中， 都必须率 先从房地产开发开始， 以此为先导。 例如， 城市开发必先进行基础设施建设和各 类房屋的建造； 建设工厂必先建筑厂房； 开办商店必先建造商铺； 筹建学校必先 建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。
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C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联 度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展， 在目前的中国又是新的经济增 长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用， 因而具有支柱产业的显著 特征。 2、产业政策
A、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素， 二者呈
二、公司所在基本面分析
1、行业经济地位 房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制
约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用， 明确二者的关系， 是对 房地产经济实施宏观调控的前提。 本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入 手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件， 进而研究房地产经济周 期波动与可持续发展问题。
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现出正相关关系。 这里所说的国民经济的发展水平是指总水平， 衡量的主要指标 是国内生产总值 （ GDP），由于各国的人口等因素的不同， 所以能真实反映这种总 水平的应是人均国内生产总值， 它反映一个国家的经济发达程度和人民的富裕程 度。例如， 中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位， 而人均国内生产总值 仅达到 1000 美元，列在 100 位之后，仍属低收入国家。人均国内生产总值高， 意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高， 带动房地产投资和住房消费水平 相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发达，成熟 度相应也高，反之，则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟，而中国整体上 发展水平低，房地产业的成熟度也显得较低。
从总体上说， 房地产业在国民经济体系中处于先导性、 基础性、 支柱产业的 地位。
A、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提 供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。 一方面，房地产 业开发的住宅， 是人们满足居住需要的最基本的生活资料， 安居才能乐业， 它所 提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公 用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料， 属于社会生产基础性的物质要 素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节， 从而使房地产业具有基础产业的特征。
国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率， 它对房地产业 发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。 一般来说， 国内生产总值的增长 速度快，意味着投资和消费的增长率高， 带动房地产业增加值增长速度也比较快， 反之，则相反。现今的发达国经济总量大，但增长速度低，房地产业的发展速度 也相应较慢； 而中国作为发展中国家经济总量虽然不大， 但经济增长速度快， 相 应房地产增加值的增长速度也比较快， 在一定时期甚至超过国内生产总值的增长 速度。所以， 在考察国民经济对房地产业的影响因素时， 要把国民经济的发展水 平和经济增长速度统一起来进行研究。
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33 号
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万科集团公司投资价值分析
一、公司简介
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于 1984 年 5 月，是 目前中国最大的专业住宅开发企业， 也是股市里的代表性地产蓝筹股。 总部 设在深圳，至 2009 年，已在 20 多个城市设立分公司。 2010 年公司完成新 开工面积 1248 万平方米，实现销售面积 897.7 万平方米，销售金额 1081.6 亿元。 营业收入 507.1 亿元，净利润 72.8 亿元。这意味着，万科率先成 为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼 红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。
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